耿 超

〔江蘇騰泰后勤服務有限公司（江蘇分公司） 江蘇南京 210000〕

在物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃中，全面預算管理是非常重要的管理手段，能夠時刻掌控物業(yè)行業(yè)發(fā)展的路徑，并且將其長遠的發(fā)展目標系統(tǒng)、合理地分解為短期目標，讓物業(yè)管理企業(yè)各部門，甚至每一名成員都能夠明確自身在物業(yè)發(fā)展規(guī)劃中需要完成的工作。但是，現(xiàn)階段全面預算管理并沒有很好地應用到實際管理工作中。如何才能實現(xiàn)全面預算管理與物業(yè)財務管理的有效融合，需要物業(yè)企業(yè)管理者不斷思考。

一、全面預算管理的基本概念

預算管理能夠保證物業(yè)財務預算資金正常、穩(wěn)定、規(guī)范的運行，是一系列調(diào)節(jié)、組織、監(jiān)督、控制活動的集合與統(tǒng)稱。物業(yè)企業(yè)實施預算管理，必須根據(jù)發(fā)展規(guī)劃及實際運營情況來確定，把工作重點放在物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟平衡發(fā)展上，原則上要以下面幾個方向為準。第一，嚴格按照物業(yè)企業(yè)預算管理的相關技術標準；第二，預算層級的權責與范圍要能夠正確劃分；第三，在預算管理的具體實施過程中，要能夠有效運用多種綜合手段；第四，物業(yè)管理企業(yè)全員參與及專業(yè)人員管理相結(jié)合。

預算工作的全過程都涉及預算管理，而預算管理的基本要求與主要任務是在物業(yè)管理企業(yè)進行預算編制時，對于其預算資金的運行要能夠合理規(guī)劃，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)外要能夠形成呼應。全面預算工作不單單是財務部門的工作，而是囊括了物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的所有部門，為了能夠促進全面預算工作的開展進程，需要對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)各個部門的工作職責進行分析，才能夠?qū)崿F(xiàn)降本增效，以最小的運營成本，獲取最大的社會經(jīng)濟利益。

二、物業(yè)管理企業(yè)財務管理工作中全面預算管理的作用

（一）能夠促進物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部協(xié)同一致

物業(yè)管理企業(yè)在日常經(jīng)營運作時，需要明確的是，全面管理工作是物業(yè)管理企業(yè)財務部門獨有的職責。工作中需要不斷加強各部門之間的協(xié)同合作，才能使全面預算管理的作用得到最大程度的發(fā)揮。在傳統(tǒng)的管理模式中，物業(yè)管理企業(yè)各部門之間獨立運作，造成這種缺陷的主要原因是管理者沒有認識到各部門協(xié)同發(fā)展的好處，導致物業(yè)管理企業(yè)各個部門在管理上缺乏有效的整合。

（二）能夠加強物業(yè)管理企業(yè)的控制能力

在物業(yè)管理企業(yè)制定全面預算時，需要各部門之間進行分工協(xié)作。一方面，物業(yè)管理企業(yè)全面預算需要將各部門的奮斗目標與努力方向進行量化處理。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)全面預算需要對其經(jīng)營活動中，各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用進行分析處理，所以其涉及的范圍比較廣。為了能夠確保物業(yè)管理企業(yè)預算管理的正常運行，需要各部門、各層級之間形成有效的溝通與配合，能夠及時發(fā)現(xiàn)全面預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及潛在的弊端，并對其進行科學的管理與控制。

（三）對物業(yè)管理企業(yè)的績效考核有所幫助

物業(yè)管理企業(yè)可以通過全面預算管理了解資源配置情況及工作流程，并且能夠根據(jù)其經(jīng)營的實際情況編制精準的預算。針對資源安排及工作流程的不合理之處，及時做出正確的調(diào)整。同時，可以通過績效考核的形式，將物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略目標進行合理分解，并根據(jù)各部門的職責將其有效落實下去，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求，使物業(yè)管理企業(yè)的每個部門甚至是每個職工，都能承擔相應的戰(zhàn)略責任及自身的崗位職責。在物業(yè)管理企業(yè)實施戰(zhàn)略目標的過程中，績效考核是行之有效的工具，能夠衡量物業(yè)管理企業(yè)員工的工作項目及結(jié)果，是評價員工系統(tǒng)的重要指標。另外，績效考核需要在既定計劃執(zhí)行的基礎上，不斷進行創(chuàng)新。績效考核還能夠?qū)ω攧諔?zhàn)略管理的相關成果進行評價與反饋，財務戰(zhàn)略管理能夠通過財務部門與各部門之間有效的溝通協(xié)作實現(xiàn)長遠發(fā)展，并且物業(yè)財務部門工作能力的體現(xiàn)就是財務相關工作完成的效率?？傊?，物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)性長遠發(fā)展與進步，離不開績效考核工作。

