劉增祿 秦佳麗

12月4日，海保人壽披露重大關(guān)聯(lián)交易公告，公司以物權(quán)方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產(chǎn)項目，交易總價款為2.03億元，均價約1.1萬/平方米。與海保人壽類似，平安人壽、友邦人壽、建信人壽、太保壽險等多家險資近期均披露大額不動產(chǎn)投資公告，主要涉及商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)酒店等，年內(nèi)相關(guān)投資額已近400億元。

險資持續(xù)加倉商辦資產(chǎn)背后，行業(yè)不動產(chǎn)投資方向正在轉(zhuǎn)換，即縮小或退出地產(chǎn)股投資，加碼物權(quán)資產(chǎn)，“不做股東做房東”。今年中國平安、泰康人壽等紛紛減持乃至清倉部分龍頭房企股權(quán)。

有觀點認為，今年險資正呈現(xiàn)出加速撤離地產(chǎn)股、加倉不動產(chǎn)投資的投資邏輯。相較投資地產(chǎn)股，當下出手投資不動產(chǎn)項目的性價比更高，與保險公司長期資金配置需求相適應。而在盤活存量資產(chǎn)等政策導向下，這種投資風格轉(zhuǎn)換可能進一步持續(xù)。

近期險資仍熱衷于“買買買”，不過相較過去在資本市場頻繁掃貨，現(xiàn)在的險資對大宗不動產(chǎn)交易表現(xiàn)出了更大興趣。

據(jù)近日亞太區(qū)最大不動產(chǎn)管理公司ESR發(fā)布公告，公司于11月27日轉(zhuǎn)讓六項資產(chǎn)，目標物業(yè)分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬平方米。泰康人壽是實際買家，這筆交易總代價超20億元。

泰康人壽接盤多宗商業(yè)地產(chǎn)項目只是險資加速物權(quán)投資的一道縮影，今年險資持續(xù)加倉核心城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目。本刊據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)披露的信息統(tǒng)計，截至12月7日，今年保險公司正在實際出資階段的大額不動產(chǎn)投資超過10個，累計投資額已近400億元。如果疊加計劃投資階段的項目，年內(nèi)險資涉及大額不動產(chǎn)投資超過700億元（見附表）。

從投資類型來看，目前險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的布局以商業(yè)酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、辦公樓等為主。年初至今，平安人壽、友邦人壽、泰康人壽、太保壽險、中郵人壽、大家人壽等多家保險公司均涉及大型物權(quán)資產(chǎn)投資。

其中，最新一筆關(guān)于險資投資不動產(chǎn)的交易，系12月6日平安人壽對北京麗澤商務區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目的新增投資。該項目本次新增出資1.5億元，計劃投資金額不超過75.41億元，目前累計出資總金額約73.81億元。對于北京麗澤商務區(qū)不動產(chǎn)項目，平安人壽早在2019年便開始投資布局，近年正步入實際出資階段。

從出讓方來看，面臨現(xiàn)金流危機的房企多將商辦資產(chǎn)擺上貨架。比如今年9月，中國人壽以39億元對價接盤了世茂集團珠海巨無霸綜合體項目；大家人壽接盤上海萬達廣場置業(yè)有限公司股權(quán)。此前，大家保險已經(jīng)接手了萬達商管旗下的上海松江萬達廣場、江門臺山萬達廣場和青海西寧萬達廣場3個項目。

買家市場中，“平安系”歷來是投資不動產(chǎn)的險資主力。今年1月，平安人壽披露了對上海來福士廣場等六個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目的投資情況，資金來源為壽險傳統(tǒng)組合，該賬戶對此項目出資余額約為299.73億元，項目總投資金額預計不超過330億元。

另據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)披露的消息，今年平安人壽正在實施的大額不動產(chǎn)投資還有北京麗澤金融商務區(qū)南區(qū)E-06地塊項目，北京市豐合區(qū)麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業(yè)金融項目，北京麗澤商務區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目，以及位于北京及上海的4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目等，目前前述項目累計出資總額已達250億元。

今年險資布局不動產(chǎn)延續(xù)了多樣化特點。除了資產(chǎn)收購，部分保險機構(gòu)直接躬身入局拿地。比如，10月底泰康人壽保險以底價1.12億元競得廣州黃埔區(qū)地塊，用于建設醫(yī)院和養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)。

在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來，近期險資加碼大宗交易與核心城市資產(chǎn)的租金回報率有關(guān)?！芭c房價下跌，地產(chǎn)公司價值縮水相比，一二線城市的核心商業(yè)資產(chǎn)的租金回報率在上升，很多資產(chǎn)的凈回報率能達到5%-8％，甚至10％，相對穩(wěn)健安全?！彼虮究a充道，“不過，隨著一二線城市商辦酒店園區(qū)供大于求形勢越來越明顯，未來租金可能會大幅回調(diào)。也就是今天買得便宜，過幾年可能更便宜。”

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向本刊表示，近期險資正呈現(xiàn)出加速撤離地產(chǎn)股、加倉不動產(chǎn)投資的投資邏輯，一方面，經(jīng)過近兩年的深度調(diào)整，很多不動產(chǎn)項目的價值已經(jīng)跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，符合盤活存量資產(chǎn)的政策導向，也與保險公司長期資金配置需求相適應，可謂風險較低的抄底窗口期。另一方面，相較投資地產(chǎn)股，險資直接投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目可以更好地進行風險把控，預期在宏觀經(jīng)濟修復情況下有望帶來較好的長期投資收益。

他對此補充道，“對于不動產(chǎn)項目的選擇，險資布局的主要涉及辦公樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等優(yōu)質(zhì)運營性項目，這類資產(chǎn)具有保值增值性好、現(xiàn)金流收入穩(wěn)定等特點，與保險資金屬性匹配度較高?！?/p>

