邊勝軍

(西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司，陜西 西安 710082)

1 引言

我國進(jìn)入了一個新的經(jīng)濟時代，各行各業(yè)的發(fā)展都非常迅速。其中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，離不開對其行業(yè)交易行為的規(guī)范，加強其交易的監(jiān)管力度是重中之重。根據(jù)實際情況來看，不容否認(rèn)在工作開展過程中存在一系列的風(fēng)險因素，直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開展，與國家經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)步有著直接關(guān)系。由此管理部門及相關(guān)機構(gòu)要充分認(rèn)識到目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)行業(yè)交易中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，找到問題的緣由，重視操作環(huán)節(jié)中的風(fēng)險防控工作，再根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，剖析加強房地產(chǎn)行業(yè)交易監(jiān)管的原因，最后依據(jù)現(xiàn)有的數(shù)據(jù)針對問題從法律、營銷和管理上提出有效的解決措施，幫助規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)交易行為，爭取利用最短的時間做到制度上的優(yōu)化改革，達(dá)到資源更加合理化的運用。因此，文章從當(dāng)今創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代下的房地產(chǎn)行業(yè)交易監(jiān)管工作現(xiàn)狀入手，對交易相關(guān)操作過程中存在的風(fēng)險問題進(jìn)行分析，并提出完善其工作及相關(guān)制度的建議以供參考。

2 研究背景

2.1 國外研究背景

國外的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過資本市場多年的積累已經(jīng)處于較為完善的階段，相比于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)來說，國外房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史悠久、法規(guī)健全、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)發(fā)達(dá)等特點。比如美國在1917年就相繼頒布了《一般代理法規(guī)》《契約法規(guī)》等文件來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易行業(yè)的秩序，1907年成立，到20世紀(jì)70年代末已成規(guī)模的MLS平臺和REA平臺等房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)一步使得美國、澳大利亞等國家將房地產(chǎn)交易從線下拓展到了線上，完成了房地產(chǎn)行業(yè)交易市場的開發(fā)，使得國外房地產(chǎn)交易得以持續(xù)規(guī)范發(fā)展。

2.2 國內(nèi)研究背景

在2013年，我國開始開展不動產(chǎn)登記工作，各地的房地產(chǎn)登記工作得到了優(yōu)化和規(guī)范，隨后，住建部下發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》這一文件，明確了房地產(chǎn)交易中關(guān)于產(chǎn)權(quán)管理的標(biāo)準(zhǔn)，之后的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，進(jìn)一步明確規(guī)定了房地產(chǎn)行業(yè)交易的秩序，使得房地產(chǎn)行業(yè)的交易行為得到了極大的規(guī)范與監(jiān)管。

3 研究目的及意義

3.1 研究目的

文章研究目的主要是通過對房地產(chǎn)行業(yè)的國內(nèi)外現(xiàn)狀和發(fā)展歷程進(jìn)行分析，通過對比獲得各自發(fā)展背景的優(yōu)勢，為我國房地產(chǎn)交易提供借鑒經(jīng)驗。除此之外，通過對創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并進(jìn)一步剖析開展房地產(chǎn)交易監(jiān)管的原因，再有根據(jù)的提出科學(xué)合理的解決辦法，幫助規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常持續(xù)發(fā)展。

3.2 研究意義

文章研究意義主要在于通過對房地產(chǎn)行業(yè)交易行為的分析，結(jié)合創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代的背景，以此幫助房地產(chǎn)行業(yè)盡快認(rèn)識到原本的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)在當(dāng)前時代需求下的滯后性。并且通過問題剖析和建議能幫助其在新的時代背景下適應(yīng)市場，并根據(jù)消費者的需求變化來促使自身進(jìn)行營銷模式和經(jīng)營模式的改造升級。

4 創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管存在的問題

我國創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代下房地產(chǎn)交易監(jiān)管對于經(jīng)濟進(jìn)步有很重要的促進(jìn)作用，但是在其操作及監(jiān)管工作中仍存在一系列的風(fēng)險問題，具有不和諧、不穩(wěn)定的一面。找到問題所在才能對其進(jìn)行真正意義上的改革，下面對其分開論述，旨在更好地引起相關(guān)人員重視，方便房地產(chǎn)交易監(jiān)管改革工作的順利開展。

