劉鑫棟

華南理工大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 廣東 廣州 510000

在當(dāng)今城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)程中，商業(yè)建筑扮演著重要的角色。然而，許多商業(yè)建筑無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，導(dǎo)致商業(yè)活動(dòng)的停滯和經(jīng)濟(jì)效益的下降，因此需要對(duì)商業(yè)建筑綜合改造。商業(yè)建筑綜合改造是通過(guò)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部布局、環(huán)境設(shè)施、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)和改善，提高商業(yè)建筑的功能和競(jìng)爭(zhēng)力，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和消費(fèi)者需求，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前，商業(yè)建筑綜合改造已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向和重要手段，對(duì)于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、推動(dòng)商業(yè)活動(dòng)的繁榮、改善城市環(huán)境和提升城市品位等方面都具有重要的意義。

1 商業(yè)建筑改造功能提升理論框架

1.1 空間優(yōu)化與功能重組

空間優(yōu)化主要針對(duì)原有建筑的空間布局、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整與改善，以實(shí)現(xiàn)空間利用的最大化。功能重組則側(cè)重于根據(jù)市場(chǎng)需求、消費(fèi)者喜好和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)原有商業(yè)建筑的功能進(jìn)行重新組合與配置，以滿(mǎn)足不斷變化的商業(yè)環(huán)境需求。通過(guò)空間優(yōu)化與功能重組，商業(yè)建筑可以實(shí)現(xiàn)更高效的資源利用，提高商業(yè)價(jià)值，同時(shí)滿(mǎn)足多樣化的消費(fèi)需求，促進(jìn)商業(yè)建筑的可持續(xù)發(fā)展[1]。在商業(yè)建筑改造過(guò)程中，空間優(yōu)化與功能重組應(yīng)緊密結(jié)合，形成有機(jī)整體，以達(dá)到最佳的改造效果。

1.2 綠色建筑與節(jié)能減排

綠色建筑與節(jié)能減排在商業(yè)建筑改造中占據(jù)重要地位，其目的是提高建筑的能源效率，減少對(duì)環(huán)境的負(fù)擔(dān)。綠色建筑涉及建筑材料的選擇、建筑設(shè)計(jì)、施工方法以及運(yùn)營(yíng)管理等方面，旨在提高建筑的整體環(huán)保性能。節(jié)能減排則關(guān)注建筑的能源消耗，通過(guò)采用高效的建筑設(shè)備、優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)、引入可再生能源等手段，降低建筑能耗，減少溫室氣體排放。將綠色建筑理念與節(jié)能減排措施相結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)建筑的可持續(xù)性發(fā)展，提升建筑的社會(huì)責(zé)任感和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1.3 智能化與信息化技術(shù)應(yīng)用

智能化與信息化技術(shù)在商業(yè)建筑改造中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，有助于提高商業(yè)建筑的運(yùn)營(yíng)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本，以及增強(qiáng)用戶(hù)體驗(yàn)。智能化技術(shù)包括智能照明、空調(diào)、安防等系統(tǒng)，通過(guò)自動(dòng)化和遠(yuǎn)程控制來(lái)提高設(shè)備的使用效率和便利性。信息化技術(shù)則側(cè)重于數(shù)據(jù)收集與分析，例如通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)商業(yè)建筑內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集、處理和分析，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供科學(xué)決策支持。智能化與信息化技術(shù)融入設(shè)計(jì)與施工，有助于提升建筑功能性能，創(chuàng)造智能、舒適、高效的商業(yè)環(huán)境[2]。因此，商業(yè)建筑改造應(yīng)充分考慮智能化與信息化技術(shù)的應(yīng)用，確保改造后的建筑能夠滿(mǎn)足現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的需求和客戶(hù)期望。

1.4 人流與交通組織優(yōu)化

人流與交通組織優(yōu)化直接影響到商業(yè)建筑的運(yùn)營(yíng)效果和用戶(hù)滿(mǎn)意度，優(yōu)化人流組織主要包括合理規(guī)劃商業(yè)建筑內(nèi)部空間布局、提高通行效率、改善消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)等方面。通過(guò)對(duì)商業(yè)空間的動(dòng)線設(shè)計(jì)、出入口設(shè)置、導(dǎo)向系統(tǒng)等進(jìn)行優(yōu)化，可以實(shí)現(xiàn)人流的高效組織，降低擁擠程度，提升消費(fèi)者滿(mǎn)意度。交通組織優(yōu)化則關(guān)注商業(yè)建筑周邊的交通設(shè)施與配套服務(wù)，例如改善停車(chē)場(chǎng)設(shè)置、加強(qiáng)公共交通接駁、提高道路通行能力等，以滿(mǎn)足商業(yè)建筑日益增長(zhǎng)的交通需求。在商業(yè)建筑改造過(guò)程中，人流與交通組織優(yōu)化應(yīng)作為關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行深入研究，確保改造后的商業(yè)建筑在滿(mǎn)足功能需求的同時(shí)，具備良好的人流與交通組織條件。

