葉 濤

廈門(mén)港務(wù)建設(shè)集團(tuán)有限公司 福建 廈門(mén) 361001

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，國(guó)家為穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控步伐，并確定了“房住不炒”的總基調(diào)。特別是2019年以來(lái)，行業(yè)加大了整合力度，一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的房企逐步退出行業(yè)視野。房地產(chǎn)行業(yè)本身的周期長(zhǎng)、投資大、參與主體繁多等固有特性決定了其開(kāi)發(fā)全周期必然存在各種不確定的風(fēng)險(xiǎn)，特別是在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商往往需要面臨較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。如何主動(dòng)地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理地處置風(fēng)險(xiǎn)，有效地降低風(fēng)險(xiǎn)，成為房企需要面臨的實(shí)際問(wèn)題，是其增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的客觀需求，也是增加利潤(rùn)、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的主觀需要。面對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)往往需要采取合理的應(yīng)對(duì)方案，變被動(dòng)應(yīng)對(duì)為主動(dòng)化解，不斷增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力，避免或降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)損失[1]。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程通常涉及四個(gè)階段：立項(xiàng)階段、準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、維保階段。

（1）立項(xiàng)階段：該階段為項(xiàng)目發(fā)起階段，通常由立項(xiàng)部門(mén)從政治政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、人口文化因素等角度出發(fā)，開(kāi)展全方位調(diào)查研究，全面分析項(xiàng)目獲取多維度風(fēng)險(xiǎn)等，形成立項(xiàng)報(bào)告，決策是否獲取項(xiàng)目。

（2）準(zhǔn)備階段：開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取項(xiàng)目后，即獲的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，企業(yè)需開(kāi)展各類前期準(zhǔn)備手續(xù)，包含方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、政府報(bào)批流程以及招投標(biāo)等，為正式建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。此階段涉及項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)的基礎(chǔ)條件，“方案設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目70%利潤(rùn)”，因此此階段風(fēng)險(xiǎn)控制落地至關(guān)重要。

（3）建設(shè)階段：在項(xiàng)目獲得施工許可后，即進(jìn)入建設(shè)階段，需對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本、銷售、現(xiàn)金流等進(jìn)行全方位風(fēng)險(xiǎn)管控，對(duì)參建各方開(kāi)展有效協(xié)調(diào)，以確保項(xiàng)目按預(yù)期進(jìn)度完成建設(shè)并通過(guò)主管部門(mén)驗(yàn)收；需營(yíng)造良好的銷售環(huán)境，做好風(fēng)險(xiǎn)管控措施在銷售過(guò)程的執(zhí)行落地，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的客戶、資金、政策等問(wèn)題[2]。

（4）維保階段：在項(xiàng)目銷售后，即存在售后問(wèn)題，在完成交付后，項(xiàng)目維修保養(yǎng)責(zé)任轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司。此階段的售后維保工作，直接關(guān)系到企業(yè)品牌形象的落地，關(guān)系到公司的可持續(xù)發(fā)展，因此，風(fēng)險(xiǎn)管理與評(píng)估需要對(duì)此階段進(jìn)行著重關(guān)注。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)概述

風(fēng)險(xiǎn)的定義及特點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)是指在某一特定環(huán)境和時(shí)間內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲得預(yù)期收益可能性大小或損失的可能性。項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的掌握有助于主動(dòng)采取措施以減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有以下幾項(xiàng)特點(diǎn)：

（1）普遍性與客觀性。高投入、高回報(bào)的特點(diǎn)決定了風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目操盤(pán)的全過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)又具有一定的客觀性，它不因人的意識(shí)而發(fā)生改變，但往往我們可以通過(guò)一些條件、環(huán)境的人為干預(yù)而降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率或損失。

（2）復(fù)雜性和多樣性。通常一個(gè)項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)是并存的，風(fēng)險(xiǎn)之間又是相互關(guān)聯(lián)、彼此影響的。正是因?yàn)槠浒l(fā)生的復(fù)雜性和多樣性，實(shí)務(wù)中需根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的處理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)、提煉風(fēng)險(xiǎn)處理系統(tǒng)解決辦法，防止同類風(fēng)險(xiǎn)重復(fù)發(fā)生。