4.1 互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展

在創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代下，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)飛速發(fā)展，信息技術(shù)在各行業(yè)的普及和應(yīng)用程度不斷增加，給社會各行業(yè)帶來了極大的便利，也給各行業(yè)帶來了極大的挑戰(zhàn)。對“既是機遇也是挑戰(zhàn)”的房地產(chǎn)行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)線上交易行為增加，減少了線下交易的行為。并且隨著電子合同的普及和便利性，線上交易對于部分較為年輕的消費群體更加具有吸引力。但是由于線上交易行為不易監(jiān)管，對線上交易行為的流程不能進(jìn)行有效的把控，從而使得線上交易行為很難得到國家相關(guān)部門的監(jiān)管，給房地產(chǎn)行業(yè)交易工作帶來了極大的監(jiān)管難度，在方便了解房地產(chǎn)行業(yè)交易行為的同時，也給交易監(jiān)管工作帶來了許多監(jiān)管盲區(qū)。

4.2 消費者對房地產(chǎn)需求旺盛

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)如今人們的消費水平和消費理念進(jìn)一步提升，對購買不動產(chǎn)投資的行為越來越熱衷，再加上中國人民自古以來以房成家的傳統(tǒng)觀念，對房子的消費需求越來越旺盛，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場一直處于需求旺盛的狀態(tài)。在如今的互聯(lián)網(wǎng)時代，人們購房需求旺盛的前提下通過電視廣告、傳媒營銷、多媒體推廣等方式獲得許多房地產(chǎn)行業(yè)的信息，在購房需求多于市場供給的情況下，特別容易被虛假宣傳或者夸大事實的宣傳蒙蔽雙眼，從而產(chǎn)生沖動消費，導(dǎo)致后續(xù)的維權(quán)或者退款行為，給房地產(chǎn)企業(yè)和消費群體都帶來極大的困擾。當(dāng)市場上需求大于供給而產(chǎn)生交易對于相關(guān)單位進(jìn)行房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作來說是一個非常困難的問題，一方面，消費群體作為產(chǎn)權(quán)購買方，因自身盲目性和自發(fā)性而主動進(jìn)行交易，對房地產(chǎn)的項目缺少調(diào)查，若發(fā)生工程質(zhì)量問題或者爛尾問題，是不容易進(jìn)行維權(quán)和退款的；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在這種市場需求旺盛的條件下，容易使得自身“有恃無恐”，對企業(yè)本身的要求和監(jiān)管會降低，特別容易發(fā)生工程質(zhì)量問題或者資金斷裂的問題，這讓相關(guān)單位的交易監(jiān)管工作面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

4.3 房地產(chǎn)線上交易復(fù)雜

在創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)的交易中心已經(jīng)慢慢從線下轉(zhuǎn)到了線上，這既是當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，也是當(dāng)前新的時代背景下人們消費觀念的改變。但是隨之而來的一個問題就是線上交易的流程太過于煩瑣復(fù)雜，在交易過程中極易因為操作不當(dāng)而產(chǎn)生交易糾紛等問題。比如說在進(jìn)行線上交易時，其流程從確定購買意向開始，再到電子合同的起草、審核、簽訂和審核保存，到最后的交易完成這一系列流程，耗時長、流程復(fù)雜，從流程開始到結(jié)束至少會比線下交易所花費的時間長一倍以上，對于現(xiàn)代快節(jié)奏的消費群體來說，會因為線上交易而影響到自身正常的工作和生活。這樣一來，復(fù)雜煩瑣的線上交易不僅讓消費群體投注了更多的精力和時間在交易上，影響到了自身正常的工作和生活，還使得相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多的時間和精力去完成線上交易這一行為，給房地產(chǎn)企業(yè)也增加了不少的工作量，影響了企業(yè)的快速發(fā)展。

