楊子

老人將自己的房產(chǎn)以遠(yuǎn)低于市場價(jià)格出售給兒子、兒媳，并在他們未實(shí)際支付房款的情況過戶到二人名下。不久，老人因兒媳鬧離婚而反悔，要求夫妻倆返還房產(chǎn)。那么，法律支持老人的訴求嗎？

33歲的兒子趙琪一直未能成家，趙興華非常著急。2022年春節(jié)期間，鄰居幫趙琪介紹了一名叫曾巧莉的姑娘。相親時(shí)，趙琪表示愿意跟曾巧莉相處。為讓兒子早日完婚，趙興華決定將名下的一套房屋交給兒子與“準(zhǔn)兒媳”。

4月1日，趙興華與趙琪、準(zhǔn)兒媳曾巧莉簽訂了二手房買賣合同，約定如下：由趙琪、曾巧莉購買趙興華所有樓房一處，購房價(jià)款為10萬元；趙琪、曾巧莉應(yīng)于2022年6月1日前支付房款10萬元。因是為了促成兒子的婚事，所以趙興華并未打算向兒子要購房款。在趙琪、曾巧莉未支付購房款的情況下，趙興華于合同簽訂后到房產(chǎn)登記中心辦理了過戶手續(xù)，并將房屋登記在他們名下。5月20日，趙琪、曾巧莉高高興興地到所在區(qū)婚姻登記中心辦理了結(jié)婚登記手續(xù)。

幾個(gè)月后，不知是婚前了解不足還是其他原因，曾巧莉提出離婚?！胺课葸^戶給兒子、兒媳的目的是希望他們好好過日子，兒媳豈能得到房產(chǎn)就離婚分割房子！”趙興華無法接受這一殘酷的事實(shí)，立即以趙琪、曾巧莉?yàn)楸桓嬖V至某區(qū)人民法院，請求如下：1.判令解除趙興華與趙琪夫婦簽訂的二手房買賣合同；2.判令趙琪夫婦返還案涉房屋，并協(xié)助趙興華將該房屋過戶到他名下；3.判令趙琪、曾巧莉支付趙興華房屋占用費(fèi)暫計(jì)6000元（每月按2000元，自2022年5月20日暫計(jì)算至8月19日）。

因趙興華與趙琪夫婦簽訂的房屋買賣合同約定的購房金額遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，故一審法院在審理過程中詢問雙方簽訂合同的真實(shí)意思表示。趙興華、趙琪認(rèn)為是為了避稅，同時(shí)約定了如逾期不付款則解除合同，終止交易。曾巧莉認(rèn)為該房產(chǎn)實(shí)際是趙興華對趙琪和自己的贈與，雙方的真實(shí)意思表示是贈與。

一審法院認(rèn)為，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。趙興華與趙琪夫婦雖訂立房屋買賣合同，但雙方的真實(shí)意思表示為贈與。趙興華主張買賣合同的權(quán)利，以趙琪夫婦未付購房款為基礎(chǔ)的訴訟請求無事實(shí)依據(jù)，法律不予支持。因趙興華未按照雙方真實(shí)意思表示的贈與合同訴訟，沒有與贈與合同相關(guān)的訴訟請求、事實(shí)與理由，故不能按照贈與相關(guān)的法律規(guī)定處理本案。且涉案房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移完畢，贈與合同不存在解除事由；也未發(fā)生《中華人民共和國民法典》第六百六十三條規(guī)定的可以撤銷的事項(xiàng)：“（一）嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務(wù)。”據(jù)此，法院判決：駁回趙興華的訴訟請求。案件受理費(fèi)2420元（趙興華已預(yù)交），減半收取1210元，由趙興華負(fù)擔(dān)。

