邱永芬

樓市利好政策接踵而至。

8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，9月1日，北京、上海全面跟進(jìn)執(zhí)行，力度超出市場預(yù)期，除了一線城市外，成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超30城跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措。

9月20日，國新辦舉行經(jīng)濟(jì)形勢和政策國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，房地產(chǎn)金融政策將適時調(diào)整優(yōu)化，在配合做好“認(rèn)房不認(rèn)貸”的基礎(chǔ)上，推動降低首付比，降低二套房利率下限和存量首套房利率。

也在這同一天，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，內(nèi)容包括：優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限，以及加大保障性住房建設(shè)和供給兩大方面，廣州成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。

這一波利好政策的宣布，被認(rèn)為是樓市又一次罕見的“大松綁”，它的影響有多大？南都灣財社記者專訪北上廣深的十名資深房地產(chǎn)人士，對國內(nèi)樓市趨勢進(jìn)行解讀。

在大部分專家看來，接下來“金九銀十”有望出現(xiàn)，當(dāng)前或是樓市周期的市場底部。業(yè)界人士預(yù)計(jì)，明年、后年這兩年市場將會出現(xiàn)逐漸上行周期。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的深度變革。預(yù)期降低、需求不足、銷售不暢、房價下滑、回款困難、投資減弱，“活下去”已經(jīng)不再是一句口號，而是成為眾多房企奮斗的目標(biāo)。“活下去”，才能按時保質(zhì)交樓，才有希望保住員工就業(yè)，才可以維護(hù)市場和價格平穩(wěn)，才有能力開展慈善公益，才有機(jī)會保護(hù)投資者和債權(quán)人的合法權(quán)益……在行業(yè)特殊時期，“活下去”或許就是最大的社會責(zé)任！

今年7月24日，中共中央政治局會議和房地產(chǎn)相關(guān)的有兩個非常重要的關(guān)鍵詞——“中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”和“新形勢”。會議為市場注入信心，也為下半年政策優(yōu)化打開空間，各地調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整節(jié)奏將加快：從支持認(rèn)房不認(rèn)貸，全面支持合理住房需求；到穩(wěn)定預(yù)期，優(yōu)化限價政策，讓價格理性回歸；優(yōu)化限售政策，存量房貸利率調(diào)整、促進(jìn)一二手住房交易；降低首付比例，二套房貸利率、交易稅費(fèi)，降低購房成本；優(yōu)化一線城市豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；到舊城改造提速等。本人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場全面恢復(fù)需要抓緊解決企業(yè)流動性緊張問題，供給端和需求端兩手抓，兩手硬，缺一不可。

“房住不炒”已成現(xiàn)實(shí)，市場短期止跌企穩(wěn)、中長期穩(wěn)步修復(fù)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型值得期待。如今，中國房地產(chǎn)底層邏輯發(fā)生根本性變化，行業(yè)規(guī)模基本見頂，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時代已結(jié)束，政策寬松優(yōu)化難現(xiàn)昔日輝煌，但并不意味房地產(chǎn)沒有市場。中國房地產(chǎn)不能也不會與國際接軌，國外經(jīng)驗(yàn)只能借鑒而不能直接套用。中國安居才能樂業(yè)，有恒產(chǎn)才有恒心，住房是老百姓立命安身之所、財富地位象征，社會保障。

任何時代，房地產(chǎn)都是重大民生，任何時候都有重大需求。王韶認(rèn)為，“只要國內(nèi)外社會經(jīng)濟(jì)和政治能保持良性穩(wěn)定，我們都應(yīng)對行業(yè)未來充滿信心。透析廣東人口和住房結(jié)構(gòu)，高品質(zhì)住宅需求依然巨大、產(chǎn)城整合前景廣闊。”

目前影響置業(yè)決策信心的主要因素，有如下幾點(diǎn)：

一個是宏觀經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)顯性復(fù)蘇，這個綜合影響購買力延續(xù)和釋放，歸因于大家對經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)和就業(yè)數(shù)據(jù)的改善非常敏感；

再就是已經(jīng)暴露的房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險是否出現(xiàn)有效的化解，它與家庭置業(yè)決策息息相關(guān)，是樓市“消息樹”；

還有當(dāng)下的“因城施策”，雖然具有優(yōu)化救市的靈活性，但也有可能忽略市場長效機(jī)制的系統(tǒng)性，譬如現(xiàn)在的“松綁”政策主要是修訂“限制”政策，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的調(diào)控措施，而沒有考慮肯定會出臺的“房產(chǎn)稅”這一長期機(jī)制的提前利用，在持有環(huán)節(jié)幫助市場在低迷時期激發(fā)復(fù)蘇的活力。

