李 超

高層民用建筑一般是指建筑高度大于27 m 的住宅建筑和建筑高度大于24 m 的非單層公共建筑，能夠提高城市土地的利用率，是城市中較為常見(jiàn)的建筑類(lèi)型。而建筑高度不大于27 m的住宅建筑、建筑高度不大于24 m 的公共建筑及建筑高度大于24 m 的單層公共建筑為低層或多層民用建筑。通過(guò)對(duì)比高層住宅與低層住宅的建設(shè)成本和社會(huì)影響，能夠幫助相關(guān)人員制定綜合性的城市規(guī)劃和住房政策，平衡城市發(fā)展、資源管理、社會(huì)公平和居民需求的關(guān)系，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而建設(shè)更加宜居的城市社區(qū)。

1 高層住宅與低層住宅建設(shè)成本對(duì)比

1.1 基礎(chǔ)設(shè)施成本和建筑成本

住宅成本包括基礎(chǔ)設(shè)施成本和建筑成本2 個(gè)部分。基礎(chǔ)設(shè)施成本指的是為了支持和服務(wù)住宅項(xiàng)目所需的基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)費(fèi)用，通常包括與土地相關(guān)的各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)，如道路、橋梁、排水系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)和通信系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)。建筑成本是指構(gòu)建住宅建筑物所需的費(fèi)用，包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、人工等方面的開(kāi)支。住宅成本的基本組成結(jié)構(gòu)，如圖1 所示。

圖1 住宅成本的組成（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

為了承受建筑荷載和應(yīng)力，防止建筑傾斜或倒塌，高層住宅對(duì)地基和結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)要求更高。為滿(mǎn)足居住者的垂直交通需求，高層住宅需要安裝電梯。這些因素均會(huì)導(dǎo)致高層住宅的基礎(chǔ)設(shè)施成本較高。而低層住宅通常不需要復(fù)雜的地基和結(jié)構(gòu)，無(wú)須安裝電梯，基礎(chǔ)設(shè)施成本較低。

在高層住宅施工時(shí)，為了確保施工安全和質(zhì)量，需要使用更為先進(jìn)的施工技術(shù)和設(shè)備，如塔吊和高空作業(yè)平臺(tái)等。而且高層住宅的施工周期較長(zhǎng)，需要更多施工人員和建筑材料，會(huì)導(dǎo)致建筑成本較高。而低層住宅施工較為簡(jiǎn)單，通常無(wú)須使用復(fù)雜的施工技術(shù)和設(shè)備，而且施工周期較短，建筑成本較低[1]。高層住宅和低層住宅的基礎(chǔ)設(shè)施成本和建筑成本對(duì)比，如表1 所示。

表1 高層住宅和低層住宅的基礎(chǔ)設(shè)施成本和建筑成本對(duì)比

1.2 設(shè)備成本和維護(hù)成本

住宅設(shè)備成本指的是為住宅項(xiàng)目購(gòu)置和安裝各種設(shè)備所需的費(fèi)用，這些設(shè)備包括但不限于電氣設(shè)備、暖通設(shè)備、給排水設(shè)備等，覆蓋了房屋內(nèi)外的各種設(shè)備，如照明系統(tǒng)、暖氣系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、熱水器、抽油煙機(jī)和廚衛(wèi)設(shè)備等。設(shè)備成本的組成包括購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的原始費(fèi)用、運(yùn)輸和安裝費(fèi)用，以及與設(shè)備相關(guān)的其他費(fèi)用，如電氣線(xiàn)路安裝費(fèi)等。住宅維護(hù)成本是指在住宅建成后，為保持其正常運(yùn)行和良好狀態(tài)而產(chǎn)生的維護(hù)和修理費(fèi)用，如設(shè)備的保養(yǎng)、房屋結(jié)構(gòu)的檢查和修復(fù)、管道系統(tǒng)的清理和維修等。

