林杰勇

肇慶市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 廣東 肇慶 526000

1 引言

改革開放以來，我國經(jīng)歷了快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，在此過程中，出現(xiàn)了一些城市開發(fā)不斷突破規(guī)劃控制的現(xiàn)象。城市建筑高度作為城市形態(tài)重要的顯性控制要素，決定著城市形象、空間環(huán)境以及合理、有效地利用土地資源[1]，直接影響城市品質(zhì)的提升。新發(fā)展格局下，隨著我國城市由重?cái)?shù)量發(fā)展轉(zhuǎn)向重質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變，塑造符合城市定位、適應(yīng)城市發(fā)展水平、彰顯城市特色的城市風(fēng)貌，日益成為城市建設(shè)的關(guān)注點(diǎn)。

在落實(shí)中央“讓城市融入大自然，讓居民看得見山、望得見水、記得住鄉(xiāng)愁”的城市建設(shè)理念、深入踐行習(xí)近平生態(tài)文明思想的背景下，為平衡城市發(fā)展與自然環(huán)境保護(hù)、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，在編制重點(diǎn)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程中，如何提出合理的建筑高度控制原則，科學(xué)規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目管理，成為一個(gè)重要的問題。

本文以城市價(jià)值的選擇對(duì)城市建筑高度的影響為切入口，探討在控制性詳細(xì)規(guī)劃階段城市建筑高度規(guī)劃控制的思路與方法。

2 城市價(jià)值的選擇

國內(nèi)關(guān)于城市建筑高度控制研究的對(duì)象主要是城市新區(qū)和具有特定屬性的城市或片區(qū)，后者主要解決的需求集中在山水城市空間特征的體現(xiàn)、文物建筑或歷史建筑周邊環(huán)境的控制、街道空間保護(hù)等[2]。從價(jià)值輸出的角度，城市新區(qū)的建筑高度更偏向于通過城市形象展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，而在具有特定屬性的城市或片區(qū)，其建筑高度更偏向于與特定環(huán)境的協(xié)調(diào)性，如生態(tài)性、歷史性等。其對(duì)應(yīng)的空間形態(tài)往往是規(guī)劃的城市新區(qū)建筑高度較高，特定屬性的城市或片區(qū)的建筑高度較低。然而現(xiàn)實(shí)情況是規(guī)劃的建筑高度控制屢遭突破。

自2020年以來，國家多次頒布關(guān)于城市建筑限高、嚴(yán)格限制新建超高層建筑的政策，尤其是綠色低碳高質(zhì)量發(fā)展理念的提出，城市的空間形態(tài)更應(yīng)注重綠色發(fā)展，而不是片面地追求高大的“形象”。

因此，城市核心價(jià)值的選擇決定了建筑高度的控制強(qiáng)度，新時(shí)代綠色發(fā)展背景下的城市建筑高度控制需要以實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境與自然環(huán)境和諧共生為歸依。

3 建筑高度控制研究思路

3.1 分析城市發(fā)展核心價(jià)值，確定控高需求

從城市發(fā)展歷史、空間格局、形態(tài)特征出發(fā)，分析城市發(fā)展核心價(jià)值。通過識(shí)別城市建設(shè)問題，依據(jù)核心價(jià)值，為實(shí)現(xiàn)城市綜合發(fā)展目標(biāo)在空間上的實(shí)現(xiàn)，確定城市控高需求內(nèi)容。

3.2 通過天際線分析，得出控高分級(jí)

目前國內(nèi)在控制性詳細(xì)規(guī)劃階段控制建筑高度方法主要有分區(qū)控制法、眺望控制法[3]。歐洲國家對(duì)建筑高度的控制管理方式主要包括眺望景觀或天際線保護(hù)、保護(hù)區(qū)、街道景觀保護(hù)等方法[4]。由于城市天際線反映城市整體形象，是對(duì)城市風(fēng)貌和歷史文化內(nèi)涵的高度概括，對(duì)表達(dá)和識(shí)別城市特色起到了重要作用[5]，因此，在上述控制方法的運(yùn)用過程中，天際線設(shè)計(jì)和控制是重要的環(huán)節(jié)。本研究以天際線為切入口，在遵循美學(xué)、特色、人工與自然和諧共生等原則的基礎(chǔ)上，分析得出城市控高分級(jí)要求。

4 實(shí)踐案例

4.1 概況

肇慶是一座山水之城，在多代人、歷版城市總體規(guī)劃的管理控制下，形成了“山湖城江”的城市形態(tài)格局。但是，在城市高速發(fā)展和資本逐利的沖擊下，城市尤其是北嶺山南麓片區(qū)無序的建筑高度建設(shè)問題日益凸顯。

