王元棟

（保利長(zhǎng)大工程有限公司，廣東廣州 510630）

0 引言

黨的十九大明確提出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段，未來(lái)城市的發(fā)展重心將逐漸轉(zhuǎn)移到發(fā)展質(zhì)量上來(lái)。高質(zhì)量發(fā)展強(qiáng)調(diào)“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”的新發(fā)展理念；從增長(zhǎng)模式看，高質(zhì)量發(fā)展更注重質(zhì)量、效率的提升；從發(fā)展目標(biāo)看，高質(zhì)量發(fā)展以提升人民生活水平和品質(zhì)為目的。高質(zhì)量發(fā)展水平作為城市發(fā)展的重要目標(biāo)，對(duì)促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，提升城市價(jià)值，進(jìn)而對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)值具有促進(jìn)作用[1-2]。但是，在城市高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，會(huì)造成部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，進(jìn)而造成人才流失，還會(huì)引發(fā)一系列的城市問(wèn)題[3]。城市發(fā)展與城市房?jī)r(jià)如同一把天平，當(dāng)城市發(fā)展速度快于城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，那么房產(chǎn)便不能體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值，反過(guò)來(lái)，城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快于城市發(fā)展速度，則伴隨著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因此，如何促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展和城市房?jī)r(jià)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展，使城市房?jī)r(jià)與當(dāng)前城市高質(zhì)量發(fā)展水平相適應(yīng)，已成為當(dāng)前政府部門和學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

部分學(xué)者認(rèn)為，城市高質(zhì)量發(fā)展通過(guò)促進(jìn)城市公共服務(wù)的一體化，改善公共服務(wù)設(shè)施和人居環(huán)境，從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲[4]。此外，城市高質(zhì)量發(fā)展的紳士化效應(yīng)也促進(jìn)了城市房?jī)r(jià)的上漲[5]。城市高質(zhì)量發(fā)展也促進(jìn)了生態(tài)環(huán)境品質(zhì)的改善和住房?jī)r(jià)格的提高，吸引高收入居民的同時(shí)也篩出低收入者，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲[6-7]。然而，部分研究表明城市高質(zhì)量發(fā)展水平在未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展中可能導(dǎo)致正外部性消失或產(chǎn)生負(fù)外部性，從而對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定程度的負(fù)面影響[8]。另外，有的研究從城市房?jī)r(jià)的角度出發(fā)，認(rèn)為適當(dāng)?shù)某鞘蟹績(jī)r(jià)能夠提高城市居民的幸福感，并且能有效地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引人才落戶，從而使城市高質(zhì)量發(fā)展水平逐步提升[9-10]。并且相關(guān)研究表明，城市房?jī)r(jià)高低并非城市高質(zhì)量發(fā)展失能與否的必然因素，這通常與城市基礎(chǔ)教育質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境品質(zhì)有關(guān)，并且房?jī)r(jià)上漲往往會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)活力，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[6，11-12]。現(xiàn)有研究主要探討了城市發(fā)展質(zhì)量與城市房?jī)r(jià)的關(guān)系，但相關(guān)討論還存在片面性，考慮因素不夠全面，鮮有對(duì)兩者耦合關(guān)系的深入研究。

同時(shí)，以往研究很少以大中城市作為對(duì)象進(jìn)行研究，35 個(gè)大中城市由4 個(gè)直轄市、26 個(gè)省會(huì)城市和5 個(gè)計(jì)劃單列市組成，是我國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐和戰(zhàn)略要地，相比于其他城市具有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射和帶動(dòng)作用。如何協(xié)調(diào)好大中城市發(fā)展質(zhì)量和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系并使之與當(dāng)前城市的發(fā)展水平和政策相適應(yīng)，構(gòu)建合理有效的高質(zhì)量發(fā)展路徑也成為當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的重要問(wèn)題?；诖耍疚膶?duì)2005—2020 年35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)進(jìn)行實(shí)證分析，在刻畫(huà)城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)時(shí)空演變規(guī)律的同時(shí)探究了兩者間存在的緊密聯(lián)系，并構(gòu)建了耦合協(xié)調(diào)度模型，為政府部門探索城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)城市房?jī)r(jià)良性發(fā)展的路徑提供理論依據(jù)和決策參考。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 耦合協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)模型建立

