楊維彬

（貴州省第一測繪院 貴州貴陽 550025）

該區(qū)域調(diào)查總面積415.00 hm2，其中已建設(shè)區(qū)域195.00 hm2，占調(diào)查區(qū)總面積的47.00%；未建成區(qū)域220.00 hm2，占調(diào)查區(qū)總面積的53.00%。為了摸清該區(qū)域未建設(shè)的土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、開發(fā)的價值等相關(guān)情況，本文在利用第三次全國國土調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合無人機傾斜攝影測量技術(shù)，基于各類現(xiàn)狀調(diào)查數(shù)據(jù)，通過詳細分析調(diào)查范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃的情況，確定了調(diào)查區(qū)域內(nèi)的可利用土地面積，同時結(jié)合該區(qū)域的基準地價資料，估算調(diào)查范圍內(nèi)可利用土地的經(jīng)濟價值等方面的情況。

1 調(diào)查目的

本次調(diào)查的目的是在充分利用已有資料的基礎(chǔ)上，通過對該區(qū)域進行航空攝影測量、土地現(xiàn)狀研判、合規(guī)分析、供批狀況、外業(yè)補充調(diào)查等，摸清未建設(shè)區(qū)域內(nèi)可利用土地的位置、規(guī)模、權(quán)屬、利用現(xiàn)狀、價值等情況，為該區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、基礎(chǔ)設(shè)施完善、土地高效集約化利用、地區(qū)綜合經(jīng)濟增強等提供決策支持。

2 調(diào)查技術(shù)路線及方法

在前期資料收集和整理的基礎(chǔ)上，加以實景三維模型成果輔助，摸清調(diào)查區(qū)建設(shè)狀況、土地利用現(xiàn)狀與土地權(quán)屬等現(xiàn)狀，分析土地總體規(guī)劃、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、城市規(guī)劃等合規(guī)性情況，重點分析未建設(shè)區(qū)域符合規(guī)劃的范圍內(nèi)批供情況及利用程度難易狀況，通過外業(yè)補充調(diào)查，最終確定該區(qū)域可利用土地位置、規(guī)模、土地價值等?？傮w技術(shù)路線如圖1所示。

圖1 總體技術(shù)路線圖Fig.1 Overall technical roadmap

3 資料收集

本次調(diào)查工作收集的資料主要有遙感正射影像、第三次全國國土調(diào)查統(tǒng)一時點更新調(diào)查（簡稱“三調(diào)”）數(shù)據(jù)、土地利用總體規(guī)劃數(shù)據(jù)、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界［1］、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)用地審批及供應(yīng)數(shù)據(jù)、低效用地等數(shù)據(jù)。對所收集數(shù)據(jù)進行梳理、整合、格式轉(zhuǎn)換，將基于不同坐標系下的數(shù)據(jù)均轉(zhuǎn)換為2000國家大地坐標系。

4 實景三維模型生產(chǎn)

4.1 測區(qū)踏勘

充分了解調(diào)查區(qū)內(nèi)交通、地形、空域管制、氣候、海拔、高低落差等因素，以保障航測作業(yè)順利進行。

4.2 航線設(shè)計

根據(jù)調(diào)查區(qū)的紅線范圍，導(dǎo)入大疆智圖地面工作站進行航線設(shè)計，保證調(diào)查區(qū)最邊緣地物采集完整。為保證航攝光線，將航攝時間定為正午前后4 h。主航線航向、旁向重疊率皆為80%，航向、旁向覆蓋均超出攝區(qū)邊界線150 m［2］。

4.3 像控測量

像控點應(yīng)布設(shè)均勻，間距以500 m為宜，像控點標志以L字形標志為主。

4.4 空中三角測量及三維實景模型建立

建模軟件中，空三計算通過光束法區(qū)域網(wǎng)整體平差方法自動完成，選取坐標系，導(dǎo)入相應(yīng)的像控點，完成刺點。絕對定向后，進行模型建立，并選擇輸出坐標系、范圍及分塊尺寸，最終生成實景三維模型。

5 現(xiàn)狀分析

5.1 土地利用現(xiàn)狀情況

與“三調(diào)”成果疊加進行分析，調(diào)查范圍為415.00 hm2內(nèi)，建設(shè)用地面積195.00 hm2（占調(diào)查范圍的46.98%），農(nóng)用地218.00 hm2（占調(diào)查范圍的52.54%），未利用地2.00 hm2（占調(diào)查范圍的0.48%）。建設(shè)用地中以城鎮(zhèn)住宅、城鎮(zhèn)村道路、鐵路、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、機關(guān)團體用地為主，占建設(shè)用地的82.50%。農(nóng)用地以喬木林、灌木林為主，占農(nóng)用地的95.00%。未利用地包括河流水面和其他草地。

