梁智敏

（廣東省鐵路規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司,廣東 廣州 510030）

0 引言

既有鐵路存車場(chǎng)通常呈巨大的狹長(zhǎng)狀用地，在城鎮(zhèn)發(fā)展中成為扁平化的交通設(shè)施孤島，對(duì)周邊有明顯的阻斷影響，難以適應(yīng)片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的需求。由于鐵路存車場(chǎng)的功能屬性，其上蓋規(guī)劃策略與常規(guī)軌交上蓋側(cè)重不同，而在已建設(shè)運(yùn)營(yíng)的既有鐵路存車場(chǎng)上進(jìn)行上蓋綜合開發(fā)，需更多方面的細(xì)致考量。

1 研究背景

1.1 政策基礎(chǔ)

“十二五”以來，國(guó)家及省市出臺(tái)系列交通與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展政策：2014年國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》[1]提到：“支持鐵路運(yùn)輸企業(yè)利用自有土地、平等協(xié)商收購(gòu)相鄰?fù)恋?、依法取得政府供?yīng)土地或與其他市場(chǎng)主體合作，對(duì)既有鐵路站場(chǎng)地區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)。”2015年住建部《關(guān)于加強(qiáng)鐵路站場(chǎng)地區(qū)綜合開發(fā)有關(guān)規(guī)劃工作的通知》[2]要求“以鐵路建設(shè)推動(dòng)舊城更新和新區(qū)建設(shè)?！?016年中國(guó)鐵路總公司公布74號(hào)文《中國(guó)鐵路總公司關(guān)于進(jìn)一步明確土地綜合開發(fā)有關(guān)事項(xiàng)的通知》[3]，為鐵路場(chǎng)站綜合開發(fā)開辟了政策層面的渠道。2018年廣東省發(fā)改委、省自然資源廳聯(lián)合印發(fā)《珠三角城際鐵路項(xiàng)目沿線土地綜合開發(fā)總體工作方案》（粵發(fā)改交通函[2018]6389號(hào)），要求明確重點(diǎn)，因地施策，分五類推進(jìn)不同時(shí)期的紅線內(nèi)外土地綜合開發(fā)項(xiàng)目。

在“十四五”構(gòu)建現(xiàn)代化、高質(zhì)量綜合立體交通網(wǎng)的時(shí)代背景下，鐵路站場(chǎng)與毗鄰地區(qū)融合發(fā)展、資源整合需求迫切。對(duì)選址合適、條件較佳的重要既有鐵路站場(chǎng)進(jìn)行改造開發(fā)，有利于帶動(dòng)片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)人才與產(chǎn)業(yè)集聚，提高市民生活幸福感。

1.2 存車場(chǎng)概述

該文研究鐵路存車場(chǎng)指鐵路站場(chǎng)中除車站站點(diǎn)以外的對(duì)車輛進(jìn)行輔修、整備、停放等的車場(chǎng)。動(dòng)車所（即動(dòng)車運(yùn)用所）是典型的鐵路存車場(chǎng)。動(dòng)車所在高速鐵路運(yùn)輸系統(tǒng)中起著非常重要的作用，承擔(dān)所在客運(yùn)站始發(fā)、終到動(dòng)車組的技術(shù)和運(yùn)用整備，對(duì)所屬動(dòng)車組進(jìn)行一級(jí)、二級(jí)檢修和臨修作業(yè)的任務(wù)[4]。

廣珠動(dòng)車所在廣珠城際鐵路工程中新建，位于廣州市番禺區(qū)，緊鄰地鐵22號(hào)線陳頭崗站，距離廣州南站僅1站地鐵，周邊產(chǎn)業(yè)崗位、旅游服務(wù)聚集，人口眾多。東南側(cè)陳頭崗?fù)＼噲?chǎng)綜合體已建設(shè)，片區(qū)內(nèi)生活配套服務(wù)與交通出行需求大。在廣東省鐵投集團(tuán)開展省市合作的綜合體開發(fā)項(xiàng)目清單中，廣州市共計(jì)4條線13個(gè)站場(chǎng)入列。經(jīng)過層層篩選及綜合性評(píng)價(jià)，廣珠動(dòng)車所具備綜合開發(fā)提升條件。

2 上蓋開發(fā)優(yōu)秀案例分析

目前上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目多集中在地鐵站、高鐵站等軌交樞紐，存車場(chǎng)類型上蓋如客整所、動(dòng)車所上蓋較少，但逐年增加。下面以重慶沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體、杭州艮山門動(dòng)車所上蓋開發(fā)兩個(gè)實(shí)際案例，分析交通樞紐與存車場(chǎng)兩種不同類型上蓋項(xiàng)目的異同。

