宋俊元 劉 維 楊 鵬 曾治國

湖南省第二工程有限公司 湖南 長沙 410000

城市化進程的不斷推進帶來了許多老舊小區(qū)的存在，這些小區(qū)因其年代久遠、設施陳舊，以及建筑結(jié)構(gòu)的老化，已逐漸無法滿足現(xiàn)代城市居住的需求[1]。老舊小區(qū)改造作為城市更新和提升居住品質(zhì)的重要舉措，對于改善城市居民的生活環(huán)境和提高城市形象具有重要意義。

老舊小區(qū)改造項目管理面臨多方面挑戰(zhàn)。首先是資金籌措和預算管理問題，常常因缺乏資金導致改造進展緩慢。其次，居民參與和意見統(tǒng)一也是難點，需有效溝通和協(xié)商。項目進度控制和施工管理也是關(guān)鍵挑戰(zhàn)，需要確保按時完成和質(zhì)量合格。其他挑戰(zhàn)包括歷史文化保護與現(xiàn)代化建設的平衡、環(huán)境保護與社會影響的協(xié)調(diào)、政策法規(guī)與規(guī)劃制度的限制，以及項目管理團隊的專業(yè)能力和溝通協(xié)調(diào)。本論文旨在探討這些挑戰(zhàn)，并提出應對對策，為城市規(guī)劃和改造實踐提供參考和借鑒，提高老舊小區(qū)改造項目的管理水平和成效[2]。

1 老舊小區(qū)改造項目管理面臨的挑戰(zhàn)

1.1 居民參與與意見統(tǒng)一難題

改造項目涉及到居民切身利益，他們有多樣化期望和需求。有些希望保留歷史文化特色，尊重情感紐帶；而其他希望引入現(xiàn)代化設施提升居住舒適度[3]。居民參與與意見統(tǒng)一是關(guān)鍵挑戰(zhàn)，需要進行有效溝通。信息傳遞不暢、溝通方式不當或語言障礙等可能導致居民誤解和負面情緒。居民可能缺乏專業(yè)知識，難以有效參與決策和規(guī)劃。土地征收和拆遷問題可能導致不同居民利益沖突，產(chǎn)生緊張氛圍和糾紛。解決這些問題需綜合施策，積極與居民溝通，提供專業(yè)知識支持，平衡各方利益，確保改造項目合理性和社區(qū)和諧發(fā)展。

1.2 項目進度控制與施工管理挑戰(zhàn)

項目需對多個方面進行改造，如建筑結(jié)構(gòu)加固、設施更新、景觀提升等，需要高度的項目管理與施工組織能力確保各工程銜接順利。老舊建筑可能存在意外情況，如質(zhì)量問題、土壤污染，需及時解決以避免影響整個項目進度與質(zhì)量。施工場地狹小，設備進場受限，鄰近居民與道路密集也限制施工，需合理安排施工時間與區(qū)域減少對居民影響。人力、物力、財力資源需求龐大，但資源供應有限，項目管理者需精確評估資源需求與調(diào)配，避免資源浪費和工程滯后。在老舊小區(qū)改造項目中，項目管理者需關(guān)注居民生活和環(huán)境保護[4]。合理安排施工時間與區(qū)域，減少噪音、粉塵等對居民的干擾。確保施工符合環(huán)保要求，降低對環(huán)境影響。重視安全管理，確保施工人員的安全。加強進度和質(zhì)量監(jiān)督，防止施工單位敷衍塞責。

1.3 歷史文化保護與現(xiàn)代化建設平衡挑戰(zhàn)

小區(qū)改造的目標是改善居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，但在現(xiàn)代化建設中也面臨保護歷史文化的重要任務。這些老舊小區(qū)通常承載著悠久的歷史文化，具有文物價值和歷史意義。在進行現(xiàn)代化改造時，必須平衡保護歷史文化的價值和滿足現(xiàn)代社會的功能需求。在改造過程中，如何將現(xiàn)代化建設與歷史風貌有機融合是一個挑戰(zhàn)。規(guī)劃和設計需要考慮如何在保護傳統(tǒng)文化的基礎上，合理引入現(xiàn)代建筑風格和設施，使得改造后的小區(qū)既符合現(xiàn)代社會的需求，又保留了歷史文化的獨特魅力[5]。這涉及到對文物建筑的保護和修復，確保其原汁原味地保存，并在改造中融入現(xiàn)代化設施，以適應現(xiàn)代生活的需要。居民對于歷史文化保護可能存在不同的認知和理解。有些居民可能重視傳統(tǒng)文化的保護，希望保留原有的歷史風貌和社區(qū)文化；而另一些居民可能更加看重現(xiàn)代化建設，期待改造后的小區(qū)更加符合現(xiàn)代生活的需求。因此，項目管理者需要與居民進行有效溝通和交流，理解他們的需求和意見，尋求共識，以確保改造項目得到居民的支持和配合。

