方鐘亮，習(xí)良非子

（昆山市行政審批局，江蘇昆山 215300)

0 引言

在持續(xù)推進優(yōu)化營商環(huán)境，為實現(xiàn)政務(wù)服務(wù)規(guī)范化、標準化和便利化，江蘇省要求不動產(chǎn)登記實現(xiàn)“一窗受理、集成服務(wù)”，整合房產(chǎn)交易、登記、契稅分散窗口，為房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)提供套餐式服務(wù)。全省啟用了房地產(chǎn)交易稅收一體化平臺，依托省電子稅務(wù)系統(tǒng)和稅務(wù)App，實現(xiàn)“網(wǎng)上辦稅”和“掌上辦稅”，要求基層不動產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)對接，實現(xiàn)部門間數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)協(xié)同。同時為了防風(fēng)險、保民生，契稅征管要求房產(chǎn)開發(fā)商無權(quán)代扣、代繳稅款，在交房時應(yīng)引導(dǎo)購房人自行辦理稅款。

1 建設(shè)背景

傳統(tǒng)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)面臨的問題：1)分散窗口服務(wù)。房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記、契稅等環(huán)節(jié)，分屬不同部門，房屋買賣需要在不同的窗口進行業(yè)務(wù)辦理，來回跑、資料重復(fù)提交等問題增加了群眾辦事成本；2)業(yè)務(wù)系統(tǒng)不互通。房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記和稅務(wù)部門都用各自業(yè)務(wù)系統(tǒng)，數(shù)據(jù)不互通，業(yè)務(wù)難協(xié)同，無法實現(xiàn)一窗集成服務(wù)；3)契稅申報存在由開發(fā)商代辦代收，會帶來超額收款、滯納繳款、資金挪用等風(fēng)險。本文以昆山市為例，圍繞不動產(chǎn)登記領(lǐng)域的改革，闡述了不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺建設(shè)，推進不動產(chǎn)登記“一窗集成服務(wù)”，實現(xiàn)契稅申報在線核稅，保護了買房者的利益。

2 總體設(shè)計

2.1 設(shè)計思路

面對增量房業(yè)務(wù)，主要面向房產(chǎn)開發(fā)商，其賬號由稅務(wù)部門核定后進行分配，業(yè)務(wù)先在網(wǎng)簽系統(tǒng)進行申報，合同信息同步集成平臺，申報人員通過集成平臺補充稅務(wù)需要的核稅參數(shù)和附件。面向購房人，在城市服務(wù)App上通過數(shù)據(jù)共享建立核稅申報功能，由買方本人進行核稅信息確認和提交。

針對存量房業(yè)務(wù)，主要面向房產(chǎn)中介代辦，依托省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)和中介備案庫的認證，由代辦人在網(wǎng)簽系統(tǒng)申報，合同信息同步到集成服務(wù)平臺后，通過中介補充核稅數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記和稅務(wù)部門對共享數(shù)據(jù)進行預(yù)審，通過后再預(yù)約，進行交易雙方現(xiàn)場面簽和完稅出證。

核稅信息關(guān)聯(lián)，發(fā)揮集成服務(wù)平臺數(shù)據(jù)中樞作用，以網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)為起始，關(guān)聯(lián)交易信息、房屋建筑信息和不動產(chǎn)登記信息、買賣雙方信息、房產(chǎn)評估信息及相關(guān)附件材料，合成核稅申報信，共享至稅務(wù)系統(tǒng)進行核稅。

數(shù)據(jù)匯集共享，在業(yè)務(wù)運行過程中，通過用戶申報、系統(tǒng)對接等途徑形成了不動產(chǎn)集成服務(wù)的數(shù)據(jù)集，這部分數(shù)據(jù)將賦能到政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”中，為跨部門數(shù)據(jù)資源共享提供一定程度的支撐。

2.2 系統(tǒng)架構(gòu)

系統(tǒng)建設(shè)的整體框架設(shè)計如圖1 所示，包括了服務(wù)場景、業(yè)務(wù)應(yīng)用、技術(shù)支撐、數(shù)據(jù)資源、基礎(chǔ)設(shè)施和系統(tǒng)對接層：

圖1 系統(tǒng)架構(gòu)

