洪 威 楊 波

(常州大學(xué)，江蘇 常州 213164)

0 引言

可行性研究報告的編制屬于建設(shè)項目前期階段的基本流程，建設(shè)項目取得項目建議書后即可進(jìn)入可行性研究報告編制階段。通過對建設(shè)項目在技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性進(jìn)行專業(yè)且可行的研究和論證并得出結(jié)論，提出評價意見?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)后，便可以著手確定建設(shè)項目、編制設(shè)計文件，為建設(shè)項目提供決策依據(jù)起到關(guān)鍵作用?？尚行匝芯繄蟾娴目茖W(xué)性、準(zhǔn)確性、有效性，直接影響項目的實施質(zhì)量、進(jìn)度、安全及投資等。本文對某高校學(xué)生宿舍新建項目可行性研究報告的編制內(nèi)容及存在問題進(jìn)行分析，從使用單位角度出發(fā)，總結(jié)出較為實用的意見及建議，可為其他高校宿舍類建設(shè)項目提供參考。

1 項目概況

某高校學(xué)生宿舍新建項目位于新校區(qū)地塊內(nèi)北側(cè)，該校區(qū)總用地面積約為994.7畝，2018年9月投入使用，前期完成項目總建筑面積約為33.23萬m2，總投資約為15個億。目前因招生規(guī)模擴(kuò)大，擬在校園內(nèi)北側(cè)地塊新建學(xué)生公寓兩棟，預(yù)計建成后可提供約3800張宿舍床位。項目總建筑面積51699.98m2，項目建設(shè)期20個月，擬定于2024年8月底前交付使用。

2 學(xué)生宿舍新建項目可行性研究報告的編制情況

2.1 項目建設(shè)管理模式

以往建設(shè)項目中該校均作為建設(shè)單位履行相應(yīng)主體責(zé)任，該項目與該校以往建設(shè)組織方式不同，為省級政府投資非盈利性工程項目。根據(jù)《省政府關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)改革發(fā)展的意見》（蘇政發(fā)（2017）151 號）提出，為加快政府投資工程集中組織建設(shè)，推動政府投資工程由使用單位自行組織建設(shè)，向由政府組建的專業(yè)機(jī)構(gòu)及專業(yè)建設(shè)平臺集中組織建設(shè)轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)“投資、建設(shè)、監(jiān)管、使用”相互分離，不斷提高項目管理的專業(yè)化水平和財政資金的投資效益[1]。從2018年開始，全省政府投資工程全面實行集中組織建設(shè)。

該項目集中建設(shè)實施單位為省公共工程建設(shè)中心有限公司（以下簡稱“省公建中心”），省公建中心作為項目建設(shè)實施主體，履行建設(shè)單位職責(zé)；項目使用單位為該高校，高校作為項目使用與接收的主體，項目竣工驗收合格后，予以接收和管理。可行性研究報告中進(jìn)一步明確了雙方的責(zé)任與義務(wù)。如項目建議書、項目選址及用地、可行性研究報告、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各項建設(shè)手續(xù)以高校為主體進(jìn)行辦理；初步設(shè)計及概算、施工圖設(shè)計、施工、竣工驗收、工程質(zhì)量保修等項目可行性研究批復(fù)后的各項建設(shè)手續(xù)以省公建中心為主體進(jìn)行辦理。

2.2 項目需求分析

高等教育在國家和社會發(fā)展中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、全局性作用日益凸現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迫切需要學(xué)校提供強大的人才支撐、知識貢獻(xiàn)和智力支持。當(dāng)前學(xué)校發(fā)展勢頭迅猛，辦學(xué)規(guī)模急速擴(kuò)大（如表1），2022年12月，全日制在校生總數(shù)已達(dá)到23000多人，預(yù)計到2025年9月，在校生總數(shù)將突破30000人，達(dá)32000人。目前學(xué)生宿舍空余床位數(shù)將無法滿足需求，急需新建學(xué)生公寓，項目時間較緊、任務(wù)較重?？尚行匝芯繄蟾嬷懈鶕?jù)《普通高等學(xué)校建筑面積指標(biāo)》進(jìn)行估算，根據(jù)學(xué)校目前的校舍實際建筑面積，確定新建總建筑面積樓，并重點分析項目的資金來源落實情況及該項目的周邊市政公用配套設(shè)施情況，確定該項目建設(shè)的必要性。

