趙勇淇

四川省蜀府房屋建設(shè)開發(fā)有限公司 四川 成都 610000

結(jié)合實際項目的開發(fā)，有針對性的提出并解決部分老舊公共建筑維修改造過程中所遇到的問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓。

1 老舊公共建筑現(xiàn)狀

得益于城市發(fā)展的脈絡(luò)，老舊公共建筑往往位于城市中心位置，具有得天獨厚的先天交通優(yōu)勢。同時因為歷史變遷、人文風土迥異，賦予了老舊公共建筑獨具一格的城市歷史基因，城市精神和風貌在每一塊磚、每一匹瓦上沉淀，受風雨侵蝕，又裹挾歷史塵埃，成長為獨特的城市風景線。這些老舊公共建筑包括學校、醫(yī)院、政府機關(guān)辦公樓、文化、體育設(shè)施等，是城市發(fā)展的重要組成部分。在城市獨有的氣質(zhì)被現(xiàn)代化的成果逐漸沖淡的當下，相較于現(xiàn)代建筑的趨同化、單一性，老舊公共建筑憑借其特有的城市文脈和印記，更有能力承擔起沉淀城市底蘊、煥新城市精神的重任[1]。

但隨著時代的急劇變遷和社會的快速發(fā)展，許多老舊公共建筑已經(jīng)難以契合現(xiàn)代美好生活的場景規(guī)劃與發(fā)展，也逐漸失去了原有的功能和價值。建筑空間也已不能適合當代人的社會生活需求，呈現(xiàn)出其空間活力逐漸下滑、空間衰敗等現(xiàn)象，大量空置建筑因年久失修甚至存在垮塌、傾覆的危險。另一方面，城市的土地供應日益緊張、街道特色社區(qū)打造如火如荼，老舊公共建筑改造需求日益突出。

國家“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。2021年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，鼓勵出臺地方性法規(guī)、規(guī)章等，為城市更新提供法治保障。2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市。在此背景下，城市更新、危房維修改造等舉措在各地順勢而出，為解決此類問題提供重要的政策依據(jù)。

2 建筑方案設(shè)計

老舊公共建筑因其自身獨特的歷史基因以及時代背景下的不可復制性，讓建筑本體即具有了鮮明的個性。在方案設(shè)計階段一方面充分考慮保留建筑的歷史特點，善于采用傳統(tǒng)做法，讓建筑的歷史感得以保留；另一方面注重與周邊建筑群、內(nèi)部裝修風格的融入，讓建筑呈現(xiàn)出跳躍而豐富的時代層次感，存古續(xù)新，破繭新生（如圖1）。

圖1 某項目保留木質(zhì)結(jié)構(gòu)屋頂?shù)拈喿x空間

在改造設(shè)計的方案階段應與當?shù)匾?guī)劃部門、公園城市建設(shè)和城市更新管理部門密切溝通，落實主管部門對建筑外立面、整體風貌等要求。有必要的情況可邀請街道辦事處、城市管理行政執(zhí)法局等對于建筑方案提出可行性建議，在項目初期從源頭出發(fā)解決部分后期運營問題，讓建筑更好的融入周邊業(yè)態(tài)。讓城市建筑與街道產(chǎn)生新的價值關(guān)聯(lián)，并與未來的城市產(chǎn)業(yè)深度融合，激發(fā)城市煥然新生的活力[2]。

大部分老舊公共建筑空間的布局、設(shè)施設(shè)備已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代人的使用需求和使用習慣，在建設(shè)開發(fā)前期應對項目有清晰的功能需求和明確的產(chǎn)品定位，才能在可行性研究階段對項目方案設(shè)計有針對性的考量，最大程度避免因建筑本身局限性而導致項目重要業(yè)態(tài)不能被表達的窘境。除開建筑本身的功能需求之外，此類建筑可能要為街道、片區(qū)承擔部分社區(qū)服務(wù)、街區(qū)景觀服務(wù)、公共衛(wèi)生服務(wù)的需求，需要在方案初期進行統(tǒng)一設(shè)計，整體協(xié)調(diào)考慮。

