陳潘愉， 童陸億,2

（1.中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）公共管理學(xué)院，湖北 武漢 430074；2.自然資源部法治研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，湖北 武漢 430074）

自20 世紀(jì)末以來，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展［1-2］。然而，過高的房價不僅增加了居民購房壓力，還提高了居民的生活成本，進(jìn)而很大程度上抑制了人們的生育意愿［3］。雖然人們可以通過貸款來暫緩購房的資金壓力，但是貸款者仍需支付高額的貸款利息并承擔(dān)著無法按期償還貸款的風(fēng)險［4］。在新冠疫情等因素影響下，高額房貸引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能性進(jìn)一步提升。此外，過高的房價不利于營造良好的人口和人才吸引環(huán)境［5-7］，還會在一定程度上促使刑事犯罪率的提高［8］。為積極應(yīng)對上述問題，滿足人們“住有所居”的現(xiàn)實(shí)要求，“房住不炒”已成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，其中提升居民住房支付能力是重要任務(wù)之一。

居民住房支付能力是指居民在維持正常生活水平情況下支付住房成本的能力［9］，其是衡量房價合理性和評估房價調(diào)控成效的重要指標(biāo)，也是當(dāng)前國內(nèi)外學(xué)者和房地產(chǎn)管理部門關(guān)注的熱點(diǎn)。Hulchanski 最早對居民住房支付能力開展了研究，其通過對家庭“一月租抵一月薪”的研究計算一個家庭的住房支付能力［10］。隨后，越來越多的學(xué)者開始關(guān)注這一領(lǐng)域并形成了豐碩的研究成果。從研究方法來看，多數(shù)研究采用“房價收入比”這一模型，通過分析收入和房價的關(guān)系來衡量居民對房價的可承受程度［11］。近年來，學(xué)者們對該模型進(jìn)行了改進(jìn)。一方面，充分考慮居民收入變動及支出結(jié)構(gòu)對住房支付能力的影響，對房價收入比進(jìn)行改進(jìn)。如將住房支出從收入中剝離出來，構(gòu)建了基于剩余法的居民住房支付能力評價方法［12］；將居民收入的變動納入居民住房支付能力評估中，提出了基于收入增長的住房支付能力模型［13］；充分考慮居住的住房支出和交通支出，提出住房及交通住房支付能力指數(shù)［14-15］。另一方面，從購房首付和貸款償還能力2個方面，對居民住房支付能力評價的維度進(jìn)行了拓展，構(gòu)建了住房支付能力象限（Housing affordability quadrants，HAQ）模型［16］。從研究內(nèi)容來看，已有成果多集中于住房支付能力評價［17-19］、空間分布特征［20-21］及影響因素［22-24］等方面。研究對象，由單一的購房家庭向購房、租房家庭協(xié)同的方向轉(zhuǎn)變［25］。研究的時間尺度以若干單一年份為主［26-27］，空間尺度涉及國家、地區(qū)和城市［28-29］。還有研究探討了住房支付能力的合理標(biāo)準(zhǔn)，如李愛華［30］從市場角度考量北京的住房支付能力后認(rèn)為，房價收入比的合理區(qū)間為5.5～7.9；呂江林［31］在綜合考慮中國按揭貸款利率、期限和首付比例等原因，測得中國居民房價收入比的合理區(qū)間應(yīng)為4.39～6.78。盡管如此，已有研究對連續(xù)時間內(nèi)的居民住房支付能力演變規(guī)律關(guān)注仍顯不足。

值得注意的是住房支付能力演化規(guī)律反映著城市房價的發(fā)展趨勢以及房地產(chǎn)市場的調(diào)控成效，研究時序特征不僅有利于明晰其演化階段及其規(guī)律，還能為找尋居民住房支付能力演化驅(qū)動因素和助力房地產(chǎn)市場調(diào)控等工作提供支撐。鑒于此，本文對中國27 個大中城市2001—2019 年的房價收入比進(jìn)行測算，運(yùn)用房價收入比、滑動T檢驗(yàn)和Sen’s斜率估計等方法評估各城市的居民住房支付能力及其演化階段與特征，以期為揭示中國主要城市居民住房支付能力時序演化規(guī)律和助力高效可持續(xù)的房地產(chǎn)市場調(diào)控提供參考。