1)服務(wù)場景層包括了基于網(wǎng)頁端面向房產(chǎn)開發(fā)商的增量房信息申報、面向房產(chǎn)中介的存量房交易信息申報，基于移動端面向購房者對信息補充確認，面向政府部門間跨部門信息共享應(yīng)用。

2)業(yè)務(wù)使用層包括了針對外網(wǎng)用戶的注冊登記和中介身份認證。針對綜合受理的業(yè)務(wù)申報、查詢、掛起、預(yù)約、消息提醒、數(shù)據(jù)補充和資料打印。針對審核功能提供的業(yè)務(wù)綜合查詢、預(yù)約管理、影像材料歸檔、稅務(wù)對賬、不動產(chǎn)抵押登記查詢、房產(chǎn)經(jīng)紀管理和接口管理等功能。

3)技術(shù)支撐層包括了數(shù)據(jù)分析、工作流引擎、數(shù)據(jù)簽名、統(tǒng)一身份認證、接口適配、電子表單、組織架構(gòu)資源目錄和跨系統(tǒng)數(shù)據(jù)交互等組件模塊。

4)數(shù)據(jù)資源層包括用戶信息、不動產(chǎn)交易、不動產(chǎn)契稅、中介信息、接口數(shù)據(jù)庫和日志審計等資源管理庫。

5)基礎(chǔ)設(shè)施層包括了基于電子政務(wù)外網(wǎng)環(huán)境的政務(wù)云、安全網(wǎng)關(guān)、存儲備份、系統(tǒng)運行環(huán)境配置等設(shè)施。

6)系統(tǒng)對接層主要面向第三方業(yè)務(wù)系統(tǒng)對接，包括了政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”平臺、存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)、商品房（增量房）管理系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)、金稅三期系統(tǒng)。

2.3 核心庫表設(shè)計

核心業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫表設(shè)計以網(wǎng)簽合同信息表為起始，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)登記庫、申報人員庫、中介信息庫、房屋信息庫、業(yè)務(wù)情況庫、材料文件庫、交易人員庫、預(yù)約信息庫等，其E-R圖如圖2[1]。

圖2 數(shù)據(jù)庫設(shè)計

3 主要功能設(shè)計

3.1 增量房核稅功能

1)賬號管理。面向房產(chǎn)開發(fā)商和委托代辦機構(gòu)，主要負責(zé)增量房契稅信息采集匯總，并引導(dǎo)購房者本人通過移動端進行確認申報。這部分機構(gòu)相對固定，通過由稅務(wù)部門核定，賬號進行后臺配置。代理機構(gòu)需要關(guān)聯(lián)到被代理委托的開發(fā)商，人員信息關(guān)聯(lián)到對應(yīng)的開發(fā)商或代理機構(gòu)中。這樣相應(yīng)賬號登錄后，即可關(guān)聯(lián)到對應(yīng)的開發(fā)商。

2)房屋信息匹配。①申報人員賬號登錄集成平臺后，通過所開發(fā)商機構(gòu)標識，向住建商品房管理系統(tǒng)進行查詢，調(diào)取該開發(fā)商所備案的在售樓盤信息；②通過輸入買房身份信息，匹配買方的網(wǎng)簽合同信息；③在獲取網(wǎng)簽合同信息后，通過房屋編號和坐落參數(shù)，從不動產(chǎn)登記系統(tǒng)里調(diào)取房屋基本信息；④開發(fā)商在做房屋預(yù)售前的備案登記中，會取得首次登記證明表，通過集成平臺輸入首次登記編號來校驗房屋首次登記信息。最后將“合同信息”“房屋基本信息”“買方信息”關(guān)聯(lián)至該筆業(yè)務(wù)。

3)稅務(wù)信息補充。根據(jù)報稅要求，部分信息需要開發(fā)商采集填報，包括：①基礎(chǔ)信息：“行政區(qū)劃”“行政機關(guān)”“轉(zhuǎn)移對象”“轉(zhuǎn)移用途”“轉(zhuǎn)移方式”“購房不含稅金額”“發(fā)票金額”“房屋單價”“房屋套次”“房屋性質(zhì)”，參數(shù)中除價格資金需對照發(fā)票填報外，其余均采取下拉框選填方式以方便操作；②家庭成員信息，包括“姓名”“證件號”“同買方人關(guān)系”等，家庭成員是影響稅率的因素之一，在集成平臺可以選擇性填報，在移動端買方確認環(huán)節(jié)可以補充調(diào)整；③發(fā)票信息，包括了“發(fā)票編號”和“發(fā)票代碼”；④影像附件，主要上傳原件材料的掃描件，用于審核歸檔，包括：“身份證”“不動產(chǎn)首次登記證”“婚姻證”“戶口本”“發(fā)票”等。