2.1 重慶沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體

重慶沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體位于重慶市核心商圈之一的沙坪壩三峽廣場(chǎng)[5]，前身為沙坪壩火車站，始建于1979年。隨著2009年成渝高鐵引入沙坪壩站，沙坪壩高鐵樞紐TOD綜合體應(yīng)運(yùn)而生，成為全國(guó)首例特大城市核心商圈高鐵TOD綜合體[6]，并于2020年全面建成，投入使用。

沙坪壩高鐵樞紐TOD總占地面積為218 200 m2，總建筑面積為750 000 m2[7]，上蓋布置商業(yè)裙房及六棟辦公塔樓，首層及蓋下深度達(dá)47 m的八層地下空間為集高鐵、地鐵、市域（郊）鐵路、公交、出租車等多種交通方式的大型交通樞紐。全面改造后的沙坪壩，改善了城市中心區(qū)的擁堵情況，區(qū)域人行及車行系統(tǒng)均得到了優(yōu)化提升；原先被鐵路切割的城市功能及新舊界面得到了有效的縫合。

2.2 杭州艮山門動(dòng)車所上蓋

艮山門動(dòng)車所位于杭州市中心城區(qū)，距武林商務(wù)中心僅2.8 km，區(qū)位條件優(yōu)越。動(dòng)車所原為艮山門站，始建于1906年，曾是浙江最大的貨運(yùn)編組站[4]，2010年改建為艮山門動(dòng)車所。隨著城市發(fā)展，動(dòng)車所逐漸被新中心城區(qū)包圍。2018年杭州市聯(lián)合上海鐵路局決定對(duì)艮山門動(dòng)車運(yùn)用所所在地塊進(jìn)行擴(kuò)建及鐵路上蓋綜合開發(fā)[8]，建設(shè)國(guó)內(nèi)首個(gè)既有鐵路動(dòng)車所上蓋，并于2022年獲國(guó)鐵集團(tuán)、浙江省人民政府聯(lián)合批復(fù)。

艮山門動(dòng)車所上蓋總占地面積約700 000 m2，總建筑面積約670 000 m2，上蓋建設(shè)住宅、商辦、新興內(nèi)容產(chǎn)業(yè)綜合體及學(xué)校，蓋下為動(dòng)車所。項(xiàng)目加強(qiáng)非軌道TOD的交通體系打造，提高公交出行效率；注重人居出行的慢行體驗(yàn)，致力于打造富含生活性和景觀性的柔性城市界面[4]；減少上蓋對(duì)周邊地區(qū)的壓迫，達(dá)到城市空間融合的目的。

2.3 兩種不同類型上蓋項(xiàng)目的對(duì)比

根據(jù)鐵路站場(chǎng)自身功能屬性，可大致區(qū)分交通樞紐型上蓋和存車場(chǎng)類型上蓋。兩者建設(shè)條件、開發(fā)容量、適配業(yè)態(tài)、城市影響均有差異（表1）。

表1 不同類型鐵路上蓋屬性對(duì)比

3 廣珠動(dòng)車所上蓋開發(fā)的既有條件利用

3.1 蓋下條件對(duì)開發(fā)容量、建筑布局及功能空間組合的影響

動(dòng)車所有其特殊的檢修工藝技術(shù)與流程要求，內(nèi)部分區(qū)明確，各有特點(diǎn)，每個(gè)功能區(qū)域?qū)?yīng)上蓋開發(fā)的結(jié)構(gòu)形式、高度控制、開發(fā)容量、適配功能等均有要求（表2）。

表2 動(dòng)車所開發(fā)相關(guān)控制因素

既有項(xiàng)目上蓋改造較新建項(xiàng)目條件更為嚴(yán)苛，針對(duì)既有動(dòng)車所不同的平面功能區(qū)域，有不同的改造措施（表3）。

表3 廣珠動(dòng)車所既有改造措施

由于存車場(chǎng)用地面積有限，上蓋大部分須采用全轉(zhuǎn)換蓋板框剪結(jié)構(gòu)，上部住宅樓棟核心筒不落地，承重通過轉(zhuǎn)換層傳遞至蓋下結(jié)構(gòu)柱，控制蓋上樓棟的建筑平面主要朝向與蓋下結(jié)構(gòu)方向保持一致。

四線庫(kù)內(nèi)部為檢查庫(kù)線及大型檢查設(shè)備，無法局部拆改，須整體保留或拆除?？紤]到四線庫(kù)位于用地進(jìn)深方向的中部（圖1），剛好位于樓間距之間，建議整體保留，上部設(shè)置大跨度輕質(zhì)景觀蓋板，作為中心花園使用。

