畢艷菊

（北京星光拓誠文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司，北京 100162）

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理過程需要投入大量資金，且由于建設(shè)周期長，其資金回籠周期較長，在這種情況下，企業(yè)面臨較多的經(jīng)營風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強各方面的管理，提升自身的風(fēng)險應(yīng)對能力，合理規(guī)劃資金使用策略，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作影響因素眾多，因此，企業(yè)要加強自查，及時發(fā)現(xiàn)問題、高效解決問題，在有效提升會計核算質(zhì)量及效率的情況下，科學(xué)指導(dǎo)管理者作出各項決策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的主要內(nèi)容涉及項目開發(fā)過程中的各項費用，包括征用土地產(chǎn)生的拆遷費用、項目開發(fā)施工費用、裝修費用、各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、配套設(shè)施建設(shè)費用等。其中，土地以及各項設(shè)備產(chǎn)生的費用占比較大，影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期收益目標(biāo)的完成。在項目開發(fā)之前，開發(fā)商需要進(jìn)行成本核算，分析預(yù)期收益，從而考量項目是否可行。此外，配套設(shè)施建設(shè)費用指的是房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項配套設(shè)施的費用支出，這部分費用通常無法收回，同時很容易受外界因素的影響，對這部分費用進(jìn)行成本核算，有利于控制支出，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)成本、擴大盈利空間。同時，還需要控制房地產(chǎn)企業(yè)項目的籌資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款融資額度較大，利息較高，在這一環(huán)節(jié)加強成本控制，是保障房地產(chǎn)企業(yè)順利運行的關(guān)鍵。另外，除了要核算成本外，還要核算企業(yè)利潤，其涉及企業(yè)經(jīng)營的多個方面［1］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

（一）企業(yè)缺乏健全的會計核算制度

會計核算作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系的重要組成部分，應(yīng)該受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，但實際上，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏會計核算制度，未形成完善的會計核算體系，其具體表現(xiàn)在以下兩個方面。

一方面，企業(yè)對建立會計核算制度缺乏重視，內(nèi)部多參考通用核算制度，由于其與企業(yè)實際經(jīng)營情況聯(lián)系不緊密，各項影響因素考核不全面，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)目前的會計核算流于形式。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其業(yè)務(wù)較為復(fù)雜，與傳統(tǒng)企業(yè)的會計核算對象、各項會計核算需求有所差異，因此，各部門在核算過程中缺乏統(tǒng)一規(guī)范，使得會計核算的各項數(shù)據(jù)處理面臨較大阻礙。此外，在企業(yè)各項經(jīng)營活動中，內(nèi)外部環(huán)境會影響企業(yè)的經(jīng)營，但企業(yè)制度并沒有與時俱進(jìn)，導(dǎo)致企業(yè)制度建設(shè)與實際經(jīng)營狀況不匹配［2］。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行會計核算制度方面也存在不足。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部溝通不暢，財務(wù)部門與各個業(yè)務(wù)部門之間缺乏溝通，企業(yè)內(nèi)部信息不對稱現(xiàn)象較為嚴(yán)重，使得信息在傳遞過程中失真，影響了企業(yè)經(jīng)營管理活動的順利開展。同時，也無法保障信息傳遞的時效性，企業(yè)各項財務(wù)報表失去了應(yīng)有的指導(dǎo)作用，無法反映企業(yè)最新的經(jīng)營狀況，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者無法及時掌握企業(yè)運營問題并作出相應(yīng)的決策，甚至?xí)驗殄e誤的信息作出錯誤的決策，制約企業(yè)發(fā)展。

