文／簡建 安義縣住房保障中心 江西南昌 330500

引言：

房地產(chǎn)是關乎民生發(fā)展及社會建設的重要產(chǎn)業(yè)，為緩解人們住房消費壓力而出臺了住房公積金制度，由此不僅轉變了人們的住房消費觀點，還具有改善民生的作用，人們可基于住房公積金而享有貸款優(yōu)惠，且受益于住房公積金，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到良性發(fā)展。而正是住房公積金所提供的政策優(yōu)惠，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生著影響，能夠對其起到較強調控作用。

1.基于房地產(chǎn)經(jīng)濟的住房公積金調控作用分析

1.1 提供資金支持，加快房地產(chǎn)建設

采用住房公積金的形式支付房款不僅可為人們提供住房消費提供優(yōu)惠，還可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供穩(wěn)定的開發(fā)資金。尚未實施市場經(jīng)濟階段，政府機構及單位主要通過住房分配的模式提供住房，用于滿足人們的住房需求，該分配模式不涉及住房消費購買問題，故在當時時代背景下并未實施住房公積金制度。而進入市場經(jīng)濟階段后，區(qū)域經(jīng)濟迅速發(fā)展，市場經(jīng)濟特征愈發(fā)顯著，在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛。但住房屬于剛需商品，性質特殊，大部分工薪階層無足夠資金一次性支付住房款項，且商業(yè)貸款具有審批難、利率高的特征。為緩解人們住房貸款償還壓力，解決住房難題，隨后出臺了住房公積金制度，由單位與職工共同繳存住房儲備資金，可借助低利率住房公積金貸款而緩解購房難的問題，并出臺了《住房公積金管理條例》，用于規(guī)范住房公積金管理與應用工作[1]。住房公積金的使用為房屋建設項目提供了穩(wěn)定的資金支持，降低了房屋資金籌措難度，房地產(chǎn)在足夠資金支持下，則會更好地建設房屋，并帶動房屋數(shù)量增加，繼而對房屋價格有效調控。

1.2 調節(jié)住房消費，滿足住房需求

近幾年住房公積金繳存額及提取額持續(xù)增長，2016年至2019 年的住房公積金繳存額及提取額變化情況可見表1，結合表1 數(shù)據(jù)可見，我國住房公積金繳存及提取形勢良好，尤其是2018 年，無論是住房公積金繳存額還是提取額均達到了極高的層次。而住房公積金的大量繳存與提取均對房地產(chǎn)消費具有加強的刺激效果，加速資金流動，使房地產(chǎn)資金快速回籠。除此之外，為進一步調節(jié)住房消費，調控房地產(chǎn)經(jīng)濟，近幾年還針對異地工作現(xiàn)象出臺了相應的調控措施，例如：若單位存在異地外派人員，則不允許其運用本地住房公積金而購買外地房產(chǎn)，借助該方式而調控不同區(qū)域之間存在的房地產(chǎn)經(jīng)濟差異，同時延長外派員工的住房公積金貸款還款時間、支出額度等，實現(xiàn)房地產(chǎn)資金分流，借助配套措施保障住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控效果[2]。此外，受到區(qū)域經(jīng)濟影響，導致不同地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形勢存在差異，針對該問題，還可結合區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢而出臺相應的調解措施，例如：放松住房公積金在二手商品房購買上的支出限制，借助該調控措施而調動二手房市場活力，從不同角度調節(jié)住房消費，滿足人們的差異化住房需求。