借鑒物理學(xué)中的耦合模型揭示城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房?jī)r(jià)間的相互作用關(guān)系強(qiáng)弱，考慮到城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)的高低，引入耦合協(xié)調(diào)度模型，公式如下：

式中，C 為系統(tǒng)耦合度；C1為城市高質(zhì)量發(fā)展水平（經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境和科技創(chuàng)新四個(gè)子系統(tǒng)）；C2為城市房?jī)r(jià)；T 為兩系統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，α、β 為待定系數(shù)，參考相關(guān)學(xué)者研究可賦值α=0.5，β=0.5。

參考過(guò)去相關(guān)學(xué)者研究，將耦合協(xié)調(diào)度等級(jí)劃分為5 個(gè)等級(jí)（表1），然后按照C1和C2的對(duì)比關(guān)系，將每個(gè)等級(jí)劃分3 種類型。

表1 城市高質(zhì)量發(fā)展C1 與城市房?jī)r(jià)C2 耦合協(xié)調(diào)程度的分類標(biāo)準(zhǔn)

1.2 指標(biāo)體系選擇

通過(guò)上述文獻(xiàn)梳理，結(jié)合我國(guó)35 個(gè)大中城市特點(diǎn)，本研究在保證研究方法具有科學(xué)性、研究數(shù)據(jù)具有可得性、研究?jī)?nèi)容具有針對(duì)性和研究結(jié)論具有可比性的基礎(chǔ)上，通過(guò)文獻(xiàn)頻度統(tǒng)計(jì)、可得性篩選、專家咨詢和多重共線性剔除（主成分分析法）的步驟，構(gòu)建四大類，共14 項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系（表2）。

表2 城市高質(zhì)量發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

1.3 數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究數(shù)據(jù)由客觀數(shù)據(jù)和主觀數(shù)據(jù)兩部分組成，其中客觀數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)、中指數(shù)據(jù)庫(kù)和克爾瑞數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)于缺失的個(gè)別數(shù)據(jù)，通過(guò)移動(dòng)平均法予以估計(jì)。主觀數(shù)據(jù)采用問(wèn)卷調(diào)查的方法收集，題目通過(guò)李克特量表打分，數(shù)據(jù)收集通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)回收和問(wèn)卷星調(diào)查完成。第一種方式采用現(xiàn)場(chǎng)回收，第二種方式是通過(guò)問(wèn)卷星網(wǎng)站或電子郵件進(jìn)行發(fā)放問(wèn)卷。通過(guò)這兩種方式，共獲得有效問(wèn)卷509 份，有效問(wèn)卷比例大于92%，問(wèn)卷有效比例較高，數(shù)據(jù)具有實(shí)際分析意義（表3）。時(shí)間斷面主要選擇2005 年、2010年、2015 年和2020 年4 個(gè)時(shí)間點(diǎn)，因?yàn)檫@4 個(gè)年份處于我國(guó)“五年計(jì)劃”的收官之年，具有典型性和代表性。

表3 有效問(wèn)卷來(lái)源統(tǒng)計(jì)

2 實(shí)證分析

2.1 城市高質(zhì)量發(fā)展水平測(cè)度及時(shí)空特征

通過(guò)“縱橫向”拉開(kāi)檔次法計(jì)算2005—2020 年35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平值（圖1）。

圖1 35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平空間分異

1）從時(shí)間演變上來(lái)看，15 年間35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平呈逐年升高趨勢(shì)。其中，北京、上海、天津、濟(jì)南、成都和重慶的增長(zhǎng)速度最快，位于中高質(zhì)量發(fā)展行列。主要原因是這一類城市都有自己得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，例如北京、上海是我國(guó)的政治和金融中心，而成渝兩地都是西南地區(qū)科技和貿(mào)易的樞紐，濟(jì)南和天津則占據(jù)重要港口。相反，銀川、西寧和昆明增長(zhǎng)速度最慢，位于中低質(zhì)量水平行列。這些城市發(fā)展質(zhì)量存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、區(qū)位偏遠(yuǎn)和不同維度的發(fā)展不充分、不平衡。

