甄愛軍

對于自住購房者來說，趁著房價(jià)下跌，房貸利率下降，正好是從容選房、買房的好時(shí)機(jī)?？梢岳檬袌銎涞臅r(shí)機(jī)，以較低的成本購房。

2023年樓市“量價(jià)齊跌”

房產(chǎn)市場已經(jīng)成為拖累中國經(jīng)濟(jì)增長最主要的因素，房產(chǎn)調(diào)控政策也從嚴(yán)厲打擊炒房行為，轉(zhuǎn)向了支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2023年，各地出臺了大量的政策，刺激房產(chǎn)消費(fèi)，但房地產(chǎn)市場下滑的情況仍然在延續(xù)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，無論是銷售面積還是銷售額，均出現(xiàn)了不同程度的回落。就銷售面積而言，2023年1—10月，商品房銷售面積為9.3億平方米，同比下降7.8%，降幅較1—9月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，10月單月商品房銷售面積為0.8億平方米，同比下降11.0%，較上月降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，1—10月住宅銷售面積為7.9億平方米，同比下降6.8%；辦公樓銷售面積同比下降12.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降15.1%。

在銷售額方面，2023年1—10月，商品房銷售額為9.7萬億元，同比下降4.9%，較1—9月下降擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；10月單月商品房銷售額為0.8萬億元，同比下降8.1%，較上月降幅收窄5.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，1—10月住宅銷售額為8.7萬億元，同比下降3.7%；辦公樓銷售額同比下降17.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降13.0%。

就房價(jià)表現(xiàn)來看，整體價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2023年10月末，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16195元/平方米，環(huán)比上漲0.07%，同比下跌0.02%。一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.15%，同比上漲0.37%；二線城市環(huán)比上漲0.04%，同比上漲0.01%；三四線代表城市環(huán)比持平，同比下跌0.60%。

二手房市場則全線下跌。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2023年10月末，全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15486元/平方米，環(huán)比下跌0.45%，同比下跌2.88%。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.27%，同比下跌0.51%；二線城市環(huán)比下跌0.48%，同比下跌3.25%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.49%，同比下跌3.39%。

政策放松為大概率事件

2024年，房地產(chǎn)市場的下跌趨勢在政策干預(yù)下可能會放緩，但房價(jià)上漲的概率也不高，政策進(jìn)一步放松的預(yù)期仍然存在。

由于多數(shù)城市調(diào)控政策已相對寬松，10月房地產(chǎn)政策出臺頻次較9月有所下降，其中杭州、上海部分區(qū)域優(yōu)化限購政策，上海、北京先后優(yōu)化首套房公積金貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，多地執(zhí)行公積金首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。11月以來，各地需求端政策繼續(xù)優(yōu)化，如昆明取消了省外限購，廣州公積金貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”等。另外，近期中央及監(jiān)管部門多次提及加快“三大工程”建設(shè)，配套措施有望加快落地，供需兩端政策發(fā)力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

從整體來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，2023年10月多地市場情緒回落，政策效果持續(xù)性不足，房價(jià)普跌、一線城市政策優(yōu)化預(yù)期等因素依然制約著購房需求釋放節(jié)奏。當(dāng)前，“穩(wěn)房價(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場修復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從政策趨勢來看，未來政策還有可能進(jìn)一步放松。比如北京、上海、深圳有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購政策，廣州限購政策亦有進(jìn)一步優(yōu)化空間；北京、上海優(yōu)化普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

另外，在信貸政策方面，依然留有“后手”。2023年11月7日，中國人民銀行副行長張青松在國際金融領(lǐng)袖投資峰會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整是自然現(xiàn)象，當(dāng)局會謹(jǐn)慎地防范調(diào)整過快過急，衍生出不必要風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對中國房地產(chǎn)市場相當(dāng)有信心。同日，有全國性媒體發(fā)文表示，人民銀行積極落實(shí)中央金融工作會議指示精神，持續(xù)加力推動“第二支箭”（民營企業(yè)債券融資支持工具）支持民營房地產(chǎn)企業(yè)融資。

購房可擇機(jī)出手

當(dāng)然，短期內(nèi)市場仍然無法改變低迷態(tài)勢。中指研究院預(yù)計(jì)，成都、杭州等政策優(yōu)化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時(shí)間，若一線城市政策進(jìn)一步優(yōu)化，一線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)二線及三四線城市市場調(diào)整壓力仍較大，短期市場或延續(xù)低迷表現(xiàn)。

從樓市變化趨勢來看，中指研究院認(rèn)為，一方面，臨近年末，企業(yè)或?qū)⒓涌祉?xiàng)目推盤節(jié)奏、加大營銷力度，進(jìn)而促進(jìn)部分需求釋放；另一方面，核心城市二手房銷售恢復(fù)情況得到保持，有望帶動新房市場活躍度提升，疊加當(dāng)前相對寬松的政策環(huán)境及去年低基數(shù)效應(yīng)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。

對于自住購房者來說，房價(jià)下跌、房貸利率下降正好是從容選房、買房的好時(shí)機(jī)，可以利用市場偏冷的時(shí)機(jī)，以較低的成本購房。對于房產(chǎn)投資者來說，降價(jià)出售多余的房產(chǎn)，回籠資金，增加資產(chǎn)流動性，是比較明智的選擇。

目前，存量房貸款利率出現(xiàn)了比較明顯的下調(diào)，貸款買房者不必急著提前還貸。雖然貸款利率仍高于儲蓄利率或固收產(chǎn)品，但差距沒那么大。購房者如果選擇不提前還貸，會讓自己手里的資金變多，可以增加投資的選擇。

我們在股市篇中談到了2024年的投資機(jī)會，由于當(dāng)前股市正處于底部，所以可以選擇通過定投權(quán)益基金來獲利。當(dāng)然，考慮到目前部分銀行股股息率仍在6%以上，超過目前存量房貸利率水平，因此可以考慮把資金投在高息股上面，進(jìn)行“套利”操作。