高層住宅電梯不僅價(jià)格昂貴，而且需要定期維護(hù)和保養(yǎng)，才能確保其正常運(yùn)行，導(dǎo)致高層住宅的設(shè)備購(gòu)置成本較高。而低層住宅因?yàn)闊o(wú)須安裝電梯，所以設(shè)備購(gòu)置成本較低。高層住宅電梯運(yùn)行需要消耗電力，再加上其供水系統(tǒng)壓力較高，管道設(shè)計(jì)較復(fù)雜，導(dǎo)致運(yùn)行成本較高。而低層住宅不需要安裝電梯，且供水系統(tǒng)較為簡(jiǎn)單，設(shè)備運(yùn)行成本較低[2]。高層住宅和低層住宅設(shè)備成本和維護(hù)成本對(duì)比，如表2 所示。

表2 高層住宅和低層住宅設(shè)備成本和維護(hù)成本對(duì)比

1.3 人力成本

住宅的人力成本是指在住宅建設(shè)、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及的各類(lèi)勞動(dòng)力的費(fèi)用支出，包括參與房屋建設(shè)、設(shè)備安裝、維護(hù)、清潔等方面的勞動(dòng)力成本。高層住宅施工難度較大，需要處理大量土方、鋼筋和混凝土等，施工過(guò)程中還要考慮施工安全和垂直運(yùn)輸?shù)葐?wèn)題，這些均會(huì)導(dǎo)致施工周期較長(zhǎng)。低層住宅施工難度較小，無(wú)須處理大量建筑材料，因此施工周期較短。高層住宅施工需要技術(shù)水平較高的施工人員和管理人員，而且現(xiàn)場(chǎng)需要配備安全員和質(zhì)檢員進(jìn)行安全管理和質(zhì)量檢查，施工人員需求較大會(huì)導(dǎo)致人力成本增加。而低層住宅的施工難度較小，需要的施工人員和管理人員較少，因此人力成本相對(duì)較低[3]。高層住宅和低層住宅的人力成本對(duì)比，如表3 所示。

表3 高層住宅和低層住宅的人力成本對(duì)比 單位：萬(wàn)元/月

1.4 土地成本

住宅土地成本是指在購(gòu)置或開(kāi)發(fā)住宅用地時(shí)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，涉及獲取、準(zhǔn)備和開(kāi)發(fā)土地的過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要內(nèi)容。在項(xiàng)目規(guī)劃和決策過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要全面考慮土地成本的各個(gè)方面，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

高層住宅多數(shù)位于城市中心或繁華商業(yè)區(qū)，這些地段的土地成本相對(duì)較高。而低層住宅通常位于城市郊區(qū)或次要商業(yè)區(qū)，土地成本相對(duì)較低。在城市發(fā)展過(guò)程中，政府需要合理平衡高層住宅和低層住宅的規(guī)劃與布局。高層建筑能夠?yàn)槿藗兲峁┍憷木幼l件，有效利用土地資源，而低層住宅則可以滿(mǎn)足更高層次的居住需求，減緩城市人口密度過(guò)大的問(wèn)題。此外，通過(guò)合理規(guī)劃和制定土地使用政策，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置。

1.5 材料成本和工程成本

高層住宅通常面臨更多工程和設(shè)計(jì)挑戰(zhàn)，因此其材料和工程成本相對(duì)較高。高層住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要考慮建筑的垂直荷載、抗震要求和抗風(fēng)要求等，往往需要使用更多鋼筋和混凝土等材料，導(dǎo)致其材料成本較高。根據(jù)相關(guān)規(guī)范要求，高層住宅需要設(shè)置相應(yīng)的安全措施，如緊急疏散系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)等，會(huì)增加建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。在設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中，需要整合電氣、水暖和結(jié)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)。專(zhuān)業(yè)間的溝通和配合使得工程更加復(fù)雜，增加工程成本的投入。

低層住宅的結(jié)構(gòu)和設(shè)備相對(duì)簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)難度較低，而且施工過(guò)程不涉及復(fù)雜度較高的施工技術(shù)，大大降低了設(shè)計(jì)和工程的復(fù)雜性。所需要的材料種類(lèi)和數(shù)量也較少，無(wú)須設(shè)置復(fù)雜的安全措施，因而在成本方面更具競(jìng)爭(zhēng)力。

2 高層住宅與低層住宅社會(huì)影響對(duì)比

2.1 社區(qū)互動(dòng)和社交性

高層住宅住戶(hù)較多，居住密度較大，住戶(hù)的社會(huì)背景和職業(yè)相對(duì)較為復(fù)雜，可能存在文化差異和觀(guān)念沖突。導(dǎo)致其社區(qū)互動(dòng)也相對(duì)復(fù)雜。而且住戶(hù)較為分散，社區(qū)互動(dòng)要通過(guò)公共空間來(lái)完成，如電梯、走廊和休息區(qū)等區(qū)域。