圖1 廣珠動(dòng)車所蓋下方案平面示意

3.2 外部條件的利用與調(diào)整

外部交通、景觀、周邊用地使用情況等條件對(duì)項(xiàng)目起著關(guān)鍵作用。由于動(dòng)車所自身并非站點(diǎn)，故外部交通資源的利用尤為重要。廣珠動(dòng)車所毗鄰22號(hào)線陳頭崗站，可通過地面人行與地鐵密切接駁；與地鐵相隔的廣州南聯(lián)絡(luò)線停車場(chǎng)，建議與廣珠動(dòng)車所一并進(jìn)行上蓋開發(fā)。現(xiàn)狀片區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)尚未完善，可借上蓋開發(fā)打造，解決上蓋與市政道路連接的同時(shí)，補(bǔ)齊片區(qū)人車行路網(wǎng)體系；若結(jié)合片區(qū)規(guī)劃上蓋有更大的用地范圍，建議加強(qiáng)公共汽車等非軌交公共交通體系建設(shè)。

鐵路存車場(chǎng)上蓋有更強(qiáng)的宜居屬性，景觀資源也是優(yōu)勢(shì)所在。廣珠動(dòng)車所西北側(cè)為大石水道，寬敞靜謐，景觀價(jià)值高。項(xiàng)目占據(jù)一線江景位置，利好住宅開發(fā)。

廣珠動(dòng)車所上蓋改造建設(shè)期間須保證動(dòng)車所的正常運(yùn)營(yíng)，而用地周邊現(xiàn)狀為村用農(nóng)林用地，可暫時(shí)租用建設(shè)，作為施工期間運(yùn)營(yíng)過渡的臨時(shí)車場(chǎng)使用，項(xiàng)目建設(shè)完成后土地復(fù)墾歸還。

3.3 效益與策略

除開發(fā)項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)收益外，于社會(huì)綜合效益方面，廣珠動(dòng)車所上蓋引入高品質(zhì)的地鐵江景居住與公建配套，能為廣州南站片區(qū)吸引高端人才，將單一的鐵路設(shè)施用地轉(zhuǎn)變成城市生活服務(wù)站點(diǎn)。原先被廣珠動(dòng)車所分割的大石水道濱水帶、陳頭崗地鐵站及停車場(chǎng)綜合體得到了有效銜接，景、路、城關(guān)系相互交融，消減動(dòng)車所對(duì)環(huán)境影響，修復(fù)了片區(qū)的城市空間與城市肌理，提高城市環(huán)境品質(zhì)和土地價(jià)值。

同類型項(xiàng)目策略上，既有鐵路存車場(chǎng)上蓋項(xiàng)目建議前期從以下方面進(jìn)行研判：

土地資源研判：項(xiàng)目擬開展前期應(yīng)從地塊區(qū)位條件、現(xiàn)狀建設(shè)及運(yùn)營(yíng)情況、上位規(guī)劃、土地收儲(chǔ)難度等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。若非有其必要性，用地應(yīng)盡可能少涉及未征集體用地或復(fù)建量大用地如大規(guī)模的舊城、舊村等，不應(yīng)涉及總規(guī)、土規(guī)禁限建區(qū)。

開發(fā)必要性研判：判斷擬開發(fā)改造鐵路站場(chǎng)是否屬于提升后強(qiáng)門戶強(qiáng)中心的場(chǎng)站或亟須改善的一線低效場(chǎng)站，可從投資及人才吸引力、片區(qū)樓面地價(jià)、資源稟賦、規(guī)劃前景、公共交通銜接等綜合考慮。

經(jīng)濟(jì)技術(shù)研判：經(jīng)濟(jì)方面除考慮政府、軌道、資方利益外，須考慮對(duì)城市空間環(huán)境和居民生活的效益及對(duì)市場(chǎng)的影響；技術(shù)方面須考慮既改方案的可行性、成本與難度、施工過渡的代價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施時(shí)序與工期是否達(dá)到預(yù)期等。

4 結(jié)語

既有鐵路存車場(chǎng)的上蓋綜合開發(fā)是鐵路建設(shè)更新與城市品質(zhì)提升的有效途徑。該文從政策基礎(chǔ)、參考案例、廣珠動(dòng)車所上蓋綜合開發(fā)的條件利用與策略等層面，對(duì)既有鐵路存車場(chǎng)上蓋規(guī)劃進(jìn)行提煉分析，希望能對(duì)同類型既改鐵路存車場(chǎng)上蓋項(xiàng)目提供積極方向的引導(dǎo)與參考。