（四）實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益的全面提升

物業(yè)管理企業(yè)預算管理工作的關鍵問題，就是需要將物業(yè)的資源配置與市場需求進行緊密結(jié)合。通過實施全面預算管理，能夠?qū)⑽飿I(yè)行業(yè)運行發(fā)展的情況以數(shù)據(jù)報告的形式展現(xiàn)出來，在相關數(shù)據(jù)的支撐下，物業(yè)管理層可以緊緊把握市場變化趨勢，從而不斷調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標。同時，在物業(yè)管理企業(yè)目標確定后，要想真正實現(xiàn)目標，在日常運營管理過程中，就需要建立資本運行的管理機制，以及科學合理地控制物業(yè)管理企業(yè)全面預算。通過全面預算管理，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)財務活動中的資金籌劃、使用、分配等工作進行合理規(guī)劃，能夠確保資金運作、生產(chǎn)經(jīng)營活動按照既定的物業(yè)管理企業(yè)目標進行有效流轉(zhuǎn)。在預算管理活動中，提高物業(yè)管理企業(yè)社會經(jīng)濟效益是工作中的重點。與此同時，將財務預算管理程序化，能夠?qū)⒏鞑块T的生產(chǎn)責任有效落實到個人身上，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟效益目標落實到實際工作中，能夠有更大的發(fā)展空間與運作時間。

（五）有效管理經(jīng)營風險，提升戰(zhàn)略管理能力

一方面，全面預算管理可以幫助企業(yè)初步預測下一年度的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)可能的問題，從而提前采取相應的防范措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。物業(yè)管理企業(yè)整體的經(jīng)營狀況也能夠在全面預算管理工作的開展中，得到有效的改善與優(yōu)化。在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展中，預算所發(fā)揮的作用是至關重要的，相應預算方案的編制，能夠?qū)⒄麄€過程中的問題進行解決。但是，物業(yè)管理企業(yè)的管理層仍然需要針對本身所存在的問題，探求更多的解決辦法，在前期工作中，就能對風險的出現(xiàn)進行有效規(guī)避，這樣才能夠真正維護企業(yè)的穩(wěn)定運營。另一方面，通過全面預算管理將戰(zhàn)略目標進行固化與量化，從而使戰(zhàn)略目標在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部落實，將預算的執(zhí)行與物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)保持一致。通過對預算的有效監(jiān)控，能最大程度上確保物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。將全面預算管理充分運用于物業(yè)行業(yè)財務管理之中，還有助于促進企業(yè)資源高效利用，從而避免資源浪費情況的發(fā)生。

三、全面預算管理在實際工作中存在的問題

（一）財務預算規(guī)劃缺乏全局性

在財務預算管理機制建設與完善的過程中，需要有計劃分步驟實施，才能形成一個健全的管理系統(tǒng)。部分物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中只關注短期內(nèi)的既得利益，而忽略了經(jīng)營布局方面的長遠規(guī)劃。經(jīng)濟環(huán)境變化極有可能導致物業(yè)管理企業(yè)沒有跟上市場的變化而陷入兩難境地。同時，物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各部門之間也沒有形成有效聯(lián)動，這些都是制約其長遠可持續(xù)發(fā)展的重要因素。物業(yè)管理企業(yè)的財務預算管理工作屬于長期的工作，部分物業(yè)管理企業(yè)管理者認為，財務預算管理工作費時費力又沒有短期內(nèi)的收益，物業(yè)管理企業(yè)的管理者更希望經(jīng)濟效益能夠?qū)崿F(xiàn)“短平快”的增長模式，所以對于財務預算管理方面并不重視，也不愿投入大量的資金，使財務預算管理工作只能流于表面，而沒有切實落實到實際工作中。另外，財務預算管理不單單是財務部門的工作，現(xiàn)階段并沒有真正落實到所有人員身上，無論是一線員工還是管理層，對于財務預算管理工作缺乏全局統(tǒng)籌的意識，使物業(yè)管理企業(yè)的資源開發(fā)與配置的規(guī)劃缺乏統(tǒng)一調(diào)度，造成了不必要浪費。物業(yè)管理企業(yè)“重資源、輕開發(fā)”的管理模式，導致管理活動中預算管理的基礎作用被嚴重弱化，無法實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）物業(yè)管理企業(yè)全面預算與戰(zhàn)略缺乏一致性