（3）隨機(jī)性和可測(cè)性。雖然風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的某個(gè)具體風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，其又是偶然的。但只要研究、了解好規(guī)則，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和概率統(tǒng)計(jì)分析方法，是可以評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理正是基于這一理論，將其應(yīng)用于風(fēng)險(xiǎn)決策過(guò)程，來(lái)防范、規(guī)避或控制風(fēng)險(xiǎn)。

（4）補(bǔ)償性和相關(guān)性。高收益意味著需承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資正是屬于這種補(bǔ)償性很明顯的行業(yè)，相關(guān)性則意味著項(xiàng)目管理者風(fēng)險(xiǎn)決策的合理與否直接影響風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償大小[3]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要類別。按照不同的判別角度，風(fēng)險(xiǎn)的分類也會(huì)不盡相同，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類：

（1）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：指技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力過(guò)程中所帶來(lái)各種類型的風(fēng)險(xiǎn)，如技術(shù)難度、壽命周期、技術(shù)成熟度、適用度和匹配性等等，都會(huì)給項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程帶來(lái)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：指市場(chǎng)上供求情況發(fā)生了較大的變化，有可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)方式、范圍等因素產(chǎn)生一定的變化，從而就會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

（3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金能否及時(shí)，從而影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源為資金周轉(zhuǎn)困難、融資渠道是否健全、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率及盈利能力等。

（4）管理風(fēng)險(xiǎn)：是指項(xiàng)目管理者經(jīng)驗(yàn)素質(zhì)、團(tuán)隊(duì)成員工作效率、決策科學(xué)化、公司內(nèi)部治理體系、流程等方面對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所具有的不確定因素，從而引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（5）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：主要指因環(huán)境方面的因素發(fā)生變化給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要包含有政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗具有決定性的意義。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效對(duì)策（以廈門(mén)市G項(xiàng)目為例）

G項(xiàng)目簡(jiǎn)介。項(xiàng)目位于廈門(mén)市翔安區(qū)空港新城，毗鄰廈門(mén)大學(xué)翔安校區(qū)。項(xiàng)目為2020年11月由JM公司通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式取得，占地3.74萬(wàn)方，總建面積15.8萬(wàn)方，其中計(jì)容建筑面積10.48萬(wàn)方，規(guī)劃9棟高層建筑，總戶數(shù)1380戶。

G項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。G項(xiàng)目在立項(xiàng)階段、準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段及維保階段均對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展了積極、全面的主動(dòng)識(shí)別，運(yùn)用了風(fēng)險(xiǎn)管理中常見(jiàn)的頭腦風(fēng)暴法、SWOT 分析法、檢查表法等工具，建立項(xiàng)目全周期動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理控制表。同時(shí)，項(xiàng)目通過(guò)運(yùn)用“敏感性分析法”、“盈虧平衡分析法”、“主觀評(píng)價(jià)法”等風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具，將風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃集中鎖定為市場(chǎng)、管理風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)大類，后續(xù)操盤(pán)過(guò)程中重點(diǎn)對(duì)兩個(gè)大類風(fēng)險(xiǎn)制定詳細(xì)的應(yīng)對(duì)措施。

3.3 G項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

（1）產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研工作。項(xiàng)目的成功，很大程度上取決于產(chǎn)品。通常，產(chǎn)品定位受制于開(kāi)發(fā)商主要決策者的審美及市場(chǎng)預(yù)判，而主要決策者又受制于專業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)、習(xí)慣性思維等。G項(xiàng)目身處遠(yuǎn)郊板塊，在拿地初，就制定了詳細(xì)的調(diào)研計(jì)劃，通過(guò)所在板塊的市場(chǎng)調(diào)研及成交結(jié)構(gòu)分析，得出了區(qū)域60-70平方米左右小戶型產(chǎn)品機(jī)會(huì)；通過(guò)大量走訪周邊、廈門(mén)市島內(nèi)青年客戶，得出項(xiàng)目“控總價(jià)、高贈(zèng)送”的客戶邏輯。