4)移動端申報確認。按照繳稅管理的要求，必須是買房人自行申報，故前期環(huán)節(jié)作為信息采集，最后環(huán)節(jié)需要買方自行確認申報，昆山市利用城市服務(wù)“鹿路通”App，建設(shè)納稅人核稅申報功能。首先，移動App 利用基于公安部門提供的人臉識別功能實現(xiàn)個人身份識別；其次，通過匹配本人的購房合同信息，將核稅業(yè)務(wù)的相關(guān)數(shù)據(jù)展示，買房人員可以進行調(diào)整補充，生成電子檔《家庭住房誠信保證書》《個人信息查詢委托書》和《契稅申報基礎(chǔ)信息表》；最后，經(jīng)確認后提交，業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的“合同信息”“房屋基本信息”“買方及家庭成員信息”“稅務(wù)補充信息”“開發(fā)商信息”“代辦人信息”“發(fā)票信息”“影像附件材料”一并提交稅務(wù)系統(tǒng)進行審核。

5)稅務(wù)審核。稅務(wù)業(yè)務(wù)系統(tǒng)在收到集成平臺提供的核稅信息后，即可進入核稅環(huán)節(jié)，通過后告知申報人，通過指定稅務(wù)移動端利用支付寶或微信進行繳稅。

增量房核稅流程如圖3。

圖3 增量房核稅流程

3.2 存量房核稅功能

1)中介認證。面對存量房業(yè)務(wù)，操作者為房產(chǎn)中介，需要通過身份認證。①政務(wù)服務(wù)網(wǎng)的統(tǒng)一身份認證。平臺在線申報功能接入了江蘇政務(wù)服務(wù)網(wǎng)，利用全省統(tǒng)一的認證系統(tǒng)，可以通過手機號碼或支付寶等方式實現(xiàn)實人認證登錄；②中介身份審核。在實人認證過后，需要確定申報者的中介資質(zhì)，此時系統(tǒng)通過對接住建存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)，申報人身份信息同網(wǎng)簽備案的中介經(jīng)紀人庫進行匹配，若匹配成功則可以進入申報。

2)房屋信息匹配。①中介經(jīng)紀首先在住建網(wǎng)簽系統(tǒng)完成存量房合同網(wǎng)簽登記，集成服務(wù)平臺將全量同步住建系統(tǒng)的網(wǎng)簽合同信息；②當(dāng)中介開始核稅申報時登錄集成服務(wù)平臺，平臺會將該中介經(jīng)辦的所有網(wǎng)簽合同信息同步到登錄賬號下，輸入網(wǎng)簽備案的合同編號來匹配合同信息和房屋建筑信息。

3)材料補充。在確定交易合同信息和房屋信息后，申請人開始根據(jù)核稅的要素，補充其他要素包括：①附屬建設(shè)信息（如車庫、閣樓）；②買方協(xié)查人員（家庭成員）；③其他補充信息：買賣雙方套次、優(yōu)惠政策、補證換證動遷繼承情況、交易類型（單獨出售住房、單獨出售車庫、非住房交易）、賣方比例等參數(shù)；④上傳各類證件的掃描影像附件，以供部門審核和歸檔。

4) 預(yù)審核。待完成用戶材料補充后，可進行提交，此時業(yè)務(wù)的合同信息、房屋信息、買賣雙方家庭信息、核稅補充信息以及相關(guān)證件材料的掃描附件均共享至稅務(wù)系統(tǒng)進行預(yù)核稅處理，并返回核稅狀態(tài)，不動產(chǎn)登記人員也登錄平臺預(yù)審核過戶房產(chǎn)的登記信息是否正確，在稅務(wù)和不動產(chǎn)部門均審核通過后，即可進入預(yù)約過戶環(huán)節(jié)。