4.2 建筑高度控制的核心價(jià)值與需求

4.2.1 生態(tài)性

北嶺山南麓片區(qū)位于中心城區(qū)，是北嶺山向星湖過渡的重要地帶，其城市建設(shè)具有極特殊的生態(tài)敏感性。

關(guān)于山前片區(qū)建筑高度的控制，多地的實(shí)踐都聚焦于前景建筑高度對(duì)背景山脊線的遮擋高度。如香港《規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則》規(guī)定，天際線上需要保留山脊線起伏并確保20%-30%山景不被建筑物遮擋[6]。又如武漢市規(guī)定以山脊線為基準(zhǔn)，劃定山體海拔高度五分之四處為高度控制線，山邊地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建筑物海拔高度應(yīng)不突破高度控制線[7]。東西向連綿數(shù)十公里的北嶺山平均海拔500米，其中最高點(diǎn)海拔超過1100米，以山脊線為基準(zhǔn)劃定高度控制線的方法不適用于北嶺山南麓片區(qū)的建筑限高。

為更好地在城市發(fā)展過程中保留北嶺山南麓片區(qū)的生態(tài)性，對(duì)于北嶺山南麓片區(qū)，“100米等高線以上區(qū)域禁止任何建設(shè)，100米等高線以下建筑絕對(duì)標(biāo)高不能超過100米”的規(guī)定被提出并實(shí)施多年，使山體得到了最大限度的保護(hù)。

4.2.2 公平性

基于上述100米絕對(duì)高度的規(guī)定，如果僅以經(jīng)濟(jì)性作為城市建設(shè)的考量，那么該區(qū)域的建設(shè)會(huì)出現(xiàn)在100米高程點(diǎn)“一刀切”的情況，這樣的空間形態(tài)既單調(diào)，又使得越臨近山體的建筑越容易被前景建筑完全遮擋，形成較差的建筑環(huán)境。因此，公平性的價(jià)值被提出來，建筑高度的控制需要兼顧所有建筑享用開闊的城市空間。

4.3 研究技術(shù)路線

以城市天際線分析為切入口，從“橫向”與“縱向”兩個(gè)維度通過沿主要通道向北嶺山方向展開現(xiàn)狀建設(shè)分析，對(duì)重點(diǎn)研究范圍劃定分區(qū)。并運(yùn)用視點(diǎn)分析法、項(xiàng)目參照等方法，綜合得出具體地塊的強(qiáng)度控制指標(biāo)。

4.4 分析過程

4.4.1 橫向分析

“橫向分析”的目的是在宏觀尺度上對(duì)片區(qū)進(jìn)行建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)。

（1）分析方法

城市天際線的分析，首先是要選定觀察點(diǎn)。科斯托夫在《城市的形成》中總結(jié)有意義的城市天際線視點(diǎn)可分為三類——一種取自進(jìn)入城市的路上道路；一種是沿江邊或?yàn)I海的水景；最后一種是從城市里某個(gè)有利的高地獲取的城市畫面[8]。

結(jié)合片區(qū)的實(shí)際情況，研究以北嶺山南麓片區(qū)的建設(shè)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，構(gòu)建肇慶大道沿線的現(xiàn)狀城市天際線高度序列。具體為：以三維可視化為基礎(chǔ)（疊加地形與建筑物的絕對(duì)高度），構(gòu)建北嶺山南麓沿肇慶大道界面的城市天際線；通過分析、優(yōu)化，進(jìn)一步細(xì)化建筑絕對(duì)高程管控的要求。

（2）現(xiàn)狀分析

將研究范圍可分為高、中、低強(qiáng)度開發(fā)區(qū)。高、中強(qiáng)度開發(fā)區(qū)在近期內(nèi)難以改變，只有低強(qiáng)度開發(fā)區(qū)中部分未開發(fā)空間仍有潛力，可以作為優(yōu)化北嶺天際線的突破口。

圖2 現(xiàn)狀開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)圖

（3）通廊分析

根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃、管理規(guī)定，北嶺片區(qū)共涉及四處廊道，均為觀山視線通廊。這四處廊道的通則性要求是建筑物不能遮擋超過2/3的山體，對(duì)于重要節(jié)點(diǎn)，還提出了需要可見主體山體2/3的要求。

