陳茜

摘要：當(dāng)前，由于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控，銀行信貸壓力不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)峻的融資困境，如何走出這一困境并尋找適合的融資渠道已成為當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的融資困境主要集中在融資渠道狹窄單一、不合理融資方式引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)、融資政策不斷收緊等問(wèn)題。為此，本文從房地產(chǎn)業(yè)融資的概念以及特點(diǎn)著手，首先闡明融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，闡述了目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的諸多方式，之后對(duì)其融資現(xiàn)狀進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，并結(jié)合實(shí)踐從融資布局合理化和多樣化、增強(qiáng)金融防范意識(shí)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力等方面提出了建議措施，以期可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資；困境；出路

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，是國(guó)家稅收的主要來(lái)源之一，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊地區(qū)的工業(yè)、商業(yè)以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，與民生息息相關(guān)，減輕了就業(yè)壓力。但是近年來(lái)，由于房地產(chǎn)的高收益，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始向房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房?jī)r(jià)逐年上漲，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)壓力。為維持住房?jī)r(jià)格，財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、稅務(wù)總局等多個(gè)部門(mén)相繼推出了一系列的宏觀調(diào)控措施，極大地?cái)D壓了房地產(chǎn)公司的盈利能力。目前，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了嚴(yán)厲的宏觀控制，銀行貸款持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了融資的困境，如何擺脫目前的困境，找到合適的融資途徑就成了房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資的概念、特點(diǎn)及重要性

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資概念及特點(diǎn)

融資是房地產(chǎn)公司為了項(xiàng)目發(fā)展需要并根據(jù)其自身的經(jīng)濟(jì)情況，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、管理等一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中而進(jìn)行的融資行為。與工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)融資規(guī)模大、周期較長(zhǎng)，且具有較高的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資具有以下特點(diǎn)：一是需要大量的資本。從取得土地、房屋建設(shè)和配套設(shè)備等方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往需要巨大的融資項(xiàng)目，一般的融資規(guī)模不能滿足公司的期望。二是信貸融資極易受到政策制約。與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別就是與國(guó)家政策息息相關(guān)，尤其是信貸政策。對(duì)于一些中小地產(chǎn)公司而言，政策對(duì)融資的影響更是起到了舉足輕重的作用。然而殘酷的市場(chǎng)和變化無(wú)常的政策，也讓很多中小地產(chǎn)公司要么被兼并，要么被迫退出。三是區(qū)域差異顯著。其他公司的融資因市場(chǎng)需求少、政府管制程度低，在地理位置上差別不大。但是，為避免風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)大多在放款時(shí)保持審慎心態(tài)，在某些二三線城市實(shí)行貨幣緊縮，將大量的資本投向發(fā)達(dá)的沿海城市或有能力的城市，使得中小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商拿地困難，因而房地產(chǎn)的融資具有明顯的區(qū)域差異。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要性

縱觀當(dāng)前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，科技迅猛發(fā)展，全球化的趨勢(shì)日益顯現(xiàn)。要想在激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，必須要有足夠的資本支撐。對(duì)于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，如何保證資金的安全自然是重中之重，而融資工作的成功與否也將直接關(guān)系到公司的興亡，其重要性不言而喻。比如，房地產(chǎn)融資可顯著幫助公司提升品牌影響力。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，傳統(tǒng)的住宅發(fā)展觀念已不能完全適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)公司要想提升住宅的質(zhì)量，提升公司的品牌影響力和品牌增值，就必須八仙過(guò)海、各展所長(zhǎng)。比如碧桂園位于昆明北部的一個(gè)樓盤(pán)，就是采取了建設(shè)了人工湖和環(huán)湖跑道的形式，將住宅質(zhì)量提高到了一個(gè)新的高度。此外，部分房地產(chǎn)公司也對(duì)居住領(lǐng)域做了大量的規(guī)劃，力求空間最大化，在保證住宅質(zhì)量的同時(shí)，大幅提高了贈(zèng)送面積，讓消費(fèi)者得到了實(shí)實(shí)在在的好處。然而不管采取何種方法，都需要有足夠的資金來(lái)進(jìn)行融資，否則將是無(wú)根之木，無(wú)源之水。