1 數(shù)據(jù)與方法

1.1 數(shù)據(jù)來源

本文選取中國35個主要城市為研究區(qū)域，綜合考慮數(shù)據(jù)可獲取性等情況，最終選取北京、上海、廣州等27 個大中城市，對其2001—2019 年的居民住房支付能力及其演化規(guī)律進(jìn)行評價。所需的城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入、城鎮(zhèn)住宅商品房單位平均銷售價格、城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積數(shù)據(jù)來源于各年度的《中國統(tǒng)計年鑒》《中國城市統(tǒng)計年鑒》和各城市的統(tǒng)計年鑒及《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。

1.2 研究方法

1.2.1 房價收入比房價收入比是一種衡量城市居民住房支付能力的常用方法，其利用某城市一套標(biāo)準(zhǔn)住房單元的中位數(shù)市場價格與中位數(shù)家庭年收入之比來反向反映居民的住房支付能力。由于房屋價格和家庭收入的中位數(shù)難以廣泛獲取，在實(shí)際應(yīng)用該方法時通常采用房屋價格和家庭收入的平均值的比值［26］。參考已有研究成果［29,32］，本研究將中國房價收入比的合理區(qū)間設(shè)為5～7，將房價收入比所反映的居民住房支付能力分為強(qiáng)（≤3）、較強(qiáng)（3～5）、中等（5～7）、較弱（7～9）、弱（9～15）、極弱（＞15）6個等級。

式中：PIR 為某研究單元的房價收入比；HP、HI 分別為該研究單元內(nèi)的住房平均銷售價格和家庭年可支配收入的平均值；AR 為城鎮(zhèn)商品住宅的平均價格；AF 為城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；AI 為城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入；m為城鎮(zhèn)家庭戶均人口。PIR值越大，表明居民住房支付能力越弱。反之，則越強(qiáng)。

1.2.2 滑動T檢驗(yàn)滑動T檢驗(yàn)通過探測時間序列中2個長度相同的連續(xù)子序列的平均值是否具有顯著差異性來檢驗(yàn)突變［33］。運(yùn)用該方法對各城市居民住房支付能力時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行突變點(diǎn)識別并劃分演化階段的步驟如下：首先，設(shè)置子序列長度（n1=n2=n*），從該城市居民住房支付能力時間序列數(shù)據(jù)（總長度為L）的年份n*開始依次向后滑動（直至?xí)r間點(diǎn)L-n*），計算每個時間點(diǎn)上2個連續(xù)子序列的t統(tǒng)計量。其次，依據(jù)各時點(diǎn)的t統(tǒng)計量和給定顯著性水平下的臨界值t*，識別時間序列數(shù)據(jù)的突變點(diǎn)。若 |t|＞t*，表明該城市居民住房支付能力時間序列數(shù)據(jù)在該時點(diǎn)上發(fā)生了突變；反之，則未發(fā)生突變。然后，依據(jù)突變點(diǎn)劃分住房支付能力演化階段。

式中：n1、n2分別為兩段子序列的長度；xˉ1、xˉ2分別為兩子序列的平均值；s1、s2分別為兩子序列樣本標(biāo)準(zhǔn)差。

1.2.3 Sen’s斜率估計研究利用Sen’s 斜率估計對各城市不同演化階段內(nèi)居民住房支付能力的演化趨勢進(jìn)行測度。Sen’s 斜率估計利用時間序列數(shù)據(jù)中任意兩點(diǎn)間的斜率中位數(shù)來檢測時間序列數(shù)據(jù)演化趨勢［34］。若某城市在某時間階段的居民住房支付能力時間序列數(shù)據(jù)為x（長度為M），時間點(diǎn)j和k間的斜率（Si）及該時間階段內(nèi)居民住房支付能力的Sen’s斜率（Smed）如下：