（二）會計科目設(shè)置缺乏規(guī)范性

當(dāng)前，在開展會計核算工作的過程中，最重要的就是設(shè)置好會計科目。在新會計準(zhǔn)則出臺并在企業(yè)得到廣泛應(yīng)用的情況下，企業(yè)要依據(jù)新會計準(zhǔn)則的要求，規(guī)范內(nèi)部會計科目。但房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，其業(yè)務(wù)活動較為復(fù)雜，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部共用一套財務(wù)系統(tǒng)，這會導(dǎo)致兩種現(xiàn)象。一是企業(yè)籠統(tǒng)地設(shè)置會計科目，并在各項主營業(yè)務(wù)中加以應(yīng)用，不適應(yīng)企業(yè)具體的會計核算需求，且不夠規(guī)范。企業(yè)在修正完善會計科目時，未分析企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營及管理需要，導(dǎo)致企業(yè)后期需要花費大量時間梳理賬目，并且，當(dāng)前系統(tǒng)沒有清晰地記錄資金流動情況，嚴(yán)重影響企業(yè)的會計核算結(jié)果。二是為滿足企業(yè)管理及日常業(yè)務(wù)需求，在會計系統(tǒng)中增設(shè)大量的會計科目，但未嚴(yán)格規(guī)劃，導(dǎo)致企業(yè)會計科目復(fù)雜、凌亂，賬務(wù)管理權(quán)責(zé)劃分不夠清晰，隨著企業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，大量的系統(tǒng)數(shù)據(jù)及會計核算結(jié)果會導(dǎo)致企業(yè)后期整改的工作量增加。

（三）會計核算與監(jiān)督機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算監(jiān)督主要涉及內(nèi)部及外部兩方面。首先是內(nèi)部監(jiān)督，內(nèi)部監(jiān)督就是在滿足國家政策法規(guī)、行業(yè)要求的基礎(chǔ)上，企業(yè)監(jiān)督審查自身規(guī)章制度及各項經(jīng)營活動的合法性，及時整改企業(yè)運營過程中的不合理情況，保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作需要一定的審計周期，且工作任務(wù)量大，由于內(nèi)審工作對企業(yè)的業(yè)務(wù)開展難以造成直接影響，且不能給企業(yè)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利潤，所以企業(yè)內(nèi)部各個部門并不重視內(nèi)審工作。同時，企業(yè)內(nèi)審團(tuán)隊人員配置不足，內(nèi)審工作流于形式，無法真正解決企業(yè)運營中的各項問題，難以真正發(fā)揮企業(yè)會計核算監(jiān)督工作的作用。此外，忽視了企業(yè)會計核算反映企業(yè)經(jīng)營狀況的作用。甚至有部分房地產(chǎn)企業(yè)未設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)審部門，僅僅通過會計核算履行監(jiān)督職能，給企業(yè)帶來了較大的經(jīng)營風(fēng)險［3］。

外部監(jiān)督主要是稅務(wù)部門對企業(yè)的各項稅務(wù)進(jìn)行檢查與監(jiān)督，或者企業(yè)聘請專業(yè)的外部審計機構(gòu)，審計企業(yè)各項經(jīng)營活動。部分企業(yè)以尊重稅法、遵守稅法為前提，以對法律和稅收的詳盡理解、分析和研究為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)和利用現(xiàn)有稅法不完善及其特有的缺陷合理避稅。為合理避稅，企業(yè)通常會調(diào)整經(jīng)營活動報表，從而影響會計核算結(jié)果，導(dǎo)致報表無法有效地反映企業(yè)的真實經(jīng)營狀況，在數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差的情況下，容易導(dǎo)致企業(yè)管理層作出錯誤決策。

（四）企業(yè)成本核算周期不夠明確

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期普遍較長，具體到每個項目，開發(fā)時間長短不一，其開展成本核算工作，主要是核算項目總成本，然后結(jié)算盈余，評價企業(yè)經(jīng)營業(yè)績?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算周期不夠明確，影響因素眾多，可能由于配套設(shè)施而出現(xiàn)整體項目延遲竣工的情況，不利于企業(yè)開展費用、收入、利潤與稅費的核算工作。