2）從空間演變上可知（圖1），35 個(gè)大中城市的城市高質(zhì)量發(fā)展水平在不同時(shí)間跨度中均呈現(xiàn)出顯著的“東高西低”的特征。2005 年，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高地的北京、上海和深圳已屬于高質(zhì)量發(fā)展水平地區(qū)，東北部沿海城市大多處于中等及以下發(fā)展水平區(qū)域，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的中西部地區(qū)大多數(shù)城市都位于低質(zhì)量發(fā)展水平行列。2010 年，天津進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展水平行列，南昌、廈門和濟(jì)南等18 個(gè)中東部城市擠入中等質(zhì)量及以上發(fā)展水平行列，西部地區(qū)絕大多數(shù)城市的發(fā)展水平均有所改進(jìn)。2015年，80%的東部城市都加入了高質(zhì)量發(fā)展水平陣營(yíng)中，中部地區(qū)除太原外都處于中高等質(zhì)量發(fā)展水平。然而，西部地區(qū)城市間發(fā)展水平存在較大差異，作為西部經(jīng)濟(jì)的核心，成渝兩地已進(jìn)入中高等質(zhì)量發(fā)展水平的行列，其余城市仍位于中等質(zhì)量及以下發(fā)展水平。2020 年，除西部少數(shù)城市外，85%的大中城市均已呈現(xiàn)中等及以上的城市高質(zhì)量發(fā)展水平。

總的來(lái)說(shuō)，2005—2020 年間，我國(guó)35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平時(shí)空差異特征顯著，呈現(xiàn)出“抱團(tuán)”“組團(tuán)”式的分布格局。城市發(fā)展速度和區(qū)域發(fā)展的空間差異均呈現(xiàn)“東高西低”的態(tài)勢(shì)，且具有顯著的趨勢(shì)效應(yīng)變化。

2.2 城市房?jī)r(jià)時(shí)空特征

1）從時(shí)間演變上來(lái)看（表4），15 年間35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，各城市房?jī)r(jià)在縮小差距的基礎(chǔ)上逐年提高。從整體來(lái)看，這與全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)基本一致：2008 年金融危機(jī)爆發(fā)后，政府的刺激性調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)存在一定的波動(dòng)，2009 年的四萬(wàn)億計(jì)劃給全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了春天，全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，再到2016 年去庫(kù)存政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)再次快速上漲。

表4 35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)（單位：元/m2）

2）從空間分布格局來(lái)看，35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)東、中、西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且相差幅度較大。這主要是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好。高房?jī)r(jià)城市也受到城市群空間效應(yīng)的影響，35 個(gè)大中城市中，北京、上海、廣州和深圳的房?jī)r(jià)變動(dòng)是最大的，這與京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群帶來(lái)的協(xié)同增長(zhǎng)有密切關(guān)系。

總的來(lái)說(shuō)，城市房?jī)r(jià)與城市高質(zhì)量發(fā)展空間分布格局具有相對(duì)一致性，城市高質(zhì)量發(fā)展水平和城市房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)“東高西低”的態(tài)勢(shì)。

2.3 耦合協(xié)調(diào)度分析

基于上述數(shù)據(jù)得出的城市高質(zhì)量發(fā)展水平綜合得分C1和標(biāo)準(zhǔn)化處理過(guò)的城市房?jī)r(jià)C2，計(jì)算二者耦合協(xié)調(diào)度后利用ArcGIS 10.8 繪制出35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房?jī)r(jià)耦合協(xié)調(diào)空間分異圖（圖2）。分析可得城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房?jī)r(jià)耦合協(xié)調(diào)度（表5）呈現(xiàn)五個(gè)梯度，這基本與城市高質(zhì)量發(fā)展水平和城市房?jī)r(jià)排名一致，同時(shí)耦合協(xié)調(diào)度也在區(qū)域整體排名基本保持不變的情況下呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

圖2 城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)耦合度空間分異

表5 城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房?jī)r(jià)耦合協(xié)調(diào)度分級(jí)

1）在時(shí)間維度上，35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展與城市房?jī)r(jià)之間的耦合協(xié)調(diào)度不斷提高。2005 年時(shí)，北、上、深三大城市的城市發(fā)展水平和房?jī)r(jià)均位居前列，耦合協(xié)調(diào)度也相對(duì)更高，而銀川、西寧等城市處于嚴(yán)重失調(diào)階段；2005—2010 年間，大多數(shù)東部城市在耦合協(xié)調(diào)度上都有所改進(jìn)，而貴陽(yáng)、烏魯木齊等城市卻表現(xiàn)出了發(fā)展倒退的跡象；2010—2015 年間，災(zāi)后重建和金融危機(jī)帶來(lái)的財(cái)政赤字對(duì)我國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)了巨大影響，這一階段城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率也較低，大多數(shù)城市（28/35）的耦合協(xié)調(diào)度均呈現(xiàn)衰退的狀態(tài)；2005—2020 年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，為城市高質(zhì)量發(fā)展提供了充足的機(jī)會(huì)，到2020 年，75%的大中城市的耦合協(xié)調(diào)度均跨入?yún)f(xié)調(diào)陣營(yíng)，余下的部分耦合失調(diào)的城市大多位于中西部。