建筑無障礙設(shè)計是一個非常重要的方面，它關(guān)系到社會公正和人權(quán)問題，旨在為殘疾人、老年人等特殊人群提供便利。在維修改造項目中，通過新增無障礙通道、規(guī)劃無障礙停車位等舉措，完善老舊公共建筑原有缺陷。還可通過更新一些老舊設(shè)施設(shè)備，如加裝無障礙電梯、改造坡道、更新輪椅通道、設(shè)置無障礙衛(wèi)生間等方式，以提高設(shè)施的可達性和使用效率。這不僅有助于提高建筑物的可訪問性和實用性，同時也符合現(xiàn)代社會倡導平等和包容的理念。

老舊公共建筑在當初設(shè)計和建造時，可能沒有考慮到環(huán)境保護和能源節(jié)約的問題，導致能源的浪費和環(huán)境的污染[3]。因此，在進行維修改造設(shè)計管理時，需要考慮如何通過改進結(jié)構(gòu)、更新設(shè)備或采用新材料等措施來實現(xiàn)環(huán)保和能源節(jié)約。可以通過優(yōu)化傳統(tǒng)系統(tǒng)，如加裝隔熱層、更新電梯等方式來實現(xiàn)節(jié)能目標，同時也可以提高使用效率和舒適度。選擇符合國家標準的可持續(xù)、綠色環(huán)保的建筑材料，如節(jié)能玻璃、節(jié)水器具、防火隔音材料等，這可以降低能耗，提高建筑物的能源利用效率。將智能化技術(shù)應用于建筑改造中，實現(xiàn)對建筑物的自動化管理和控制，如智能照明、智能空調(diào)等，這將有助于減少能源消耗和提高系統(tǒng)穩(wěn)定性。

景觀設(shè)計是本建筑與周邊環(huán)境的紐帶，它天然是建筑設(shè)計理念的延續(xù)，也是同周邊環(huán)境的過渡。設(shè)計過程中應該尊重建筑物的歷史文化價值，通過適當增加凸顯建筑文化特色的元素符號，以突出建筑物的文化底蘊。在建筑物周圍有針對性的添加休閑區(qū)、兒童游樂區(qū)、健身器材等，以滿足公眾日常生活的需要。適當?shù)脑诮ㄖ車騼?nèi)部增加綠化空間，如草坪、花園、樹林等，以提高建筑物的美感和舒適度，并減少城市的熱島效應。老舊公共建筑周邊常常存在不允許移植的名貴樹木或高齡樹木，景觀設(shè)計必須圍繞樹木形態(tài)、色彩，著手進行周邊植物搭配，并且著眼于保護樹木，制定可靠的施工方案，最大限度的降低對樹木生長的影響。

3 開發(fā)過程中的常見問題

因既有產(chǎn)權(quán)原因，規(guī)劃部門對于老舊公共建筑維修改造項目的方案審批相較新建項目要求更為嚴格。項目只能在產(chǎn)權(quán)所有建筑面積內(nèi)進行設(shè)計，嚴禁增加建筑面積、嚴禁增加建筑高度、嚴禁改變原有產(chǎn)權(quán)面積位置，這對需要藝術(shù)性、獨特造型的建筑方案設(shè)計存在著重大制約。在項目方案設(shè)計初期階段讓設(shè)計單位充分理解設(shè)計邊界是很有必要的，以免天馬行空 的方案無法通過規(guī)劃審查，導致項目進程的延誤。