2 商業(yè)建筑改造功能提升的方法與策略

2.1 設(shè)計(jì)與規(guī)劃的整體性原則

在商業(yè)建筑改造過(guò)程中，設(shè)計(jì)與規(guī)劃的整體性原則是實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)功能提升的基礎(chǔ)，表1從多個(gè)維度對(duì)整體性原則進(jìn)行分析。遵循設(shè)計(jì)與規(guī)劃的整體性原則，商業(yè)建筑改造能夠?qū)崿F(xiàn)各項(xiàng)功能的有機(jī)融合，形成協(xié)調(diào)一致的商業(yè)環(huán)境，為商業(yè)建筑持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

表1 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃維度

2.2 多功能融合與組合

多功能融合與組合是商業(yè)建筑改造的核心策略之一，通過(guò)實(shí)現(xiàn)不同功能間的互補(bǔ)與協(xié)同，商業(yè)建筑能夠更好地滿(mǎn)足多樣化的消費(fèi)需求，提高整體的運(yùn)營(yíng)效益。在改造過(guò)程中，應(yīng)對(duì)原有功能進(jìn)行綜合評(píng)估，根據(jù)市場(chǎng)需求和消費(fèi)者喜好，對(duì)商業(yè)建筑的功能布局進(jìn)行重新組合與配置[3]。功能融合與組合主要包括：在傳統(tǒng)的零售空間中引入休閑、娛樂(lè)、文化等多元化元素，提升消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)，延長(zhǎng)逗留時(shí)間；將餐飲、生活服務(wù)與其他商業(yè)功能緊密結(jié)合，形成一站式消費(fèi)場(chǎng)景，滿(mǎn)足消費(fèi)者全方位的需求；引入辦公、會(huì)議、展覽等商務(wù)功能，提高商業(yè)建筑的使用率，拓寬經(jīng)營(yíng)范圍；將教育、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)納入商業(yè)建筑，為消費(fèi)者提供豐富的學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)空間，增強(qiáng)建筑的吸引力。在實(shí)現(xiàn)多功能融合與組合的過(guò)程中，還需要關(guān)注各功能間的空間關(guān)系與銜接，避免功能混亂或沖突，確保商業(yè)建筑的整體協(xié)調(diào)性與舒適度。通過(guò)多功能融合與組合，商業(yè)建筑能夠適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，提升其競(jìng)爭(zhēng)力和長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.3 對(duì)外空間與景觀提升

商業(yè)建筑改造過(guò)程中，對(duì)外空間與景觀的提升不僅能夠提高商業(yè)建筑的吸引力，還能夠提升周邊環(huán)境品質(zhì)，創(chuàng)造宜人的公共空間。在進(jìn)行對(duì)外空間與景觀提升時(shí)，首先，充分利用商業(yè)建筑周邊的自然環(huán)境和地形特點(diǎn)，巧妙地將自然景觀融入建筑空間，形成獨(dú)特的景觀特色。這種設(shè)計(jì)可以提升商業(yè)建筑的空間品質(zhì)，增強(qiáng)其與周邊環(huán)境的融合度。其次，注重綠化設(shè)計(jì)，增加綠色植被，強(qiáng)化生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。綠化設(shè)計(jì)應(yīng)從空間布局、植物選擇與配置等方面進(jìn)行綜合考慮，實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)與商業(yè)活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合。再者，優(yōu)化步行空間與非機(jī)動(dòng)交通系統(tǒng)，提升商業(yè)建筑與周邊道路、廣場(chǎng)、公園等公共設(shè)施的連通性。這有利于促進(jìn)人流與交通的有序流動(dòng)，同時(shí)滿(mǎn)足人們休閑、消費(fèi)等多元需求。最后，創(chuàng)新景觀設(shè)計(jì)手法，將藝術(shù)、文化、科技等元素融入景觀設(shè)計(jì)，豐富商業(yè)建筑的文化內(nèi)涵與視覺(jué)體驗(yàn)[4]。這種設(shè)計(jì)能夠提高商業(yè)建筑的品牌形象，吸引更多消費(fèi)者前來(lái)體驗(yàn)。

