吳志剛 任杰

一、引言

中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)常態(tài)，尤其是央行發(fā)布降低金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率的舉措，為房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展提供了平臺(tái)和機(jī)遇。自房改政策實(shí)施后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的快車道，行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，規(guī)模迅速擴(kuò)張。此后我國(guó)頒布限購(gòu)、“住房不炒”等政策以抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長(zhǎng)，但也進(jìn)一步加劇了激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，部分房地產(chǎn)企業(yè)隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)概念

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于缺乏科學(xué)性的管理使得企業(yè)出現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)不合理或是由于投、融資行為的不謹(jǐn)慎，使得企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境，導(dǎo)致企業(yè)投資者無法獲得預(yù)期回報(bào)或是企業(yè)出現(xiàn)無法維持長(zhǎng)久發(fā)展的現(xiàn)象。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是指經(jīng)營(yíng)主體對(duì)其理財(cái)過程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、度量和分析評(píng)價(jià)。采取及時(shí)有效的方法進(jìn)行防范和控制，通過切實(shí)可行的方法進(jìn)行處理，保證其經(jīng)濟(jì)利益免受損失的管理過程。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)連續(xù)的、循環(huán)的、動(dòng)態(tài)的過程。一般風(fēng)險(xiǎn)管理由風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)度量和風(fēng)險(xiǎn)控制三個(gè)階段組成。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前的定性判斷，是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)度量是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，運(yùn)用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行計(jì)量的過程。在不同的時(shí)間、不同的發(fā)生地點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)及發(fā)生損失的程度各有差別。因此，能夠準(zhǔn)確度量風(fēng)險(xiǎn)的大小就成為提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效率的關(guān)鍵性因素。風(fēng)險(xiǎn)控制是指在完成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和度量后企業(yè)管理者通過一定的措施和方法減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的一種企業(yè)管理手段。

3.常見的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)具體指企業(yè)在投入一定的資金后由于外部市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致預(yù)期收益和最終實(shí)際收益之間產(chǎn)生偏差的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也稱為營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售等經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，由于經(jīng)營(yíng)決策或是外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不確定而導(dǎo)致企業(yè)無法達(dá)到預(yù)期收益的一種風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

央行準(zhǔn)備金率下降政策的頒布，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展提供了機(jī)遇。依照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為不同類型，不同類型的企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)各不相同。一般情況下，成功上市是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目標(biāo)。企業(yè)上市之后，會(huì)根據(jù)行業(yè)的規(guī)范要求，制定相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)；正在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在資金鏈方面。充足資金的供給才可以維持企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)定而有序地進(jìn)行，進(jìn)而形成企業(yè)資金鏈的良性循環(huán)。

1.外在風(fēng)險(xiǎn)

第一，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。2021 年起，政府開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“兩道紅線”政策，通過控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金流量，抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度，推動(dòng)房地產(chǎn)和金融實(shí)體經(jīng)濟(jì)二者的均衡發(fā)展。值得肯定的是，政策的頒布完善了房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，但也使得部分房地產(chǎn)企業(yè)由于無法迅速調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)模式而出現(xiàn)債務(wù)違約等問題，面臨隨時(shí)破產(chǎn)的危機(jī)。

第二，利率變動(dòng)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的外來資金大部分來源于銀行的貸款，因而銀行利率的升高便會(huì)直接增加企業(yè)的融資成本，減少企業(yè)的收益。同時(shí)，利率的升高還會(huì)引起消費(fèi)者購(gòu)房行為的降低，房屋滯銷，企業(yè)無法及時(shí)收回前期墊付款項(xiàng)或是無法及時(shí)歸還銀行貸款，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

第三，宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。2020 年上半年，新冠肺炎疫情的突然襲來使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入停滯期。全國(guó)大規(guī)模的停工停產(chǎn)使得我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大幅下滑，各行各業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、銷售都受到巨大影響。而房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)前期需要大規(guī)模資金投入，回籠資金速度又相對(duì)較慢的行業(yè)，一旦將資金投入具體的項(xiàng)目建設(shè)中，就很難中斷或是重新開始。所以，在后疫情時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)就需要更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刂贫ㄍ顿Y決策，規(guī)避因決策偏差而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資活動(dòng)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并獲得經(jīng)濟(jì)效益的起點(diǎn)。企業(yè)一般通過所有者資金投入和資金借貸的方式籌集資金。所有者投入資金多在企業(yè)資金的使用效益方面體現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)較?。黄髽I(yè)外部借貸資金會(huì)隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而變化，影響企業(yè)能否按期歸還的確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，每個(gè)經(jīng)營(yíng)周期都需要大量的資金維持企業(yè)的正常運(yùn)行，常常需要負(fù)債經(jīng)營(yíng)。

