汪瑩瑩

（廈門同珵置業(yè)有限公司）

1 住宅設(shè)計標準化構(gòu)造做法的重要性

房地產(chǎn)競爭進入了高品質(zhì)、高價值的差異化競爭階段，當前地產(chǎn)開發(fā)商要抓住挑戰(zhàn)和機遇，增強價值提升觀念和成本控制意識，采取有效的管理和控制措施，以“擰干毛巾上的最后一滴水”的工匠心態(tài)做好成本精細化管理，提升產(chǎn)品價值，為客戶創(chuàng)造價值，從而提升產(chǎn)品的價值和企業(yè)的核心競爭力，才能持續(xù)性健康發(fā)展。

無效成本是對產(chǎn)品提升價值和促進營銷沒有起到有效作用，不能獲得客戶認同和關(guān)注，非結(jié)構(gòu)性、非必須的發(fā)生的成本。編制設(shè)計標準化構(gòu)造做法用于指導(dǎo)招標及施工，有利于各部門、各階段精細化成本管控，做到事前預(yù)防、事中控制、事后分析，形成全過程閉環(huán)，良性循環(huán)。

2 項目概況

云禧項目位于廈門市海滄區(qū)馬鑾灣新城，用地分三個地塊，學(xué)園路貫穿A1與A2、A3地塊之間。地塊北側(cè)為百年名校廈門第一中學(xué)海滄校區(qū)，項目周圍環(huán)境資源豐富，配套設(shè)施齊全，地段位置優(yōu)勢明顯，見圖1。項目用地面積6.4 萬m2，總建面接近25 萬m2，計價建筑面積17.2 萬m2，容積率2.8，總計包含9 棟一類高層和10 棟二類高層等。規(guī)劃配套9 班幼兒園不小于建筑面積3780m2，生鮮超市中心店建筑面積不小于1500m2，社區(qū)服務(wù)中心和社區(qū)老年人日間照料中心1 處建筑面積不小于3550m2等，整體設(shè)計風(fēng)格為現(xiàn)代中式。本項目根據(jù)首開產(chǎn)品線分級體系，適配瓏系產(chǎn)品線，定位為品質(zhì)剛改及品質(zhì)改善。

圖1 保利首開云禧總平圖

3 設(shè)計策略

本次構(gòu)造做法優(yōu)化設(shè)計，首先考慮工程構(gòu)造適配性：構(gòu)造做法不是一味減配，應(yīng)按項目定位等級配套使用，使得成本用在點上，避免局部裝飾做法超出配套需要，整體構(gòu)造做法設(shè)計需與瓏系產(chǎn)品線適配。其次是明確優(yōu)化思路，敏感部位，客戶關(guān)注，影響效果的地方，要出彩；非敏感部位，客戶不關(guān)注的地方，不影響效果的部位，盡量簡化。

本次標準構(gòu)造做法除了結(jié)合成熟的設(shè)計實際經(jīng)驗、調(diào)研及對標其他開發(fā)商的標準、同步對廈門公司過往項目做法進行梳理、歸納和總結(jié)，重點對鋁膜、外墻涂料及節(jié)能、防水等細分專業(yè)構(gòu)造做法，做重點研究和優(yōu)化。

4 標準構(gòu)造做法設(shè)計

4.1 鋁膜工藝相關(guān)做法

近年來在高層住宅項目中，鋁膜技術(shù)得到廣泛的應(yīng)用，同時鋁膜工藝也越來越成熟。與傳統(tǒng)木模板相比，鋁膜板在二次施工中效果更好，不僅可以節(jié)省建筑材料，而且能夠節(jié)省勞動力，全面提升施工的質(zhì)量和施工的效率。云禧項目在項目開發(fā)初期，經(jīng)項目層面決策，確認采用鋁膜施工工藝。

采用鋁模全混凝土現(xiàn)澆外墻體系設(shè)計實現(xiàn)主體一次澆筑成型，實現(xiàn)了內(nèi)外墻免抹灰工藝，同時也免除了建筑外墻的二次結(jié)構(gòu)。在鋁膜深化設(shè)計過程中，對門窗企口、附框提前預(yù)埋、外立面線條、陽臺反坎等構(gòu)造節(jié)點進行重點優(yōu)化，減少了外墻及外窗滲漏的風(fēng)險。由于鋁合金模板工廠化生產(chǎn)，加工可以精細到毫米級，大大降低了對工人技能的依賴；而且由于操作簡易，過程完全是流水化作業(yè)，減少工人數(shù)量、降低了人力成本及臨時設(shè)施的數(shù)量；同時專業(yè)化的施工，更有利于保證工程的質(zhì)量，減少滲漏、空鼓等質(zhì)量隱患。

