甄愛軍

從政策趨勢(shì)來看，核心城市仍有優(yōu)化空間。二線城市有望全面取消過去在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策。一線城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。

不斷松動(dòng)調(diào)控

種種跡象表明，調(diào)控放松力度越來越大。如廈門市取消集美區(qū)等4區(qū)商品住房限購(gòu)限售，天津市也明確將執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。此前，合肥、鄭州、南京、鄭州、大連等地已宣布全面解除限購(gòu)限售。10月16日，杭州發(fā)布樓市新政，進(jìn)一步放松限購(gòu)政策。

從整體來看，自今年8月以來各地政策出臺(tái)頻次有所加快，政策支持力度增強(qiáng)。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2023年前三季度全國(guó)有超200省市（縣）出臺(tái)政策超400條，截至目前，已有40多個(gè)省市明確發(fā)文落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。此外，自9月以來，南京、合肥、濟(jì)南、青島等11城全面取消限購(gòu)政策，廣州、天津、西安、廈門、蘇州、長(zhǎng)沙、成都和杭州等城市優(yōu)化限購(gòu)政策，廣州成為第一個(gè)放松近郊限購(gòu)的一線城市，釋放了積極的信號(hào)。另外，公積金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。

中指研究院表示，從政策趨勢(shì)來看，核心城市仍有優(yōu)化空間。二線城市有望全面取消過去在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策。一線城市政策調(diào)整取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，未來有望按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購(gòu)政策。另外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等也是一線城市政策優(yōu)化方向，同時(shí)，京滬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已10年未做調(diào)整，存在優(yōu)化空間。

從全國(guó)市場(chǎng)趨勢(shì)來看，核心城市隨著政策進(jìn)一步跟進(jìn)落實(shí)，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，從而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸筑底企穩(wěn)，價(jià)格整體穩(wěn)定，其中三四線城市價(jià)格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。從供給端來看，在銷售端修復(fù)整體較為緩慢的影響下，預(yù)計(jì)企業(yè)開工意愿、投資力度均較弱，供給端修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間，其中核心城市在銷售活躍度提升帶動(dòng)下，開工、投資有望率先好轉(zhuǎn)。

樓市成交仍然低迷

由于政策進(jìn)一步大面積松動(dòng)始于今年8月末，比如多個(gè)核心城市陸續(xù)落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”、優(yōu)化限購(gòu)和限售政策，因此，政策效應(yīng)釋放尚需時(shí)日，其對(duì)成交改善并不明顯。

就重點(diǎn)100個(gè)城市的成交情況來看，前三季度新房銷售面積降至2016年以來同期最低，尤其是第三季度市場(chǎng)活躍度整體不足。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷售面積約2978萬平方米，同比下降2%。

從不同等級(jí)城市來看，前三季度代表城市中，一線城市新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)，二線、三四線城市同比均下降;三季度各線城市下行壓力加大，9月各地政策落地，對(duì)核心城市有一定帶動(dòng)效果，但對(duì)二線及三四線城市銷售數(shù)據(jù)帶動(dòng)尚不明顯。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度，一線城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)約7%，其中北京、上海同比保持增長(zhǎng)，而廣州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降約11%。二線、三四線代表城市市場(chǎng)情緒進(jìn)一步走弱，累計(jì)銷售面積均降至2016年以來同期最低水平。其中二線代表城市同比下降2%左右，僅天津、貴陽(yáng)等城市在去年同期低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)超20%，但這也只是個(gè)別現(xiàn)象;三四線代表城市同比下降約4%，揚(yáng)州、惠州等城市在低基數(shù)下銷售面積同比增幅較大，但絕對(duì)規(guī)模仍處近年同期較低水平，市場(chǎng)情緒并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

就第三季度的成交情況來看，各線城市商品住宅銷售面積同比均下降，其中一線城市同比下降超10%，尤其是7、8月份市場(chǎng)調(diào)整壓力明顯高于上半年，8月同比下降28.1%;二線、三四線代表城市第三季度銷售面積同比降幅均超20%，市場(chǎng)調(diào)整壓力進(jìn)一步加大。

政策效應(yīng)年末釋放

隨著一線城市調(diào)控松動(dòng)力度的進(jìn)一步加大，政策效應(yīng)將會(huì)在第四季度逐步釋放，年底樓市成交活躍度將會(huì)明顯提升。

一線城市政策調(diào)整力度取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度，但在市場(chǎng)恢復(fù)速度不及預(yù)期的情況下，參照廣州近郊取消限購(gòu)，一線城市將按照因區(qū)施策原則優(yōu)化限購(gòu)政策，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制等。除限購(gòu)政策外，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、降低交易稅費(fèi)等也是一線城市政策優(yōu)化方向，同時(shí)，京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也存在優(yōu)化空間。

中指院預(yù)測(cè)，在多個(gè)有利因素帶動(dòng)下，第四季度核心一二線城市市場(chǎng)銷售規(guī)模整體或有所回升，但普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，在核心城市市場(chǎng)活躍度提升以及去年低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)背景下，預(yù)計(jì)第四季度全國(guó)商品房銷售面積同比降幅將有所收窄。

從目前來看，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交量回升普遍早于新房，今年9月以來，北京、深圳、成都、南京等城市二手房市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，意味著這些城市新房市場(chǎng)短期成交有望提升，二手房市場(chǎng)置換出的改善需求有望進(jìn)一步為新房市場(chǎng)提供支撐。

另外，從房?jī)r(jià)變化來看，進(jìn)一步下降的可能性已經(jīng)不大。從房?jī)r(jià)預(yù)期來看，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，政策集中出臺(tái)后，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期出現(xiàn)高位下滑，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，上漲預(yù)期增加5個(gè)百分點(diǎn)。一線城市政策調(diào)整后，北京、上海房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯增加，成都、杭州等城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期亦出現(xiàn)一定提升。核心一二線城市房?jī)r(jià)預(yù)期漸穩(wěn)，有利于購(gòu)房需求釋放。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)處于低迷時(shí)期，但房?jī)r(jià)進(jìn)一步下行的概率并不大，所以對(duì)于剛需而言，可主動(dòng)加大對(duì)樓市的關(guān)注度，并提前尋找性價(jià)比較高的項(xiàng)目，擇機(jī)出手，無需長(zhǎng)時(shí)間等待觀望。