式中：xj、xk分別為x中時間點(diǎn)j、k的數(shù)據(jù)值；N為時間序列數(shù)據(jù)中任意兩點(diǎn)間斜率的總數(shù)［N=M(M+1)/2］。Smed反映時間序列數(shù)據(jù)的演化速率，Smed大于0 表示增長趨勢，小于0 表示下降趨勢。Smed的絕對值越大，表明時間序列數(shù)據(jù)的演化速度越快。利用Mann-Kendall 檢驗(yàn)［35-36］，計算該時間序列數(shù)據(jù)演化趨勢的Z統(tǒng)計量（Zp），若 | |Zp大于給定顯著性水平下的臨界值Z1-α/2，表明該時間序列數(shù)據(jù)存在顯著的演化趨勢。

2 結(jié)果與分析

2.1 住房支付能力及其演化的總體特征

從時間維度看，2001年27個大中城市的居民住房支付能力總體較強(qiáng)，共有21個城市的居民住房支付能力等級處于“較強(qiáng)”和“強(qiáng)”，處于“較弱”等級的城市僅為1 個（圖1）。2002 年以來，在27 個大中城市中，居民住房支付能力等級為“強(qiáng)”的城市數(shù)為0，“較強(qiáng)”和“中等”的城市數(shù)量總體呈減少趨勢。與此同時，居民住房支付能力呈“較弱”“弱”和“極弱”的城市占比總體呈增長態(tài)勢。2015—2019 年居民住房支付能力呈“極弱”等級的城市占比增長明顯。上述結(jié)果表明，在2001—2019 年27 個大中城市的居民住房支付能力總體呈減弱趨勢。

圖1 中國主要城市居民住房支付能力等級構(gòu)成Fig.1 Proportion of the housing affordability of major cities in China

從居民住房支付能力等級的演化來看，27個大中城市中，55.56%的城市居民住房支付能力等級總體呈持續(xù)減弱特征（圖2）。北京的居民住房支付能力由“中等”水平逐漸變?yōu)椤皹O弱”等級，西安居民住房支付能力由“中等”持續(xù)下降為“弱”等級，重慶居民住房支付能力由“強(qiáng)”等級降為“較弱”等級。在研究期內(nèi)，深圳、杭州、合肥3 個城市的居民住房支付能力在2004—2005年出現(xiàn)了“越級下降”的現(xiàn)象。在這期間，杭州的居民住房支付能力由“中等”降至“較弱”等級，深圳、合肥的居民住房支付能力由“較強(qiáng)”降至“弱”等級。上海、長春等6個城市的居民住房支付能力在2001—2019年呈反復(fù)波動特征，即居民住房支付能力在各等級中反復(fù)變動。銀川、呼和浩特、沈陽的居民住房支付能力的等級較為穩(wěn)定，在研究期內(nèi)未發(fā)生明顯的大幅變動。

圖2 中國27個大中城市居民住房支付能力等級Fig.2 Housing affordability ratings in 27 huge and medium size cities in China

進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，中國城市的居民住房支付能力等級呈現(xiàn)出東南向西北遞增的總體特征。居民住房支付能力等級具有“持續(xù)減弱”和“越級下降”現(xiàn)象的城市多分布于北京、深圳等東南沿海城市。這些城市人口快速增長，在巨大的住房“剛需”背景下，房地產(chǎn)市場火熱，居民住房支付能力快速下降。而銀川等西部的城市社會經(jīng)濟(jì)水平和人口增量相對較低，居民房價收入比普遍較低且變化較為平穩(wěn)。