3.3 預(yù)約服務(wù)

預(yù)約服務(wù)是不動產(chǎn)集成平臺開展在線服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也是線上、線下服務(wù)融合的紐帶，且可以推動業(yè)務(wù)的同城通辦。

1)預(yù)約申報。申報人員在集成服務(wù)平臺完成認證和信息采集提交后，系統(tǒng)匹配兩個條件：①通過稅務(wù)系統(tǒng)接口來查詢報稅務(wù)預(yù)核稅狀態(tài)；②通過住建網(wǎng)簽系統(tǒng)接口來查詢本套交易房產(chǎn)的銀行資金托管狀態(tài)。兩個狀態(tài)都滿足，則可以進入預(yù)約環(huán)節(jié)。預(yù)約時選擇對應(yīng)的服務(wù)大廳和辦理時間，系統(tǒng)產(chǎn)生預(yù)在線約單，可供下載打印，包括：業(yè)務(wù)合同信息、房屋基本信息、買賣雙方信息、中介機構(gòu)信息、預(yù)約大廳和時間信息。為方便窗口人員的信息檢索，預(yù)約單上生產(chǎn)了業(yè)務(wù)編號、產(chǎn)權(quán)編號的二維碼，供窗口人員進行掃描查詢，減少人工輸入錯誤。

2)預(yù)約規(guī)則庫。為了規(guī)范房產(chǎn)中介的預(yù)約行為，根據(jù)全市各服務(wù)大廳的工作人員配備來合理分配預(yù)約量，實現(xiàn)有效的同城通辦，平臺建立了預(yù)約規(guī)則數(shù)據(jù)庫，設(shè)定規(guī)則：①設(shè)定各個服務(wù)大廳可提前預(yù)約天數(shù)；②設(shè)定服務(wù)大廳每天的服務(wù)人數(shù)，區(qū)分上、下午時間段；③失約機制，對已預(yù)約者限定辦理日前一個工作日可以取消預(yù)約，逾期未取消的網(wǎng)上預(yù)約資格將暫停一周；④對于同一筆業(yè)務(wù)連續(xù)取消超過兩次的，暫停線上預(yù)約功能，并提示進入線下大廳預(yù)約。規(guī)則庫里的規(guī)則是可根據(jù)實際情況進行配置調(diào)整。平臺根據(jù)規(guī)則庫來對預(yù)約業(yè)務(wù)進行規(guī)范和提示[2]。

3)接入政務(wù)服務(wù)平臺。用戶完成預(yù)約申報后，不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺同政務(wù)服務(wù)平臺進行交互，后者主要用于一體化的政務(wù)服務(wù)管理，已完成對市、區(qū)鎮(zhèn)的服務(wù)大廳應(yīng)用覆蓋。預(yù)約信息通過數(shù)據(jù)交換方式進入政務(wù)服務(wù)平臺的排隊取號庫中，用戶根據(jù)預(yù)約的時間，在相應(yīng)的政務(wù)服務(wù)大廳現(xiàn)場進行實名預(yù)約取號。政務(wù)服務(wù)平臺外接大廳的取號機、窗口LED、窗口桌面PAD、等待屏幕、語音廣播系統(tǒng)和短信服務(wù)等大廳外接服務(wù)，窗口人員通過政務(wù)服務(wù)平臺叫號，驅(qū)動相應(yīng)的外接服務(wù)系統(tǒng)顯示通知預(yù)約人員至窗口辦理業(yè)務(wù)[3]，預(yù)約服務(wù)設(shè)計如圖4。

圖4 預(yù)約服務(wù)設(shè)計

3.4 數(shù)據(jù)共享服務(wù)

不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺在運行中，發(fā)揮了數(shù)據(jù)樞紐的作用，實現(xiàn)了審核數(shù)據(jù)共享、政務(wù)服務(wù)辦件歸集及電子證照等數(shù)據(jù)應(yīng)用，如圖5所示。

