文／孫亞文 湖北永業(yè)行評(píng)估咨詢有限公司 湖北武漢430062

1.平臺(tái)公司存量土地盤(pán)活概述

在資源約束趨緊、環(huán)境承載受限的背景下，高質(zhì)量發(fā)展已成為時(shí)代主題。一方面，化解政府隱性債務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，是貫徹落實(shí)黨的十九大精神、堅(jiān)決打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的一項(xiàng)重要任務(wù)。經(jīng)過(guò)多年投資建設(shè)，平臺(tái)公司存量資產(chǎn)規(guī)模較大，在宏觀不穩(wěn)定因素增多、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、政府財(cái)稅收入剛性約束增強(qiáng)的背景下，有效盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，對(duì)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理水平、擴(kuò)大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)債務(wù)水平都有重要意義。另一方面，黨的十八屆三中全會(huì)以來(lái)，國(guó)家逐步完善國(guó)有資產(chǎn)管理體制，以管資本為主加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管，加快國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高資源配置效率，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)提質(zhì)增效。存量資產(chǎn)盤(pán)活是國(guó)企進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組的必要環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、做大做強(qiáng)做優(yōu)國(guó)有企業(yè)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然要求。

近年來(lái)，無(wú)論是黨中央、國(guó)務(wù)院還是國(guó)家部委都十分重視土地存量問(wèn)題，陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好“僵尸企業(yè)”及去產(chǎn)能企業(yè)債務(wù)處置工作的通知》（發(fā)改財(cái)金〔2018〕1756 號(hào)）、《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》、《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案》（2020-2022 年）、《關(guān)于推進(jìn)國(guó)有企業(yè)盤(pán)活利用存量土地有關(guān)問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2022〕205 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“205 號(hào)文”）等一系列文件，205 號(hào)文更是鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以多種方式盤(pán)活利用存量土地。

1.1 平臺(tái)公司概述

1994 年起，財(cái)政分稅制改革開(kāi)始推行，地方政府財(cái)力上移，但事權(quán)不變，基層政府收入和支出責(zé)任的矛盾逐漸增大。在此背景下，為滿足地方政府的投融資建設(shè)需求，地方政府融資平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生，以政府信用為背書(shū)，籌集城市建設(shè)資金，推動(dòng)相關(guān)政策落地。

在設(shè)立之初，由于地方政府財(cái)力有限但掌握大量的土地資產(chǎn)，大部分地方政府選擇以少量財(cái)政撥款配比較大規(guī)模土地資產(chǎn)作價(jià)出資入股。隨后，為了給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展籌集資金，地方政府后續(xù)不斷向政府融資平臺(tái)公司注入以土地資產(chǎn)為主的各類資產(chǎn)，擴(kuò)大其抵押融資貸款能力。于是，經(jīng)過(guò)多年城市化建設(shè)運(yùn)營(yíng)，大量土地資產(chǎn)通過(guò)劃撥、作價(jià)入股、收儲(chǔ)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)等方式進(jìn)入平臺(tái)公司，為平臺(tái)公司發(fā)展提供了資產(chǎn)支持和有力保障。后隨著土地供應(yīng)制度的進(jìn)一步規(guī)范、土地儲(chǔ)備職能剝離等原因，從壯大公司資產(chǎn)、托底土地市場(chǎng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、支持地方財(cái)政等方面考慮，平臺(tái)公司積極通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地。土地資產(chǎn)成為國(guó)企平臺(tái)的重要資產(chǎn)構(gòu)成。

1.2 存量土地概述

“存量”一般相對(duì)于“增量”而言，存量土地是已經(jīng)存在但未按要求使用或使用效率低的合法土地。本次研究的存量土地主要為平臺(tái)公司存量建設(shè)用地，包括三類：批而未供、閑置土地和低效用地。

批而未供指依法批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收用地中尚未完成供應(yīng)的土地[1]。對(duì)平臺(tái)公司而言，這類土地主要是前期平臺(tái)公司參與土地儲(chǔ)備，土地資產(chǎn)留存所致。