1.4 環(huán)境保護與社會影響協(xié)調(diào)

項目的實施必須平衡城市環(huán)境改善、社會影響和環(huán)境保護之間的關(guān)系。改造涉及土地開發(fā)、綠化建設、水電設施更新等，可能對周邊生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響，如施工噪音、空氣污染、土地資源開發(fā)等。因此，需要協(xié)調(diào)改造項目與環(huán)境保護之間的平衡。改造過程中產(chǎn)生大量廢棄物，如建筑垃圾和拆遷廢料，需要有效處理和回收利用，符合環(huán)境保護法規(guī)和標準，避免對環(huán)境造成污染。居民的拆遷和搬遷對其生活和社區(qū)關(guān)系可能產(chǎn)生影響，管理者需充分溝通，理解居民關(guān)切，減少負面影響。建立環(huán)境監(jiān)測與管理機制很關(guān)鍵，及時了解改造工程對環(huán)境的影響，配備專業(yè)人員進行環(huán)境監(jiān)測和評估，確保環(huán)境保護工作有效進行。

1.5 政策法規(guī)與規(guī)劃制度限制

改造項目面臨政策法規(guī)與規(guī)劃制度的挑戰(zhàn)。項目需要符合城市規(guī)劃和土地用途規(guī)定，如不符合可能需重新申報規(guī)劃許可，耗費時間。土地用途調(diào)整涉及政府政策和審批，可能面臨審批難題。拆遷政策不一致可能導致補償不明確或不足，影響居民配合和改造進度。改造需符合環(huán)保和文物保護法規(guī)，增加了復雜性。項目資金有限，需競爭政府資金支持，遵循財政管理政策。政府部門執(zhí)行和監(jiān)督也影響改造進展。需加強監(jiān)督確保政策有效執(zhí)行，解決挑戰(zhàn)，推進改造項目順利進行。

2 老舊小區(qū)改造項目管理優(yōu)化策略

2.1 強化居民參與和溝通協(xié)調(diào)

在啟動老舊小區(qū)改造項目前，項目管理團隊需積極宣傳意義和目標。通過座談會、社區(qū)活動、宣傳冊等方式，向居民解釋項目必要性，如提高居住環(huán)境品質(zhì)、增加便利設施等，增加居民期待和支持。建立有效溝通機制是關(guān)鍵，設立溝通平臺如社區(qū)熱線、微信公眾號，回應居民問題和意見。認真傾聽居民意見，組織座談會、問卷調(diào)查，滿足居民需求，凝聚共識。設立居民代表小組參與決策和規(guī)劃，降低沖突。及時回應解釋居民疑慮，增加透明度和信任。項目完成后，宣傳改造成果向居民展示，回饋居民，增強滿意度和認可。

2.2 加強項目進度控制和施工管理

為確保項目順利推進，在項目啟動前制定詳細的進度計劃，并合理安排工程任務的時間節(jié)點，以避免工程交叉和資源沖突。關(guān)鍵工程和節(jié)點將被優(yōu)先安排，以確保施工的順暢高效。同時，我們將加強監(jiān)督與管理，定期巡查現(xiàn)場，及時解決問題和隱患。靈活的管理機制將被建立，以應對風險和變化，并制定應急方案，以確保項目的順利進行。與施工單位密切溝通和合作，解決問題，保持高效協(xié)作。我們還將建立進度追蹤和報告機制，及時向利益相關(guān)方匯報項目進展，保持透明度，增加項目的可控性和信任度。

