王津禮

（廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心，福建 廈門 361000）

廈門市建筑面積分類統(tǒng)計確認(rèn)由廈門市測繪與基礎(chǔ)地理信息中心承接。廈門市建筑面積分類統(tǒng)計依照用地及規(guī)劃審批的功能用途、限定條件，將建筑部位劃分為符合合同約定的若干小項，并以房產(chǎn)預(yù)算成果（或房產(chǎn)測繪成果）為基礎(chǔ)，進(jìn)行分類統(tǒng)計計算。

隨著城市建設(shè)的不斷深入，多用途的綜合樓也不斷誕生，各房屋建筑部位分類不夠明確，導(dǎo)致分類統(tǒng)計五花八門，無法標(biāo)準(zhǔn)化。明確廈門市建設(shè)用地項目房屋建筑部位分類勢在必行，文章主要闡述明確房屋建筑部位分類的意義，房屋建筑部位分類的方法，分類后修正分配如何統(tǒng)一檢核，如何實現(xiàn)廈門市建筑面積分類統(tǒng)計的標(biāo)準(zhǔn)化，建設(shè)用地土地利用現(xiàn)狀分類表詳見表1。

表1 建設(shè)用地土地利用現(xiàn)狀分類表（部分）

1 廈門市建設(shè)用地項目建筑空間（部位）的建筑面積分類統(tǒng)計及地價收取之間的關(guān)系

廈門市建設(shè)用地土地出讓一般以土地利用現(xiàn)狀分類二級類為基本項出讓，同時限定總建筑面積及不同性質(zhì)建筑建筑面積的上限。地價收取結(jié)算需要匹配出讓合同面積控制指標(biāo)。

2 廈門市房屋的各部位建筑面積的計算

根據(jù)《廈門市房產(chǎn)面積測算細(xì)則》（2021 年版）分為房屋套內(nèi)建筑面積（房屋單元權(quán)屬界限范圍內(nèi)的建筑面積，包含本單元專有的建筑面積，如陽臺等）及房屋共有（公用）建筑面積（建筑物內(nèi)由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e）。

以廈門市某商品房項目為例，該項目地上6 幢（3幢純住宅，2 幢住宅商業(yè)綜合樓、1 幢住宅商業(yè)住宅商業(yè)會所綜合樓），地下1 幢，詳見表2。

表2 廈門市某項目幢用途層次表

項目建筑面積分?jǐn)偤?，房產(chǎn)測繪成果地上建筑面積存在住宅、商業(yè)、會所主用途面積及配電室、發(fā)電機房、風(fēng)井、設(shè)備間、消控室、配電間、物業(yè)管理用房；商業(yè)電表間、往地下電梯、開閉所及不計容公共開放架空空間面積。地上建筑面積存在人防、停車區(qū)域及其他功能塊三類功能。

然則建設(shè)用地土地出讓合同只約定了商業(yè)、住宅、地下車位指標(biāo)。在形成房產(chǎn)測繪成果后仍需將剩余的各部位面積修正分配至合同約定的主用途指標(biāo)。

3 未明確各建筑面積分類前的分類統(tǒng)計算法

（1）根據(jù)房產(chǎn)預(yù)算成果（或房產(chǎn)測繪成果），按幢按建筑功能模塊分類統(tǒng)計。房屋單元建筑面積按主用途分類（土地利用現(xiàn)狀分類二級類）統(tǒng)計，未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e也按用途進(jìn)行分類統(tǒng)計。

（2）分戶統(tǒng)計后總面積與幢總建筑面積之間的差值按面積比例進(jìn)行修正至主用途分類（土地利用現(xiàn)狀分類二級類）。未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ粎⑴c修正。

（3）根據(jù)合同及設(shè)計判定，未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分配去向，明確專為某大類用途服務(wù)的建筑，分配至該用途，未明確服務(wù)對象的共有建筑面積如面積小于等于本幢總建筑面積10%，則按面積比例分配至主用途分類（土地利用現(xiàn)狀分類二級類）。不計容建筑部位、特殊約定部位應(yīng)在所在幢分用途單獨統(tǒng)計，且不分配給主用途分類。