（五）企業(yè)會計核算人才不符合需求

隨著知識經(jīng)濟(jì)時代的到來，儲備優(yōu)秀人才成為企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的重要方式。房地產(chǎn)企業(yè)資金流量大、各項業(yè)務(wù)活動復(fù)雜，要涉及土地、工程建設(shè)以及后期銷售等多個方面，因此，良好的資金管理對企業(yè)的發(fā)展極為重要，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的會計核算人才，并對其專業(yè)能力提出了較高的要求。目前，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算人員專業(yè)素質(zhì)不足，對相應(yīng)的政策不夠了解，加上日常工作中時常出現(xiàn)失誤，會影響企業(yè)會計核算結(jié)果和企業(yè)決策的科學(xué)性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化策略

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善各項管理制度，保障企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，并創(chuàng)造更高的管理效益。房地產(chǎn)企業(yè)要重視各項信息的時效性、準(zhǔn)確性，從而科學(xué)地開展會計核算工作，保證會計核算能準(zhǔn)確、及時地反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，同時要有效監(jiān)督企業(yè)資金狀況，保障資金正常流轉(zhuǎn)，為企業(yè)經(jīng)營決策及時提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)。首先，要深化管理層、財務(wù)工作人員、各部門人員對會計核算工作的認(rèn)識，使其了解會計核算工作對企業(yè)發(fā)展的重要價值。其次，組織專業(yè)的團(tuán)隊完善會計核算制度，在有效分析企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，持續(xù)完善各項會計核算制度，并配合監(jiān)督，在企業(yè)內(nèi)部建立起高效統(tǒng)一的會計信息處理平臺，規(guī)范各項會計核算處理流程，全力保障工作開展的公開性、透明性，確保企業(yè)制度建設(shè)能夠緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢，充分滿足各項管理需求，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。最后，要建立順暢的內(nèi)部溝通渠道，幫助企業(yè)各部門及時反饋工作開展過程中出現(xiàn)的各種問題，規(guī)避信息不對稱的問題，避免會計核算結(jié)果產(chǎn)生較大偏差，為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展提供有力的支撐［4］。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要意識到會計核算能夠有效反映企業(yè)的經(jīng)營情況，企業(yè)要深入分析核算結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上識別風(fēng)險，采取相應(yīng)的風(fēng)險規(guī)避措施，盡量做到事前控制，減少事后補救的現(xiàn)象，降低經(jīng)營風(fēng)險給企業(yè)造成的損失，提升企業(yè)經(jīng)營的前瞻性。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置

企業(yè)要提升會計核算質(zhì)量，規(guī)范內(nèi)部會計核算科目是關(guān)鍵，要不斷完善會計核算制度，提升企業(yè)會計科目與行業(yè)政策的適應(yīng)性，同時契合企業(yè)發(fā)展需求，企業(yè)要嚴(yán)格依據(jù)會計準(zhǔn)則要求，系統(tǒng)梳理與分析內(nèi)部業(yè)務(wù)產(chǎn)生的各項數(shù)據(jù)，嚴(yán)格落實數(shù)據(jù)分類工作。財務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)實際，對企業(yè)的業(yè)務(wù)以及運營狀況、會計核算工作中的各項數(shù)據(jù)、影響數(shù)據(jù)變化的因素及各項數(shù)據(jù)代表的含義等要有清晰的認(rèn)知。財務(wù)人員要在此基礎(chǔ)上，高效地整理與分析數(shù)據(jù)，科學(xué)設(shè)置內(nèi)部會計科目，保障房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置滿足基本的會計核算要求，避免會計科目設(shè)置過于冗雜，為房地產(chǎn)企業(yè)高效開展會計核算工作打下堅實的基礎(chǔ)［5］，提升房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合水平。