5.2 土地權(quán)屬情況分析

與“三調(diào)”成果疊加進行分析，本次調(diào)查范圍內(nèi)國有土地面積為265.00 hm2，占總面積的63.86%；集體土地為150.00 hm2，占總面積的36.14%。

5.3 建設(shè)狀況分析

結(jié)合“三調(diào)”土地利用現(xiàn)狀及實景三維模型、航空正射影像進行內(nèi)業(yè)分析，調(diào)查區(qū)415.00 hm2范圍內(nèi)已建設(shè)區(qū)域195.00 hm2，占調(diào)查區(qū)總面積的46.98%，現(xiàn)以鐵路、城鎮(zhèn)住宅、物流倉儲、科教文衛(wèi)用地為主。未建設(shè)區(qū)域220.00 hm2，占調(diào)查區(qū)總面積的53.02%，現(xiàn)以林地、耕地等農(nóng)用地為主。

6 開發(fā)利用難度分析

6.1 土地開發(fā)合規(guī)性分析

合規(guī)性分析是指利用調(diào)查范圍線疊加土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等規(guī)劃進行分析，以確定其是否符合相關(guān)規(guī)劃的管控要求。

6.1.1 占用永久基本農(nóng)田分析

利用未建設(shè)區(qū)域范圍線疊加永久基本農(nóng)田圖層，本調(diào)查區(qū)內(nèi)占用永久基本農(nóng)田52 hm2，即未建設(shè)區(qū)域內(nèi)未占用基本農(nóng)田的面積為220－52＝168.00 hm2。

6.1.2 占用土地用途管制區(qū)分析

利用上述未占用永久基本農(nóng)田面積的區(qū)域疊加土地利用總體規(guī)劃的用途管制區(qū)，不符合規(guī)劃的面積為限制建設(shè)區(qū)＋禁止建設(shè)區(qū)，面積共計20 hm2。符合土地利用總體規(guī)劃的面積為允許建設(shè)區(qū)＋有條件建設(shè)區(qū)＝168－20＝148.00 hm2。

通過上述分析，本調(diào)查范圍內(nèi)未建設(shè)區(qū)域不占用永久基本農(nóng)田且符合土地利用總體規(guī)劃用途管制的面積為148 hm2。

6.1.3 生態(tài)保護紅線分析

以符合土地利用總體規(guī)劃的范圍與該區(qū)域生態(tài)保護紅線數(shù)據(jù)庫疊加進行分析，該區(qū)域內(nèi)未占用生態(tài)保護紅線，即符合規(guī)劃（未占用生態(tài)紅線）的面積為148 hm2。

6.1.4 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界分析

利用未占用生態(tài)紅線范圍疊加該市城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，全部在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)，即符合規(guī)劃（在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)）的面積為148 hm2。

6.1.5 城市規(guī)劃分析

利用上述在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)的范圍線疊加該縣城市規(guī)劃，不符合城市規(guī)劃的面積為30 hm2，即符合城市規(guī)劃的面積為148.00－30.00＝118 hm2。

通過上述5個步驟的疊加分析，本項目符合“兩規(guī)”的面積為118 hm2。

6.2 符合規(guī)劃分析+土地審批供應(yīng)分析

整個項目區(qū)范圍疊加批供數(shù)據(jù)后，已批已供面積為65 hm2，已批未供53.5 hm2，未批準296.5 hm2。其中未建設(shè)區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃的土地中已批已供土地0 hm2，已批未供28.5 hm2，未批準89.5 hm2。

6.3 未建設(shè)區(qū)域內(nèi)開發(fā)利用難度大的區(qū)域分析

未建設(shè)區(qū)域內(nèi)開發(fā)利用難度小的區(qū)域（即可開發(fā)利用區(qū)域）指未建設(shè)區(qū)域內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、不占生態(tài)紅線、在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)并扣除難以開發(fā)利用的山體、河流、已批已供土地等。