從結(jié)果上看，該項(xiàng)目產(chǎn)品定位無(wú)疑取得較大成功。項(xiàng)目2021年5月首開(kāi)即去化586套（去化率97%），至2022年底，項(xiàng)目即完成清盤(pán)，為該板塊的行業(yè)領(lǐng)頭羊。

（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：小步快跑靈活應(yīng)對(duì)。前文所述，市場(chǎng)環(huán)境變化會(huì)導(dǎo)致供求情況發(fā)生變化，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)兌現(xiàn)會(huì)形成較大威脅。G項(xiàng)目為2020年11月獲取，市場(chǎng)調(diào)研得出，2021年上半年，疫情期間壓抑的市場(chǎng)需求有望得到釋放[4]。為此，項(xiàng)目取地后果斷調(diào)整了開(kāi)發(fā)計(jì)劃，通過(guò)優(yōu)化報(bào)建、招標(biāo)節(jié)點(diǎn)，將開(kāi)工時(shí)點(diǎn)提前至2021年春節(jié)前，并通過(guò)有效的趕工措施，合理將資源傾斜至首開(kāi)樓棟；另外，項(xiàng)目營(yíng)銷前期準(zhǔn)備工作也同步提前展開(kāi)。

2021年5月下旬，項(xiàng)目首批次樓棟獲得預(yù)售許可，5月底順利達(dá)成首開(kāi)，較原計(jì)劃提前三個(gè)月。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)下半年趨冷的市場(chǎng)變化，項(xiàng)目采取了“小步快跑”的操盤(pán)策略，加快后續(xù)樓棟施工進(jìn)度和入市節(jié)奏，其中二批次亦成功抓住了21年7月份的銷售高潮，達(dá)成去化目標(biāo)。

（3）管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：健全的計(jì)劃、決策管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售制度，要求項(xiàng)目工程進(jìn)度必須達(dá)成相應(yīng)要求。G項(xiàng)目整體進(jìn)度較投資承諾提前3個(gè)月以上，得益于公司建立了縝密的“1+6”計(jì)劃管控體系，即一個(gè)項(xiàng)目全周期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，應(yīng)用于管控項(xiàng)目全流程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)；報(bào)建、首開(kāi)、主體、竣工等6個(gè)階段專項(xiàng)計(jì)劃，管控各階段職能、項(xiàng)目間協(xié)調(diào)與拉通。同時(shí)，公司建立了健全的決策體系，以項(xiàng)目-城市兩級(jí)決策為架構(gòu)，以會(huì)議制度明確決策形式，分工明確、權(quán)限清晰、交圈充足，確保項(xiàng)目保持清晰的操盤(pán)主線，化繁為簡(jiǎn)、快速推進(jìn)。

（4）管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：全生命周期成本管理。成本管理是項(xiàng)目投入風(fēng)險(xiǎn)控制的核心工作，G項(xiàng)目通過(guò)設(shè)計(jì)階段設(shè)置不同分部工程的預(yù)算限額及全項(xiàng)目目標(biāo)成本，根據(jù)總概算控制方案和施工圖設(shè)計(jì)，從源頭上控制項(xiàng)目的成本范圍。施工階段通過(guò)合同總價(jià)包干、工藝標(biāo)準(zhǔn)化、施工組織前置、成本優(yōu)化、保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)等手段，控制總體的變更與簽證率（控制在總造價(jià)的1%以內(nèi)），以防范項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程帶來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)（見(jiàn)表1）。

表1 G項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)控制方法

（5）管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：全面質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，進(jìn)度、質(zhì)量?jī)烧咄敲艿模?xiàng)目周轉(zhuǎn)指標(biāo)決定了進(jìn)度管理的重要性，但追求進(jìn)度往往需犧牲一部分質(zhì)量[5]。G項(xiàng)目質(zhì)量管控依托公司完善的質(zhì)量管控與監(jiān)管體系（見(jiàn)圖1），在招標(biāo)階段即嵌入項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化施工工藝和圖集，明確交底項(xiàng)目質(zhì)量管控目標(biāo)和過(guò)程管控標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)施質(zhì)量監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的同時(shí)完成質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

