不久前召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議把維護(hù)金融安全當(dāng)作重中之重的任務(wù)來(lái)抓，而地方債務(wù)和與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)的排解也被放到關(guān)鍵位置。有觀點(diǎn)認(rèn)為，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快火起來(lái)，讓房地產(chǎn)消費(fèi)和投資盡快恢復(fù)，不僅有利于帶動(dòng)投資尤其是民間投資，也有利于排解房地產(chǎn)領(lǐng)域自身的風(fēng)險(xiǎn)，更可以通過(guò)土地出讓金的恢復(fù)供給緩解地方債的壓力。

能如此自然很好。這種思維模式和相關(guān)預(yù)期也是建立在歷史經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上。此前每當(dāng)經(jīng)濟(jì)面臨階段性下行壓力時(shí)，放松房地產(chǎn)管控，“放水”房地產(chǎn)投資，一般都能達(dá)到預(yù)期中的對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉抬效應(yīng)，但相關(guān)代價(jià)也越來(lái)越高，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的倚賴(lài)程度在一些官學(xué)兩界人士看來(lái)已經(jīng)有“飲鴆止渴”的苗頭，這也是前兩三年房地產(chǎn)調(diào)控力度空前的邏輯和義理所在。

不過(guò)今時(shí)不同往日。認(rèn)為能夠重復(fù)以往那種打開(kāi)水龍頭就能迎來(lái)房地產(chǎn)鮮花怒放的好時(shí)光已經(jīng)一去不復(fù)返了。這一方面是因?yàn)橹袊?guó)城市化進(jìn)程已經(jīng)棋過(guò)中盤(pán)，疊加老齡化加速等大趨勢(shì)、大結(jié)構(gòu)性變化的約束，令宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)的總需求出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。另一方面也是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)在高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、地緣沖突擾動(dòng)和全球供應(yīng)鏈調(diào)整等一系列當(dāng)期挑戰(zhàn)下，面臨階段性下行壓力，這對(duì)居民收入預(yù)期和消費(fèi)意欲產(chǎn)生一定程度的抑制效應(yīng)，人們對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的大額投資性消費(fèi)更是產(chǎn)生觀望情緒。

此外還有一條小型邏輯線也發(fā)生了變化。當(dāng)房地產(chǎn)的保值增值趨勢(shì)線不再一路上揚(yáng)時(shí)，有投資實(shí)力的投資客們出手自然會(huì)更加謹(jǐn)慎，這在一定程度上解釋了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)相當(dāng)一部分是外地投資客支撐起來(lái)的。而在那些一線城市，瞄準(zhǔn)剛需提前布局的投資邏輯也因一直源源不斷的剛需出現(xiàn)階段性盤(pán)整而進(jìn)行調(diào)整，這也在一定程度上解釋了一些城市限購(gòu)措施的放開(kāi)沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期中的行情。

所以在這樣的大、中、小前提下，指望房地產(chǎn)自身能單兵突進(jìn)提振行情并進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)增長(zhǎng)，或多或少都有些許一廂情愿的味道。當(dāng)期大的邏輯已經(jīng)翻轉(zhuǎn)為要靠經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的明顯上揚(yáng)來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)而不是相反。當(dāng)然這并不意味著房地產(chǎn)要被動(dòng)等待經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的拉抬效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很多文章可做，當(dāng)然這需要各級(jí)各地政府和房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)共同攜手推進(jìn)，根據(jù)不同的具體情況推出不同的組合拳，根據(jù)不同區(qū)域和大中小城市的進(jìn)一步分化因地制宜因城施策。有的地方要積極化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，做好存量消化工作；有的地方則要分門(mén)別類(lèi)滿足剛需，并在此過(guò)程中真正清晰落實(shí)房地產(chǎn)的定位，并一舉理順?lè)恋K房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的體制機(jī)制障礙。

對(duì)于一些縣城和三四線城市而言，要以縣域和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的扎實(shí)發(fā)展來(lái)吸引勞動(dòng)力聚集，進(jìn)而形成對(duì)房地產(chǎn)的健康需求，可以給予農(nóng)民工購(gòu)房者以購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等激勵(lì)措施。此外，還可以依托REITs即房地產(chǎn)信托投資基金來(lái)盤(pán)活存量，一方面形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面為農(nóng)村老人和城市低收入人群提供居住福利，并便于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的均等化供給。在這樣做的時(shí)候，不要急于和農(nóng)民的宅基地權(quán)益掛鉤，只要農(nóng)村居民真正解決了養(yǎng)老之憂，并適應(yīng)了城市居住和生活方式，假以時(shí)日農(nóng)地集中耕種和農(nóng)村建設(shè)用地集中開(kāi)放利用，直至城鄉(xiāng)同地同權(quán)，土地不再承擔(dān)農(nóng)村居民養(yǎng)老功能等等，都會(huì)水到渠成得以實(shí)現(xiàn)。

針對(duì)二線和新一線城市以及區(qū)域中心城市，則可以適度擴(kuò)大規(guī)模，推進(jìn)大都市、都市圈、城市群建設(shè)，并適度加大包括城際高鐵在內(nèi)的路網(wǎng)密度，形成一小時(shí)生活圈，從而有利于盤(pán)活自身和周邊房地產(chǎn)存量，并適度培育增量。

一線特大城市則需要審時(shí)度勢(shì)在合適的節(jié)點(diǎn)放開(kāi)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多限制。改革的歷史和實(shí)踐證明，在供需相對(duì)平衡，以及供給略大于需求的時(shí)候，放開(kāi)價(jià)格管制，有利于形成更為合理的、以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的價(jià)格形成機(jī)制，從而為以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，也要積極探索包括租住同權(quán)在內(nèi)的多層次滿足特大城市居民居住需求的方式和方法。