2.4 品牌形象與導(dǎo)視系統(tǒng)完善

一個(gè)統(tǒng)一、清晰且具有吸引力的品牌形象不僅能夠提高建筑的知名度，還能增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)空間的信任度和忠誠(chéng)度。因此，在商業(yè)建筑改造過(guò)程中，對(duì)品牌形象的優(yōu)化與升級(jí)成為必不可少的環(huán)節(jié)。品牌形象的優(yōu)化需要從視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（VI）、建筑立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝飾以及廣告宣傳等方面進(jìn)行全方位考慮。導(dǎo)視系統(tǒng)作為商業(yè)建筑內(nèi)部的重要信息傳遞工具，對(duì)于提高商業(yè)空間的使用便利性和用戶(hù)體驗(yàn)具有重要意義。優(yōu)化導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)充分考慮空間布局、使用功能、視覺(jué)設(shè)計(jì)以及標(biāo)識(shí)設(shè)置等方面，實(shí)現(xiàn)信息傳遞的高效與精準(zhǔn)。改造后的導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)遵循簡(jiǎn)潔明了、易于識(shí)別的原則，同時(shí)兼顧功能與美觀，使之成為商業(yè)建筑功能提升的有力支撐。品牌形象與導(dǎo)視系統(tǒng)的完善是商業(yè)建筑改造功能提升中的關(guān)鍵因素，對(duì)于提高商業(yè)建筑的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力具有顯著效果，在商業(yè)建筑改造過(guò)程中，應(yīng)高度重視這兩方面的優(yōu)化工作，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)建筑的全面升級(jí)與提升。

2.5 商業(yè)設(shè)施配套與服務(wù)提升

商業(yè)設(shè)施配套與服務(wù)水平在很大程度上決定了商業(yè)建筑的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，設(shè)施配套方面，應(yīng)充分考慮消費(fèi)者需求的多樣性與差異性，優(yōu)化商業(yè)空間布局，實(shí)現(xiàn)商業(yè)功能的有序梳理與合理布局，包括餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、文化等多種業(yè)態(tài)的組合與協(xié)調(diào)。服務(wù)提升方面，商業(yè)建筑應(yīng)重視消費(fèi)者體驗(yàn)，從服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率等方面進(jìn)行全面提升。優(yōu)化商業(yè)建筑的服務(wù)流程，提高服務(wù)水平，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者群體的需求。此外，利用智能化、信息化手段，實(shí)現(xiàn)線上線下服務(wù)融合，為消費(fèi)者提供更加便捷、高效的消費(fèi)體驗(yàn)。商業(yè)設(shè)施配套與服務(wù)提升的關(guān)鍵在于始終以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)的全過(guò)程。通過(guò)對(duì)商業(yè)設(shè)施與服務(wù)的持續(xù)優(yōu)化升級(jí)，可以提高商業(yè)建筑的吸引力，促進(jìn)商業(yè)建筑的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的提升[5]。

3 商業(yè)建筑改造功能提升效果評(píng)價(jià)

3.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

在評(píng)價(jià)商業(yè)建筑改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，主要從改造成本與投資回報(bào)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益等方面進(jìn)行全面分析。改造成本與投資回報(bào)是評(píng)價(jià)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，改造成本包括直接成本（如建筑材料、施工費(fèi)用等）和間接成本（如項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)費(fèi)用等）。投資回報(bào)則是通過(guò)改造后的商業(yè)建筑運(yùn)營(yíng)收益來(lái)衡量，通常以投資回報(bào)率（ROI）或者凈現(xiàn)值（NPV）等指標(biāo)來(lái)評(píng)估。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)綜合分析改造成本與投資回報(bào)，確保項(xiàng)目的可行性和盈利能力。商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益是衡量商業(yè)建筑改造經(jīng)濟(jì)效益的另一個(gè)重要指標(biāo)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益主要包括租金收入、銷(xiāo)售收入、廣告收入等多個(gè)方面。通過(guò)對(duì)商業(yè)建筑改造前后的運(yùn)營(yíng)收益進(jìn)行對(duì)比分析，可以更直觀地評(píng)估改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。同時(shí)，考慮到商業(yè)建筑改造功能提升可能會(huì)帶來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的變革，需要關(guān)注新興業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)，如線上線下融合、共享經(jīng)濟(jì)等，以期在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中獲得更高的收益。

3.2 社會(huì)效益評(píng)價(jià)

