文／李瓊 廣西桂林市臨桂區(qū)不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易中心 廣西桂林 541100

引言：

在我國改革開放的不斷深入和社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展背景下，我國逐步建立起不動產(chǎn)登記制度體系，并取得了豐富的實踐經(jīng)驗，同時也產(chǎn)生各種影響，受到了社會各界的廣泛關(guān)注。不動產(chǎn)登記條例的頒布與實施是落實《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定、增進不動產(chǎn)權(quán)利人自由利用其財產(chǎn)權(quán)利，提升不動產(chǎn)利用效率的重要手段，這也意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個新的里程碑，邁入了新的發(fā)展階段，未來房地產(chǎn)行業(yè)將朝規(guī)范化方向不斷發(fā)展，與經(jīng)濟社會發(fā)展的總體規(guī)劃相適應(yīng)，充分體現(xiàn)了全局性和宏觀性。

1.不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理帶來的影響

1.1 對房價產(chǎn)生的影響

對于購房者而言，房價是購房者購房時考慮的主要因素之一，直接關(guān)乎了人們是否能買到房子，是房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展中的關(guān)鍵因素。房價不是由開發(fā)商自己隨便定價的，如開發(fā)商低價惡意競爭或開發(fā)商集體哄抬房價，會導(dǎo)致經(jīng)濟失衡。房價的定位受市場大環(huán)境、供求因素以及其他外力因素的影響，不動產(chǎn)登記制度也是影響房價的因素之一，全面建立和實施不動產(chǎn)登記制度，能夠形成房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，調(diào)控對策涉及的內(nèi)容包含人口、市場等等，不動產(chǎn)登記對人們生活的影響如圖1 所示。不動產(chǎn)登記是實施房地產(chǎn)稅的前提，能夠保證房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化，積極推動制度化建設(shè)。從長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)登記制度可能在一定程度上對購房者心理的預(yù)期產(chǎn)生影響，使房價降低的壓力有所增加。同時，不動產(chǎn)登記制度的建立和實施也會使得老舊房屋出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不清的問題，直接影響我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，房地產(chǎn)價格也將隨之變動，影響房產(chǎn)市場的發(fā)展。影響房地產(chǎn)價格波動的主要因素包括人口數(shù)量、收入水平、利率變動、通貨膨脹率、房價預(yù)期等多個方面的變量，不動產(chǎn)登記制度給房地產(chǎn)稅的應(yīng)用指明了方向，對房價可能會有短期影響，不會引發(fā)房價大范圍波動，影響并不會持續(xù)太長時間。

圖1 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記路線圖

1.2 對二手房產(chǎn)生的影響

隨著近年來國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長和城市化進程的加快,城市的發(fā)展進入高速增長階段，在大都市圈中，大批農(nóng)村剩余勞動力涌入城市，激活了當(dāng)?shù)囟址渴袌?，而目前在一線城市新房供應(yīng)不足的現(xiàn)象將繼續(xù)蔓延，且新建住宅豪宅化的趨勢加劇，一手房是滿足一線城市首次置業(yè)需求的主戰(zhàn)場。隨著不動產(chǎn)登記制度的加快完善，應(yīng)加大房地產(chǎn)市場資源整合力度，加強城市房地產(chǎn)市場管理，將現(xiàn)代信息技術(shù)融合到房地產(chǎn)管理工作當(dāng)中，建立相應(yīng)的數(shù)字化管理平臺，對社會不動產(chǎn)進行有效管理。不動產(chǎn)登記能夠協(xié)助房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)行業(yè)打通各部門信息壁壘，實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息開放共享，建立行業(yè)統(tǒng)一系統(tǒng)，在系統(tǒng)內(nèi)對各部門日常工作內(nèi)容進行歸總，最大化提高工作效率，簡化不動產(chǎn)登記流程，提升服務(wù)效率和質(zhì)量，盡力將購房者的等待時間降至最低。現(xiàn)階段，購房者大多數(shù)持觀望態(tài)度，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的影響主要集中在對未來房地產(chǎn)市場的運行方面，并在具體實踐中對二手房市場的影響比較明顯,且在持續(xù)顯現(xiàn)。國家實行不動產(chǎn)登記后，可以在網(wǎng)絡(luò)上檢索所需房產(chǎn)信息，給執(zhí)法者的監(jiān)督工作帶來了便利。就當(dāng)前不動產(chǎn)登記條例的貫徹落實情況來看，不動產(chǎn)登記不會給我國房價帶來大幅度波動，但會對二手房市場有很大的影響，對于大型城市或中型城市而言，二手房房價波動不會過多影響到一手房市場，但以長遠(yuǎn)眼光來看，不動產(chǎn)登記會加深對二手房的影響，能夠使二手房在售房源量大幅上升，加強精準(zhǔn)調(diào)控,確保市場需求，有利于激活二手房市場，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