趙興華不服，提起上訴，主要上訴理由如下。1.一審判決事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。雙方是通過簽訂二手房買賣合同的方式，將涉案房屋過戶至趙琪夫婦名下。趙琪夫婦怠于支付房款、拒絕履行合同主要義務(wù)，趙興華請求解除該房屋買賣合同，依法應(yīng)予支持。雖然雙方約定的房屋價(jià)款遠(yuǎn)低于涉案房屋的市場價(jià)格和房屋價(jià)值，但這是因?yàn)殡p方家庭內(nèi)部因素及親情關(guān)系所決定的，一審法院據(jù)此認(rèn)定雙方之間系贈與關(guān)系是錯(cuò)誤的。2.應(yīng)撤銷趙興華基于重大誤解與趙琪夫婦訂立的二手房買賣合同。涉案房屋系趙興華唯一住房，為了趙琪夫婦感情和睦，趙興華遂通過簽訂房屋買賣合同的形式，以10萬元價(jià)格將涉案房屋過戶至趙琪夫婦名下。但趙琪夫婦在房屋過戶僅2個(gè)月，即開始商量協(xié)議離婚并預(yù)謀分割涉案房屋。因此，趙興華系基于重大誤解簽訂了房屋買賣合同，并將涉案房屋過戶至趙琪夫婦名下。趙興華在得知趙琪夫婦系為了離婚分割涉案房屋才簽訂涉案房屋買賣合同的目的后，及時(shí)提起本案訴訟，趙興華享有撤銷權(quán)，訴訟請求應(yīng)得到人民法院的支持。趙興華把涉案房屋過戶給趙琪夫婦的目的是希望他們好好過日子，而不是完成過戶手續(xù)就準(zhǔn)備離婚并分割房產(chǎn)。且合同簽訂至今，趙琪夫婦未支付房款，不符合正常賣房之目的。

趙琪答辯稱，認(rèn)可父親的上訴意見。曾巧莉答辯稱，雙方不存在買賣合同的真實(shí)意思表示，請求二審法院維持原判。

二審法院審理認(rèn)為，趙興華與趙琪夫婦簽訂的二手房買賣合同雖名為買賣合同，但根據(jù)雙方約定的房屋價(jià)款遠(yuǎn)低于市場價(jià)格、購房款并未實(shí)際支付、雙方未按合同約定支付購房款即辦理了過戶手續(xù)等情況，并結(jié)合本案案情，一審認(rèn)定雙方實(shí)際為贈與關(guān)系，并無不當(dāng)。趙興華主張雙方為房屋買賣關(guān)系，法院不予采信。因趙興華在本案中系堅(jiān)持以房屋買賣關(guān)系提出請求，未基于贈與關(guān)系提出請求，故對于雙方因贈與而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，本案不予處理。2023年3月16日，二審法院做出駁回上訴、維持原判的終審判決。

【評析】《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。”該條法規(guī)表明雙方通過虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為是無效的。之所以對通過虛偽表示實(shí)施的民事法律行為的效力予以否定，是因?yàn)檫@一意思表示所指向的法律效果并非雙方當(dāng)事人的內(nèi)心真意，雙方對此相互知曉。如果認(rèn)定其為有效，那么有悖于他們意思自治的原則。本條第二款是對隱藏行為效力的規(guī)定：行為人以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。當(dāng)同時(shí)存在虛偽表示與隱藏行為時(shí)，虛偽表示無效，隱藏行為并不因此無效。其效力如何，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定處理，即如果這種隱藏行為符合該行為的生效要件，則應(yīng)認(rèn)定合法有效。

本案中，趙興華為促成兒子的婚事，贈與房產(chǎn)給兒子、兒媳，該贈與行為是發(fā)自內(nèi)心的，符合法律規(guī)定的無償贈與行為，且按法律規(guī)定對作為不動產(chǎn)的房屋辦理了過戶手續(xù)。又因是無償贈與，也不存在“贈與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響家庭生活”等法定的可以解除贈與或撤銷事由，趙興華主張解除雙方贈與合同，故不會得到法律的支持。

至于趙興華上訴時(shí)以存在重大誤解實(shí)施的民事法律行為請求撤消，我國《民法典》第一百四十七條雖規(guī)定“基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷”，但法律對重大誤解有嚴(yán)格的限制條件，即《最高人民法院關(guān)于適用〈民法典〉總則編若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“行為人對行為的性質(zhì)、對方當(dāng)事人或者標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識，按照通常理解如果不發(fā)生該錯(cuò)誤認(rèn)識行為人就不會作出相應(yīng)意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為《民法典》第一百四十七條規(guī)定的重大誤解?！备鶕?jù)“誰主張、誰舉證”原則，趙興華認(rèn)為贈與房產(chǎn)行為存在重大誤解，但未能舉示證據(jù)證明其實(shí)施民事法律行為時(shí)存在重大誤解，故不能得到法律的支持。