2.2 住房支付能力演化的階段性特征

房價收入比時間序列數(shù)據(jù)的滑動T檢驗(yàn)結(jié)果顯示，2001—2019年27個城市的居民住房支付能力演化的突變點(diǎn)及由此識別出的演化階段存在差異（表1）。一方面，27 個城市居民住房支付能力演化的突變點(diǎn)和演化階段的數(shù)量不盡相同。2001—2019 年杭州居民住房支付能力演化的突變點(diǎn)和演化階段數(shù)量分別為3個和4個，蘭州、石家莊和深圳等17個城市居民住房支付能力演化的突變點(diǎn)和演化階段分別為2個和3個，武漢、南昌、上海等9個城市居民住房支付能力演化的突變點(diǎn)和演化階段分別為1個和2 個。另一方面，各城市的居民住房支付能力演化的突變點(diǎn)和演化階段始末時間點(diǎn)存在明顯差異?？傮w而言，2004、2008、2015年和2016年是居民住房支付能力發(fā)生突變頻數(shù)最多的4個年份。

表1 中國主要城市居民住房支付能力演化階段識別及Sen’s斜率估計結(jié)果Tab.1 Results of the evolution stages and the Sen’s estimator of the housing affordability in major cities in China

從居民住房支付能力演化階段的Sen’s 斜率來看，蘭州、石家莊和杭州等20 個城市的房價收入比不斷增加，占研究城市總量的比例高達(dá)74.07%。這一結(jié)果表明，2001—2019 年中國主要城市的居民住房支付能力持續(xù)下降。其中，武漢、南昌、重慶、福州、上海和青島共6 個城市的房價收入比在研究期內(nèi)始終呈現(xiàn)出顯著的增長態(tài)勢。北京、青島、上海、貴陽和西安共5 個城市房價收入比的Sen’s 斜率在連續(xù)的演化階段上遞增，居民住房支付能力呈明顯的加速下降趨勢。盡管如此，蘭州、寧波、廈門、武漢、南昌、重慶、福州、濟(jì)南共8個城市房價收入比的Sen’s 斜率在連續(xù)時序上呈遞減特征，居民住房支付能力下降趨勢有所放緩。深圳、呼和浩特、大連、長春、沈陽、銀川、南京共7 個城市房價收入比的Sen’s 斜率在部分演化階段內(nèi)出現(xiàn)了負(fù)值，表明這些城市的居民住房支付能力經(jīng)歷過階段性的改善過程。但需注意的是，深圳、呼和浩特和銀川房價收入比的Sen’s 斜率在時序階段上仍呈現(xiàn)遞增特征，沈陽房價收入比的Sen’s斜率在經(jīng)歷2次階段性的遞減后出現(xiàn)了“由負(fù)轉(zhuǎn)正”式的“觸底反彈”現(xiàn)象。上述發(fā)現(xiàn)表明，中國大中城市居民住房支付能力降低的風(fēng)險依然存在。

總體而言，北京、上海等一線城市居民住房支付能力呈顯著下降的趨勢，長春、呼和浩特等二線城市居民住房支付能力呈現(xiàn)階段性改善的特征，蘭州等三線城市居民住房支付能力下降程度有所減弱。上述發(fā)現(xiàn)表明，城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在一定程度上與居民的住房支付能力及其演化規(guī)律存在關(guān)聯(lián)性。