（4）天際線優(yōu)化分析

利用計(jì)算機(jī)三維模型工具對(duì)整個(gè)研究范圍的地形、建筑進(jìn)行模擬分析，以天際線分析方法入手，通過美學(xué)、藝術(shù)、技術(shù)等原則，對(duì)天際線進(jìn)行定性、定量分析。

（5）強(qiáng)度控制方案

通過優(yōu)化不同分段界面范圍內(nèi)的建筑絕對(duì)高程管控要求，構(gòu)建肇慶大道沿線具有一定變化起伏的城市天際線，其序列變化為60米-80米-100米。具體為：維持肇慶火車站段、工商學(xué)院段、水映瀾山段100米建筑絕對(duì)高程管控要求不變，作為界面天際線的高點(diǎn)平臺(tái)；規(guī)劃星湖名郡段、西江機(jī)械廠段、肇慶學(xué)院段及大嶺路東段作為天際線二級(jí)平臺(tái)，控制建筑絕對(duì)高程不超過80米；規(guī)劃地質(zhì)大隊(duì)段作為三級(jí)平臺(tái)，控制建筑絕對(duì)高程不超過60米；控制廊道空間建筑絕對(duì)高程不超過60米，應(yīng)進(jìn)行低密度建設(shè)，確保廊道的通透性。

圖3 “橫向分析”下強(qiáng)度控制分區(qū)示意圖

4.4.2 縱向分析

“縱向分析”是以“橫向分析”的強(qiáng)度分區(qū)為基礎(chǔ)，從中觀層面對(duì)“橫向分析”的結(jié)論進(jìn)行細(xì)分?！翱v向分析”按照“分區(qū)-賦值”的方式開展。

（1）分區(qū)

高程。依據(jù)100米、70米、50米三條等高線進(jìn)行控制，形成初步分區(qū)方案：70-100米，嚴(yán)格控制開發(fā)（原則上不作經(jīng)營(yíng)性開發(fā)，且不允許大規(guī)模開發(fā)）；50-70米，適當(dāng)開發(fā)（形成城市到自然的過渡區(qū)域）；50米以下，適宜開發(fā)（現(xiàn)狀已形成較城市化的空間，建議允許過一步放寬開發(fā)強(qiáng)度；景區(qū)北區(qū)建議仍執(zhí)行原來的管理規(guī)定）。

坡度。由于25度以上坡度的用地不適宜建設(shè)，因此，從實(shí)際設(shè)計(jì)與建設(shè)的角度來講，地塊的開發(fā)需結(jié)合坡度因素進(jìn)一步考量容積率、建筑限高等控制指標(biāo)，建議該部分區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度適度降低。

重要地物。北嶺路、排洪渠等地理邊界切割了前述分區(qū)，形成了部分形狀狹長(zhǎng)不規(guī)則或面積較小的用地，綜合用地坡度等要素，這些用地按前述的規(guī)則控制后，可能出現(xiàn)不利于實(shí)際開發(fā)的情況。因此，建議以北嶺路、排洪渠等地理邊界為界，結(jié)合實(shí)際將該部分用地納入更有利于地塊開發(fā)的分區(qū)中進(jìn)行管控，節(jié)約集約利用土地。

（2）賦值

綜合考慮高程、坡度、重要地物、與星湖風(fēng)景區(qū)的關(guān)系等因素分區(qū)，采用視點(diǎn)分析、案例與地塊參照等方法對(duì)細(xì)化的分區(qū)進(jìn)行高度控制賦值。

圖4 “縱向分析下”強(qiáng)度控制方案示意圖

4.5 分析結(jié)論

綜合“橫向”與“縱向”分析，得出最終的高度控制“一張圖”。為便利規(guī)劃管理，提出片區(qū)高度控制“五不準(zhǔn)”原則：100米等高線以上不準(zhǔn)建設(shè)、建筑物最高點(diǎn)不準(zhǔn)超過高程100米；100米等高線以下70米等高線以上且北嶺路以北建筑高度不準(zhǔn)超15米；排洪渠以北70米等高線以下建筑高度不準(zhǔn)超40米；排洪渠以南建筑高度不準(zhǔn)超60米。

圖5 建筑高度控制“一張圖”

5 結(jié)語

城市建筑限高，從表面上看是城市規(guī)劃技術(shù)問題，但實(shí)際上其背后的邏輯是城市發(fā)展價(jià)值取向。在正確認(rèn)識(shí)到城市發(fā)展核心價(jià)值的基礎(chǔ)上，通過以城市天際線為切入口的多維度高度控制研究方法，可以得出較好的城市建筑高度控制方案。