閑置土地需符合《閑置土地處置辦法》相應(yīng)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。包括超過(guò)約定或規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1 年但未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)面積不足1/3 或者已投資額不足25%且中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿1 年的土地兩種情形。

低效用地指經(jīng)全國(guó)土地調(diào)查認(rèn)定為布局分散、利用粗放且不合理、建筑危舊等的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。

2.平臺(tái)公司土地開(kāi)發(fā)利用困境

雖然手中掌握大量土地資產(chǎn)，但平臺(tái)公司土地開(kāi)發(fā)利用仍受限制，部分土地難以實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)利用，土地資產(chǎn)“沉淀”傾向明顯，盤(pán)活存量土地迫在眉睫。究其緣由，大致有五類。

2.1 數(shù)據(jù)、權(quán)屬、邊界等歷史遺留問(wèn)題

一方面，存在土地底數(shù)和權(quán)屬爭(zhēng)議情況。平臺(tái)公司的大多數(shù)土地獲取時(shí)間較長(zhǎng)、證照不全、權(quán)屬?gòu)?fù)雜。再加上此前國(guó)家在土地、房產(chǎn)等會(huì)計(jì)政策上多次調(diào)整，土地、房產(chǎn)管理權(quán)限又分屬不同部門(mén)，企業(yè)進(jìn)行改制上市過(guò)程中對(duì)部分土地及房屋進(jìn)行剝離，導(dǎo)致經(jīng)年后平臺(tái)公司大多存在房地分離、賬證不符、賬實(shí)不符等問(wèn)題。

另一方面，對(duì)低效存量土地缺乏統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。從范圍界定上看，布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地是低效用地的必選范圍，而閑置廢棄、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求等存量建設(shè)用地則被選擇性地納入。此外，不同類型的城鎮(zhèn)用地功能和發(fā)展訴求存在差異，因而其土地效益高低不能直接進(jìn)行對(duì)比，如住宅用地、工業(yè)用地和商服用地之間的開(kāi)發(fā)效益就具有較大差異。不同類型的城鎮(zhèn)用地是否低效，缺乏科學(xué)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。如何科學(xué)建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，要綜合考慮產(chǎn)值、稅收、能耗、用地布局、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套水平等內(nèi)容。

2.2 土地使用權(quán)性質(zhì)與用地要求不符

平臺(tái)公司目前持有的存量土地來(lái)源較多，包括出讓、劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有租賃、作價(jià)入股等，土地性質(zhì)不同，也對(duì)土地利用方向提出了不同要求。拿劃撥土地來(lái)說(shuō)，在立項(xiàng)、報(bào)規(guī)、報(bào)建等手續(xù)辦理上，受國(guó)家規(guī)定的有關(guān)限制較多，不能直接用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)，難度相對(duì)較大；此外，如果將劃撥土地先變性再盤(pán)活，平臺(tái)公司將面臨巨大的資金負(fù)擔(dān)，需要支付一筆不菲的土地出讓金。

2.3 土地規(guī)劃用途影響盤(pán)活模式選擇

土地規(guī)劃相關(guān)問(wèn)題表現(xiàn)在兩方面，一是目前平臺(tái)公司擬盤(pán)活的存量用地現(xiàn)狀用途與土地利用總體規(guī)劃或控制性詳規(guī)不符，若調(diào)整規(guī)劃用途則會(huì)收窄盤(pán)活模式可選范圍，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)又不利于平臺(tái)公司自主改造利用；二是缺少對(duì)存量土地盤(pán)活的規(guī)劃引導(dǎo)，比如缺少對(duì)產(chǎn)業(yè)的整體布局設(shè)計(jì)，導(dǎo)致存量土地改造后難以適應(yīng)國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求。因此如何更有效地與政府規(guī)劃結(jié)合，及時(shí)了解政府的調(diào)整方向與動(dòng)向，切實(shí)保證平臺(tái)公司自身的利益成為存量土地盤(pán)活規(guī)劃工作中的重點(diǎn)。