表1 2016 年至2019 年的住房公積金繳存額及提取額變化情況

1.3 把握變化趨勢，引導市場發(fā)展

住房公積金繳存額及提取額可在一定程度上反映房地產(chǎn)經(jīng)濟態(tài)勢，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間，可根據(jù)住房公積金情況而了解市場變化趨勢，基于最新房地產(chǎn)資訊而調控住房公積金貸款發(fā)放量及頻率，繼而起到引導房地產(chǎn)市場發(fā)展的效果，彰顯住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調節(jié)控制作用。此外，根據(jù)住房公積金數(shù)據(jù)可預測房地產(chǎn)經(jīng)濟體系中的風險與危機，對樓市房價的跌幅與漲幅狀態(tài)盡心預判，繼而逐步構建出符合社會形勢的房地產(chǎn)經(jīng)濟動態(tài)調控模型，對住房公積金可用數(shù)量不足、資金鏈斷裂等風險問題進行抑制?？偠灾?，住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控作用尤為靈活，可基于房地產(chǎn)市場狀態(tài)而調整住房公積金政策。例如：若某地房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱，則可推出住房公積金貸款認證機制，基于職工資歷、年限等劃分住房公積金提取順序，明確住房公積金貸款資格，采用該方式調控房地產(chǎn)經(jīng)濟。

1.4 促進經(jīng)濟增速，強化國民經(jīng)濟

在整個產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境中，房地產(chǎn)屬于支柱型產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在2019 年，全年GDP 國內(nèi)生產(chǎn)總值為990865 億元，而其中房地產(chǎn)GDP 超過43 萬億元，約占全年GDP 國內(nèi)生產(chǎn)總值的8.2%。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟對整個國民經(jīng)濟具有較強的促進作用。對于國家政府而言，住房公積金為重要的房地產(chǎn)經(jīng)濟調控手段，若房地產(chǎn)經(jīng)濟受到住房公積金調控影響而實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，則可有效促進經(jīng)濟增速，強化國民經(jīng)濟實力。國外經(jīng)濟學家對房地產(chǎn)經(jīng)濟增速與國民市場經(jīng)濟增速之間的關系，發(fā)現(xiàn)兩者比例約為1.4:1，進一步分析國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的發(fā)展速度關系，具體可見表2。

表2 國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的發(fā)展速度關系

2.住房公積金調控房地產(chǎn)經(jīng)濟的政策工具

住房公積金主要依托于政策工具對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生調控，而住房公積金調節(jié)居民住房需求與房地產(chǎn)市場之間的關系時，其憑借的是一個完整的政策組合，根據(jù)用途、對象的差異，能夠選用住房公積金政策中的次級政策工具進行調控，滿足居民不同需求?；诶资?、豪利特分類方式，將住房公積金政策中的次級政策工具進行總結，具體可見表3。

表3 住房公積金政策中的次級政策工具

結合表3 可見，在整個住房公積金政策體系中，絕大部分次級政策工具均為強制性、混合性政策工具，其中繳存、提取相關的均為強制性政策工具，混合性政策工具中，貸款利率、可貸年限、可貸額度、首付款比例屬于市場工具，沖還貸款屬于混合性工具。

次級政策工具的選用能夠在一定程度上影響住房公積金對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生的影響，而隨著社會產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步，各地住房公積金覆蓋人群與政策普及面逐漸擴大，據(jù)財政部、城建部聯(lián)合下發(fā)的《全國住房公積金2019 年年度報告》顯示，我國住房公積金業(yè)務平穩(wěn)運行，存繳金額現(xiàn)23709.67 億元，共發(fā)放個人住房貸款12139.06 億元、286.04 萬筆，此外繳存企業(yè)數(shù)量、實繳職工數(shù)據(jù)均實現(xiàn)了增長，具體可見表4。由此可見，住房公積金政策影響力正在不斷擴大，人們對住房公積金充分認可，且在當前社會環(huán)境下，住房公積金現(xiàn)已成為職工重要福利內(nèi)容，因此，住房公積金對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調控作用正在不斷擴大，必須加強對住房公積金房地產(chǎn)經(jīng)濟調控作用的重視。

表4 全國住房公積金2019 年繳存數(shù)據(jù)