1.3 對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展很大程度的影響了我國的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，不動產(chǎn)登記制度的出臺對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響在短期內(nèi)并不非常明顯，不動產(chǎn)登記制度的實施無法對回收效益作進一步明確，甚至在一定程度上還會讓購房者產(chǎn)生暫時不買房心理。針對房地產(chǎn)市場而言，不動產(chǎn)登記制度的實施對其影響較為短暫，在不動產(chǎn)登記制度持續(xù)完善中，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)收益的大幅增加，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。將現(xiàn)代信息技術(shù)融入到不動產(chǎn)登記的具體實施階段，可以進一步擴散房產(chǎn)行業(yè)信息，有效擺脫了信息不對稱問題的困擾，從根本上消除了信息不對稱現(xiàn)象，使房地產(chǎn)開發(fā)綜合品質(zhì)得到大大提升，并且其數(shù)據(jù)也將逐漸更公開、更透明，促進了房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，同時也打造了更具競爭力、更加富有活力的市場環(huán)境，從而加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境，為其長效發(fā)展提供新的契機，彌補房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的不足之處。不動產(chǎn)登記條例的出臺與實施，較為關(guān)注房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)運行，不會過多干預(yù)市場，更不會實行政策操作，有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。除此之外，通過提高不動產(chǎn)登記信息化水平，完善數(shù)據(jù)共享機制，打通房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)間的系統(tǒng)壁壘將為我國房產(chǎn)稅改革和實施提供重要保障，逐步顯現(xiàn)房產(chǎn)稅效應(yīng)，消除投資買房的心理，推動房產(chǎn)市場走向品質(zhì)化、多元化。就整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時線上共享流轉(zhuǎn)與相關(guān)部門審查，可實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，并有針對性地分類、分區(qū)實行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期、穩(wěn)定、健康、合理的發(fā)展?，F(xiàn)階段，不動產(chǎn)登記制度對房產(chǎn)經(jīng)濟的影響并不大，將不動產(chǎn)登記制度與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅相融合，落實房地產(chǎn)長效管理機制，可以大大提升工作效率，對我國房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展具有積極的促進作用[1]。

2.完善不動產(chǎn)登記制度措施

2.1 構(gòu)建信息資源共享長效機制

在不動產(chǎn)登記工作中，必須保證不動產(chǎn)登記辦理的公正、公平，并具有真正的公開性，以達(dá)到土地資料查詢的應(yīng)用要求。首先，基于土地權(quán)利登記，建立土地登記信息管理系統(tǒng)，加強信息共享建設(shè)，實現(xiàn)信息互聯(lián)互通共享共用，及時更新信息，促進土地信息管理質(zhì)量的提高。其次，嚴(yán)格執(zhí)行登記發(fā)證等各項政策要求，做好各職能部門的溝通協(xié)調(diào)，為各部門建立一個溝通與交流的平臺，構(gòu)建統(tǒng)一指揮、分工協(xié)作協(xié)同高效的工作格局，不斷深化和完善多層次的分工協(xié)作體系，在堅定不移實施樓市調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理,提高管理效率，通過制定一套精準(zhǔn)的管理解決方案,以此來提高組織的效能和競爭力[2]。

2.2 建立不動產(chǎn)信息共享中心

如果房產(chǎn)交易市場監(jiān)管弱化，就會出現(xiàn)不良房產(chǎn)交易行為，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可有效控制這一問題。在信息化時代大背景下，不動產(chǎn)登記制度完善必須做到與時俱進，加快不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)，實現(xiàn)信息互通共享,消除“信息孤島”。房管部門與房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)之間進行信息溝通時，應(yīng)借助新一代信息技術(shù)有效獲取、整理各種信息，繼續(xù)提升信息歸集共享水平，打通信息通道，做到信息互通、數(shù)據(jù)共享。值得注意的是，不動產(chǎn)登記信息被納入個人隱私的范疇之內(nèi)，如果在管理中發(fā)生數(shù)據(jù)泄露，就會增加相關(guān)個體和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，因此，在加強信息管理時，應(yīng)采取嚴(yán)格的篩查與保護措施，設(shè)置信息瀏覽訪問權(quán)限，切實做好保護相關(guān)人員合法權(quán)益工作，將信息安全和隱私安全保護防線筑得更牢固、更深遠(yuǎn)[3]。