2.3 住房支付能力演化特征與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)聯(lián)性

分析27 個城市住房支付能力演化總體特征和中國房地產(chǎn)調(diào)控政策等內(nèi)容后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控與城市居民住房支付能力及其演化存在較為密切的關(guān)聯(lián)性。一方面，中國主要城市的居民住房支付能力演化“拐點(diǎn)”與重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺時間存在較高程度的重疊。具體而言，2001—2019 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了3次重大的政策調(diào)整。一是自2004年8月31日起，中國經(jīng)營性國有土地使用權(quán)由“協(xié)議出讓”全面轉(zhuǎn)為“公開競價出讓”。該政策的實(shí)施在很大程度上推動了中國地價和房價的快速上漲，繼而導(dǎo)致了城市居民住房支付能力持續(xù)下降。二是在2008年，為了應(yīng)對美國次貸危機(jī)所引發(fā)的全球性金融風(fēng)險，中國實(shí)行“四萬億救市計劃”，下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率并將購房首付比例降為20%且免征個人住房營業(yè)稅。需要說明的是，上述政策不同于2008年之前以“穩(wěn)房價”為主基調(diào)的調(diào)控政策。在“四萬億救市計劃”和房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重刺激下，中國房地產(chǎn)業(yè)邁入快速發(fā)展的新階段。三是2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”總體定位，為推進(jìn)中國以“房住不炒”為基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控奠定了基礎(chǔ)。另一方面，中國主要城市居民住房支付能力演化特征與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律相一致。具體而言，中國自1998年全面進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)市場化改革階段以來，先后于2001、2002 年實(shí)施了商品房預(yù)售制度、土地招標(biāo)掛牌出讓制度。2003 年，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位。隨后，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市住房價格快速增長。由于中國城市房價增長速度總體快于居民收入增長速度，城市居民住房支付能力持續(xù)降低。本研究結(jié)果證實(shí)了上述分析，即中國主要城市居民住房支付能力在2004、2008年和2016年發(fā)生突變的現(xiàn)象較為普遍，各階段的演化趨勢與房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)聯(lián)。

進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，居民住房支付能力演化“拐點(diǎn)”和趨勢的差異性與地方的房地產(chǎn)調(diào)控亦存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。如2014—2015 年，深圳、合肥、成都、廈門等地的居民住房支付能力出現(xiàn)了演化的“拐點(diǎn)”，與這些城市取消“限購”、下調(diào)首套房購房首付款比例等政策調(diào)整有關(guān)。銀川、沈陽、呼和浩特等地居民住房支付能力的提升與研究期內(nèi)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)。需要說明的是，這些城市多地處中國西部和東北部地區(qū)，房地產(chǎn)市場火熱程度相對較低。在以“穩(wěn)房價”為導(dǎo)向的房地產(chǎn)調(diào)控下，城市居民住房支付能力呈增長態(tài)勢。但當(dāng)?shù)氐恼哒{(diào)整，如銀川近年來出臺了關(guān)于提高公積金貸款額度、降低購房首付比例等政策，在較大程度上推動了房價的上漲，導(dǎo)致居民住房支付能力下降。南京居民住房支付能力在2016—2019 年呈上升趨勢，應(yīng)歸因于其通過采取限制土地出讓競價上限、打擊“捂盤惜售”、擴(kuò)大限購的區(qū)域范圍和實(shí)行“限賣”等一攬子政策對房價的有效調(diào)控。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

本文在評價中國北京、上海和廣州等27個大中城市2001—2019年居民住房支付能力的基礎(chǔ)上，運(yùn)用滑動T檢驗(yàn)和Sen’s 斜率估計等時間序列數(shù)據(jù)分析方法對各城市居民住房支付能力的演化階段及趨勢進(jìn)行了研究，得到的主要結(jié)論如下：

（1）中國主要城市居民住房支付能力總體呈較明顯的減弱趨勢。從居民住房支付能力等級及其演化特征來看，27 個大中城市中，居民住房支付能力呈“弱”“較弱”和“極弱”等級的城市數(shù)在研究期內(nèi)呈增長態(tài)勢。55.56%的城市居民住房支付能力等級總體呈持續(xù)減弱特征，部分城市的居民住房支付能力等級出現(xiàn)了“越級下降”的現(xiàn)象。從居民住房支付能力演化趨勢的階段性特征來看，居民住房支付能力呈持續(xù)下降特征的城市占比高達(dá)74.07%，居民住房支付能力呈加速下降特征的城市占比為18.52%。研究期內(nèi)，僅有8 個城市的居民住房支付能力下降有所放緩。