3.強化住房公積金房地產(chǎn)經(jīng)濟調控作用的有效策略

3.1 擴大保障范圍

社會職業(yè)結構在新時代背景下呈現(xiàn)出多樣化特征，部分個人職業(yè)者等缺乏住房資金保障，其仍肩負著較重的住房償貸負擔，此外，若人們前往農(nóng)村區(qū)域居住，而該類房產(chǎn)僅有使用權而無所有權，這就導致住房公積金無法運用。由此可見，住房公積金的保障范圍仍存在一定局限，在未來社會發(fā)展建設中，可適當擴大住房公積金保障范圍，最大限度激發(fā)住房公積金潛力，使住房公積金更好地發(fā)揮出調控房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用，繼而更好地滿足人們的差異化購房需求。結合上述政策工具分析可知，現(xiàn)階段住房公積金政策主要分為混合性、強制性、自愿性三類，為有效調動住房公積金潛力，需對三類不同的住房公積金政策進行明確，做好相關宣傳工作，同時樹立融合思維，從細節(jié)處入手強化三種政策工具間的關聯(lián)，使政策工具能夠協(xié)同發(fā)揮作用，繼而有效擴大住房公積金的保障范圍[3]。

3.2 完善監(jiān)管制度

在住房公積金政策實踐期間，應定期采集住房公積金數(shù)據(jù)，基于住房公積金數(shù)據(jù)了解與預測房地產(chǎn)經(jīng)濟態(tài)勢，并結合產(chǎn)業(yè)形勢搭建行之有效的住房公積金管理制度，優(yōu)化撥款渠道，逐漸住房公積金監(jiān)督委員會及專項審計機構，健全住房公積金監(jiān)管制度，在住房公積金管理期間將監(jiān)督制度嚴格落實，提過提高住房公積金監(jiān)管力度而確保其能夠切實發(fā)揮出調控房地產(chǎn)經(jīng)濟的作用。在此基礎上，加強住房公積金資金監(jiān)管，對住房公積金貸款申請者還款能力、信用等級、個人資質、工作資歷進行審查，逐步健全住房公積金貸款審批制度。房地產(chǎn)經(jīng)濟突發(fā)性波動易造成金融風險，因此，在完善監(jiān)管制度的同時，需構建專項住房公積金管控機構，并保障其獨立性，對住房公積金個人賬戶定期檢查，用于保障資金存儲安全性，以免出現(xiàn)住房公積金被盜用現(xiàn)象[4]。在信息化時代，還可引入大數(shù)據(jù)技術，專項監(jiān)測住房公積金繳存數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，集中匯總數(shù)據(jù)信息，并以此為依據(jù)實施監(jiān)督監(jiān)管措施。

3.3 規(guī)范管理行為

住房公積金是具有較強專用性特征的財產(chǎn)，為最大限度發(fā)揮出住房公積金的房地產(chǎn)經(jīng)濟調控作用，應對住房公積金管理行為進行規(guī)范，確保住房公積金能夠做到?？顚Ｓ?。通過住房公積金調控房地產(chǎn)經(jīng)濟過程中，應對既有管理制度及貸款政策進行優(yōu)化。例如：結合地方房地產(chǎn)經(jīng)濟態(tài)勢而適當放款住房公積金貸款標準，根據(jù)職工所創(chuàng)造的經(jīng)濟收益、工作表現(xiàn)而動態(tài)化調節(jié)其住房公積金貸款額度，對住房公積金撥款路徑、貸款使用方式進行精細化控制，以免部分職工依托于高額住房公積金而購置多套房產(chǎn)，擾亂房地產(chǎn)經(jīng)濟秩序，根據(jù)銀行貸款利率及地區(qū)房價水平而調控住房公積金政策。除此之外，若職工在尚未償清首套房產(chǎn)貸款情況下申請第二套房產(chǎn)的住房公積貸款，則需拒絕該貸款申請，用于維護房地產(chǎn)經(jīng)濟市場秩序，實現(xiàn)住房公積金資源均衡分配。