2.3 推進不動產(chǎn)登記體系全面升級

建立健全管理登記制度不僅可以真正發(fā)揮不動產(chǎn)登記管理體系的應(yīng)用價值，持續(xù)提高群眾對不動產(chǎn)登記工作的滿意度和體驗感，總體把控工作規(guī)范化水平，還有助于我國土地資源的合理開發(fā)和有效使用。在進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記制度流程時，應(yīng)與先進的預(yù)處理技術(shù)和現(xiàn)代信息技術(shù)相配合，以此來確保不動產(chǎn)登記制度所具備的職能優(yōu)勢能夠被充分發(fā)揮出來。相關(guān)工作人員必須高度重視以下工作任務(wù)的處理，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記路線如圖1 所示。首先，針對不動產(chǎn)登記司法解釋做到規(guī)范化整理，確保不動產(chǎn)登記司法解釋工作落實到位。其次，切實提高不動產(chǎn)登記工作的有效性與便利性，牢固樹立“以人民為中心”的服務(wù)理念,進一步優(yōu)化精簡不動產(chǎn)登記流程，著重關(guān)注群眾辦事過程中的堵點、難點，站在辦事群眾和市場主體視角，以換位體驗感知成效、校準(zhǔn)航向。借助互聯(lián)網(wǎng)開放、共享的大平臺，實現(xiàn)新建商品房、存量住房等不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全程線上辦理，實現(xiàn)辦理流程便捷化，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率。除此之外，相關(guān)工作人員還應(yīng)將成本控制落到實處，切實維護不動產(chǎn)登記公信力，保障不動產(chǎn)查詢登記體系的開放性。最后，為了進一步提高房地產(chǎn)客戶的滿意度，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項權(quán)利進行確認(rèn)、確定，通過全面布局、科學(xué)規(guī)劃，保證資源發(fā)揮最大的價值。在高質(zhì)量完成各項建設(shè)工作后，大力開展宣傳銷售工作，特別是在不動產(chǎn)登記制度不健全時，很多以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)通常會把提高經(jīng)濟效益作為工作的重心，忽視了顧客的實際需要，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展，導(dǎo)致客戶失去信任。因此，應(yīng)將保持和持續(xù)提高客戶滿意度作為工作落實的重中之重，樹立企業(yè)良好的信譽和形象，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展積蓄動力，以更高的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形成強大市場競爭力[4]。

2.4 保證行政權(quán)力對不動產(chǎn)交易的合理干預(yù)

近年來，隨著改革開放的深入和社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,使我國房地產(chǎn)工作邁入了一個嶄新的時代，為優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，探索新的發(fā)展模式奠定了堅實基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性,以及房地產(chǎn)市場的動蕩,在房地產(chǎn)交易中普遍存在信息透明度不夠、不動產(chǎn)重復(fù)登記等諸多問題。為解決以上問題，我國建立了不動產(chǎn)登記制度，其目的是為了有效整理與合理歸置不動產(chǎn)信息。但就目前不動產(chǎn)登記制度落實情況而言，不動產(chǎn)登記制度并沒有充分發(fā)揮其作用，仍然存在諸多不足，面臨這各種困難和挑戰(zhàn)。我國各個地區(qū)在合理設(shè)置不動產(chǎn)登記制度、科學(xué)調(diào)整不動產(chǎn)登記流程、不斷優(yōu)化服務(wù)模式時，由于不同城市的基本配置方式與規(guī)劃具有一定的差異性，因此無法完全照抄照搬一些成功地區(qū)的經(jīng)驗，必須在理論的指導(dǎo)下，由相關(guān)工作人員在實踐中總結(jié)規(guī)律,摸索經(jīng)驗,保障不動產(chǎn)登記制度的功能與價值得到全面發(fā)揮。當(dāng)?shù)卣块T也應(yīng)加強對外宣傳引導(dǎo)，高效推動不動產(chǎn)登記工作的有效落實，促使廣大人民群眾深入了解實行不動產(chǎn)登記的利好，明確不動產(chǎn)登記制度實施的優(yōu)勢，進而摒棄意識形態(tài)偏見，積極配合做好不動產(chǎn)登記工作，進而維護不動產(chǎn)登記制度的作用得以有效發(fā)揮，改變“一刀切式”管理模式，糾正廣大人民群眾對不動產(chǎn)登記制度的認(rèn)識與觀念[5]。