低層住宅住戶(hù)較少，居住密度相對(duì)較低，因而社區(qū)互動(dòng)相對(duì)簡(jiǎn)單。而且住戶(hù)的社會(huì)背景和職業(yè)差別較小，社區(qū)互動(dòng)中的產(chǎn)生文化差異和觀(guān)念沖突的可能性較小[4]。

高層住宅需要設(shè)置更多公共空間和設(shè)施，以促進(jìn)住戶(hù)間的互動(dòng)。例如，可以在高層住宅中設(shè)置健身房、游泳池和兒童游樂(lè)場(chǎng)等公共空間，并安排專(zhuān)人維護(hù)和管理，以增加住戶(hù)間的社交機(jī)會(huì)。

2.2 安全措施和緊急疏散

由于高層住宅建筑高度較高，需要采取必要的安全措施來(lái)確保住戶(hù)的安全。例如：通過(guò)設(shè)置疏散樓梯和疏散指示牌，確保住戶(hù)在緊急情況下能夠快速撤離；通過(guò)提高建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性和抗震性能，應(yīng)對(duì)地震等自然災(zāi)害；通過(guò)設(shè)置消防應(yīng)急設(shè)施，保護(hù)住戶(hù)的生命財(cái)產(chǎn)安全。而低層住宅的建筑高度較低，對(duì)安全方面要求較低，只需要設(shè)置基礎(chǔ)安全措施即可，如火災(zāi)報(bào)警器和防盜門(mén)等[5]。

高層住宅每層住戶(hù)較多，規(guī)范要求較為嚴(yán)格，使其緊急疏散路線(xiàn)較為復(fù)雜。而低層住宅的緊急疏散路線(xiàn)較為簡(jiǎn)單[6]。高層住宅和低層住宅安全措施和緊急疏散對(duì)比，如表4 所示。

表4 高層住宅和低層住宅安全措施和緊急疏散對(duì)比

2.3 可持續(xù)性和對(duì)城市景觀(guān)的影響

高層住宅建設(shè)需要消耗大量能源和材料，對(duì)環(huán)境影響較大。在高層住宅施工過(guò)程中，需要使用大量混凝土和鋼材等材料，還會(huì)消耗大量電能和水資源。而且高層建筑拆除和再利用較為困難，導(dǎo)致建筑的可持續(xù)性較低。低層住宅建設(shè)需要的能源和材料較少，因而對(duì)環(huán)境影響較小。

由于低層住宅建筑高度較低，可以采用自然通風(fēng)的方式，從而減少能源消耗。低層建筑拆除和再利用較為簡(jiǎn)單，建筑的可持續(xù)性較高。

高層住宅的建筑高度較高，對(duì)城市景觀(guān)的影響較大，其建筑風(fēng)格會(huì)影響城市景觀(guān)的效果。而低層住宅建筑高度較小，對(duì)城市景觀(guān)的影響較小，能夠很好地與城市景觀(guān)融合，營(yíng)造宜居的城市環(huán)境[7]。高層住宅和低層住宅的可持續(xù)性和對(duì)城市景觀(guān)的影響對(duì)比，如表5 所示。

表5 高層住宅和低層住宅可持續(xù)性和對(duì)城市景觀(guān)的影響對(duì)比

2.4 居民群體

高層住宅住戶(hù)包括不同年齡段、不同職業(yè)和不同文化背景的人群。低層住宅的居民中老年人較多，群體的構(gòu)成相對(duì)較為單一，或更加注重居住品質(zhì)和環(huán)境效果。

3 結(jié)語(yǔ)

高層住宅與低層住宅各有優(yōu)劣。決策者需要根據(jù)城市的具體情況和發(fā)展目標(biāo)，綜合考慮多方因素，制定合適的住宅建設(shè)策略。為了滿(mǎn)足不斷變化的社會(huì)需求和環(huán)境挑戰(zhàn)，高層住宅和低層住宅要逐漸向創(chuàng)新和可持續(xù)的方向發(fā)展。