老舊公共建筑在經(jīng)過多年的使用后，可能存在建筑結(jié)構(gòu)松散、病害腐朽、設(shè)備老化等問題，這些問題可能對建筑的安全性造成威脅。因此，在進行維修改造設(shè)計管理時，應該首先考慮建筑的安全性，并采取相應的措施來確保公眾的安全。由于早年施工工藝限制、鋼材料短缺等原因，老舊公共建筑通常采用磚混甚至木結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)形式，在本身結(jié)構(gòu)形式不優(yōu)的情況下加之年代久遠，缺乏修繕，大部分老舊公共建筑經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定后都存在不滿足建筑抗震要求及房屋安全性要求的情況，必須進行結(jié)構(gòu)加固。目前主流的加固方法眾多，各有優(yōu)勢，加固方式應根據(jù)房屋受損情況、加固效果、對原建筑影響大小、施工工期要求等多方面綜合考慮選用。加固設(shè)計應注重節(jié)點連接的構(gòu)造設(shè)計，構(gòu)造布置應消除或減少不利因素，防止局部加強導致結(jié)構(gòu)剛度或強度突變。對可靠性不足或需要提高可靠度的砌體結(jié)構(gòu)及其相關(guān)部分采取增強、局部更換或調(diào)整其內(nèi)力等措施，使其具有現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求的安全性、耐久性和適用性。選用質(zhì)量可靠、符合標準的加固材料，注重環(huán)境保護，采用環(huán)保材料和技術(shù)，減少噪音、粉塵等污染物排放，避免損害周圍居民健康[4]。

隨著近些年生活水平的不斷提高，人們對于建筑的舒適性要求也隨之升高，老舊公共建筑維修改造項目必然在電氣、給排水、暖通、智能化等工程上需要大幅改造。電力系統(tǒng)改造是設(shè)備工程改造的重點，建設(shè)單位應對房間性質(zhì)、人員編排做明確規(guī)劃，設(shè)計單位進行全面核算，確定建筑總用電量。有條件的情況下，充分預留變壓器的進線和設(shè)備載荷，為汽車充電樁用電、未預見用電留足容量，避免二次電力擴容帶來的負面影響。在電力電能需求量逐年增高的當下，2022年全國多處地區(qū)在夏季均出現(xiàn)了電力缺口，因此推行節(jié)約型電氣設(shè)備和技術(shù)尤其迫切，采用智能建筑管理控制系統(tǒng)，結(jié)合太陽能、地熱能等新能源，以達到建筑節(jié)能減排，綠色環(huán)保的目的。

在老舊公共建筑維修改造項目方案設(shè)計前，應對項目進行詳細的管道勘察，實際摸排項目周邊管道信息?？茖W合理規(guī)劃給水排水點位及走向，確保給水可靠，排水通暢。根據(jù)《節(jié)約型機關(guān)評價導則》的要求，采用新型節(jié)水型衛(wèi)生器具，合理設(shè)置計量水表。響應海綿城市建設(shè)要求，科學合理設(shè)置調(diào)蓄設(shè)施，優(yōu)先利用植草溝、滲水磚、雨水花園、下沉式綠地等組織排水，必要時可設(shè)置雨水回用系統(tǒng)，進一步提高雨水利用率。部分地區(qū)還需要根據(jù)當?shù)鼐G色建筑的規(guī)定，考慮中水系統(tǒng)的設(shè)計。

暖通空調(diào)設(shè)備可要求設(shè)計單位提供空調(diào)系統(tǒng)類型比選與能耗分析方案，根據(jù)項目功能需求、使用人數(shù)、建筑面積及成本管控綜合選定暖通空調(diào)方案。另外，老舊公共建筑存在一些結(jié)構(gòu)限制，可能會影響風口的布局，針對這種情況，可以采用分區(qū)送風的方式，避免通風不良的問題。

建筑智能化是一種將分離的設(shè)備、信息實現(xiàn)高效集中并進行實時監(jiān)測、后臺分析、統(tǒng)一控制的系統(tǒng)，往往涉及終端系統(tǒng)、中繼系統(tǒng)、遠程控制系統(tǒng)的設(shè)計與建設(shè)。它必須根植于使用需求進行相應的配置，所以要求用戶清晰羅列系統(tǒng)功能要求和控制總目標。普通公共建筑智能化需求一般不太高，但弱電設(shè)備及管線升級迭代較快，建議選擇相對較先進且兼容性更強的智能化系統(tǒng)，既可確?，F(xiàn)階段的使用需求，同時也為后期智能化升級預留空間。