物業(yè)管理企業(yè)在傳統(tǒng)管理模式的影響下，財務預算管理的方式仍然比較單一。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，預算管理模式也從單一型向復合型轉(zhuǎn)變，但在模式轉(zhuǎn)變的過程中，物業(yè)管理企業(yè)各部門之間并沒有認識到自身的責任，仍然各自為政。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)的全面預算目標與戰(zhàn)略發(fā)展目標必定會產(chǎn)生分歧。另外，管理層沒有積極參與到預算管理工作中，導致預算的編制缺乏科學性與統(tǒng)一性，而財務部門負責人只能完全憑借主觀經(jīng)驗對全面預算管理的目標進行判斷。產(chǎn)生上述情況的原因，是在編制預算的過程中，物業(yè)管理企業(yè)沒有形成統(tǒng)一的觀念，導致財務管理的作用沒有充分發(fā)揮出來。

（三）缺乏對預算過程控制的重視

目前，物業(yè)管理企業(yè)編制預算缺乏明確目的性，財務管理指導物業(yè)管理企業(yè)運營的作用并沒有真正發(fā)揮出來，導致這種情況出現(xiàn)的原因是，管理層重視預算編制工作，但對于預算的實施過程缺乏有效的管控。建設及完善預算管理體系和預算管理工作都是一個長期的過程，需要對其進行持續(xù)的關注與把控。一方面，物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度不夠完善，預算管理工作并沒有形成完整、規(guī)范的管控制度，導致對預算管理過程的監(jiān)控不到位。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的相關部門對預算管理工作的重要性沒有給予足夠重視，導致其效能在工作中不能充分發(fā)揮，全面預算管理工作沒有事前及事中把控，而以事后控制為主，使全面預算管理得不到有效發(fā)展。在物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略布局、發(fā)展方向的基礎上，利用物業(yè)管理企業(yè)的技術優(yōu)勢與核心競爭力，實現(xiàn)其預算過程的高效開展，更需要管理層對外部經(jīng)濟環(huán)境能夠精準把控。如果在編制預算的過程中沒有考慮上述因素，那么物業(yè)管理企業(yè)全面預算將缺乏規(guī)劃性，導致戰(zhàn)略布局失去其根本意義。

四、全面預算管理問題的解決措施

（一）增強預算管理的意識

在當前社會經(jīng)濟發(fā)展的背景下，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著不同的機遇，同時也需要迎接各種挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要在時代的浪潮中抓住機遇，不斷進行自我升華促進全面發(fā)展。而在這一過程中，全面預算管理能夠為物業(yè)管理企業(yè)向上發(fā)展提供動力，物業(yè)管理企業(yè)的管理層需要正確認識全面預算管理，通過制定相關的規(guī)章制度，幫助員工樹立正確的全面預算管理觀念，確保各級部門、每一名員工都能積極參加全面預算管理工作，將全面預算管理工作的核心價值落實到每一名員工身上。同時，為了保證全面預算管理工作平穩(wěn)順利運行，需要在管理工作中設定科學合理的目標，普及全面預算管理工作的相關知識，實現(xiàn)全員全面預算管理。

（二）選用合理的預算模式

物業(yè)管理企業(yè)財務全面預算管理需要在合理的規(guī)劃與預測的基礎上，與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟目標及發(fā)展戰(zhàn)略保持高度的一致性。想要實現(xiàn)這一目標，可以從以下兩方面進行。

第一，管理者在物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營決策和整體規(guī)劃方面，有清晰明確的認知，在短期發(fā)展的戰(zhàn)略基礎上，著眼于物業(yè)管理企業(yè)的長遠發(fā)展。