二、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式

房地產(chǎn)公司的融資模式有內(nèi)外兩種，公司的內(nèi)部融資包括自有資金、股東出資、預(yù)售保證金、預(yù)售款等；對(duì)外融資有股權(quán)型金融和債務(wù)型金融兩種。按開(kāi)發(fā)屬性的不同，房地產(chǎn)的發(fā)展可大致分為一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。我國(guó)房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，基本采取了五大類(lèi)的融資模式：一是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款。隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，為確保拆遷補(bǔ)償款及時(shí)發(fā)放，以及房屋的交付，各大銀行向一線開(kāi)發(fā)商發(fā)放了貸款，用于補(bǔ)償拆遷款和征地款。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。這類(lèi)信貸的發(fā)行對(duì)象為二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)公司獲得土地后，為營(yíng)造一個(gè)更加舒適的居住空間，在激烈的市場(chǎng)中贏得優(yōu)勢(shì)，會(huì)持續(xù)改善住宅的質(zhì)量和設(shè)計(jì)，并在改善設(shè)計(jì)和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)周邊的環(huán)境建設(shè)，所以有強(qiáng)大的資本支撐就顯得非常的關(guān)鍵。為了滿足這些需要，各大銀行都會(huì)通過(guò)發(fā)放貸款來(lái)進(jìn)行支持。三是房地產(chǎn)信托。這種融資模式是近年來(lái)出現(xiàn)的一種融資方式，主要伴隨金融監(jiān)管的嚴(yán)格要求而出現(xiàn)的。相比于傳統(tǒng)的銀行信貸，該類(lèi)融資模式具有降低融資資金使用成本、募融資較為靈活、融資資金利率可靈活調(diào)節(jié)等優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最佳的融資方式之一。四是發(fā)行房地產(chǎn)公司的股票或債券。目前，大型房地產(chǎn)公司或上市房地產(chǎn)公司，都會(huì)通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)公司的股票或債券的形式進(jìn)行融資，但是這種融資模式受限于其應(yīng)用領(lǐng)域，只有少數(shù)有能力的公司可以使用。五是海外融資、網(wǎng)絡(luò)融資、小額貸款公司融資。這種金融模式雖然是針對(duì)特定類(lèi)型的公司進(jìn)行金融業(yè)務(wù)，但是由于其具有較高的融資風(fēng)險(xiǎn)以及缺乏相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因此通常不被公司采納。

三、目前房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道狹窄單一

雖然目前已有多種融資方式，但是由于各種融資渠道的限制，并非每一家公司都擁有選擇的權(quán)利。在過(guò)去的20多年里，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是融資問(wèn)題始終困擾著房地產(chǎn)公司，而通過(guò)銀行等金融公司進(jìn)行融資依然是房地產(chǎn)公司的最大的融資渠道。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，目前，房地產(chǎn)公司從銀行獲得的融資約為23.86%，而預(yù)付款則為38.82%。而在這些房屋購(gòu)買(mǎi)前，購(gòu)房人通過(guò)銀行獲得的個(gè)人房屋抵押貸款也占據(jù)了絕大多數(shù)。因此，二者合計(jì)，約60%的地產(chǎn)融資來(lái)自銀行和其他金融組織。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融處于起步階段，由于受傳統(tǒng)金融方式的限制，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到限制。當(dāng)前，很多地產(chǎn)公司僅靠銀行放款，對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，在信貸緊縮的情況下，很難進(jìn)行融資。一是資本的需要持續(xù)增長(zhǎng)；另外，融資的壁壘也在持續(xù)提高，二者之間產(chǎn)生了無(wú)法化解的沖突。

就當(dāng)前情況來(lái)看，除了銀行信貸之外，開(kāi)拓新融資渠道的現(xiàn)狀仍不夠樂(lè)觀。房地產(chǎn)行業(yè)短期難以扭轉(zhuǎn)這種狀況，而以銀行信貸為主的融資方式也會(huì)長(zhǎng)期存在。這種單一的融資方式，極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。此外，由于我國(guó)的特殊國(guó)情，上市融資、債券發(fā)行等融資措施受到國(guó)家的嚴(yán)厲管制，大宗融資渠道不暢，而國(guó)外一些發(fā)達(dá)的融資工具如房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等并未在國(guó)內(nèi)得以很好的應(yīng)用，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未能全面發(fā)展起來(lái)。所以，突破傳統(tǒng)的單一融資模式，構(gòu)建符合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的多元化金融體制，是當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。