2.4 存量土地資產(chǎn)價(jià)值確定難度較大

盤(pán)活土地存量，核心是通過(guò)土地產(chǎn)權(quán)明晰、土地資產(chǎn)價(jià)值量化，促進(jìn)土地存量資產(chǎn)以不同價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)交易，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素和土地資源優(yōu)化配置。

土地價(jià)值受其所在的城市等級(jí)、區(qū)位、土地權(quán)屬完善程度、規(guī)劃條件等要素影響可能差異較大。所以，平臺(tái)公司開(kāi)展存量土地盤(pán)活工作前的首要任務(wù)之一就是客觀地確定土地使用權(quán)在不同條件下的價(jià)值。

2.5 多方資源協(xié)調(diào)困難

各省市之間土地政策差異較大，針對(duì)大型的平臺(tái)公司而言，存量土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要與當(dāng)?shù)氐恼唧w系相適應(yīng)。另外，盤(pán)活土地的策略需要根據(jù)土地權(quán)利人、建設(shè)人、地方政府等多方面因素進(jìn)行協(xié)調(diào)[2]，除了經(jīng)濟(jì)效益外，還要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方資源，各方面利益協(xié)調(diào)難度較大。

3.平臺(tái)公司存量土地盤(pán)活路徑

作為內(nèi)部資源，存量土地本身不會(huì)對(duì)平臺(tái)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生直接影響，但若長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)，則是資源的極大浪費(fèi)。再者，對(duì)這些閑置資產(chǎn)管理的人力物力財(cái)力投入，又加劇了資源的浪費(fèi)。最后，存量土地會(huì)占用企業(yè)資金額度，對(duì)現(xiàn)金流造成影響，不利于激發(fā)資產(chǎn)活力和運(yùn)行效益。所以，如何有效盤(pán)活存量土地，成為當(dāng)下熱點(diǎn)問(wèn)題。

針對(duì)國(guó)有企業(yè)存量土地盤(pán)活，205 號(hào)文提出以多種方式盤(pán)活利用存量土地，包括支持國(guó)有企業(yè)優(yōu)化存量土地利用方式、推進(jìn)國(guó)有企業(yè)存量土地再開(kāi)發(fā)、鼓勵(lì)利用存量土地進(jìn)行公益開(kāi)發(fā)。按照細(xì)化政策條款，歸納起來(lái)主要有三條途徑：（1）通過(guò)轉(zhuǎn)讓，置換或出租實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)讓渡；（2）新物業(yè)開(kāi)發(fā)，如相關(guān)配套設(shè)施新建、保障性住房開(kāi)發(fā)；（3）老廠房再利用，將盤(pán)活存量資產(chǎn)和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合。落實(shí)到微觀市場(chǎng)層面，可以轉(zhuǎn)化為三個(gè)目標(biāo)：一是通過(guò)土地使用權(quán)讓渡換取土地收益；二是通過(guò)存量土地與其他資源的整合實(shí)現(xiàn)效益最優(yōu)；三是通過(guò)土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境。

3.1 靈活選用產(chǎn)權(quán)讓渡方式，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)變現(xiàn)

存量土地若要進(jìn)行市場(chǎng)化盤(pán)活，必須先讓土地進(jìn)入市場(chǎng)流通，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的權(quán)利讓渡，其前提是已進(jìn)行土地權(quán)屬登記、權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議。在現(xiàn)有的法律法規(guī)框架下，占比較大的還是土地使用權(quán)的讓渡。土地使用權(quán)的讓渡雙方可以是不同的土地使用人，也可以是國(guó)家與原權(quán)利人；讓渡形式又可以采取轉(zhuǎn)讓、置換、出租等，方式選用比較多樣。這樣，企業(yè)既能有效厘清企業(yè)資產(chǎn)，快速收獲土地收益，又能避免土地運(yùn)營(yíng)成本和后續(xù)開(kāi)發(fā)成本，解決土地存量資產(chǎn)低效閑置的問(wèn)題。