第二，物業(yè)管理企業(yè)財務部門的相關工作人員，是全面預算管理的主要參與人員，他們的知識儲備及全局意識，在很大程度上影響著全面預算管理工作的成效。

物業(yè)管理企業(yè)想要實現(xiàn)持續(xù)性的發(fā)展，需要將短期內(nèi)的經(jīng)營目標與長遠的規(guī)劃相結(jié)合。在高速發(fā)展的過程中，充分發(fā)揮全面預算管理工作的決定性作用，才能確保物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展能夠按照既定的目標與規(guī)劃的方向前進。因此，需要圍繞物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的長期規(guī)劃與戰(zhàn)略目標來完善財務全面預算管理的工作模式，完善財務全面預算管理機制與合理編制，既需要滿足實際經(jīng)營情況，又需要與物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標保持一致。同時，所有的員工需要明確自身的職責，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展及全面預算管理的順利運行貢獻力量。

（三）完善預算監(jiān)督管理機制

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)全面預算管理工作的模式與方法也在不斷改進更新。為了保證財務全面預算管理的正常運行與物業(yè)管理企業(yè)的長遠發(fā)展，需要健全內(nèi)部的監(jiān)督機制、約束機制以及人員架構(gòu)。在日常管理過程中，融入民主管理的理念，是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)管理制度的顯著特點，在物業(yè)管理企業(yè)進行重大經(jīng)營決策工作時，要能夠充分體現(xiàn)出民主性。同時，民主管理的理念也需要能夠有效融合財務全面預算管理工作中，能夠促進財務全面預算管理機制的制定與完善。例如，在制定財務全面預算時，需要將全面預算以部門為基礎進行拆解，而部門在進行財務預算時，需要部門內(nèi)的每一名員工參與預算編制的制定過程，體現(xiàn)財務全面預算的科學性與民主性。財務全面預算管理在開展的過程中，需要對全過程進行有效的監(jiān)督管理，以“點—線—面”的模式對預算管理活動進行約束，并且預算管理的全過程需要嚴格按照相關要求進行，這樣才能保證財務全面預算管理工作既定目標能夠順利完成。在完善財務全面預算管理工作的過程中，物業(yè)管理企業(yè)需要將其與民主管理理念進行充分融合，并且還需要將財務全面預算管理的監(jiān)督機制也融入進去，才能夠在審批過程中避免出現(xiàn)較大的漏洞，給物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營與決策帶來嚴重的負面影響。同時，還需要將各部門的職責與權利進行明確劃分，通過財務全面預算管理機制，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)長期規(guī)劃與未來發(fā)展的目標。

（四）健全預算管理機制

財務全面預算管理的正常穩(wěn)定運行，需要多維度、全方位為其保駕護航。物業(yè)管理企業(yè)應該對財務全面預算管理機制不斷進行完善，并要求進度考核與預算編制具備一定的合理性。但需明確的是，財務全面預算管理是物業(yè)管理企業(yè)整體的工作，不是某一個部門的日常工作，所以部門在編制預算時，應該考慮實際情況，從大局觀的角度出發(fā)，堅持局部利益服從整體利益的原則。在財務全面預算制定完成后，關鍵是如何執(zhí)行與維護。這一問題的解決可以通過強化預算的執(zhí)行管理機制來實現(xiàn)。已制定預算作用的順利執(zhí)行，是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展運行過程中，發(fā)揮財務預算作用的基礎與關鍵。物業(yè)管理企業(yè)財務全面預算管理的未來發(fā)展方向必將是精細化管理。創(chuàng)新形式的精細化管理可以有效推進財務全面預算管理工作，精細化的管理模式是將物業(yè)管理企業(yè)的所有業(yè)務全部由財務預算管理工作進行統(tǒng)籌，并且需要將物業(yè)管理企業(yè)的未來發(fā)展戰(zhàn)略與年終目標，按照經(jīng)營的實際情況進行分解，并根據(jù)各部門的職責將具體任務委派到相關部門，幫助各部門明確接下來的工作方向。

五、結(jié)語

綜上所述，建立現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理制度，需要不斷深化全面預算管理，優(yōu)化資源配置重心與提升競爭力。全面預算管理是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展與長遠規(guī)劃不可或缺的部分，在其經(jīng)營生產(chǎn)過程中完善全面預算管理制度，能夠有效提升物業(yè)管理企業(yè)財務部門的綜合管理能力，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。