鋁膜工藝的最重要的優(yōu)勢取消了傳統(tǒng)的抹灰工序，大大提高了工程進度。針對鋁膜免抹灰工藝，在構(gòu)造做法上做如下優(yōu)化：

首先，剪力墻與內(nèi)墻的砌塊結(jié)合部位：需在剪力墻端進行1cm 壓槽處理，采用丁接抹灰貼片壓兩邊，尺寸為10*100mm，方便后期粉刷鋪貼加強網(wǎng)；所用砌塊材料需要進行提前定制，其厚度需比標準磚厚小2cm；同時戶內(nèi)木模及普通砌塊面抹灰均采用10 厚的1：3 專用薄層水泥石灰膏砂漿，以保證砌體粉刷后與免粉刷剪力墻面保持一平，達到剪力墻免抹灰的最終目的。詳見圖2。

圖2 鋁膜構(gòu)造做法優(yōu)化節(jié)點圖

其次，本項目窗戶四周設(shè)企口，窗企口為內(nèi)凸形式，壓槽尺寸為20×120，與外墻一體成型澆筑。同時做好附框預(yù)埋，大大提高門窗在防滲、節(jié)能、抵抗變形的這三方面的性能。具體做法詳見圖3。

圖3 平開窗邊框連接節(jié)點圖

再則，建筑物中的部分功能房間如廚房、衛(wèi)生間等底部需要混凝土反坎施工如采用一次澆筑，需要對澆筑施工中的模板進行加固，以能有效控制模板的強度和剛度，避免產(chǎn)生滲漏及模板在搗制混凝土壓力下產(chǎn)生變形等質(zhì)量隱患。然而鋁合金模板體系中混凝土反坎一次成型的合格率一直是不盡如人意，混凝土反坎易出現(xiàn)偏移、錯臺等質(zhì)量問題，后期剔鑿、修補工程量巨大。二次澆筑能夠有效地固定反坎模板，提高混凝土的成型質(zhì)量，但二次澆筑施工效率低、施工成本高。通過對2 種方式的利弊分析及市面其他在建項目的調(diào)研，普遍反饋反坎一次澆筑技術(shù)尚不成熟，本次反坎由鋁膜進行二次澆筑。

4.2 外墻及節(jié)能相關(guān)做法

4.2.1外墻材料優(yōu)化

根據(jù)瓏系外立面適配指標，本項目外立面搭配方案為大面積真石漆和局部石材（或仿石磚）做法。對于客戶敏感的沿街商業(yè)外立面及住宅門頭等部位主要采用干掛石材和鋁單板的做法，但考慮成本因素，原石材選型優(yōu)化為同色系仿石磚。仿石磚以高能、高性價比、節(jié)能、環(huán)保、降耗的優(yōu)勢近年來受到越來越多開發(fā)商的青睞，相對而言，仿石磚顏色更均勻，防水抗污染能力強，強度更高，重量更輕，安裝更方便，能有效避免返堿、污滲、開裂等缺點。

除了方案階段控制立面率和選材，在施工圖階段，對項目進行設(shè)計優(yōu)化也是控制成本的重要一環(huán)。對于客戶肉眼可以辨別的地方，包括建筑主體、無外百葉的空調(diào)機位、女兒墻外側(cè)等采用真石漆。對于客戶關(guān)注度稍弱的部位，或者客戶看不見的部位，則采用平涂，比如有外百葉的空調(diào)機位內(nèi)側(cè)、屋頂及地上女兒墻內(nèi)側(cè)底商或廣告位內(nèi)側(cè)等客戶很難關(guān)注到的部位，直接采用平涂就可以?？照{(diào)格柵內(nèi)側(cè)封閉區(qū)域為客戶的非敏感區(qū)域，而且有空調(diào)格柵圍合封閉，住戶幾乎很少進入?？蓪⒄媸嶙龇ǜ臑槠胀ㄍ苛?，優(yōu)化量為30元/m2。