（二）不合理融資方式引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的大多在融資上下了一番功夫，但因?yàn)槿鄙倏茖W(xué)、合理的融資途徑，沒(méi)有掌握好融資的時(shí)間和速度，極易盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金的短缺。有些小型房地產(chǎn)公司為了獲得更多的資金，甚至愿意付出高額的融資成本，以此來(lái)獲得更多的資金。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高收益行業(yè)，許多私人資本都在尋找合適的方式來(lái)獲取高收益。但是，上市公司股價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際房?jī)r(jià)，很難達(dá)到融資者的期望回報(bào)；盡管存在著高額的利息，但風(fēng)險(xiǎn)極高，如果房地產(chǎn)公司倒閉，那么將給融資人帶來(lái)?yè)p害。例如，云南瑞麗一家地產(chǎn)公司，因其早期發(fā)展缺少有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，成品房一直處于難以銷(xiāo)售的狀態(tài)。即使在公司已經(jīng)將其名下的兩塊土地均抵押給銀行取得了前期開(kāi)發(fā)貸款的情況下，后期仍存在大量的資金缺口。為了確保項(xiàng)目資金鏈不斷裂，企業(yè)管理層在無(wú)奈之下做出向民間進(jìn)行高利率的借貸的舉措，因此帶來(lái)的高額資金使用成本給企業(yè)帶來(lái)了不可挽回的損失，最終造成該企業(yè)的項(xiàng)目工程停滯。在我國(guó)，這樣的情況并非罕見(jiàn)，由于部分開(kāi)發(fā)商只關(guān)注高回報(bào)，卻忽略了高投入、資金回籠緩慢、市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)，致使高債務(wù)經(jīng)營(yíng)模式給企業(yè)帶來(lái)更多的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資政策不斷收緊

由于房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)計(jì)民生，歷來(lái)受到政府的高度關(guān)注，尤其是在資本運(yùn)營(yíng)上受到了嚴(yán)密的監(jiān)管，這在某種程度上使得大多數(shù)房地產(chǎn)公司的融資變得更加困難。由于房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模大、融資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的監(jiān)管非常嚴(yán)格。政府也加強(qiáng)了對(duì)樓市的控制，銀行的信用緊縮，導(dǎo)致了地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流的全面緊縮，進(jìn)而導(dǎo)致了融資的中斷。最近一段時(shí)間，政府推出了一系列的政策性調(diào)控措施，從而導(dǎo)致本就資金短缺的房地產(chǎn)公司在資金周轉(zhuǎn)方面更加雪上加霜。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，相關(guān)的法律和法規(guī)不是相對(duì)滯后，就是缺乏可操作性。由于缺乏客觀公正的信用評(píng)估機(jī)制，使得銀行和其他金融組織的資金不能很好地進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從而更加導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。

四、打破房地產(chǎn)業(yè)融資困境壁壘的建議

（一）融資布局合理化

在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)和信用危機(jī)的嚴(yán)峻形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)急需突破單一融資渠道的制約，尋求新的資金來(lái)源。一方面，政府要加強(qiáng)對(duì)金融的監(jiān)管，健全房地產(chǎn)融資制度，加強(qiáng)對(duì)中小型房地產(chǎn)公司融資的扶持力度，對(duì)民間資金進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，對(duì)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，適當(dāng)增加民間融資、股權(quán)融資的比重，以保證在新的金融環(huán)境下，減少公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是增強(qiáng)地產(chǎn)公司自我融資、減少信貸依賴。目前，僅靠銀行放貸來(lái)發(fā)展已不能適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，最好的辦法就是回到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身，在保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)的同時(shí)，也要全面考慮到項(xiàng)目綠化環(huán)境以及周邊的配套設(shè)施是否完善等。并且，在后期的物業(yè)管理服務(wù)等方面能夠站在用戶的角度考慮從而提供更好的服務(wù)，告別房屋一錘子買(mǎi)賣(mài)的歷史。通過(guò)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品提高顧客對(duì)房地產(chǎn)公司的滿意度，而實(shí)現(xiàn)資本的高效流動(dòng)，保證公司的健康發(fā)展。為此，房地產(chǎn)公司應(yīng)積極轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，拓展公司的融資途徑。以往的公司憑借自己的實(shí)力也能在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，但是隨著經(jīng)濟(jì)的快速及多樣性發(fā)展，獨(dú)自經(jīng)營(yíng)的年代早已成為歷史，單打獨(dú)斗的經(jīng)營(yíng)方式必然會(huì)導(dǎo)致資金來(lái)源單一，難以適應(yīng)公司的發(fā)展。而只有將各種經(jīng)營(yíng)方式有機(jī)地融合在一起，才能形成一股強(qiáng)大的力量。比如大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以在提升房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，在文化和娛樂(lè)業(yè)進(jìn)行涉足，在分散融資的同時(shí)，還可以將融資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行多元化；而在不同的行業(yè)可以建立不同的融資通道又可以在某種程度上保證公司的資本需要。