（三）加強會計核算方面的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要對會計核算發(fā)揮的作用引起重視，獨立開展內(nèi)部會計核算工作，突出會計核算平臺的透明性，適當(dāng)發(fā)揮會計核算的監(jiān)管作用?？梢猿闪⒃谄髽I(yè)中獨立運作的專業(yè)內(nèi)部審計團(tuán)隊，同時，要公開透明地開展各項工作。此外，要根據(jù)企業(yè)的管理規(guī)模，配備充足的人員，重視提升內(nèi)審人員的工作能力，使其保持高度的信息敏感，不斷提升道德水平，保障高效、公正地開展內(nèi)部審計工作。此外，企業(yè)要完善內(nèi)審制度，在充分分析業(yè)務(wù)特性的基礎(chǔ)上規(guī)范內(nèi)審工作開展流程，完善內(nèi)部審計工作制度，通過嚴(yán)格執(zhí)行獎懲措施，定期監(jiān)督各個業(yè)務(wù)部門開展會計核算工作的具體情況。此外，企業(yè)可以通過引進(jìn)專業(yè)審計機構(gòu)，有效監(jiān)督會計核算工作，為企業(yè)會計核算工作提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算質(zhì)量。

（四）明確成本核算周期，避免項目竣工決算拖延

房地產(chǎn)企業(yè)要明確項目成本核算周期，充分考量其項目規(guī)模及持續(xù)時間。針對時間短、規(guī)模小的項目，成本核算周期可以項目周期為準(zhǔn)；針對時間長、規(guī)模大的項目，可以項目建設(shè)“期”數(shù)為準(zhǔn)。同時，要避免在項目竣工后出現(xiàn)決算拖延的情況，在項目未完工的情況下，相關(guān)人員可以依據(jù)項目的實際情況科學(xué)估算成本，開展相應(yīng)的預(yù)算核算工作，在實際項目完成后對成本核算工作進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這部分成本由于占比較小，一般不會對企業(yè)的總成本產(chǎn)生較大影響［6］。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)會計人員綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)要意識到自身經(jīng)營活動具有多元化特征，為了不斷提升會計核算工作效率，必須進(jìn)一步提高會計核算人員的專業(yè)素養(yǎng)。

首先，要考查相關(guān)人員的專業(yè)知識掌握情況，定期組織會計核算人員參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)，加大對會計核算人員的能力考核力度，要與時俱進(jìn)，確保會計核算人員擁有豐富的專業(yè)知識儲備，同時促使其學(xué)習(xí)各項政策及制度要求，確保會計核算人員的專業(yè)素質(zhì)能夠適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營管理需求。其次，要提高會計核算隊伍的實操能力，會計人員要將專業(yè)知識高效地應(yīng)用于日常經(jīng)營管理活動之中，切實提升工作效率，保障會計核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。再次，企業(yè)要重視培養(yǎng)人員的溝通能力，促進(jìn)其與稅務(wù)部門保持良好溝通，為企業(yè)提前做好相應(yīng)的稅務(wù)規(guī)劃，減少企業(yè)需要面臨的風(fēng)險。最后，企業(yè)要細(xì)化各項工作崗位內(nèi)容，通過相對固定的工作內(nèi)容，提升員工與崗位的匹配度。

五、結(jié)語

會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重點，關(guān)聯(lián)企業(yè)的流動資金，為企業(yè)管理層作出決策提供了參考，優(yōu)化企業(yè)會計核算能夠提升企業(yè)資金使用率，幫助企業(yè)控制成本、提高利潤率。面對越來越復(fù)雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要及時發(fā)現(xiàn)會計核算工作中的問題，提升會計核算的效率與準(zhǔn)確性?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要完善會計核算制度，建立健全會計核算體系，保障并指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)開展會計核算工作；優(yōu)化會計科目設(shè)置，規(guī)范會計科目，保障會計信息真實有效，進(jìn)而高效開展企業(yè)內(nèi)部審計與外部審計工作；加強會計核算監(jiān)督工作，設(shè)置獨立的內(nèi)部監(jiān)督部門，嚴(yán)格審計會計核算工作，規(guī)范企業(yè)審計流程；進(jìn)一步明確企業(yè)成本核算周期，在項目竣工決算方面，要規(guī)避拖延現(xiàn)象；對提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算人才專業(yè)素質(zhì)引起重視，加強其專業(yè)能力培養(yǎng)?？傊?，要采取各項有力措施，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算能力，提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平。