2.5 確保房屋登記工作與土地登記工作的統(tǒng)一性

房地產(chǎn)項目管理工作與房地產(chǎn)運營制度比較成熟的西方發(fā)達(dá)國家，在全面細(xì)化規(guī)范不動產(chǎn)登記程序、內(nèi)容的同時，已經(jīng)將其與現(xiàn)行的土地制度相融合，通過采取統(tǒng)一管理模式，確保不動產(chǎn)登記制度的作用能夠充分發(fā)揮出來，同時將將土地登記規(guī)范化建設(shè)作為一項制度長期來抓，在精準(zhǔn)監(jiān)管上求實效,實現(xiàn)精準(zhǔn)化、靶向式監(jiān)管，進一步提升不動產(chǎn)登記服務(wù)效率和水平。我國應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗,立足中國國情，制定合理的管理目標(biāo)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與土地資源管理工作有序銜接，針對相關(guān)管理工作做好功能性整合，在創(chuàng)新不動產(chǎn)登記服務(wù)方式，實施一系列不動產(chǎn)確權(quán)登記創(chuàng)新舉措的同時，高效利用土地資源，積極推動土地資源的優(yōu)化配置，此外，在創(chuàng)新性開展各項工作時，應(yīng)密切注意數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換融合，維護不動產(chǎn)登記安全,保證信息的完整性，避免錄入重復(fù)數(shù)據(jù)，確保不動產(chǎn)登記工作的準(zhǔn)確性、完整性和及時性，保證數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)與信息的正確性和有效性，并具備較強的參考價值和使用價值，進而推動不動產(chǎn)登記工作的有序運轉(zhuǎn)[6]。

2.6 與房地產(chǎn)運營中心相配合

在房地產(chǎn)運營管理過程中，為了讓土地資源的生態(tài)價值有利于實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用，提高土地經(jīng)濟效益，應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計階段和施工階段與運營手段相協(xié)調(diào)配合，從而提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭力，提高項目投資收益率。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展從高速增長階段進入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，市場集中度也在不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)正向集約化發(fā)展邁進，趨于飽和狀態(tài)。由此，如果不能積極應(yīng)對新形勢，維護好企業(yè)的正面形象，就會對房地產(chǎn)銷售構(gòu)成嚴(yán)重影響。相關(guān)人員在落實各項工作時，要注意察覺客戶的真正訴求，在樹立品牌形象，釋放品牌效益的同時，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓客戶感受到購買房產(chǎn)產(chǎn)品的價值。同時，隨著現(xiàn)代社會人們生活水平的不斷提高,大眾對于精神世界的需求越來越高，對生活的品質(zhì)要求也越來越高，正式開啟了“新消費時代”，消費個性化、商品社交化、生活智能化等等已經(jīng)成為專屬新生代消費人群的業(yè)態(tài)標(biāo)志，在消費群體消費觀念升級的時代，消費者對居住品質(zhì)的更高要求，對“家”的居住屬性與功能價值也有了更高的迭代需求[7]。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，不僅要為客戶提供更優(yōu)質(zhì)更舒心的居住體驗，還要站在客戶的角度思考問題，不只局限于滿足原有單一的居住屬性,而是向滿足多元化的客戶需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)出更為開闊和具有創(chuàng)意的空間，以“為客戶創(chuàng)造價值”的經(jīng)營理念,以“高品位,高質(zhì)量”的服務(wù)方針，獲得客戶的認(rèn)可，滿足客戶對居住環(huán)境美感與質(zhì)感的追求[8]。

結(jié)語：

不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有很大程度的影響，能夠進一步完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向，加快實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。在不斷優(yōu)化不動產(chǎn)登記服務(wù)質(zhì)效水平時，應(yīng)全面加強和改進登記管理工作，促使各部門嚴(yán)格依法履行登記管理職責(zé)，深入貫徹政府出臺的各項政策措施，盡職盡責(zé)做好信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計和上報工作，真正發(fā)揮不動產(chǎn)登記制度的功能與價值，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。