2）空間維度上，35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)之間的耦合協(xié)調(diào)度呈現(xiàn)從東部沿海至中西內(nèi)陸依次減弱趨勢(shì)；另外，由于區(qū)域間自然資源和地區(qū)發(fā)展政策的差異等因素的影響，城市高質(zhì)量發(fā)展水平對(duì)不同區(qū)域房?jī)r(jià)的影響也呈現(xiàn)出從東至西逐漸減弱的狀態(tài)。

綜上所述，城市房?jī)r(jià)與城市高質(zhì)量發(fā)展在大多數(shù)城市中呈現(xiàn)良好的耦合協(xié)調(diào)性。當(dāng)一個(gè)城市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量時(shí)，能帶動(dòng)各行業(yè)共同發(fā)展，所以往往會(huì)伴隨著房?jī)r(jià)的上漲。但是，當(dāng)逐漸升高的房?jī)r(jià)超過(guò)城市本身的發(fā)展水平定位時(shí)，則會(huì)對(duì)城市高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。從前文的分析可知，大多數(shù)城市往往是在得到區(qū)位或其他政策帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)時(shí)促進(jìn)城市質(zhì)量的發(fā)展，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，同樣的，房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí)也帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力，從而促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。所以，我們認(rèn)為城市房?jī)r(jià)與城市高質(zhì)量發(fā)展之間是相輔相成、不可分割、相互促進(jìn)又相互制約的。

3 結(jié)語(yǔ)

本研究首先建立了城市高質(zhì)量發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，然后構(gòu)建了城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)的協(xié)調(diào)度模型，運(yùn)用SPSS 22.0 和ArcGIS 10.8 軟件，分析35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)以及二者耦合協(xié)調(diào)關(guān)系的時(shí)空演變特征，得出如下結(jié)論：

1）城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)相似，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房?jī)r(jià)排名呈現(xiàn)顯著的“東高西低”的趨勢(shì)，具有明顯的趨勢(shì)效應(yīng)變化；

2）35 個(gè)大中城市高質(zhì)量發(fā)展水平與城市房地產(chǎn)價(jià)格之間的耦合協(xié)調(diào)度顯著表現(xiàn)為五大陣營(yíng)，基本與城市高質(zhì)量發(fā)展和城市房?jī)r(jià)排名一致。兩者的耦合協(xié)調(diào)度在時(shí)間維度上呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，在空間維度上由東到西逐漸減弱；

3）大多數(shù)城市的城市房?jī)r(jià)與城市高質(zhì)量發(fā)展呈現(xiàn)良好的耦合協(xié)調(diào)性，兩者之間具有緊密的聯(lián)系，對(duì)于不同區(qū)位的城市而言，清晰的城市定位是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提。

基于上述研究，本研究提出以下2 個(gè)建議：

1）各地區(qū)應(yīng)挖掘自身優(yōu)勢(shì)，因地制宜、因城施策。東部地區(qū)應(yīng)大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和城鄉(xiāng)戶籍制度改革，加強(qiáng)智慧城市建設(shè)，逐漸形成優(yōu)勢(shì)顯著的東部都市圈；中部地區(qū)應(yīng)充分利用得天獨(dú)厚的交通和資源優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)外遷人口回流，加強(qiáng)城市的輻射帶動(dòng)作用；西部地區(qū)應(yīng)利用好國(guó)家政策，發(fā)揮勞動(dòng)力和資金成本優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，努力縮小與中東部地區(qū)間的差距；

2）應(yīng)結(jié)合城市特征對(duì)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行合理的定位。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資要控制在合理的范圍內(nèi)，還可因地制宜、因區(qū)施策，針對(duì)高質(zhì)量發(fā)展的要求，將投資重點(diǎn)部分轉(zhuǎn)移到高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)上。