表1 “十四五”學(xué)校規(guī)劃全日制在校生辦學(xué)規(guī)模

2.3 建筑方案及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

可行性研究報告中重點分析項目的地理位置、現(xiàn)狀景觀資源、規(guī)劃要求、總平面圖的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計指導(dǎo)思想及總平圖的設(shè)計構(gòu)思、交通分析、景觀分析、色彩分析等?？尚行匝芯繄蟾嬷袑υ摻ㄖ姆桨高M(jìn)行詳細(xì)的說明包括設(shè)計依據(jù)、工程規(guī)模、建筑平面、剖面、立面、無障礙設(shè)計、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、各專業(yè)設(shè)計情況等。

建筑方案及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)部分占可行性研究報告中較為重要篇幅。根據(jù)學(xué)校的發(fā)展規(guī)劃要求，學(xué)校對建筑方案尤為重視，不僅要求一流的住宿環(huán)境，還要求一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計，爭取建成為校園內(nèi)的標(biāo)志性建筑物，因此建筑規(guī)劃及建筑設(shè)計人員前期對校園內(nèi)現(xiàn)有的條件進(jìn)行了詳細(xì)和深入的研究和調(diào)查。根據(jù)校園總平面圖進(jìn)行重新構(gòu)思，按照學(xué)校的要求，提供三種建筑設(shè)計方案供選擇，經(jīng)過比選優(yōu)化后確定的方案如圖1所示。該方案從蜜蜂的蜂巢中獲取靈感，提取其六邊形元素的輪廓，將大小不同的六邊形通過相互嵌套，庭院圍合形成整體。最后對六邊形形體進(jìn)行優(yōu)化，通過斷開與連廊連接、層數(shù)的高低錯落，底層局部架空，使得整個形體變得錯落有致，富有變化。

圖1 宿舍設(shè)計方案效果圖

2.4 投資估算

該項目建設(shè)資金主要由建設(shè)工程費用、工程建設(shè)其他費用及基本預(yù)備費等組成，不含建設(shè)期貸款利息。工程建設(shè)全部資金24300.00萬元，以下費用不包括在內(nèi)：土地、拆遷、管線遷移費用；鋪底流動資金、貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、開辦費等?？尚行匝芯繄蟾嬷幸员砀竦男问皆敿?xì)列出了建設(shè)項目的投資估算分析表。

2018年以后，根據(jù)政策要求，省級政府投資項目要求實行集中建設(shè)，省屬高校建設(shè)項目應(yīng)按政策要求執(zhí)行。作為高校建設(shè)管理者，要盡快適應(yīng)相應(yīng)的角色轉(zhuǎn)換，根據(jù)前期與公建中心對接的經(jīng)驗，采取集中代建方式之后，相應(yīng)的投資方式按完全社會化進(jìn)行，以往學(xué)校的招標(biāo)采購式、管理組織方式、資金支付方式、審計結(jié)算方式均發(fā)生變化，根據(jù)其他高校宿舍建設(shè)經(jīng)驗，集中建設(shè)之后，項目招投標(biāo)完全市場化、規(guī)范化、統(tǒng)一化。相比以往，集中代建不可避免地會引起建筑工程造價的相應(yīng)上升，因此在項目前期實施過程中，高?；ü芾聿块T就要及時介入，嚴(yán)格控制投資估算價格，節(jié)約學(xué)校建設(shè)經(jīng)費。

投資估算確定過程中，該?；ü芾聿块T會同公建中心及可行性研究報告編制單位進(jìn)行溝通和交流，根據(jù)工程造價的文件、同類項目造價指標(biāo)、近期材料和設(shè)備價格信息、設(shè)計方案和市政咨詢意見確定投資估算[2]，投資估算的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)以表格形式表達(dá)。