與險資加倉物權(quán)資產(chǎn)形成反差，伴隨房企利潤縮水與地產(chǎn)股持續(xù)波動，昔日頻頻占據(jù)房企“二股東”地位的險資開始撤離地產(chǎn)股，部分保險機構(gòu)對龍頭房企陸續(xù)減持甚至清倉。

今年泰康人壽便對持股7年的保利發(fā)展首次作出減持動作。據(jù)11月份保利發(fā)展公告，公司第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間減持保利發(fā)展8176.97萬股，占保利發(fā)展總股本的0.68%，泰康人壽在保利發(fā)展的持股比例則由7.05%降至6.31%，并通過此番減持套現(xiàn)約11.8億元。

昔日“第一規(guī)模房企”的二股東中國平安近期已對其清倉。今年11月，中國平安將收購該出險房企并承繼其債務的相關(guān)消息在市場流傳，不過據(jù)中國平安后續(xù)發(fā)布澄清公告，中國平安沒有任何與此相關(guān)的交易計劃或討論，且目前未持有該房企的股份?；厮菰擙堫^房企的2023年中期業(yè)績報告，截至6月末，中國平安對其持股比例為5.37%，系公司第二大股東，直到8月11日，港交所披露數(shù)據(jù)顯示，中國平安仍持有其4.99%股份。這意味著近兩個多月時間內(nèi)，中國平安已清空該房企股份。

險資清倉部分龍頭房企股份背后，行業(yè)對待地產(chǎn)股整體謹慎。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至今年三季度末，保險機構(gòu)重倉持有的上市房企流通股數(shù)量為59億股，較今年年中減少2%；持股市值約367億元，較今年年中減少6.9%。

具體而言，截至三季度末，保險機構(gòu)持股房企超過20家，其中金地集團、華夏幸福、金融街、保利發(fā)展、華僑城A五家房企的持股規(guī)模居前，保險機構(gòu)持股數(shù)量分別為15.4億股、9.8億股、9.39億股、7.19億股、5.69億股，持股比例34.11%、25.18%、31.43%、6%、8.06%，背后入局險資包括富德生命人壽、平安人壽、大家人壽、前海人壽等。

近年前述險資仍對昔日重倉房企進行了不同程度的減持。把時間線拉長，2021年以來，大家人壽6次減持金地集團，所持股份從20.43%削減至5.43%；前海人壽減持華僑城后持股比例由7.54%降至6.94%；泰康人壽已清倉陽光城。

不過，已減持離場的保險公司中，獲得投資浮盈的情況仍是多數(shù)。以今年減持保利發(fā)展8176萬股股份的泰康人壽為例，2016年泰康人壽投資保利發(fā)展時，入股定價約8.19元/股，以今年三季度14元/股的減持價格計算，泰康人壽在獲得每年分紅之余還實現(xiàn)約4.75億元浮盈。

在柏文喜看來，目前險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資策略，與保險公司控制風險及多元化投資需求有關(guān)。據(jù)介紹，相比當前地產(chǎn)股投資不確定性，一二線城市核心地段的物權(quán)資產(chǎn)具有穩(wěn)定的租金收益、較大的升值潛力，當前險資看好這類資產(chǎn)的長期收益。

盡管近年保險公司減持地產(chǎn)股，從龍頭保險公司的布局來看，險資并未真正撤離不動產(chǎn)。目前保險公司的不動產(chǎn)投資路徑涵蓋物權(quán)投資、債權(quán)計劃、股權(quán)投資等多種方式。就龍頭保險公司而言，物權(quán)類投資是其主要的投資路徑。

以險資領(lǐng)域不動產(chǎn)投資規(guī)模居首的中國平安為例，據(jù)企業(yè)中期業(yè)績公告，截至2023年6月末，公司保險資金投資組合中不動產(chǎn)投資余額為2093.93億元，在總投資資產(chǎn)中占比4.5%。該類投資以物權(quán)投資為主，在不動產(chǎn)投資中占比75.6%，即主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負債久期，貢獻相對穩(wěn)定的租金、分紅等收入，并獲取資產(chǎn)增值。

龍頭保險公司布局趨勢也反映出近期險資在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的偏好轉(zhuǎn)向。據(jù)企業(yè)業(yè)績公告，2021年、2022年、2023年上半年，中國平安保險資金投資組合中的不動產(chǎn)投資余額分別為2161億元、2046億元、2094億元，其間物權(quán)投資分別達1006億元、1180億元、1583億元，在整體不動產(chǎn)投資余額占比為47%、58%、76%。公司物權(quán)類投資逐年攀升之余，債權(quán)投資占比、股權(quán)投資占比呈現(xiàn)為逐年壓降。

目前保險公司披露的部分不動產(chǎn)項目收益率表現(xiàn)良好。據(jù)企業(yè)業(yè)績公告，今年上半年，中國平安債權(quán)計劃及債權(quán)型理財產(chǎn)品中，不動產(chǎn)行業(yè)的名義投資收益率為4.91%；中國太保的非公開市場融資工具中，不動產(chǎn)行業(yè)的名義投資收益率為4.8%，收益率僅次于非銀金融。

在柏文喜看來，在盤活存量資產(chǎn)等政策導向背景下，險資減持地產(chǎn)股、加碼物權(quán)資產(chǎn)的投資趨勢仍可能會持續(xù)一段時間：“目前險資正調(diào)整投資策略，尋求更為穩(wěn)健的投資渠道。衡量險資在對不動產(chǎn)領(lǐng)域的布局前景，需要充分評估其選擇項目的經(jīng)濟效益和風險回報。”

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）