秦虹

當(dāng)前房地產(chǎn)需求問題

目前，很多人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展已到頭了，未來(lái)沒有機(jī)會(huì)了。對(duì)此我有以下幾個(gè)基本判斷：

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需總量正在下臺(tái)階。2021年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易為18億平方米和18萬(wàn)億元的銷售額，我的基本判斷這已是頂部，未來(lái)交易總量將會(huì)下臺(tái)階。

第二，有些輿論認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)沒有需求了，未來(lái)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)沒有發(fā)展機(jī)會(huì)了。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)需求的研究表明，未來(lái)5年，商品房需求在12億-13億平米，其中商品住宅10億-11億平米，這個(gè)量是非常大的。1998年住房制度改革時(shí)，全年商品房成交面積是1億平方米，現(xiàn)在如果能到10億平方米，不能說是一個(gè)可以忽略的市場(chǎng)。

第三，住房潛在需求的釋放有很大的不確定性。不是老百姓擁有住房已經(jīng)足夠多、不再需要房子的問題，而是有沒有能力、愿不愿意買房。房地產(chǎn)市場(chǎng)不是孤立的?？脆嵵菔校械墓膭?lì)政策都出了，包括認(rèn)房不認(rèn)貸等政策，所有限制性政策全部取消，購(gòu)房補(bǔ)貼也有了。但二手房市場(chǎng)仍出現(xiàn)大量拋盤，沒有帶來(lái)新的需求，老百姓反而急著往外拋售自己以前買的房子。

鄭州住房不可能已經(jīng)完全滿足需求了，我們城鎮(zhèn)化趨勢(shì)還有潛力，而且老百姓的改善性需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有終結(jié)。房地產(chǎn)政策是外部的，大家對(duì)未來(lái)預(yù)期不好，信心不足，這是最大的問題。要對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心，把失業(yè)率降下來(lái)，讓股市能夠發(fā)展起來(lái)，讓老百姓對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿信心。房地產(chǎn)市場(chǎng)是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的，即使不出更多政策，照樣能夠恢復(fù)。要相信這個(gè)判斷。

趨勢(shì)性的變化

客觀地講，中國(guó)經(jīng)過20多年房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)，現(xiàn)在總量短缺已不存在，買不起房可以租房。但是總量下臺(tái)階表現(xiàn)在對(duì)趨勢(shì)判斷上的三個(gè)變化。

從區(qū)域看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是長(zhǎng)期的不平衡。大城市群和都市圈的機(jī)會(huì)更多，這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相一致的，現(xiàn)在全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)都在下跌，而一線城市并沒有看到明顯的房?jī)r(jià)下跌。雖然一些一線城市，甚至像上海、杭州也有房子要降價(jià)才能賣得出去的，但是10年以內(nèi)的次新房沒有降價(jià)，甚至還在漲，降價(jià)的都是20年以上的二手房產(chǎn)。人們?cè)诖罅恐脫Q資產(chǎn)，就是把過去手中的老破小、年頭長(zhǎng)的，沒有地鐵，沒有學(xué)區(qū)概念的二手房子變賣，換新房、好房子。新房基本上價(jià)格沒有降，次新房?jī)r(jià)格也沒有調(diào)整，包括北京在內(nèi)。

國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃了19個(gè)城市群，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的、真正有發(fā)展機(jī)會(huì)的是五大城市群，這里集中了全國(guó)流動(dòng)人口的79%；30個(gè)大中城市集中了全國(guó)流動(dòng)人口的33%，過去是普遍性有需求，現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性有需求。

從城市來(lái)看，特別是超大、特大城市來(lái)看，過去主要是購(gòu)房需求，未來(lái)將是租賃需求和保障性住房需求上升。超大和特大城市總體來(lái)說房?jī)r(jià)偏高，從工薪階層年輕人的收入來(lái)看，買北京、上海的房子還是非常難的。

能不能做到在政策上讓他們實(shí)現(xiàn)先租后買，能不能解決年輕人發(fā)展起步時(shí)的住房需求，這是非常關(guān)鍵的問題。在政策上只考慮限購(gòu)、限售即房屋買賣市場(chǎng)是不夠的，必須把保障和租賃的政策真正落到位，而現(xiàn)在沒有落到位。