3 學(xué)生宿舍可行性研究報告的批復(fù)情況

3.1 完成可行性研究報告批復(fù)的周期

可行性研究報告的編制及獲批均需要相應(yīng)的周期。該項目于2021年10月底獲省教育廳及發(fā)改委批復(fù)，2021年12月底啟動可行性研究報告編制工作，2022年4月底形成可行性研究報告初稿，5月底通過討論確定可行性研究報告終稿，6月初可行性研究報告報教育廳審批，7月初上報至發(fā)改委，8月底省發(fā)改委完成可行性研究報告批復(fù)。由此可見可行性研究報告從編制至獲批周期較長，期間的編制工作易受到建筑設(shè)計方案確認(rèn)工作的影響。一般高校宿舍建設(shè)大部分均需要在開學(xué)前完成竣工備案，時間上有一定的緊迫性，在無法壓縮項目實施期時間的情況下，適度地對前期工作中可行性研究報告的編制周期進(jìn)行規(guī)劃壓縮，對項目的整體推進(jìn)有利。

3.2 可行性研究報告批復(fù)情況

為滿足學(xué)校基本辦學(xué)條件，提升辦學(xué)水平和辦學(xué)效益，省發(fā)改委同意該校新建學(xué)生公寓項目，總建筑面積為51699.98m2，其中地上47295.87m2，地下4404.11m2，項目建設(shè)周期20個月，項目總投資估算24300萬元。

4 可研報告編制過程中存在問題的分析

4.1 投資估算的準(zhǔn)確合理性不足

投資估算是否準(zhǔn)確合理是項目能否實施的關(guān)鍵。投資估算是工程造價全過程控制的源頭，其準(zhǔn)確性至關(guān)重要，需格外重視，以避免后續(xù)階段投資“三超”：概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算[3]。該項目可行性研究報告投資估算中室外市政道路及綠化面積過大，未扣除原校園內(nèi)已完工部分，地下室弱電、裝飾工程部分造價過高，建設(shè)工程其他費用中水土保持費估算嚴(yán)重偏高，超出市場價格若干倍。

4.2 部分技術(shù)方案的可行性不足

該建筑設(shè)計方案在屋面設(shè)計了屋頂塑膠跑道及種植式屋面，從效果圖上看，屋頂跑道色彩與建筑外立面色彩交相輝映，設(shè)計較為新穎，雖然國內(nèi)也有中小學(xué)教學(xué)樓等建筑采用屋頂塑膠跑道方式，但是大學(xué)宿舍屋面設(shè)計成塑膠跑道較為少見。一般情況下，中小學(xué)公共區(qū)域較少，學(xué)生室外體育活動的空間不足，為了彌補此類缺陷，通過采用精巧的結(jié)構(gòu)設(shè)計，將教學(xué)樓等的屋頂拓展為活動空間，實用性較強。大學(xué)校園一般情況下，建筑密度較低，室外活動場地較多，體育活動空間都滿足規(guī)范，從需求性上看，屋頂跑道的需求性較弱。且在宿舍屋頂布置跑道的可實現(xiàn)性不足，主要體現(xiàn)在相應(yīng)安全冗余設(shè)計及隔聲減震設(shè)計未體現(xiàn)在建筑方案中，另外宿舍衛(wèi)生間通氣管、保溫透氣管、空氣源熱泵的位置均影響塑膠跑道的設(shè)置，這些技術(shù)方案均未考慮相應(yīng)可行性，一定程度上影響投資估算的準(zhǔn)確性。

4.3 建筑方案布局優(yōu)化深度不足

由于本建筑方案設(shè)計采用蜂巢靈感，相應(yīng)的六邊形鈍角處空間較難利用，除部分區(qū)域作為電梯使用，大部分均作為不規(guī)則預(yù)留房間使用，設(shè)計方案中未將此區(qū)域充分利用。隨著國民生活水平的提升，高校學(xué)生的自身生活水平也越來越高，較好的宿舍條件對學(xué)校的辦學(xué)及招生有正面的影響。從宿舍使用管理角度考慮，學(xué)生對入住宿舍功能的多樣性需求更高，因此建議該部分房間作為洗衣房及自習(xí)室使用，進(jìn)一步拓寬宿舍的公共空間利用率、使用率。