3.1.1 土地轉(zhuǎn)讓

一是政府儲(chǔ)備模式。政府儲(chǔ)備是目前存量土地盤(pán)活再利用最常見(jiàn)的方式，政府因公共利益的需要收回原劃撥、出讓給企業(yè)的土地使用權(quán)，同時(shí)對(duì)原土地使用者給予一定補(bǔ)償，存量土地被收儲(chǔ)后再通過(guò)出讓方式對(duì)土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)利用，提高土地的綜合價(jià)值[3]。政府儲(chǔ)備模式又可細(xì)分為計(jì)劃儲(chǔ)備和非計(jì)劃儲(chǔ)備兩種。計(jì)劃儲(chǔ)備是政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和國(guó)土空間規(guī)劃等，通過(guò)編制儲(chǔ)備計(jì)劃對(duì)土地儲(chǔ)備總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序等做出統(tǒng)籌安排，更多體現(xiàn)政府意志，具有一定強(qiáng)制性。非計(jì)劃儲(chǔ)備的代表之一為委托交易，一般用于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)范圍以外的土地以及雖屬收儲(chǔ)范圍以內(nèi)但不宜收儲(chǔ)的土地。在滿足規(guī)劃的前提下，允許原土地使用權(quán)人提交交易申請(qǐng)，獲得許可后在土地有形市場(chǎng)進(jìn)行交易，而政府可以采用先買(mǎi)權(quán)購(gòu)買(mǎi)其中部分土地作為儲(chǔ)備。

二是產(chǎn)權(quán)交易模式。平臺(tái)公司存量土地的產(chǎn)權(quán)，按照法律規(guī)定和合同約定，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、兼并等方式轉(zhuǎn)讓給另一方，一般用于平臺(tái)公司沒(méi)有獨(dú)立開(kāi)發(fā)意愿的土地。該模式下要求擬盤(pán)活的存量土地應(yīng)合法合規(guī)、權(quán)屬清晰、債務(wù)明確、歷史資料完整。若采用土地轉(zhuǎn)讓，需要滿足《城市房地產(chǎn)管理法》相應(yīng)的投資建設(shè)要求。

3.1.2 土地置換

若因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致不能按照原規(guī)劃指標(biāo)利用土地等政府原因?qū)е碌拈e置土地，平臺(tái)公司可向政府申請(qǐng)協(xié)議置換。首先要聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估公司對(duì)原地塊價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，再遵守“價(jià)格相當(dāng)、用途相同、面積不擴(kuò)大”的原則，雙方簽訂置換協(xié)議，支持平臺(tái)公司合理訴求、維護(hù)合法權(quán)益。平臺(tái)公司還可結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，在不違背當(dāng)?shù)卣吆鸵?guī)劃的前提下，通過(guò)與政府協(xié)商，將一些土地利用價(jià)值較低的地塊，或邊角地、插花地、夾心地等不能單獨(dú)供應(yīng)或利用的地塊進(jìn)行置換。

3.1.3 土地出租

土地出租是對(duì)于暫不開(kāi)發(fā)的地塊做過(guò)渡性利用的方式，待到時(shí)機(jī)成熟再行開(kāi)發(fā)，以避免過(guò)早入市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。可做短期的臨時(shí)利用，也可以采取長(zhǎng)期租賃方式，如深圳前海、東莞采取的1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)模式。1.5 級(jí)開(kāi)發(fā)介于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)之間，將儲(chǔ)備土地出租給意向承租人進(jìn)行過(guò)渡性開(kāi)發(fā)利用，待片區(qū)預(yù)熱、地價(jià)提升后，政府按約定收回土地進(jìn)行供地和開(kāi)發(fā)利用，形成滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。此種模式對(duì)用地強(qiáng)度進(jìn)行一定限制，鼓勵(lì)模塊化建筑模式，避免對(duì)后續(xù)二級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響，可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能聚集以及土地資源綜合效益的最大化，適用于平臺(tái)公司手中新區(qū)儲(chǔ)備土地或潛在價(jià)值較高的重點(diǎn)區(qū)域儲(chǔ)備土地。

3.2 新舊開(kāi)發(fā)改造有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)存量利用創(chuàng)新