圖5 數(shù)據(jù)共享設(shè)計

1)審核信息共享。原各部門系統(tǒng)互不相通的情況下，房屋合同信息需要辦事人員重復(fù)提交，窗口多次錄入，準確性差。不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺發(fā)揮業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)“中轉(zhuǎn)站”的作用，將住建系統(tǒng)共享的房屋買賣網(wǎng)簽合同信息、申報上傳的材料附件信息，同步至不動產(chǎn)和稅務(wù)業(yè)務(wù)系統(tǒng)作為業(yè)務(wù)申報參數(shù)，這樣既避免了辦事人員的重復(fù)提交，也避免了窗口錄入數(shù)據(jù)差錯。

2)政務(wù)服務(wù)平臺歸集。面對政務(wù)服務(wù)管理要求，辦件信息需要向政務(wù)服務(wù)平臺歸集。集成平臺的業(yè)務(wù)對應(yīng)了行政事項“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，平臺運行后產(chǎn)生了業(yè)務(wù)申報、預(yù)審、受理、出證等環(huán)節(jié)信息，符合辦件的信息要素規(guī)范，將此類信息格式化形成辦件信息共享至政務(wù)服務(wù)平臺，實現(xiàn)辦件數(shù)據(jù)歸集和在線公示。另外預(yù)約信息共享至政務(wù)服務(wù)平臺后，可依托后者實現(xiàn)大廳的叫號辦理，同時也可以利用這部分信息沉淀進行大廳運行的數(shù)據(jù)分析。

3)電子證照應(yīng)用。平臺通過同不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的對接，可以調(diào)取諸如：有房無房信息、房屋產(chǎn)調(diào)信息、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，這部分數(shù)據(jù)在原業(yè)務(wù)系統(tǒng)里是以字段形式存在，可以利用電子證照庫系統(tǒng)配合電子模板和電子簽章應(yīng)用，形成電子證明，再對接到移動App、自助終端上提供群眾的自助查詢和打印服務(wù)，也可共享至其他業(yè)務(wù)部門作為數(shù)據(jù)查驗服務(wù)[4]。

4 應(yīng)用成效

不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺建設(shè)應(yīng)用的成效顯著，表現(xiàn)為：1) 2022 年存量房過戶在核稅申報業(yè)務(wù)達3.05 萬筆，涉及房屋面積251 萬m2、合同金額544 億元、服務(wù)房產(chǎn)中介1257 家；2)增量房在線核稅功能2023 年啟用，累計完成業(yè)務(wù)1407筆，合同面積7.6萬m2，合同金額190 億元，服務(wù)房產(chǎn)開發(fā)商67 家；3) 融入“一網(wǎng)通辦”大平臺，通過政務(wù)服務(wù)網(wǎng)統(tǒng)一認證、統(tǒng)一取號系統(tǒng)對接，規(guī)范了中介認證，實現(xiàn)了24小時申報預(yù)約服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋全市10 個服務(wù)網(wǎng)點，政務(wù)服務(wù)辦件歸集達4.01 萬件；4)通過電子證照庫的對接應(yīng)用，不動產(chǎn)類電子證明共享調(diào)用達37萬次，為跨部門的數(shù)據(jù)共享服務(wù)提供了數(shù)據(jù)支撐。

5 結(jié)束語

本文論述了不動產(chǎn)集成服務(wù)平臺開展在線核稅的相關(guān)功能建設(shè)。平臺發(fā)揮數(shù)據(jù)中樞的作用，通過打通房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記和稅務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)了面向開發(fā)商的增量房業(yè)務(wù)、面向中介機構(gòu)的存量房屋業(yè)務(wù)，通過數(shù)據(jù)共享、代辦信息采集、納稅方確認申報等方式，幫助房屋買賣高效申報，一次提交、多方復(fù)用，實現(xiàn)了不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的線上核稅功能，并利用電子證照庫系統(tǒng)開展了不動產(chǎn)類電子證明共享服務(wù)，系統(tǒng)實際運行已達到了預(yù)期成效。下一步平臺將圍繞高質(zhì)量數(shù)字政府建設(shè)，探索區(qū)塊鏈技術(shù)支持數(shù)據(jù)共享協(xié)調(diào)應(yīng)用，確保數(shù)據(jù)不可篡改、可溯源等安全性[5]；針對繳稅支付還只能在省稅務(wù)App上進行，后期將加強基層城市綜合App的功能建設(shè)，能夠在本地移動端實現(xiàn)契稅支付服務(wù)，進一步方便群眾辦事。