4.4 考慮風(fēng)險因素不足

建筑方案中擬在地下室新建一座10kV變電所供該項目使用，并預(yù)留給遠(yuǎn)期建筑物。變電所設(shè)計在地下室未充分考慮當(dāng)?shù)氐暮闈碁?zāi)害風(fēng)險，該校區(qū)所處地塊位置較低，原址為湖泊，地下水位較高，周邊靠近河流及湖泊，易受到極端惡劣天氣影響產(chǎn)生內(nèi)澇風(fēng)險，該方案未充分考慮該內(nèi)澇風(fēng)險因素，將變電所設(shè)置在地下一層。從使用管理角度來看，地下室潮氣、濕氣較大，非必要情況下，不建議變電所放置在地下室。

5 完善可研報告內(nèi)容的對策分析

5.1 加強現(xiàn)場調(diào)查研究分析及項目基礎(chǔ)資料收集

合理及詳細(xì)的設(shè)計方案需要充分且全面的基礎(chǔ)資料支撐，設(shè)計方案直接影響投資估算的完整性及準(zhǔn)確性。基礎(chǔ)資料除了項目周邊的規(guī)劃情況、場地內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造、水文條件、地形地貌等，現(xiàn)場的調(diào)查研究分析是基礎(chǔ)資料收集工作的重中之重，核實所獲得的各項資料的真實性與準(zhǔn)確性，如地形圖是否符合實際、地質(zhì)構(gòu)造是否符合初步勘察報告描述等。因此加強現(xiàn)場調(diào)查研究分析及項目基礎(chǔ)資料收集工作，對可行性研究報告的編制準(zhǔn)確性尤為重要。

5.2 技術(shù)方案的合理及可行

新穎的設(shè)計方案容易博得較好的評分，優(yōu)秀的建筑設(shè)計方案應(yīng)該是整合了各種優(yōu)勢的資源，不僅設(shè)計中采用獨一無二的構(gòu)思，并且在方案的經(jīng)濟(jì)性上也不存在明顯的劣勢。然而在該宿舍建筑方案設(shè)計過程中更多的是考慮了建筑外立面色彩的新穎，造型的獨特，拓展功能的完善等，而對于投資估算考慮不慎，造價人員前期介入深度不足。所以，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開間的確定、立面形式的選擇、層高的確定等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問題。

5.3 完善風(fēng)險分析

對于建設(shè)項目來說，項目的可行性研究報告編制的初衷不是為了獲得批復(fù)，最終的目標(biāo)應(yīng)該是項目能否成功地實施。完善風(fēng)險分析可以為項目創(chuàng)造成功的前提，降低各類風(fēng)險因素的發(fā)生概率，提前防范，降低項目成本，避免損失和浪費，最大限度地消除不利因素的干擾和影響，使項目獲得成功?？尚行匝芯繄蟾娴某晒εc否也和決策階段的風(fēng)險分析相關(guān)，如可行性研究中的市場調(diào)查是否真實全面、供需預(yù)測是否準(zhǔn)確、設(shè)計方案和建設(shè)規(guī)模是否合理、各類風(fēng)險應(yīng)對措施是否有效等。

6 結(jié)束語

本文通過對某高校學(xué)生宿舍新建項目可行性研究報告編制內(nèi)容及過程的總結(jié)和分析，總結(jié)出高校學(xué)生宿舍的可行性研究報告編制是一項綜合性、前瞻性、決策性的工作，前期的全面調(diào)查和深入研究分析尤為重要，在進(jìn)行編制時要確保收集資料及數(shù)據(jù)的全面性、真實性和客觀性。尤其是省級政府投資非盈利性工程項目采用集中代建后，如何在可研階段進(jìn)行科學(xué)合理的投資估算是控制投資成本的關(guān)鍵。將類似項目完成投資數(shù)據(jù)類比新建項目可行性研究報告中的投資估算，降低投資估算的金額，從決策階段將項目投資進(jìn)行限制，為高校類似集中代建項目提供參考。通過研究該?？尚行匝芯繄蟾婢幹频闹芷冢Y(jié)論是：可行性研究報告編制易受到方案設(shè)計周期的影響。對于有建設(shè)宿舍類項目并有新生入住需求的高校，本文的經(jīng)驗與結(jié)論有一定的參考借鑒價值。