存量土地的開(kāi)發(fā)利用模式較為靈活，可以是對(duì)已有物業(yè)的改造，亦或是重新開(kāi)發(fā)，還可以通過(guò)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整改變土地利用方向以提高利用價(jià)值，具體模式的選擇需要結(jié)合項(xiàng)目自身情況、周邊產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃引導(dǎo)等多方面因素綜合確定，因地制宜。

3.2.1 舊物業(yè)經(jīng)營(yíng)：以舊物業(yè)為基礎(chǔ)，改造后持有運(yùn)作方式

針對(duì)平臺(tái)公司仍用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，但是利用粗放且不合理的低效用地，可以在符合規(guī)劃及安全標(biāo)準(zhǔn)且不改變用途的前提下，通過(guò)廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑，促進(jìn)土地二次開(kāi)發(fā)。同時(shí)，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引入平臺(tái)公司各產(chǎn)業(yè)上下游龍頭企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

針對(duì)閑置時(shí)間較長(zhǎng)、不再?gòu)氖律a(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或是已對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不利影響的地塊，可以通過(guò)相關(guān)配套設(shè)施新建、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)升級(jí)，以轉(zhuǎn)型利用帶動(dòng)存量土地?fù)Q新，提高資產(chǎn)利用效益。

3.2.2 開(kāi)發(fā)新物業(yè)：以閑置土地為主，重新開(kāi)發(fā)運(yùn)作方式

對(duì)于部分閑置土地但具有整體開(kāi)發(fā)價(jià)值的，平臺(tái)公司可以評(píng)估其價(jià)值后重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)，例如調(diào)整土地原有規(guī)劃并優(yōu)化服務(wù)配套，開(kāi)發(fā)商住類或文旅類物業(yè)，改變整體風(fēng)貌。

一是自行開(kāi)發(fā)模式，平臺(tái)公司通過(guò)整合內(nèi)部資源，成立專門(mén)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)或子公司，統(tǒng)籌整個(gè)平臺(tái)公司的存量資產(chǎn)，使其成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人和市場(chǎng)主體，開(kāi)展存量盤(pán)活相關(guān)工作。通過(guò)內(nèi)部協(xié)同，將分屬不同業(yè)務(wù)板塊、地塊坐落分散或其他因地塊零星不能實(shí)現(xiàn)整體利用的土地進(jìn)行整合，由專門(mén)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)或子公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，通過(guò)整體運(yùn)作釋放平臺(tái)公司經(jīng)營(yíng)活力與管理潛力，實(shí)現(xiàn)存量土地利用提質(zhì)增效，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力。

合作開(kāi)發(fā)模式：閑置土地重新開(kāi)發(fā)涉及新建物業(yè)，需補(bǔ)繳出讓金并投資后續(xù)建設(shè)，流程相對(duì)復(fù)雜，對(duì)資金儲(chǔ)備要求很高。對(duì)于平臺(tái)公司自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力有限或自主改造意愿不強(qiáng)的地塊，考慮以土地出資入股，引入系統(tǒng)內(nèi)其他具有開(kāi)發(fā)能力的單位雙方成立項(xiàng)目合資公司共同開(kāi)發(fā)?；蛘咴诒３滞恋貦?quán)屬最終由平臺(tái)公司控制的前提下，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)、運(yùn)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給擁有相關(guān)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)，按照委托建設(shè)運(yùn)營(yíng)等合作開(kāi)發(fā)方式開(kāi)展盤(pán)活。

3.3 存量土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

為了更好地盤(pán)活利用存量土地，平臺(tái)公司需要結(jié)合自身定位和發(fā)展目標(biāo)，對(duì)存量土地利用做出長(zhǎng)遠(yuǎn)的計(jì)劃安排。在土地梳理分類和市場(chǎng)分析研判的基礎(chǔ)上，明確盤(pán)活路徑，才能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境的變化。

3.3.1 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，打造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

近年來(lái)，我國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)呈快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現(xiàn)。與傳統(tǒng)的工業(yè)用地不同，新興產(chǎn)業(yè)用地呈現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大、多種用地類型混合、用地需求多元等特征。這類產(chǎn)業(yè)用地逐漸成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，各地政府也圍繞新型產(chǎn)業(yè)用地出臺(tái)了差異化政策。若平臺(tái)公司的存量工業(yè)用地期望通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)動(dòng)能轉(zhuǎn)換，則可以考慮搭乘產(chǎn)業(yè)政策東風(fēng)，打造發(fā)展新高地。