聚焦大城市，再聚焦城市內(nèi)。從地塊上看，大城市內(nèi)，包括二三線城市未來(lái)存量房交易一定會(huì)上升?，F(xiàn)在22個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房交易基本上都超過新房，所以存量房交易占比會(huì)越來(lái)越大，這跟中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟有很大的關(guān)系。

住房需求即使不變，但是供給會(huì)變。過去我們的需求全部是靠新房供給滿足，而現(xiàn)在的需求中可以有相當(dāng)一部分靠二手房滿足。所以，存量房交易增量必然上升。如何保障存量房的健康和支持存量房的交易，對(duì)下一步房地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。現(xiàn)在城市里有大量的住宅的、非住宅的、低效的、空置的存量房，沒有真正發(fā)揮效益的資產(chǎn)大量存在。為什么不能進(jìn)行交易呢？我們的制度障礙是非常大的，存量低效。低效資產(chǎn)寧愿擺在那里，也不會(huì)使資產(chǎn)去流通、交易，流通不到更高資產(chǎn)價(jià)值的主體中去，這就需要我們?cè)诜扛闹衅瞥贫日系K。

總之，趨勢(shì)性變化中大致是三點(diǎn)：第一，區(qū)域性結(jié)構(gòu)不平衡；第二，大城市租賃和保障房需求趨于上升；第三，存量房的交易會(huì)逐步提高。

未來(lái)的政策建議

中長(zhǎng)期房地產(chǎn)的政策有幾個(gè)大方面的原則是需要考慮的。

第一，不僅僅從政策層面、規(guī)劃層面進(jìn)行調(diào)整，而必須是從制度性層面進(jìn)行調(diào)整。保障房滯后不是規(guī)劃建設(shè)的問題，從根本上說是制度性的問題。若不是從制度上解決保障房的問題，住房保障是不可能發(fā)展好的。

保障性住房有兩種方式：產(chǎn)權(quán)式保障和租賃式保障。產(chǎn)權(quán)式保障從房改開始就試行，經(jīng)濟(jì)適用住房是最大的產(chǎn)權(quán)式保障。起步時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房存在很多的問題，制度不夠完善，但2015年就在全國(guó)性停止產(chǎn)權(quán)式保障，全部改成租賃式保障。不是說存在問題就把這種保障方式停止，不讓它發(fā)展了。世界很多國(guó)家都是產(chǎn)權(quán)式保障和租賃式保障雙軌同時(shí)進(jìn)行，而我們現(xiàn)在所有的政策都是支持租賃房。有些人說讓年輕人一輩子租房，為什么？租房是階段性的，年輕人只要他有能力，只要他結(jié)婚生孩子，他一定會(huì)有為自己買一套穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)房的需求，這是客觀的需求?，F(xiàn)在除了北京、上海這兩個(gè)城市有少量的共有產(chǎn)權(quán)房之外，全國(guó)其他城市都沒有產(chǎn)權(quán)式保障。所以，首先要考慮制度改革，而不僅僅在政策層面，規(guī)劃建設(shè)層面。

第二，應(yīng)該堅(jiān)持原則。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式我是贊成的。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分，從房地產(chǎn)業(yè)角度講，如果房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境、制度環(huán)境不改變，讓房地產(chǎn)企業(yè)去搞新模式，就是加快死亡，因?yàn)樗呐f模式是適應(yīng)原來(lái)的基礎(chǔ)制度形成的。如果原來(lái)的基礎(chǔ)制度沒有改變，是不可能成功的。要有問題導(dǎo)向。我們發(fā)展新模式的目的不是為新而新，是要解決問題。如果把新模式想得太理想、太完美，等于畫了一個(gè)天上滿月的月亮，卻不能解決現(xiàn)在的問題，有什么用呢？

第三，處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系是非常關(guān)鍵的，要尊重基本的規(guī)律。我們的政府很強(qiáng)大，但不能執(zhí)著于一個(gè)理念，好像所有問題政府都能解決。發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，既要規(guī)范市場(chǎng)，更多的還要尊重市場(chǎng)規(guī)律，讓市場(chǎng)去解決市場(chǎng)出現(xiàn)的問題。