圖1 G項(xiàng)目公司質(zhì)量管理體系

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全過(guò)程管控研究建議

重視企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控體系建設(shè)。通過(guò)G項(xiàng)目全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管控研究，不難發(fā)現(xiàn)，其市場(chǎng)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，得益于其建立了完善的市場(chǎng)調(diào)研制度，通過(guò)調(diào)研，準(zhǔn)確識(shí)別、評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并采取積極的應(yīng)對(duì)措施，是該項(xiàng)目與競(jìng)品拉開(kāi)差距的關(guān)鍵所在。G項(xiàng)目在成本、進(jìn)度、質(zhì)量等維度成熟的管控體系，也給其靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、落地投資承諾管控目標(biāo)上起到了很好的效果。同時(shí)，G項(xiàng)目所在公司建立了完整的風(fēng)險(xiǎn)控制體系和流程，通過(guò)各類運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)將上述體系各個(gè)子模塊有機(jī)串聯(lián)起來(lái)，形成各體系的有效銜接，確保了各項(xiàng)管控措施能及時(shí)、有效落地[6]。

建議行業(yè)企業(yè)高度重視項(xiàng)目建設(shè)各階段的風(fēng)險(xiǎn)控制工作，完善內(nèi)部體系建設(shè)，夯實(shí)內(nèi)部產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)成本、進(jìn)度質(zhì)量、客戶關(guān)系等維度的標(biāo)準(zhǔn)化工作。同時(shí)，加大風(fēng)險(xiǎn)控制人員投入，通過(guò)良好的機(jī)制將上述標(biāo)準(zhǔn)化制度發(fā)揮最大的效益。

關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的優(yōu)化取舍。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控過(guò)程中，不管是風(fēng)險(xiǎn)控制還是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等，都需要確定合理的應(yīng)對(duì)方案，有取有舍。在面對(duì)復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)，需要適當(dāng)整合多種舉措，依照項(xiàng)目本身的情況，依照優(yōu)先級(jí)的順序，選擇出效益最大化的解決方案。如前文所述G項(xiàng)目在產(chǎn)品定位中，選擇了小戶型的產(chǎn)品邏輯，意味著設(shè)計(jì)方案需考慮更多的地下室車位、更大的窗墻比等，需要更大投入的建安成本。但通過(guò)成本與貨值的敏感性分析，不難得出對(duì)應(yīng)的結(jié)論。

注重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效利用。風(fēng)險(xiǎn)利用是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后，將風(fēng)險(xiǎn)因素加以利用，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管控手段取得最大化的收益。G項(xiàng)目在客戶工地開(kāi)放日中，因項(xiàng)目未考慮高空拋物攝像頭，引發(fā)業(yè)主集中投訴和群體性聚集，項(xiàng)目最終基于業(yè)主入住后的安全風(fēng)險(xiǎn)，決策予以增加，但對(duì)輸出給業(yè)主的口徑進(jìn)行了妥善的包裝，以積極、正面的宣傳獲得了業(yè)主的一致好評(píng)。盡管G項(xiàng)目此次的客戶風(fēng)險(xiǎn)處理過(guò)程中增加了部分成本投入，但風(fēng)險(xiǎn)處理得當(dāng)，收獲了業(yè)主對(duì)公司口碑、品牌的正面認(rèn)可，無(wú)疑是積極、正面的[7]。

5 展望

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管控研究越來(lái)越深入，抗風(fēng)險(xiǎn)能力成為衡量一家企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要考量因素。文章以廈門(mén)市G項(xiàng)目為案例，總結(jié)、提煉了該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中的部分有效應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)總結(jié)了后續(xù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控建議，對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)操有一定的參考價(jià)值。然而，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)日益復(fù)雜的局面，后續(xù)仍需在以后的研究和實(shí)踐中進(jìn)一步予以完善：

（1）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控的理論層次的提煉不足，特別是各類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的模型、非線性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工具、數(shù)據(jù)化的算例分析等是下一步研究的重點(diǎn)。

（2）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控研究引以國(guó)內(nèi)的理論為主，后續(xù)研究要加大國(guó)外理論學(xué)習(xí)和研究，吸收和應(yīng)用國(guó)外一些優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和做法。