（4）按每幢用途進(jìn)行統(tǒng)計匯總，共有建筑面積大于該幢建筑面積的10%時，項目內(nèi)統(tǒng)計后在整個項目內(nèi)按各類用途建筑面積進(jìn)行修正分配。不計容建筑部位、特殊約定部位不參與分配。

4 明確各部位建筑面積后的分類統(tǒng)計辦法

（1）房產(chǎn)測繪工程中將房屋建筑部位可劃分為房屋基本單元、特定附屬用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位共四類。表3 為廈門市房屋的各部位建筑面積分類示意表

表3 廈門市房屋的各部位建筑面積分類示意表

第一，房屋基本單元：指用途為住宅、商業(yè)、辦公、酒店等大類類別的房屋。

第二，特定附屬用房：指有固定界限且可以獨立使用的配套用房。主要包括：①會所、郵政所、娛樂活動室、閱覽室、托兒所、老人活動中心、開閉所、通信基站等，以及居委會、派出所等所使用的房屋。②獨立使用的地下室、半地下室，獨立的車庫。③儲藏間、工具間、庫房等獨立用房。④臨公共通道或臨街，用于展品展示、廣告宣傳的櫥窗、燈箱等。⑤非住宅類房屋中會議室、多功能廳、接待室等配套用房及展示區(qū)等特定空間。其中，用地批準(zhǔn)文件約定的居委會、通信基站、生鮮超市、物流配送終端站等特定附屬用房，以及為片區(qū)服務(wù)、具有社會公益性質(zhì)的社區(qū)活動用房、醫(yī)療設(shè)施、清潔樓、區(qū)街變、居委會、幼兒園等配套用房簡稱特殊約定部位。

第三，共有建筑部位：指由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑部位。其中，有固定界限且可以獨立使用的共有建筑空間簡稱共有用房，除共有用房以外的其他共有建筑部位簡稱共有其余部位。共有建筑部位包括應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课缓筒粦?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课弧＝ㄖ娣e分類統(tǒng)計涉及的共有建筑部位均為不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课?，?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ课辉诜慨a(chǎn)面積測算時，已被分?jǐn)?，無需再分類統(tǒng)計。

第四，其他附加建筑部位：指除房屋基本單元、共有建筑部位、特定附屬用房以外的其余計算建筑面積，但不具有獨立利用價值的建筑部位。主要包括：①非標(biāo)準(zhǔn)凸窗、柱狀裝飾性空間。②花池、空調(diào)板、設(shè)備平臺及其他各類板。③無明確功能或其他不具有獨立利用價值的建筑空間。

根據(jù)房產(chǎn)預(yù)算成果（或房產(chǎn)測繪成果）按幢分房屋基本單元、特定附屬用房、共有建筑部位、其他附加建筑部位四類進(jìn)行分類統(tǒng)計。

建筑面積分類統(tǒng)計就是要按用地土地出讓時的商業(yè)、住宅、特定附屬用房及地下停車場幾類基本項，對房產(chǎn)測繪成果各類建筑面積進(jìn)行分類統(tǒng)計。

分類統(tǒng)計規(guī)則：地上各單元建筑面積總和（即單元分?jǐn)偤蠼ㄖ娣e之和）應(yīng)等于地上各層建筑面積之和（即分?jǐn)偳懊娣e）。當(dāng)?shù)厣细鲉卧謹(jǐn)偤蠼ㄖ娣e之和不等于地上分?jǐn)偳懊娣e時，應(yīng)按以下公式予以修正其差值。