廣州作為一線城市的典型代表，受經(jīng)濟(jì)趨弱疊加匯率、房企債務(wù)問題影響，今年上半年復(fù)蘇步伐放緩、市場超跌，市場格局也產(chǎn)生變化，新房成交由過往的“中心升、近郊穩(wěn)、遠(yuǎn)郊跌”的三層結(jié)構(gòu)，逐漸往“中心穩(wěn)中向好，近郊+遠(yuǎn)郊尋底”的兩層結(jié)構(gòu)壓縮。一級（土地）二級（一手）三級（二手）市場購買力同時聚攏“優(yōu)勢地段”。目前中心區(qū)市場“堅(jiān)挺有彈性”，郊區(qū)“總價低、配套優(yōu)”項(xiàng)目占比上升。

預(yù)計(jì)廣州這階段的“市場底部”，有可能在三季度得到確認(rèn)，在政策持續(xù)深化暖市作用下，市場預(yù)期趨向改善，整體成交水平有望擺脫7月中旬以來10萬平方米每周的“超跌狀態(tài)”，修復(fù)至2022年以來70萬平方米每月的正常狀態(tài)。四季度隨著傳統(tǒng)旺季來臨，成交水平有望進(jìn)一步提高。全年成交量較去年增加10%～15%左右。

今年房地產(chǎn)政策，主要以支持剛性和改善性住房需求為基調(diào)，進(jìn)一步釋放樓市購買力。中央政治局發(fā)聲“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，地方政府表態(tài)將調(diào)整優(yōu)化限購、限貸、限售等調(diào)控政策，樓市維穩(wěn)支持力度正在加大。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-7月全國商品房銷售面積和銷售額分別同比下降6.5%和下降1.5%，銷售去化壓力依然較大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，預(yù)計(jì)樓市利好政策落地后，將修復(fù)成交下滑的走勢，一線和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)繼續(xù)受到追捧，三線城市則更多回歸自住需求。在一線城市，一季度呈現(xiàn)購房集中釋放，成交量快速攀升的走勢，但二季度開始需求釋放持續(xù)性不足，利好政策也未能出臺，市場情緒轉(zhuǎn)為觀望。

今年以來，住建部發(fā)聲大力支持剛性和改善性住房需求，一線城市預(yù)計(jì)將從降低首付比例和房貸利率，下調(diào)住房置換交易稅費(fèi)成本，以及“認(rèn)房不認(rèn)貸”等角度出發(fā)，進(jìn)一步穩(wěn)樓市。從8月以來，北上廣深一線城市均表態(tài)正研究相關(guān)政策支持房地產(chǎn)市場。今日廣州率先響應(yīng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有了利好政策加持，廣州“金九銀十”或四季度成交有望上揚(yáng)，后續(xù)樓市表現(xiàn)或明顯回暖。

房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，特別是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，購房者信心不足，很多房企爆雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期。

在7月24日中央政治局會議后，全國多地開始落實(shí)政策，部委和大城市密集表態(tài)，各地穩(wěn)樓市調(diào)控政策加速發(fā)布，累計(jì)單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到100多次，達(dá)到年內(nèi)的最高點(diǎn)，單月房地產(chǎn)調(diào)控數(shù)量也是最近多年來的最高點(diǎn)。房地產(chǎn)市場需要購房者恢復(fù)信心，而市場要企穩(wěn)肯定必須從一、二線城市開始。

針對第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是“賣一買一”“認(rèn)房不認(rèn)貸”應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

如今，廣州作為第一個一線城市落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對于市場改善需求有較大影響。而事實(shí)上，相比北京上海深圳，廣州此前執(zhí)行較寬松的二套房政策——“無房且貸款已結(jié)清40%；有房且貸款已結(jié)清50%；貸款未結(jié)清70%”，此次取消“認(rèn)房不認(rèn)貸”，其實(shí)對廣州市場影響不算大。

“供求關(guān)系的重大變化”是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最重要的判斷。其啟發(fā)在于，房地產(chǎn)各類政策出臺，不能簡單停留在市場降溫的層面，而要理解供求關(guān)系的變化。這是疫情后中央對房地產(chǎn)業(yè)做出的最重要?dú)v史階段性劃分。

當(dāng)前市場運(yùn)行中，新房月度交易量跌幅擴(kuò)大，二手房也開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，一季度好態(tài)勢完全被侵蝕。市場有需求，但是流通環(huán)節(jié)被堵住。一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策上有相應(yīng)動作，都可以比較明顯地降低購房成本。