3.4 強化互動整合

結合現(xiàn)階段住房公積金政策來看，相關的貸款政策、提取政策、繳存政策之間相互獨立，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調控時，各類住房公積金政策發(fā)揮效用時，易出現(xiàn)相互掣肘的作用，因此，為強化住房公積金政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控作用，應強化各類住房公積金政策之間的互動關系，并構建多政策整合機制，做好貸款政策、提取政策、繳存政策間的融合。例如：基于現(xiàn)有住房公積金貸款政策增設繳存基礎條件，在現(xiàn)行住房公積金提取政策中，增設便于公積金還款的相關規(guī)定，從細節(jié)處入手而促進多種政策間的互動[5]。

以住房公積金貸款政策、繳存政策的互動整合為例展開分析，企業(yè)及職工基于現(xiàn)行規(guī)定而根據(jù)月收入固定比例繳存住房公積金，單位性質等要素可在一定程度上影響住房公積金的繳納，同時導致高收入群體所能夠繳存的住房公積金金額較高，但住房性質等因素與職工住房狀況不存在關聯(lián)，高繳納額的職工可能不具備高貸款額，致使擁有高繳存金額的職工無法充分享受到良好住房條件，公平性略有欠缺。針對該問題，則可整合住房公積金貸款政策與繳存政策，構建“配貸”機制，即結合職工住房公積金余額及繳納金，對住房公積金可貸款額度進行靈活調整與配置，同時對住房公積金可貸款總額度進行設置，若職工具有較高的住房公積金繳納額度及余額，則其能夠得到較高的住房公積金可貸款額度，繼而確保職工能夠憑借較高公積金貸款額度購置房產(chǎn)，改善住房條件，并實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控[6]。由此可見，為強化住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控作用，應基于現(xiàn)有住房公積金政策體系，對其強制性、混合性、自愿性政策工具進行整合，以此逐步擴大住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控作用。

3.5 優(yōu)化繳存政策，比例分層制定

結合現(xiàn)階段住房公積金繳存及應用來看，居民職工的住房公積金繳存金額與家庭人口、婚姻狀況之間不存在關聯(lián)，僅受職工現(xiàn)階段住房狀況影響。此外，當前僅困難企業(yè)的住房公積金繳存較為靈活，若企業(yè)近階段發(fā)展困難，其可適當緩交、減交，而對于其他狀況，均需按照職工月收入固定比例進行繳存，且住房公積金繳存比例存在限額封頂現(xiàn)象。部分家庭的同住人口相對較多，若家庭內(nèi)部多人承擔相等額度的住房公積金繳存金額，可能對家庭近階段生活造成一定的資金壓力。因此，為更好地發(fā)揮出住房公積金的優(yōu)勢作用，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調控，需基于現(xiàn)有住房公積金政策對繳存政策進行優(yōu)化調整，按照同住人口、婚姻狀況科學劃定住房公積金的分層繳存比例，用于強化住房公積金的便捷性[7]。例如：對于多人口同住或已婚家庭，繳存人可根據(jù)自身需求而提交申請降低某方住房公積金的繳納比例，在滿足住房需求的同時，使家庭可支配資金規(guī)模增加。

結語：

綜上所述，住房公積金能夠對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生較大的調控作用，在住房公積金的有效調控下房地產(chǎn)經(jīng)濟可實現(xiàn)良性發(fā)展。為擴大住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟體系中的調控作用，應結合房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢而優(yōu)化住房公積金保障范圍，完善并嚴格落實監(jiān)督監(jiān)管制度，規(guī)范管理行為，同時強化三種不同住房公積金的銜接，構建政策工具整合機制，使政策工具能夠協(xié)同發(fā)揮調控作用，在此基礎上對繳存政策進行優(yōu)化，采用分層方式制定住房公積金繳納比例，繼而有效調動房地產(chǎn)活力，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。