Si 修正=Si+△Si △Si=K×Si

這里，K=-△S/∑Si

其中：△Si 為各類建筑面積應(yīng)修正的面積；

Si 分?jǐn)偤蟾黝惤ㄖ娣e；

Si 修正對分?jǐn)偤蟾黝惤ㄖ娣e進(jìn)行修正后的結(jié)果；

i 為房屋用途類別；

K 為修正系數(shù)；

△S 為應(yīng)修正面積，即分?jǐn)偤蟮牡厣辖ㄖ娣e之和與分?jǐn)偳暗厣辖ㄖ娣e之和的差值；

∑Si 為分?jǐn)偤蟮牡厣细黝惤ㄖ娣e之和。

（2）修正：指面積差異值修正。修正的目的是整體化為零散部位后，當(dāng)零散部位經(jīng)過各種需求計算后，將其取位后的結(jié)果累計之和，再次歸算到整體狀態(tài)。分戶統(tǒng)計后每幢總面積與幢總建筑面積之間的差值按面積比例進(jìn)行修正至大類用途（土地利用現(xiàn)狀分類二級類）。

（3）分配：將測繪成果中單列的建筑部位按用地批準(zhǔn)文件需求的大類用途進(jìn)行面積折算，使得單列的建筑部位有其相應(yīng)的計價方式。特定附屬用房應(yīng)在所在幢分配給大類類別，其中，能明確大類類別且所在幢有該類別的，應(yīng)直接并入該類別，并共同接受修正與分配，但特殊約定部位除外。其他附加建筑部位與共有其余部位應(yīng)在所在幢分配給大類類別，其中，能明確大類類別且所在幢有該類別的，直接分配給該類別。不計容建筑部位、特殊約定部位應(yīng)在所在幢分用途單獨統(tǒng)計，且不分配給大類類別，詳見圖1。

圖1 廈門市某地塊房產(chǎn)測繪成果中需要分配的建筑部位示意圖

（4）按每幢用途進(jìn)行統(tǒng)計匯總，共有用房應(yīng)在宗地內(nèi)分配給大類類別，其中，能明確大類類別的，直接分配給相應(yīng)類別，詳見圖2。

圖2 廈門市房屋的各部位建筑面積分配分類統(tǒng)計流程圖

（5）數(shù)據(jù)校對。校對檢核分類統(tǒng)計后地上建筑面積合計值、地下建筑面積合計值及總建筑面積合計值是否分別與分類統(tǒng)計前房產(chǎn)測繪成果中的地上建筑面積、地下建筑面積及總建筑面積一致。數(shù)據(jù)無誤則完成項目建筑面積分類統(tǒng)計。

5 明確各部位建筑面積分類的意義

（1）未明確各部位建筑面積分類時，需要在分類統(tǒng)計時人工判定未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ欠駥槟炒箢愑猛痉?wù)。新算法明確了房屋建筑部位分類，將原有的未被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ鞔_分類成特定附屬用房、共有建筑部位。明確各部位建筑面積分類后，項目在規(guī)劃設(shè)計及預(yù)算階段，就必須明確哪些共有建筑為特定附屬用房，可以保證前后算法一致。

（2）未明確各部位建筑面積分類時，依據(jù)廈國土房【2007】287 號文規(guī)定，對于公共住房是否超過本幢面積10%，有不同的算法。明確各部位建筑面積分類后就不需判定共有部位面積是否大于本幢建筑面積的10%，詳見圖3。

圖3 廈門市明確各部位建筑面積分類前后分配規(guī)則對比圖

（3）明確各部位建筑面積分類后算法的優(yōu)點。①修正、分配關(guān)系更加簡單化。便于檢核。統(tǒng)一算法，統(tǒng)一計算取位，減少取位問題引起的誤差。②計算方法的標(biāo)準(zhǔn)化。減少人為判定。項目從規(guī)劃設(shè)計預(yù)算開始，到后期的竣工規(guī)劃核實及最后的房產(chǎn)實測均按統(tǒng)一的分類標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，實現(xiàn)了建筑面積分類統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)化。

6 結(jié)束語

通過明確廈門市建設(shè)用地項目房屋建筑部位分類規(guī)則及修正分配辦法，可以實現(xiàn)建筑面積分類統(tǒng)計的標(biāo)準(zhǔn)化，從而實現(xiàn)建設(shè)用地地價征收面積計算方法的統(tǒng)一。