具體改革建議：

（一）土地供給模式需要改革。過去我們土地的供給是政府壟斷供應(yīng)，未來(lái)恐怕房地產(chǎn)土地政府供給方式要從唯一到之一，特別是要重視盤活存量。中國(guó)房地產(chǎn)的制度框架，大的方面從土地供給到拍掛、預(yù)售制，都是學(xué)香港模式，但有三個(gè)很重要的方面沒有學(xué)會(huì)：第一是預(yù)售，香港也預(yù)售，但為什么沒有爛尾樓？我們沒學(xué)到本質(zhì)。第二是保障，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)化制度不是一個(gè)好的制度，香港的房?jī)r(jià)很高，但香港有50%的人可以住保障房，而我們有多少人住保障房？第三是存量，包括住宅和非住宅，特別是非住宅，存量房的交易非常活躍，只要達(dá)不到理想的資產(chǎn)價(jià)值，馬上就會(huì)被新的人取走。其中非常重要的原因是香港沒有土地增值稅。

我們?yōu)槭裁创嬖诖罅康牡托зY產(chǎn)？土地增值稅是關(guān)鍵的一個(gè)制約。比如某地塊存量已經(jīng)多年，當(dāng)時(shí)地價(jià)很便宜或者零地價(jià)，購(gòu)買者將其買來(lái)后僅土地增值稅就使這個(gè)成本大幅超過了新建筑的費(fèi)用，讓它更新改造再獲得收益就不可能了，所以大量低效資產(chǎn)就無(wú)法流動(dòng)。土地供給模式改革從唯一到之一，就是要通過市場(chǎng)化機(jī)制盤活存量。

要以人定供，解決跨省域的土地市場(chǎng)化機(jī)制。要解決土地使用權(quán)到期之后的后續(xù)問題。住宅70年還有點(diǎn)年頭，但是城市要更新，大量的商辦房已經(jīng)20多年、還剩十幾年，現(xiàn)在沒人敢碰這些資產(chǎn)，造成城市經(jīng)濟(jì)沒有辦法盤活。

（二）住房供給模式要改革。改革主要解決“四輕四重”的問題：重售輕租，重新輕舊，重市場(chǎng)輕保障，重預(yù)售輕優(yōu)化房屋供給。這是我們過去住房供給存在的四大問題。

（三）房地產(chǎn)金融模式要改革。很多人說房地產(chǎn)已經(jīng)金融化了，但實(shí)際上我們的金融資源過度支持房地產(chǎn)是不存在的。房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債是怎么形成的？房地產(chǎn)企業(yè)希望進(jìn)行股權(quán)融資，但政策不允許，多少年房地產(chǎn)企業(yè)不能上市。好不容易搞了REITs，卻不準(zhǔn)涉及房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)私募股權(quán)不能成立，不能審批，凡是和股權(quán)有關(guān)系，房地產(chǎn)一律不能碰。銀行還搞了幾條紅線，對(duì)房地產(chǎn)的貸款進(jìn)行管控。所有的正規(guī)融資渠道全部堵死，它就只能去搞市場(chǎng)化的各種各樣的負(fù)債。把所有的房地產(chǎn)企業(yè)要走的正路全堵死，它才搞成今天這個(gè)爛攤子。很多房地產(chǎn)企業(yè)造成很大的負(fù)債，為什么沒能及早暴露出來(lái)？就是它表面沒有那么大的問題，但是當(dāng)問題一旦爆發(fā)出來(lái)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)表外的問題太多了。不光是恒大，所有房地產(chǎn)企業(yè)表外問題都大于表內(nèi)，是因?yàn)楸韮?nèi)的控制太嚴(yán)格了，因而金融制度一定要進(jìn)行改革。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式改革。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)，到它的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、持有一體化，從過去只重視賣新房子到重視存量，從過去全部是重資產(chǎn)變?yōu)橄蜉p資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，以及盈利來(lái)源的多元化等等。在這些方面改變之后，才有基礎(chǔ)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三高”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行改革。

（編輯 季節(jié)）