5 創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管問題的原因

在創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)在市場需求持續(xù)旺盛的環(huán)境下得到了快速的發(fā)展，國家也相繼出臺了一系列文件和政策來完善房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的交易行為。在這個背景下，相關(guān)單位對房地產(chǎn)進(jìn)行交易監(jiān)管就是對國家政策和文件的貫徹和落實，房地產(chǎn)的交易監(jiān)管工作不僅是相關(guān)單位對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行政管理的一種工作形式，還是規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)秩序，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康運行的手段。當(dāng)然，在新時代下房地產(chǎn)交易過程中問題不斷的主要原因是對國家政策的貫徹落實不到位，再加上房地產(chǎn)行業(yè)自身市場的自發(fā)性和局限性，缺少對市場主體調(diào)控的手段，從而使得問題不斷產(chǎn)生，這也是現(xiàn)如今房地產(chǎn)交易監(jiān)管出現(xiàn)的原因之一，既是對房地產(chǎn)政策方針的落實指導(dǎo)，對政策和方針的局限進(jìn)行補充，對其交易過程起到監(jiān)管作用，也是為了進(jìn)一步保障購房消費群體的合法權(quán)益，減少房地產(chǎn)市場因交易產(chǎn)生的法律風(fēng)險問題。

6 部分城市房地產(chǎn)交易監(jiān)管經(jīng)驗的借鑒

首先，廣州房地產(chǎn)交易的監(jiān)管。其一，廣州地區(qū)針對房地產(chǎn)交易監(jiān)管的情況設(shè)置了獨立監(jiān)管機構(gòu)，并實現(xiàn)了重點強化監(jiān)管。全國范圍內(nèi)，廣州市是最早設(shè)立房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的城市之一，主要的職責(zé)就是監(jiān)管房屋交易，對于廣州市的房屋交易監(jiān)管工作進(jìn)行了有效的強化。其二，通過對監(jiān)管依據(jù)進(jìn)行完善，實現(xiàn)了長效監(jiān)管機制的構(gòu)建。廣州市通過推出房屋交易監(jiān)督管理辦法，來實現(xiàn)對行政區(qū)域內(nèi)的房屋交易活動進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范管理，對于房屋交易信息化監(jiān)管相關(guān)制度內(nèi)容進(jìn)行明確，簽訂合同后沒有辦理或者解除房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的不可通過交易信息平臺來訂立買賣合同，避免出現(xiàn)一房二賣的情況出現(xiàn)。與此同時，預(yù)售資金必須全額進(jìn)入監(jiān)管賬戶，強化房管部門的資金監(jiān)管職能。同時，在這一管理辦法中還對中介機構(gòu)的信用檔案進(jìn)行了開發(fā)，加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)的信用管理。其三，通過信息化建設(shè)使得監(jiān)管工作變得更加透明和公開。在監(jiān)管過程中廣州市進(jìn)行了監(jiān)管方式的積極創(chuàng)新，通過網(wǎng)絡(luò)平臺的建立來達(dá)到更好的市場監(jiān)管效果，利用平臺中的應(yīng)用系統(tǒng)來對房地產(chǎn)查詢以及交易過程中的問題進(jìn)行高效率的處理，避免出現(xiàn)重復(fù)銷售等問題。其四，房地產(chǎn)交易監(jiān)管中心具備了處罰權(quán)和執(zhí)法權(quán)，能夠為監(jiān)管工作的有效開展提供便利條件。整個監(jiān)管職能定位十分清晰明確，不需要和其他執(zhí)法單位進(jìn)行交接，避免過程的煩瑣，從而使得監(jiān)管工作能夠更加順暢的開展。