平臺(tái)公司可以根據(jù)當(dāng)?shù)匦庐a(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展態(tài)勢(shì)，因地制宜，通過(guò)地上地下建筑空間挖潛、用地功能多元融合、閑置土地調(diào)規(guī)活化等方式，釋放原有產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，利用閑置低效工業(yè)用地發(fā)展當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)扶持的新興產(chǎn)業(yè)，如文化、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。但用地調(diào)整的同時(shí)需要注意幾個(gè)方面：地塊是否處于當(dāng)?shù)卣?guī)劃的新型產(chǎn)業(yè)用地布局范圍內(nèi)，當(dāng)?shù)卣诘貕K面積上有沒(méi)有相關(guān)的規(guī)劃限制條件，能否導(dǎo)入當(dāng)?shù)卣膭?lì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)以及能否達(dá)到當(dāng)?shù)卣畬?duì)于投資強(qiáng)度、稅收的要求。

3.3.2 存量土地盤(pán)活與城市更新有機(jī)聯(lián)動(dòng)

我國(guó)城市發(fā)展方式正由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，以存量資源推進(jìn)城市更新，已成為新時(shí)代城市空間治理的一個(gè)重點(diǎn)，是破解城市發(fā)展“痛點(diǎn)”“堵點(diǎn)”“難點(diǎn)”問(wèn)題的總統(tǒng)領(lǐng)，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理的總抓手，也是未來(lái)我國(guó)城市發(fā)展的新常態(tài)。

為推進(jìn)城市片區(qū)更新，政府按照城市片區(qū)的更新規(guī)劃，可以將平臺(tái)公司閑置土地納入片區(qū)更新，統(tǒng)一實(shí)施，并給予平臺(tái)公司一定物業(yè)返還或土地置換，在推進(jìn)城市更新中盤(pán)活閑置土地。從平臺(tái)公司角度來(lái)說(shuō)，還可以自主向政府申請(qǐng)協(xié)商，將存量土地以作價(jià)入股方式注入項(xiàng)目公司，通過(guò)股份合作模式與區(qū)域城市更新機(jī)構(gòu)或部門(mén)合力開(kāi)展存量土地所在區(qū)域的綜合改造工作，為城市更新助力，并參與分享閑置土地盤(pán)活后的收益。

4.存量土地盤(pán)活工作建議

4.1 以點(diǎn)帶面，輻射引領(lǐng)

在盤(pán)活過(guò)程中，注重依法合規(guī)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，以重點(diǎn)地塊為突破口，本著“能用的先開(kāi)發(fā)，不能用的暫緩開(kāi)發(fā)”的原則，集中力量打好存量土地這場(chǎng)硬仗。在盤(pán)活土地的同時(shí)，進(jìn)一步加大土地開(kāi)發(fā)力度，確保土地開(kāi)發(fā)不留死角。

4.2 梳理問(wèn)題，分類施策

具體問(wèn)題具體分析，逐個(gè)破解工作難點(diǎn)，有效推進(jìn)閑置土地處置。土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的利益相關(guān)方很多，如何在盤(pán)活土地中兼顧各方面的利益，同時(shí)又能充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，這是基礎(chǔ)也是根本，要以“國(guó)有資產(chǎn)保值增值”作為基本準(zhǔn)則。

4.3 項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn)，分步推進(jìn)

根據(jù)現(xiàn)行政策導(dǎo)向，通過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)的土地梳理，開(kāi)展項(xiàng)目“預(yù)可研”，梳理出一批市場(chǎng)價(jià)值高，可以先行啟動(dòng)的項(xiàng)目。同時(shí)梳理出一批暫不具備條件的，但可以為后續(xù)開(kāi)發(fā)做儲(chǔ)備的項(xiàng)目。后續(xù)根據(jù)實(shí)際情況，成熟一批，盤(pán)活一批。