4.2.2外墻節(jié)能優(yōu)化

無抗裂防護層的保溫砂漿-建筑反射隔熱涂層系統(tǒng)是近年來得到一定應(yīng)用并受到重視的新型外墻節(jié)能做法，該做法具體是在基層采用界面劑+保溫砂漿，而后施工底漆、中漆、面漆后，在飾面層疊加采用熱反射隔熱涂料，形成系統(tǒng)的保溫做法。界面劑也稱為界面砂漿，基層的組合做法界面劑+保溫砂漿，保證一定的批涂厚度，可形成較好的抗裂效果，無需再增加一道抗裂保護層，使得構(gòu)造簡化，由于材料層間的界面減少，使得保溫砂漿的性能得以保證，同時基層還兼具找平層的作用。這個做法相對于常規(guī)外墻保溫砂漿做法，具備工期縮短、性能更好、成本更低、耐久性更強等優(yōu)點。

本項目位于廈門，屬于夏熱冬暖地區(qū)，夏季溫度較高。項目墻體保溫采用了保溫膩子-建筑反射隔熱涂層系統(tǒng)的做法。反射隔熱涂料也稱為太陽反射涂料，涂料中有陶瓷泡，因而形成對陽光較高的反射率，減緩了建筑因吸收太陽輻射的溫度上升，降低夏季墻體表面向室內(nèi)傳導(dǎo)的熱量，令建筑物內(nèi)部的溫度大大降低，提高節(jié)能效果。同時也降低了外墻涂料的漆膜日光熱環(huán)境老化的作用，減輕因夏季涂膜表面溫度過高而帶來的一系列問題，延長涂料的使用周期，并具備一定的防水性能。

經(jīng)節(jié)能軟件設(shè)計及計算，確認各部位做法：住宅東西向外墻需做隔熱反射涂料+保溫膩子，部分樓棟南北向需做保溫膩子；而公建部分有內(nèi)保溫則外墻不需做隔熱反射涂料+保溫膩子，外墻按普通膩子考慮，滿足福建地區(qū)執(zhí)行的相關(guān)節(jié)能設(shè)計標準。

A1-2#樓東西向外立面的真石漆及保溫做法為：基層采用界面劑施工1遍，保溫膩子施工3遍；底層漆采用亞士DQ816 外墻底漆，施工1 遍；中層漆采用亞士ZS012真石漆，施工2 遍；面層漆采用亞士ZM852 罩面漆+反射隔熱涂料助劑，施工1遍。

A1-1#樓南北向的外立面、百葉后空調(diào)位內(nèi)側(cè)的彈性平涂及保溫做法：基層采用界面劑施工1 遍，保溫膩子施工2 遍；底層漆采用亞士DQ815 外墻底漆，施工1遍；面層漆采用亞士TX201彈性涂料，施工2遍。

4.3 防水相關(guān)做法

建筑工程的滲漏水問題，一直以來都是工程界的痛點、難點所在。建筑防水設(shè)計應(yīng)按防水等級設(shè)防，遵循“因地制宜”、“以防為主、防排結(jié)合、截堵為輔”等原則，建立防水技術(shù)體系。本次防水相關(guān)的構(gòu)造做法，根據(jù)項目防水分包的兩個主要的供方大禹偉業(yè)（北京）國際科技有限公司和東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司的選型做法，形成兩套防水標準做法，并形成了一些防水做法的總結(jié)：

4.3.1優(yōu)先選用涂膜類防水材料

兩道防水做法中底層防水材料建議采用涂膜類防水，利于施工操作。由于防水卷材自重比較大，不容易與墻板粘貼牢固，同時防水卷材可能出現(xiàn)拉伸性、粘接強度等不達標的問題，很容易發(fā)生脫落。而涂膜類的防水可與混凝土基面滿粘，粘接強度大，無搭接縫，不剝離，不竄水，同時優(yōu)異的拉伸性能，能夠防止結(jié)構(gòu)變形對防水層造成破壞。如必須選用卷材，則建議選擇無胎基改性瀝青防水卷材。該材料采用增粘樹脂提高卷材的粘結(jié)強度，使卷材與基層粘結(jié)牢固，初粘性強，5℃以上不需借助于加熱設(shè)備即可粘結(jié)牢固；對于外界應(yīng)力產(chǎn)生的細微裂紋具有優(yōu)異的自愈合性等。在各類卷材產(chǎn)品中，綜合性能最優(yōu)。