此外，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)必須不斷健全相關(guān)的房地產(chǎn)金融法律制度，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。既要做好完善現(xiàn)行的財(cái)政法律制度，對(duì)缺乏實(shí)際意義的制度進(jìn)行改造，強(qiáng)化對(duì)金融的管制和管制，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；又要積極構(gòu)建和健全我國(guó)的信用評(píng)估制度，確保我國(guó)的信貸評(píng)估制度更加公平、合理，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在金融領(lǐng)域的健康發(fā)展，保持我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）融資方式多樣化

要想從房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境中解脫出來(lái)，就應(yīng)從單純的融資模式轉(zhuǎn)向多樣化的模式。如今，在國(guó)家嚴(yán)格的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道已被嚴(yán)重制約，為此必須尋求新的發(fā)展途徑。在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)公司面臨著怎樣生存下去的問(wèn)題，為此應(yīng)積極響應(yīng)“去產(chǎn)能，去杠桿”的方針，對(duì)新的項(xiàng)目進(jìn)行審慎地投入。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策尚未明確，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中不可盲目擴(kuò)張，應(yīng)等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景逐漸清晰后再進(jìn)行。同時(shí)，也要加大銷(xiāo)售力度，加快資金周轉(zhuǎn)，在有必要的情況下，出售閑置資產(chǎn)取代債務(wù)，從而防止財(cái)務(wù)負(fù)債增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也應(yīng)進(jìn)行融資方式的調(diào)整，由單一的銀行信貸向房地產(chǎn)基金、信托基金、境外房地產(chǎn)基金等金融工具融資轉(zhuǎn)化。

（三）增強(qiáng)金融防范意識(shí)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

在高融資下，企業(yè)呈現(xiàn)興旺向榮的局面，但也不容小視身后巨額債務(wù)，當(dāng)前大部分開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，有些甚至已經(jīng)超過(guò)了90%，這些血淋淋的事例讓我們意識(shí)到，在打破資金壁壘、擴(kuò)大資金來(lái)源、獲得巨額資金的前提下，必須加強(qiáng)公司的自我造血能力，最終實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)公司是一個(gè)資本密集的行業(yè)，在房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著融資問(wèn)題。通過(guò)增加資本運(yùn)用的有效性，可以有效緩解房地產(chǎn)公司的融資困難。一方面，要強(qiáng)化財(cái)務(wù)控制，控制成本開(kāi)支，防止盲目借貸提升公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，要加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)，保證資金的及時(shí)回收，減少銀行放款，降低金融危機(jī)。再者，應(yīng)增強(qiáng)公司的防范意識(shí)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在很大程度上依賴于融資的發(fā)展。經(jīng)過(guò)了這么長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，地產(chǎn)公司漸漸認(rèn)識(shí)到，融資是一把雙刃劍，在為公司籌集到充足資本的同時(shí)還可能會(huì)給公司帶來(lái)更大的金融危機(jī)。為此，房地產(chǎn)公司需時(shí)刻保持警惕，在追求利潤(rùn)的同時(shí)還要充分考慮到自身的承受能力，確保在危機(jī)來(lái)臨前就做好充足的準(zhǔn)備，出現(xiàn)了危機(jī)可以及時(shí)從容的應(yīng)對(duì)，避免因準(zhǔn)備不足導(dǎo)致企業(yè)陷入困難的境地。

五、結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的狀況和問(wèn)題進(jìn)行了較為深刻的分析，就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資模式的選擇，融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，融資渠道的拓寬等方面進(jìn)行了闡述，并對(duì)采取多元化融資、改善融資困境等方面提出了建議。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有多元化特征，而房地產(chǎn)企業(yè)的金融結(jié)構(gòu)具有多級(jí)化的特征。要想發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，還需建立一個(gè)健康穩(wěn)定的金融體系，健全與之配套的有關(guān)法規(guī)，為其發(fā)展提供法治保障，以此來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

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