自7月以來，國內(nèi)房地產(chǎn)政策放松預(yù)期逐漸增強(qiáng)。8月份，一線城市官方紛紛表態(tài)，將根據(jù)市場情況積極優(yōu)化調(diào)整購房政策。這或意味著一線城市購房政策底已經(jīng)到來。一線城市購房政策全國最嚴(yán)，釋放放松信號，對其以及全國都有積極的作用。

在今天，廣州打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍，其信號意義非常強(qiáng)。這就意味著，2017年以來一線城市過于嚴(yán)厲的購房政策，如今確實(shí)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的全面放松。

預(yù)計(jì)在接下來的“金九銀十”，房地產(chǎn)市場肯定會朝著比較好的一個態(tài)勢進(jìn)行。原因在于當(dāng)前各種利好政策不斷出臺，不斷降低了首付比例、房貸利率以及購房的一些資格等等。這對于后續(xù)買房方面的成本降低、購房積極性的增加都有非常好的導(dǎo)向。

同時，當(dāng)前市場的預(yù)期也在積極調(diào)整。對于房地產(chǎn)市場的信心正在逐漸恢復(fù)，相關(guān)開發(fā)商近期也在不斷地加快推盤和加快銷售。從這個角度而言，房地產(chǎn)市場在“金九銀十”會有一波比較明顯的行情，尤其是一線城市。

在三、四線以下城市，從去年開始，針對樓市行政性限制都已逐步去除，實(shí)際執(zhí)行層面早已是“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房的首付也大比例下調(diào)，并且還出臺了包括團(tuán)購在內(nèi)很多針對性支持政策。政策的出臺已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，但效果目前依然不明顯。

在今年以來，政策的推進(jìn)多在首套和公積金等層面入手，對于改善需求的保障在一、二線城市相對較弱。從首套房的首付比和貸款利率來看，目前絕大部分城市都已經(jīng)處于歷史性低位，進(jìn)一步下調(diào)的空間也趨弱。改善性住房換購稅費(fèi)減免方面，在全國落地有個人所得稅退稅的優(yōu)惠，但在契稅、增值稅等其他稅種方面普遍仍需支出。

此外，部分城市目前仍在執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”對自住型購房需求的誤傷面也偏大。從廣州政策的執(zhí)行層面來看，政策落地尺度較大，完全“不認(rèn)貸”，并且在本地“認(rèn)房”，政策落地后預(yù)計(jì)對市場的推動作用力度會較大，市場短期內(nèi)復(fù)蘇的概率大大增強(qiáng)，同時會先推動二手房交易量出現(xiàn)較大幅度增長，并再傳導(dǎo)到新房市場。這一政策直接利好兩類人群，一是本地?fù)Q房人群，名下住房出售后，新購住房可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降，二是在異地有購房人群，在認(rèn)定套數(shù)時只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。廣州的政策率先落地，預(yù)計(jì)全國全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”也已進(jìn)入倒計(jì)時。

今年7、8月份，受到市場下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉(zhuǎn)直下。此次廣州在一線城市之中，率先落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有望打破購房者的觀望氣氛，預(yù)計(jì)接下來廣州樓市“金九銀十”的人氣和成交都會有所回升。

對比以往政策，以往廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房需要四成首付，購買非普通住宅則需要七成首付，按照新規(guī)則均可按照首套住房執(zhí)行房貸政策。也就是說，按照今年1-7月廣州一手房套均總價大約410萬、二手房套均總價大約320萬計(jì)算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少少30萬-40萬元左右，購買越高總價的住房首付減少更多。按照貸款100萬元30年商業(yè)貸款計(jì)算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套執(zhí)行房貸利率，每月也可以節(jié)省357元的月供。

本次“認(rèn)房不認(rèn)貸”在廣州主要利好三類人群：在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地?zé)o房的剛需客；在廣州本地打算“賣一買一”的置換客，置換門檻降低；打算在不限購區(qū)域增城、從化或人才購房政策較為寬松的南沙、花都區(qū)域買房的外地客。換言之，剛需客、置換客和外地客均有機(jī)會享受本次新政利好。預(yù)計(jì)本次廣州率先落地首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，將會成為全國仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市的風(fēng)向標(biāo)。

值得注意的是，北京、上海和深圳的情況與廣州樓市有所不同，北上深的新房市場目前仍存在局部的“打新熱”現(xiàn)象，因此圍繞“房住不炒”和“穩(wěn)房價”需要考量的因素更多。