2.3 平衡歷史文化保護和現(xiàn)代化建設

項目管理團隊需要采取措施平衡歷史文化保護和現(xiàn)代化建設。邀請歷史文化保護專家和現(xiàn)代建筑設計師參與規(guī)劃和設計，確保保護措施與現(xiàn)代化融合。開展公眾教育與宣傳活動，增強居民對歷史文化保護的認知和支持。與政府、社區(qū)、文化組織等合作，形成共同推動力。通過培訓提高團隊的專業(yè)能力和文化保護意識。建立評估指標體系，持續(xù)優(yōu)化改造方案，確保項目可持續(xù)發(fā)展。

2.4 協(xié)調(diào)環(huán)境保護和社會影響

制定可持續(xù)發(fā)展策略，綜合考慮環(huán)境保護和社會影響，以確保項目的成功實施。進行環(huán)境影響評估，制定環(huán)境保護措施，以保護生態(tài)環(huán)境。加強與居民的溝通與教育，讓居民參與并受益于改造項目。同樣進行社會影響評估，制定社會管理措施，以減輕負面影響。建立環(huán)境監(jiān)測機制，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施保護環(huán)境。我們將嚴格遵守環(huán)境保護法規(guī)和社會政策，確保項目合法合規(guī)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[6]。

3 長沙市某老舊小區(qū)改造項目管理分析

3.1 改造小區(qū)的背景與特點

近年來，長沙市的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，各類住宅區(qū)不斷涌現(xiàn)。然而，部分老舊小區(qū)存在建筑老化、設施陳舊以及社區(qū)環(huán)境問題，需要進行改造和提升。我們選擇了長沙市的某老舊小區(qū)作為改造項目的研究對象。該小區(qū)建筑始建于上世紀80年代，主要以多層住宅為主，建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，部分建筑存在墻體老化和裂縫問題。居民主要為中老年居民，他們對小區(qū)環(huán)境的改善和社區(qū)服務的提升有著較高的期望。該老舊小區(qū)位于城市中心附近，改造項目的實施將對居民的生活質(zhì)量、居住環(huán)境以及周邊社區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生積極影響，提升該區(qū)域的整體形象和價值[7]。

在改造前的現(xiàn)狀中，該小區(qū)存在以下問題：建筑老化與損耗，部分建筑已經(jīng)有數(shù)十年的使用歷史，墻體出現(xiàn)老化、開裂等現(xiàn)象，建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性受到影響，需要進行維護和加固。門窗、樓道扶手等部件損壞較多，影響了居民的生活質(zhì)量和安全；基礎設施陳舊，供水系統(tǒng)老化，水壓不穩(wěn)定，水質(zhì)存在問題，居民的用水需求未得到很好地滿足。供電線路老舊，電力負荷較大時容易出現(xiàn)電力不穩(wěn)定的情況，存在用電安全隱患。排水系統(tǒng)設施老舊，排水不暢，易造成內(nèi)澇和積水現(xiàn)象；社區(qū)環(huán)境薄弱，小區(qū)綠化面積有限，公共休閑設施不足，居民缺乏休閑娛樂的場所。垃圾分類與處理不完善，造成環(huán)境臟亂差，影響小區(qū)整體形象。部分道路擁堵，交通秩序混亂，社區(qū)交通安全問題需要解決；老舊小區(qū)的居室隔音效果不佳，影響居民的居住體驗。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境衛(wèi)生狀況需要改進，存在垃圾堆放和環(huán)境臟亂的問題。

3.2 改造過程中的挑戰(zhàn)與解決方案

3.2.1 施工與運營的協(xié)調(diào)

施工與運營的協(xié)調(diào)在該老舊小區(qū)改造項目中是關(guān)鍵的一環(huán)。改造項目涉及多個施工單位，各自有獨立的施工計劃和進度安排，因此必須建立高效的項目管理團隊。這個團隊包含專業(yè)的項目經(jīng)理、施工監(jiān)督員和技術(shù)專家，明確各成員的職責和權(quán)責，以推動項目有序進行。制定詳細的施工計劃也至關(guān)重要，項目啟動初期應確定具體的時間節(jié)點、施工內(nèi)容和進度要求，以減少時間浪費和溝通不暢帶來的問題。同時，明確責任分工和工作流程，確保各單位間界限清晰，減少協(xié)調(diào)不當帶來的沖突。定期召開溝通會議是加強協(xié)作的有效手段，通過匯報進展、討論問題和解決方案，確保施工進度和質(zhì)量得到有效控制。強化現(xiàn)場管理也是必要的，建立健全施工現(xiàn)場管理制度，保障施工按規(guī)劃進行，確保質(zhì)量和安全[8]。信息化管理手段的采用可以加強信息共享和實時反饋，提高工作效率并減少誤差。通過這些措施，改造項目可以更好地應對施工與運營的協(xié)調(diào)挑戰(zhàn)，確保項目順利實施，最終營造出更美好的生活環(huán)境。