消防改造設(shè)計是老舊公共建筑維修改造項目設(shè)計的一個痛點。最近幾年，建筑消防類法律、規(guī)范幾乎每年都在發(fā)布新版或進行局部修訂，這就要求項目參與各方人員對新規(guī)范、新法規(guī)有先天的敏感性，加強自身學習，及時與圖紙審查單位溝通，以減少規(guī)范更新帶來的不可控因素。消防改造設(shè)計往往還會影響建筑布局、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、建筑層高等，在項目設(shè)計初期需專項提出，并尋求相應解決方案。近些年，各地相繼出臺了《既有建筑改造工程消防設(shè)計指南》，項目建設(shè)團隊需對項目的改造類型進行合理定位，確定項目消防改造設(shè)計的適用性，要避免定位不合理帶來的設(shè)計方案反復修改或超標準設(shè)計。

建立合理的設(shè)計巡查制度是必要且有效的。老舊公共建筑維修改造項目在拆除和新建的過程中常常出現(xiàn)諸多疑難雜癥，由于建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理各單位的關(guān)注重點不盡相同，所以發(fā)現(xiàn)、處理問題的能力均有所偏重。設(shè)計人員更能夠從設(shè)計基本參數(shù)、整體邏輯中發(fā)現(xiàn)問題，而此類問題往往危及建筑的安全性、使用功能性，對于此類問題的早發(fā)現(xiàn)、早解決是對項目整體大有裨益的。在項目改造不同的階段要求相應專業(yè)的設(shè)計人員定時到場巡查，如拆除加固階段要求結(jié)構(gòu)設(shè)計工程師每周到場一次，這在眾多項目設(shè)計管理的總結(jié)中來看是確有必要的。

設(shè)計管理與成本管理緊密配合是項目安全推進、平穩(wěn)落地的重要保證。老舊公共建筑維修改造項目大都來源于財政資金或自有資金，項目資金固定，難以追加投資，這對項目的成本管控有相當高的要求。因此設(shè)計本身就受到了成本的巨大約束，限額設(shè)計的理念應該貫穿設(shè)計的整個周期，在不同的設(shè)計階段都要及時響應成本管控的不同要求。在項目的實際推進中，往往遇到設(shè)計圖紙與概算、預算不符的情況，這要求設(shè)計人員必須具有成本控制意識，在設(shè)計過程中預留有一定的成本浮動余地，可靈活調(diào)整項目檔次或整體增項、甩項，以完成各階段成本管控目標。將有限的資金充分運用在項目的特色打造、亮點展示方面，也是設(shè)計過程中尤其要注重的一個方面，優(yōu)化資金配置，獲得最大的社會收益。

維修改造項目更要求注重細節(jié)設(shè)計?？偨Y(jié)以往項目，不難發(fā)現(xiàn)老舊公共建筑存在產(chǎn)權(quán)不明晰、原圖紙缺失的情況近乎常態(tài)。這就要求復原圖紙要達到相當?shù)木毝?，確?；A(chǔ)資料的準確性；要求設(shè)計人員充分掌握建筑的細部做法、受損情況，再根據(jù)具體位置給出不同的設(shè)計方案，同時加強與施工單位的溝通，保證設(shè)計意圖的正確表達。另外，施工拆除階段發(fā)現(xiàn)圖紙與現(xiàn)場不符的情況也很常見，這也要求各參建單位要有靈活處理現(xiàn)場情況的能力。

4 結(jié)語

老舊公共建筑維修改造項目通常存在歷史遺留問題繁雜、政府監(jiān)管嚴格、用地限制較多、結(jié)構(gòu)形式多樣等一系列的痛點、難點，需要在管理過程中更加關(guān)注這些問題，并投入更多精力。只有通過各參建方共同努力和通力合作，才能實現(xiàn)文化遺產(chǎn)保護、建筑結(jié)構(gòu)安全可靠、環(huán)保節(jié)能、無障礙通行和經(jīng)濟可行性等建設(shè)目標。隨著城市化進程的加快，老舊公共建筑維修改造項目將日趨增加，建設(shè)者要著手當下，放眼未來，任重而道遠。