開發(fā)利用難度大的區(qū)域包含已批已供土地和開發(fā)困難的土地，按以下2個步驟進行分析。

①符合規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的已批已供土地分析：因未建設(shè)區(qū)域內(nèi)的已批已供土地為已取得合法使用手續(xù)，只是尚未進行建設(shè)的土地，變更土地使用權(quán)難度相對較大，故劃為難利用區(qū)域。利用符合規(guī)劃的區(qū)域疊加該區(qū)域的批供數(shù)據(jù)庫，計算出符合規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的已批已供面積，本調(diào)查區(qū)域內(nèi)的已批已供面積為0 hm2。

②開發(fā)困難區(qū)域分析：開發(fā)困難區(qū)域為利用上述未批準范圍疊加航飛三維模型，在航飛三維模型中勾繪出難以開發(fā)利用的山體、河流等區(qū)域的面積，該未批準范圍內(nèi)開發(fā)困難的面積為35 hm2。

綜上，本項目符合規(guī)劃的范圍內(nèi)開發(fā)利用難度大的區(qū)域面積為0.00＋35.00＝35 hm2，剩余未建設(shè)又符合規(guī)劃的土地即為開發(fā)難度小的區(qū)域（即可利用區(qū)域），面積為118.00－35.00＝83 hm2。

7 外業(yè)補充調(diào)查

7.1 補充調(diào)查

經(jīng)內(nèi)業(yè)圖斑篩選、綜合分析，避開難以獨立開發(fā)的零散、細碎小地塊后，選取外業(yè)補充調(diào)查核實圖斑，疊加正射影像圖，制作外業(yè)調(diào)查底圖［3］，實地對可利用區(qū)域土地進行外業(yè)補充調(diào)查，并填寫以下外業(yè)核實表格。

7.2 調(diào)查數(shù)據(jù)分析

經(jīng)外業(yè)補充調(diào)查后，實地為耕地、荒草地、果園等非建設(shè)用地，均為可利用地塊，面積為4.5 hm2。

8 土地估值計算

土地估值首先需要確定土地規(guī)劃利用類型和對應(yīng)利用類型的單價，詳細如下。

8.1 土地規(guī)劃利用類型

利用開發(fā)難度小的區(qū)域（即可利用區(qū)域）范圍疊加某市城市規(guī)劃，分別統(tǒng)計出商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地3類面積。輔以外業(yè)實地調(diào)查后，經(jīng)分析，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地面積為25 hm2，住宅用地面積為36 hm2，工業(yè)用地面積為22 hm2。

8.2 土地估值單價的確定

通過查詢某市政府網(wǎng)、自然資源局官網(wǎng)等，采用距該區(qū)域最近區(qū)域內(nèi)近2年土地掛牌出讓信息的起拍單價平均值作為計算單價的參考依據(jù)。本項目計算土地估值單價確定為住宅用地1 340.09元/m2，商業(yè)用地2 975.64元/m2，工業(yè)用地227.19元/m2。

8.3 開發(fā)難度小的區(qū)域（即可利用區(qū)域）土地估值計算

首先以土地規(guī)劃利用類型×土地估值單價計算出對應(yīng)類型的土地總估值，再將住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地的土地估值求和即可計算出開發(fā)難度小的區(qū)域（即可利用區(qū)域）的土地估值。

住宅用地：1 340.09×36×10 000＝48 243.24萬元

商業(yè)用地：2 975.64×25×10 000＝7 439.10萬元

工業(yè)用地：227.19×22×10 000＝4 998.18萬元

土地估值總值＝住宅用地＋商業(yè)用地＋工業(yè)用地＝127 632.42萬元。

9 結(jié) 論

通過上述調(diào)查和內(nèi)業(yè)分析，該區(qū)域內(nèi)土地面積共415 hm2，按權(quán)屬情況劃分為國有土地面積265 hm2、集體土地150 hm2；按土地批供劃分為已批已供65 hm2、已批未供53.5 hm2、未批土地296.5 hm2；按建設(shè)狀況劃分為已建設(shè)區(qū)域195 hm2、未建設(shè)區(qū)域220 hm2。經(jīng)調(diào)查分析，土地開發(fā)利用難度?。纯砷_發(fā)區(qū)域）的有10個地塊，總面積為83 hm2，土地估值為127 632.42萬元。

綜上，從調(diào)查的過程來看，技術(shù)路線基本可行，該區(qū)域內(nèi)的可利用土地符合國家相關(guān)用地政策，不需要進行土地利用總體規(guī)劃的調(diào)整和永久基本農(nóng)田調(diào)整補劃，只需辦理用地審批手續(xù)即可，立即進行開發(fā)成本低，土地估值可觀。