其次，上海市房地產(chǎn)市場交易的監(jiān)管。其一，實現(xiàn)了各個部門之間的密切配合，做好限售限貸的工作內(nèi)容。在交易登記配合過程中，雖然不動產(chǎn)登記和交易分屬于不同行政管理主體，但是卻實現(xiàn)了相互之間的銜接，兩者之間共同統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，在交易和登記信息的過程中能夠?qū)崿F(xiàn)及時的互通，實現(xiàn)登記信息的查詢，不會出現(xiàn)限售人員購房的情況。除此之外，也和銀行建立了信息系統(tǒng)，可通過銀行來對房屋狀況進(jìn)行查詢，對限售限貸政策進(jìn)行嚴(yán)格執(zhí)行。其二，利用信息化技術(shù)監(jiān)管房地產(chǎn)市場，達(dá)到了更好的精細(xì)化管理效果。上海市建立了房屋建設(shè)監(jiān)測中心，目的是實現(xiàn)對房屋全流程信息的監(jiān)測管理，對房地產(chǎn)項目的土地出讓和開工建設(shè)等環(huán)節(jié)進(jìn)行全過程的動態(tài)跟蹤監(jiān)測，其中設(shè)置的指標(biāo)有二十多項，能夠遠(yuǎn)程監(jiān)測房地產(chǎn)項目交易情況。其三，對銷售價格管理和定金合同管理進(jìn)行了強化，上海市雖然還沒有實現(xiàn)對商品房銷售資金的監(jiān)管，但卻嚴(yán)格限制了相關(guān)的銷售條件，房屋主體建設(shè)進(jìn)度必須達(dá)到80%以上才能夠辦理預(yù)售許可證。與此同時，也在進(jìn)一步加強合同銷售價格管理，一方面預(yù)定商品房必須根據(jù)網(wǎng)上簽訂合同要求來進(jìn)行手續(xù)辦理，如果預(yù)定期滿仍然簽訂合同以及備案，那么將會對房屋改為可售標(biāo)識；另一方面需要交易雙方共同對銷售合同文本校對進(jìn)行明確，做好備案工作，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房預(yù)售的過程中，需要以價格浮動幅度以及參考價格為依據(jù)來和購房人進(jìn)行協(xié)商，以實現(xiàn)對成交價格的明確。

7 加強房地產(chǎn)交易監(jiān)管策略

7.1 樹立消費者為主導(dǎo)地位，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷模式

加強房地產(chǎn)行業(yè)的交易監(jiān)管，首先就須先轉(zhuǎn)變現(xiàn)如今的企業(yè)經(jīng)營觀念，先樹立消費者的主導(dǎo)地位，再通過消費者的需求來改變和升級企業(yè)的產(chǎn)業(yè)項目，并積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營銷模式，堅持實事求是和誠信營銷，從而樹立一個良好的社會公眾形象。房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略時，需要結(jié)合當(dāng)前市場實情，根據(jù)消費者的實際需求來規(guī)劃項目和制定營銷策略，比如說一線城市消費群體對購房的需求要以小戶型和環(huán)境建設(shè)為主，所以房地產(chǎn)企業(yè)就可以據(jù)此來開展項目規(guī)劃，確定項目主題，在開展?fàn)I銷工作時就以此為宣傳主題，通過多媒體、電視廣告和地標(biāo)廣告宣傳等多元化的營銷方式，實事求是地宣傳房地產(chǎn)項目，這樣既滿足了大部分消費群體的購房需求，體現(xiàn)了消費者的主導(dǎo)地位，也讓企業(yè)由以前的傳統(tǒng)營銷模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，并在實事求是的宣傳下贏得了消費群體的良好口碑，從而對外樹立起了一個良好的企業(yè)形象。

7.2 加強立法和隊伍建設(shè)

雖然國家相關(guān)部門陸續(xù)出臺了許多相關(guān)法律法規(guī)，如《房地產(chǎn)管理法》等文件來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行約束和規(guī)范，但是由于相關(guān)文件涉及的房地產(chǎn)市場內(nèi)容不全面，還存在許多政策文件未涉及的監(jiān)管盲區(qū)，再加上一些政策和文件的貫徹落實不到位，所以還需要相關(guān)單位繼續(xù)加強我國房地產(chǎn)行業(yè)的立法建設(shè)，并設(shè)立專門的機構(gòu)小組對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，建立專業(yè)的執(zhí)行監(jiān)管隊伍。由于各個地區(qū)之間的實際情況不同，同樣的房地產(chǎn)法規(guī)可能不太適用于另一個地方，這個時候就需要當(dāng)?shù)馗鶕?jù)自身情況，在國家相關(guān)法規(guī)和文件的大前提下，制定符合當(dāng)?shù)貙嵡榈姆康禺a(chǎn)法規(guī)，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)到交易最后到后期維護(hù)整個流程的法規(guī)制度，讓企業(yè)和消費群體都能有法可依。除此之外，相關(guān)單位還需要建立專門的法規(guī)監(jiān)管和執(zhí)法隊伍，對政策文件執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)管，保證相關(guān)政策法規(guī)的落實，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)管，以此來約束房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序，使其穩(wěn)定健康發(fā)展。