廣州率先推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，只是一個開始，相信隨后將有更多的城市會跟進(jìn)這個政策。但是在目前的環(huán)境下，何倩茹認(rèn)為，各地政府應(yīng)該出臺組合政策，減輕各個階層的購房負(fù)擔(dān)，這樣才能更有效地促進(jìn)樓市回暖。

今年以來，全國各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)的支持性政策頻率較高，當(dāng)中加大公積金購房支持力度最為普遍，其次是下調(diào)首付比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，為購房“減負(fù)”。在7月份，各地房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多地新房、二手房的成交量價仍處于下跌態(tài)勢，因此穩(wěn)預(yù)期、適時推出支持性舉措已變得更為迫切，廣州正是一線城市中率先響應(yīng)的城市。不只個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，降低首套住房首付比例和貸款利率，改善性住房換購稅費(fèi)減免等政策措施均有機(jī)會出臺。但放松政策估計(jì)不會一下子全面出臺，而且一線城市出臺政策的力度及涉及面，一定會比三、四線城市要小。

對于當(dāng)前市場而言，雖然距離樓市預(yù)期的恢復(fù)仍有一定差距，但通過近期各項(xiàng)會議及監(jiān)管層的表態(tài)，市場對于政策的調(diào)整已逐步形成一致性預(yù)期，相信從三季度末開始，市場將會有所好轉(zhuǎn)。何倩茹表示，以深圳為例，即使再小的政策，對于市場來講都是非常重要的，“我們希望新的政策能促進(jìn)深圳樓市盡快恢復(fù)正常的交易節(jié)奏。”

今年七、八月份，是這一輪樓市小周期里面的一個市場底部。預(yù)計(jì)在政策持續(xù)出臺刺激之后的九、十月份，張宏偉認(rèn)為，會有十幾個城市的成交量會起來，而到了年底，新房要沖業(yè)績，二手房也能帶動一些。

當(dāng)然，整體樓市節(jié)奏不會有特別大的復(fù)蘇，市場真正意義上的好轉(zhuǎn)有可能是在明年下半年。張宏偉認(rèn)為，從明年、后年這兩年市場將會是一個逐漸的上行周期。

為什么廣州會首先跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”？主要是因?yàn)樗膫€一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量（已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房）達(dá)到45個月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花都郊區(qū)。同時，南沙新區(qū)的壓力也比較大。所以廣州第一個表態(tài)優(yōu)化個人住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是理所當(dāng)然的，有助于激活廣州樓市的改善需求和緩解去庫存壓力。

目前，深圳也緊急跟進(jìn)，更多的城市也將跟進(jìn)。不過，深圳在施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情況下，張宏偉建議，需要調(diào)整一下二手指導(dǎo)價的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這樣有利于激活一直持續(xù)低迷兩年多的二手房市場。眾所周知，一線城市的二套首付比例是最高的，而且二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、門檻也都很高，嚴(yán)重地抑制了部分改善需求。

預(yù)計(jì)接下來的1-2個月，將會是各城市一城一策樓市政策出臺的密集期。

一直以來，樓市政策都是在“修修補(bǔ)補(bǔ)”。今年7月以來，隨著樓市各政策細(xì)則的逐步落地，買房的預(yù)期變了，如今的房地產(chǎn)市場更關(guān)注的是房子的增值服務(wù)，更看重運(yùn)營的賽道。在房地產(chǎn)大環(huán)境變了以后，置業(yè)首選北上廣深，還有廣深輻射的大灣區(qū)，包括其個人創(chuàng)業(yè)也是如此，其次是成都等人口密集的城市。

回顧今年以來出臺的密集政策，從供應(yīng)角度，大力支持開發(fā)商；此外減輕買家的購房首付、利率、減稅等等，讓客戶以更低的成本購房，但大的政策幾乎沒有。今天廣州實(shí)施了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，果然是廣州，敢開先河！廣州是一個泡沫比較少的大城市，如今整體感覺整個市場已經(jīng)到底了，觸底往上的感覺也有了。當(dāng)然，在這個恢復(fù)過程中，還需要看其他的政策，包括廣州的購買力及整體的供求關(guān)系等。

在廣州出臺以后，當(dāng)前本人也在深圳看房。如今買房觀念也需要改變了，以前求升值，現(xiàn)在求穩(wěn)，抗通脹。其本人傾向于以一線城市核心地段的房產(chǎn)為主，抗跌能力強(qiáng)，雖然可能未來房價升值不怎么樣，但是同樣的城市，不同地段的物業(yè)分化也會很嚴(yán)重。