一般來說，企業(yè)負(fù)債占據(jù)資產(chǎn)的40%～60%較為合理，表示該企業(yè)具有良好的償債能力，能夠通過外部資金注入進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。根據(jù)表1 可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)近五年的資產(chǎn)負(fù)債率均超過65%，超出合理范圍。雖然相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)較高的資產(chǎn)負(fù)債率，但從近五年的逐步上升的趨勢(shì)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體的償債能力有逐漸變?nèi)醯内厔?shì)。房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，給企業(yè)帶來更多獲利機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了高額的負(fù)債，進(jìn)一步增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

表1 2017—2021年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)比情況

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來源于實(shí)際項(xiàng)目投資方面，具體表現(xiàn)為在預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)投資收益的多少?？梢酝ㄟ^凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)變化情況，分析出房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)狀況。

凈資產(chǎn)收益率反映著凈利潤(rùn)和平均股東權(quán)益之間的關(guān)系。隨著凈資產(chǎn)收益率的增高，能夠?qū)崿F(xiàn)的收益也就越多，承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越少。根據(jù)表2 可以看出，在2017—2021 年，行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)，且在2021 年出現(xiàn)負(fù)值?？梢钥闯觯瑢?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)整體而言，通過項(xiàng)目投資獲得的收益并沒有改善行業(yè)整體下滑的趨勢(shì)。

表2 2017—2021 年房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)分析表

（3）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)以銷售房屋為主，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)多來自于投資的項(xiàng)目是否可以如期變現(xiàn)，可以通過存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化情況進(jìn)行分析。

根據(jù)表3 可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率處于一個(gè)較為平穩(wěn)的狀態(tài)，雖然在2018 年和2019 年出現(xiàn)小幅的下降，但整體呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢(shì)，說明房地產(chǎn)行業(yè)整體存貨周轉(zhuǎn)速度良好，受行業(yè)整體庫存擴(kuò)張的影響較小。

表3 2017—2021 年房地產(chǎn)行業(yè)存貨資產(chǎn)分析表

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題

1.資本結(jié)構(gòu)不合理

目前房地產(chǎn)企業(yè)大多還是沿用先開發(fā)后銷售的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，用前期工程的預(yù)收款繼續(xù)投入下一階段的項(xiàng)目開發(fā)。企業(yè)的流動(dòng)資金多來自于銀行貸款，在項(xiàng)目建設(shè)前期，企業(yè)需要投入大量的工程建設(shè)款，直到項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件才有可能產(chǎn)生資金回籠。此時(shí)企業(yè)前期的工程尚在建設(shè)期，銀行貸款可能無法及時(shí)獲批，那么就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，對(duì)企業(yè)在建項(xiàng)目的融資產(chǎn)生消極影響，銀行信貸部門提升企業(yè)再融資難度，長(zhǎng)此以往形成惡性循環(huán)，企業(yè)的融資額度會(huì)不斷減少。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，不同的發(fā)展階段需要不同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。但目前部分房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層由于缺乏完備的風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)，誤將企業(yè)管理目標(biāo)集中在資金管理方面，并未針對(duì)企業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)轉(zhuǎn)變相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式，在企業(yè)的組織架構(gòu)中并未設(shè)置專門的投資管理部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門，忽視財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析的重要性，致使企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)制定上缺乏全面性，這在一定程度上加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

隨時(shí)市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)要想更加長(zhǎng)久地生存下去，僅依靠自有資金的供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。雖然大部分企業(yè)采用銀行貸款的方式獲得一定的流動(dòng)資金，但也可能增加企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)下經(jīng)營(yíng)階段，結(jié)合自有資金的使用情況分階段提款，以降低融資成本。同時(shí)還需要多關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境形勢(shì)，抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型，嘗試由獨(dú)資開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_發(fā)、合作開發(fā)等新型模式，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

2.增強(qiáng)企業(yè)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

員工對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，決定了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的結(jié)果。企業(yè)可以開展多樣化的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范活動(dòng)，并制定相應(yīng)的考核機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提升。對(duì)于企業(yè)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的狀況，可以結(jié)合管理人員的實(shí)際情況，有針對(duì)性地提升。然后通過先者帶動(dòng)后者的方式，定期開展培訓(xùn)學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，形成一種自上而下、自主學(xué)習(xí)的模式，增強(qiáng)全體員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

六、結(jié)語

新時(shí)代下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著舉足輕重的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)、建設(shè)周期長(zhǎng)、回籠資金速度慢等行業(yè)特點(diǎn)使得其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平居高不下。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，積極拓寬融資渠道，完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，建立健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，以提升自身的財(cái)務(wù)管理水平，盡可能地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)更加健康長(zhǎng)久地經(jīng)營(yíng)下去。