7.3 減少管理層次，實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化

在創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做的就是迎合時代發(fā)展，積極利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)信息化，利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展，整合資源，比如建立房地產(chǎn)房源分享平臺等，通過信息化的平臺將房地產(chǎn)企業(yè)與消費者群體串聯(lián)起來，既加深了房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)系與合作，還讓消費者群體更加直觀地了解房源和房地產(chǎn)行業(yè)的信息。減少管理層次，實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化，可以將工作中的業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行整合，推動任務(wù)流平滑流動，從根本層面上提高工作有效性和資源利用率，在此要做到將這些管理層次信息達(dá)到?jīng)Q策部門的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)務(wù)流程節(jié)點能夠鏈接不同信息，促進(jìn)信息共享，使其關(guān)聯(lián)性增大，更好地為內(nèi)部決策以及業(yè)務(wù)形式改革提供信息化支撐。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對自身進(jìn)行優(yōu)化，精簡組織架構(gòu)，優(yōu)化管理層，實現(xiàn)組織架構(gòu)的扁平化管理。在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，組織架構(gòu)繁多，機構(gòu)冗長，使得企業(yè)中各個指令的傳達(dá)和問題的反饋等極易出現(xiàn)耗時長、部門扯皮等現(xiàn)象，而且管理層過多會使得企業(yè)的管理出現(xiàn)混亂，使企業(yè)的工作事倍功半，所以，對管理層進(jìn)行精簡和優(yōu)化也是非常重要的，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的內(nèi)部舉措。

7.4 完善監(jiān)督管理措施

首先，要對各個部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，實現(xiàn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)監(jiān)督管理，并要加強相互之間的合作，建立合理的協(xié)調(diào)機制。其次，要對體制建設(shè)進(jìn)行完善，使得管理隊伍的整體水平獲得提升，可設(shè)立專門的房地產(chǎn)交易監(jiān)管機構(gòu)，負(fù)責(zé)對市場管理、信息監(jiān)測以及執(zhí)法檢查進(jìn)行整合，強化對房屋交易的監(jiān)督管理，保障人們的合法權(quán)益。最后，要對監(jiān)管渠道進(jìn)行拓寬，重視社會力量的運用，拓展管理觸角，鼓勵中介機構(gòu)、消費者以及輿論媒體等廣大人民群眾進(jìn)行房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

8 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)交易監(jiān)管工作的改革對于工作開展和時代進(jìn)步有著非常重要的作用，對房地產(chǎn)行業(yè)的交易行為進(jìn)行約束和規(guī)范是當(dāng)前時代發(fā)展和國家政策所要求的，在創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代下加強其交易監(jiān)管是大勢所趨。所以為了使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能夠跟得上時代的要求，要從根本層面積極轉(zhuǎn)變內(nèi)部相關(guān)管理理念，完善優(yōu)化管理細(xì)則，利用制度和管理體系有利條件在房地產(chǎn)交易工作中形成積極進(jìn)取的工作環(huán)境，提高相關(guān)人員工作的積極性，對其進(jìn)行有效的約束和管控，共同努力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)在創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)時代的整體發(fā)展。通過分析問題和原因，房地產(chǎn)行業(yè)還要在改革發(fā)展的歷程中正視目前存在的問題，完善管理機制，建立科學(xué)合理、公平、公正的監(jiān)管機制，以提高各部門工作的積極性，降低風(fēng)險發(fā)生的概率，從法律、營銷模式、管理等方面進(jìn)行完善和優(yōu)化，明確交易行為和流程，從而起到加強交易監(jiān)管的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。