社會(huì)效益評(píng)價(jià)主要從用戶(hù)滿(mǎn)意度、公共空間活力和城市形象提升等方面進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)比改造前后消費(fèi)者的滿(mǎn)意程度，可以直觀地評(píng)估商業(yè)建筑改造項(xiàng)目對(duì)用戶(hù)體驗(yàn)的提升程度，用戶(hù)滿(mǎn)意度的提高不僅有助于增強(qiáng)商業(yè)建筑的競(jìng)爭(zhēng)力，還能促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)的繁榮和發(fā)展。優(yōu)化后的商業(yè)建筑應(yīng)具備開(kāi)放、包容、多元的特質(zhì)，創(chuàng)造一個(gè)有活力、有吸引力的公共空間，以滿(mǎn)足不同年齡、層次和需求的人群。通過(guò)觀察和分析改造前后的公共空間使用情況，可以評(píng)估商業(yè)建筑改造對(duì)于提高公共空間活力的貢獻(xiàn)。商業(yè)建筑往往是城市形象的重要組成部分，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑可以為城市帶來(lái)良好的口碑和形象，在評(píng)價(jià)商業(yè)建筑改造的社會(huì)效益時(shí)，還需要關(guān)注其對(duì)城市形象提升的貢獻(xiàn)。

3.3 環(huán)境效益評(píng)價(jià)

環(huán)境效益評(píng)價(jià)是評(píng)估商業(yè)建筑改造功能提升對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的重要方法，主要從節(jié)能減排成果和綠色建筑應(yīng)用推廣等方面進(jìn)行評(píng)估。首先，在商業(yè)建筑改造過(guò)程中，應(yīng)重視綠色建筑和節(jié)能減排技術(shù)的應(yīng)用，如優(yōu)化建筑外立面和屋頂綠化、提高建筑節(jié)能性能、采用太陽(yáng)能和地?zé)崮艿瓤稍偕茉?。通過(guò)對(duì)比改造前后的能耗和排放數(shù)據(jù)，可以直觀地評(píng)估商業(yè)建筑改造對(duì)環(huán)境的影響，以期實(shí)現(xiàn)商業(yè)建筑的可持續(xù)發(fā)展。其次，商業(yè)建筑改造應(yīng)以綠色建筑理念為指導(dǎo)，關(guān)注資源循環(huán)利用、廢棄物處理、綠色材料應(yīng)用等環(huán)保措施，以降低建筑對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響。此外，通過(guò)綠色建筑的示范效應(yīng)，可以推動(dòng)更多建筑行業(yè)從業(yè)者關(guān)注和實(shí)踐綠色建筑，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.4 品牌價(jià)值評(píng)價(jià)

商業(yè)建筑品牌價(jià)值指標(biāo)主要從品牌的角度出發(fā)，評(píng)價(jià)商業(yè)建筑綜合改造的成效，反映了商業(yè)建筑在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的表現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)建筑品牌價(jià)值指標(biāo)的核心是建筑的品牌價(jià)值，不僅是商業(yè)建筑的重要資產(chǎn)，也是商業(yè)建筑長(zhǎng)期發(fā)展的保證，維護(hù)商業(yè)建筑的品牌價(jià)值有助于提升商業(yè)建筑在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)建筑的長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)建筑品牌價(jià)值指標(biāo)的評(píng)價(jià)是從消費(fèi)者的角度出發(fā)的，反映了消費(fèi)者對(duì)商業(yè)建筑品牌的認(rèn)知和評(píng)價(jià)，關(guān)注消費(fèi)者需求是商業(yè)建筑綜合改造中的一個(gè)重要方向，有利于提升商業(yè)建筑的品牌價(jià)值，同時(shí)也有助于滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。此外，商業(yè)建筑品牌價(jià)值指標(biāo)的評(píng)價(jià)可以反映商業(yè)建筑在市場(chǎng)中的形象和聲譽(yù)，提升商業(yè)建筑的形象是商業(yè)建筑綜合改造中的一個(gè)重要目標(biāo)，有利于增強(qiáng)商業(yè)建筑的品牌價(jià)值，同時(shí)也能提升商業(yè)建筑在消費(fèi)者心目中的形象。

4 結(jié)語(yǔ)

本文從商業(yè)建筑改造功能提升的實(shí)踐與效果分析出發(fā)，探討了空間布局優(yōu)化、人流組織、品牌形象與導(dǎo)視系統(tǒng)完善、商業(yè)設(shè)施配套與服務(wù)提升等方面的策略。同時(shí)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)，全面衡量了商業(yè)建筑改造的綜合成果。商業(yè)建筑改造功能提升有助于提高商業(yè)建筑的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境效益的全面提升。因此，商業(yè)建筑改造應(yīng)視為一項(xiàng)重要的城市更新手段，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)建筑的可持續(xù)發(fā)展和城市形象提升。