（2）中國主要城市居民住房支付能力演化特征存在3 個維度上的差異性。其一，在居民住房支付能力等級演化特征維度，存在“持續(xù)減弱”“越級下降”“反復(fù)波動”和“相對穩(wěn)定”4 種居民住房支付能力等級演化類型；其二，在居民住房支付能力演化階段維度，各城市的居民住房支付能力演化階段的數(shù)量和起止時間不盡相同；其三，在居民住房支付能力的階段性演化趨勢維度，存在“持續(xù)減弱”“加速下降”“減速下降”和“觸底反彈”等多種居民住房支付能力演化模式。

（3）城市居民住房支付能力演化特征與房地產(chǎn)調(diào)控存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。城市居民住房支付能力時間序列數(shù)據(jù)在2004、2008、2015 年和2016 年發(fā)生突變的現(xiàn)象較為普遍，這與中國房地產(chǎn)調(diào)控做出重大調(diào)整的時間相一致。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在一定程度上也與當(dāng)?shù)氐木用褡》恐Ц赌芰ρ莼?guī)律存在關(guān)聯(lián)。與此同時，城市居民住房支付能力的階段性演化特征與中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢相一致。抑制房價過快上漲，是減緩城市居民住房支付能力下降速度和提升城市居民住房支付能力的重要基礎(chǔ)。

3.2 建議

未來一段時期，中國主要城市仍然存在居民住房支付能力下降的風(fēng)險。本文通過揭示中國主要城市2001—2019 年居民住房支付能力的階段性演化特征及其與房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)聯(lián)性，為反思中國房地產(chǎn)調(diào)控和提升城市居民住房支付能力提供了三點(diǎn)啟示：其一，堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)房價”的總體定位，科學(xué)合理制定房地產(chǎn)調(diào)控的“一攬子”政策，是抑制房價過快上漲和緩解城市居民住房支付能力下降壓力的有效手段。在新冠疫情和房地產(chǎn)市場總體走低的大背景下，在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時，應(yīng)以“穩(wěn)房價”和“保發(fā)展”為目標(biāo)，既要防止房價過快上漲，又要確保中國房地產(chǎn)市場“軟著陸”和健康發(fā)展。近年來，南京通過出臺關(guān)于土地出讓、住房銷售與購買等環(huán)節(jié)中多元主體的“一攬子”調(diào)控政策，在“穩(wěn)房價”上取得了階段性的勝利，在很大程度上扼制了居民住房支付能力的下降勢頭，為其他城市提供了參考。其二，落實(shí)“一城一策”，確保房價和居民收入水平相適應(yīng)，是提升城市居民住房支付能力的關(guān)鍵基礎(chǔ)。具體而言，我們應(yīng)以“確保房價和居民收入水平相適應(yīng)”為導(dǎo)向，充分考慮不同地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)與居民收入情況，從“穩(wěn)房價”“拓（租、售）市場”和“促增收”等維度制定相關(guān)政策，打好“組合拳”，全面落實(shí)居民住房支付能力提升的“一城一策”，分區(qū)、分類推進(jìn)居民住房支付能力提升工程。其三，強(qiáng)化“決策支持”，加快建立健全居民住房支付能力評估監(jiān)測制度，及時掌握中國主要城市居民住房支付能力及其演化規(guī)律，為上述工作提供支撐。

研究發(fā)現(xiàn)城市的居民住房支付能力與其經(jīng)濟(jì)水平及房地產(chǎn)調(diào)控政策存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，但本文僅對此進(jìn)行了定性分析。因而在基礎(chǔ)資料可獲取的前提下，對中國不同規(guī)模城市的居民住房支付能力演化規(guī)律及其影響因素進(jìn)行定量分析，系統(tǒng)推進(jìn)關(guān)于提升居民住房支付能力的政策研究將是本文擬進(jìn)一步深入的方向。