3.2.2 技術(shù)和施工難題

技術(shù)和施工難題是該小區(qū)改造項目管理重要的挑戰(zhàn)，改造涉及復雜的技術(shù)問題，例如老舊建筑結(jié)構(gòu)的加固、老舊設施的更新以及環(huán)境保護等。同時，在施工過程中，也面臨各種難題，如現(xiàn)場條件復雜、工程交叉影響等。為了應對這些挑戰(zhàn)，首先，與專業(yè)技術(shù)團隊緊密合作，進行全面調(diào)研和分析，提出科學合理的改造方案，并進行技術(shù)可行性論證，確保方案的有效性。其次，重視質(zhì)量控制，密切關(guān)注施工過程，嚴格監(jiān)督關(guān)鍵節(jié)點，及時解決問題，確保施工質(zhì)量符合標準。同時，借鑒其他成功項目的經(jīng)驗，規(guī)避風險，提高成功率。最后，持續(xù)創(chuàng)新和技術(shù)更新也是關(guān)鍵，引入新技術(shù)、新材料，提供更優(yōu)質(zhì)的解決方案。鼓勵技術(shù)創(chuàng)新，與科研機構(gòu)合作，積極推動技術(shù)進步，為老舊小區(qū)改造提供更前瞻性的技術(shù)支持。通過這些措施，可以有效應對技術(shù)和施工難題，確保改造項目的順利進行和效果的最大化。

3.2.3 環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展

首先，大量建筑材料和資源的消耗會耗費能源并導致環(huán)境污染；其次，拆除老舊建筑產(chǎn)生的建筑垃圾處理不當可能對環(huán)境造成負面影響[9]；同時，改造過程中施工所需的能源也會增加能源消耗和碳排放；廢水排放問題也需注意，如未得到適當處理，可能污染周邊環(huán)境和水體；此外，為騰出空間可能需砍伐樹木和減少綠地面積，影響生態(tài)平衡。老舊小區(qū)改造面臨著環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的挑戰(zhàn)，需采取相應措施。強調(diào)綠色環(huán)保理念，使用環(huán)保友好材料和技術(shù)，減少資源消耗。重視水資源和能源節(jié)約利用，引入循環(huán)利用系統(tǒng)和節(jié)水設施，推廣可再生能源。進一步推進循環(huán)經(jīng)濟，實現(xiàn)廢物的資源化利用，如廢棄物回收和建筑材料再利用。通過這些措施，老舊小區(qū)改造可成為一個環(huán)保和宜居的社區(qū)，為社區(qū)居民帶來更好的生活環(huán)境。

4 結(jié)論

（1）老舊小區(qū)改造項目管理面臨多方面挑戰(zhàn)，包括資金籌措與預算管理、居民參與與意見統(tǒng)一、項目進度控制與施工管理、歷史文化保護與現(xiàn)代化建設平衡、環(huán)境保護與社會影響協(xié)調(diào)、政策法規(guī)與規(guī)劃制度限制，以及項目管理團隊的專業(yè)能力與溝通協(xié)調(diào)等。

（2）為優(yōu)化項目管理，需要綜合考慮上述挑戰(zhàn)并采取針對性策略。合理規(guī)劃資金來源，強化預算管理；積極引導居民參與，促進意見統(tǒng)一；改進施工管理和進度控制；注重文化遺產(chǎn)保護與現(xiàn)代化建設平衡；加強環(huán)保措施和社會影響協(xié)調(diào)；同時，提升團隊專業(yè)能力和協(xié)作水平。

（3）在實際項目管理中，特別是長沙市某老舊小區(qū)改造項目，需要重點解決施工與運營的協(xié)調(diào)、老舊設施的拆除和更新、技術(shù)和施工難題、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展等問題，以實現(xiàn)項目管理的高效性，推動城市可持續(xù)發(fā)展。