4.3.2“多道設(shè)防、復(fù)合用材”

對于防水工程，并非防水層設(shè)置的越多防水效果就越好，這里還涉及施工作業(yè)難度問題。比如采用兩道防水層，就涉及“疊合防水”概念。目前工程上使用比較普遍的“疊合防水”選型主要有三種，方案一：改性瀝青防水涂料+改性瀝青防水卷材；方案二：改性瀝青防水涂料+高分子防水卷材；方案三：高分子防水涂料+改性瀝青防水卷材［1］。這三種組合方式，暫且不談各層防水材料間相容性問題，單就是施工工藝實現(xiàn)都頗有難度。

近些年，“非固化橡膠瀝青防水涂料+防水卷材”的做法得到大力推廣，這種組合似乎完美解決上述常規(guī)地下室的疊合防水做法的施工難點。

非固化橡膠瀝青防水涂料和基層完全滿粘，內(nèi)應(yīng)力極強，具有自愈性、永不固化的特性。與防水卷材復(fù)合使用，可以將防水涂料與防水卷材的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，真正達成“皮膚式”防水層狀態(tài)。但非固化橡膠瀝青防水涂料屬于蠕變性較大的材料，施工時可能會導(dǎo)致外層卷材滑移，因此疊合防水在立面施工需要充分考慮固定措施。但非固化橡膠瀝青防水涂料作為一種新型材料，其材料可靠性及耐用性仍然還需要時間去驗證。

4.3.3頂板取消找平層原漿收光

常規(guī)的地下室頂板設(shè)計構(gòu)造在結(jié)構(gòu)頂板完成后，需進行1∶2.5 水泥砂漿找平，從而保證防水層施工的平整及堅實，與基層可靠粘結(jié)，不竄水、不積水。但根據(jù)過往項目現(xiàn)場經(jīng)驗來看，經(jīng)常出現(xiàn)空鼓開裂的情況。分析其原因主要有2 個：從設(shè)計角度，由于找平層強度原低于頂板結(jié)構(gòu)層，厚度也較薄；從施工管控來說，理論上找平層施工前，基層需做好濕潤，施工后需做好保濕養(yǎng)護，但這兩道工序在現(xiàn)場常常缺乏到位的管控。這樣，導(dǎo)致找平層不僅沒有發(fā)揮其設(shè)計的作用，反倒加重頂板防水層下的竄水現(xiàn)象，甚至因長期積水，導(dǎo)致頂板滲漏。

所以近些年來在優(yōu)化防水構(gòu)造設(shè)計時，通常會將該找平層取消，取而代之的是進行“原漿收光”。把地下室頂板表面松散的浮漿、浮塵、垃圾清除，露出堅實、粗糙的表面。在上面涂刷基層處理劑后，達到防水卷材基層所需的“平整、光潔”的收壓標準，再進行下一步防水層的施工。詳見表1。

表1 保利首開云禧項目防水做法選型

5 結(jié)語

面對當前房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢，當下應(yīng)該要深思考慮的問題是如何合理支配資源，以及在保證質(zhì)量和內(nèi)需的前提下如何控制成本，也對產(chǎn)品研發(fā)部設(shè)計管理工作提出了新的要求，關(guān)注市場的發(fā)展及新科技新材料的進步，不斷地總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗，實現(xiàn)產(chǎn)品標準在項目中的合理應(yīng)用。

保利·首開云禧項目在項目之初，組織相關(guān)部門參與標準構(gòu)造做法的研討，根據(jù)研討結(jié)果組織修訂、完善《項目建筑構(gòu)造做法表》，并明確各類工程界面。標準化做法的應(yīng)用，能夠縮短設(shè)計周期，提高產(chǎn)品品質(zhì)，降低運營成本及管理難度，在項目開發(fā)過程中發(fā)揮著重要的作用。

標準化設(shè)計是一個長期的，不斷更新的過程。標準建筑構(gòu)造做法在項目應(yīng)用及施工中，仍會發(fā)現(xiàn)不足之處，過程中應(yīng)積極總結(jié)，進一步進行優(yōu)化及調(diào)整，更新標準化成果，再運用到新的實際項目中去。