《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 宋杰 | 上海報(bào)道

9月1日，上海官宣從9月2日起執(zhí)行首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在上海市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

新政一出，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重大政策利好。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一線出現(xiàn)了哪些變化？此時(shí)是否剛需置換“上車”好時(shí)機(jī)？

記者偶然進(jìn)了看房群，凌晨有 5個(gè)中介來加微信

上海毛萊文自從有了娃后就想將房子置換大一點(diǎn)。9 月2 日，她對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說：“我們夫妻倆積分高（接近滿分），若是新房搖號(hào)把握比較大，新政肯定是又一大利好。我們有些擔(dān)心的是，本來有一批人可能無房有貸，不能享受首房首貸政策，要首付七成，現(xiàn)在他們都算首房首貸，那么這批人如果參與購(gòu)買新房，就要跟我們一起搖號(hào)了，那我們的成功概率就低了?！?/p>

“不過，我想多看看，買房也要看緣分?！泵R文表示，她當(dāng)天已經(jīng)加了寶山某個(gè)新盤的購(gòu)房群，9 月3 日是第一天認(rèn)籌。她將記者拉進(jìn)群后，不到5 分鐘就有5 位銷售人員向記者“請(qǐng)求添加好友”，當(dāng)時(shí)已是3 日凌晨時(shí)分，樓盤專屬的銷售人員表示：“可以預(yù)約參觀?！?/p>

9 月3 日10 點(diǎn)多，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者剛下地鐵就看到出口處有5 位房產(chǎn)中介人員舉牌在推薦附近二手房，聽聞?dòng)浾咴谠儐栐撔卤P的方向，中介王彬即主動(dòng)提出騎電動(dòng)車帶記者前往。他并非該樓盤的銷售，但他想等記者看完新盤后獲得一個(gè)帶看二手房的機(jī)會(huì)。王彬帶著記者穿梭于各個(gè)小區(qū)，一路熱心介紹：新政出臺(tái)后，多數(shù)都是想置換、改善的客戶，很多都是“直沖”新房樓盤現(xiàn)場(chǎng)的，前一天他就帶了好幾個(gè)。

在該樓盤認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，許多購(gòu)房者正在打印機(jī)前排隊(duì)復(fù)印掃描資質(zhì)文件。

另一邊，上海農(nóng)商行、交通銀行、北京銀行、上海銀行4 家銀行的工作人員“坐鎮(zhèn)”現(xiàn)場(chǎng)，提供貸款咨詢服務(wù)，有疑問可以直接添加銀行工作人員微信。

樓盤銷售方表示，可售套數(shù)1056套，2025 年交付，認(rèn)籌總共4 天半，第一天可以贈(zèng)送車位2萬元的抵用券，所以人比較多。

在記者看盤間隙，一直等在大門外的王彬時(shí)不時(shí)地發(fā)來微信：“您一會(huì)兒有啥問題，我也能給您回答。我們是專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，至少是全日制本科學(xué)歷，每年參加兩次專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)考試，對(duì)于新房、二手房政策、稅費(fèi)各方面不要太熟。”

“姐，您的瑞幸已經(jīng)到啦。我來接您?！钡扔浾呖赐瓯P，王彬捧著一杯咖啡在門外等著。隨后，他騎著電動(dòng)車帶記者看了附近的二手房。

他推薦了一套不錯(cuò)的復(fù)式，“房主急著置換，想把手上的房子‘拋掉’，報(bào)價(jià)540 萬，價(jià)格有談的空間。首套房首付需要35%；如果是二套房，普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)9 月6 日告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，當(dāng)前上海新房交易市場(chǎng)確實(shí)處于活躍和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，且部分?jǐn)?shù)據(jù)好于預(yù)期。

他調(diào)研了青浦和松江等近郊區(qū)市場(chǎng)。銷售人員反饋的情況是，京滬兩地出政策后，周末兩天看房量明顯增加，即便是周一和周二（9 月4 日、5 日）的工作日，看房情況也不錯(cuò)。

4 家銀行的工作人員“坐鎮(zhèn)”新盤認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)提供貸款咨詢服務(wù)

“從簽約情況看，一些項(xiàng)目過去單日銷售最多一至兩套，但是現(xiàn)在單日銷售可以超過10 套，增加了4 倍左右。從銷售人員的分析看，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策后，購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)意愿很強(qiáng)。部分售樓處的停車位都比較擁擠，甚至案場(chǎng)保安都提示隨意停車會(huì)被貼交警罰單。”他說。

在他看來，上海市場(chǎng)需求比較大，購(gòu)房需求、城市經(jīng)濟(jì)恢復(fù)比較快，剛需盤也比較多，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策推出后，給上海樓市帶來了積極影響。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，營(yíng)銷方面，樓盤銷售總體上還是傳統(tǒng)思路和打法，部分會(huì)承諾首付可以給點(diǎn)小優(yōu)惠，以吸引購(gòu)房者?！百?gòu)房者也會(huì)做樓盤對(duì)比，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目最近都在加快銷售，一對(duì)比，性價(jià)比差異還是比較大的。部分渠道和銷售甚至鼓勵(lì)大家工作日看房，因?yàn)榭梢灶A(yù)見接下來的周末看房數(shù)量比較多?！?/p>

“案場(chǎng)人員表示，現(xiàn)在不能承諾房源是有學(xué)區(qū)學(xué)位的，但他們也會(huì)暗示‘周邊就這么一所小學(xué)’。很多都會(huì)強(qiáng)調(diào)‘九年制學(xué)?！粗苯咏鉀Q了小學(xué)到中學(xué)的一條龍教育問題。部分項(xiàng)目也會(huì)強(qiáng)調(diào)國(guó)際學(xué)校資源等，以增加項(xiàng)目的吸引力?！眹?yán)躍進(jìn)說。

二手房或大量供應(yīng)，房東和買家激烈博弈

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，新政主要利好兩類人群，其一是在外地有貸款記錄，但是上海沒有買房的；其二，對(duì)本市的置換客群有積極推動(dòng)。上海目前新房里約90%是非普通住宅,首付原來是七成，現(xiàn)在降低到35%，增加了杠桿使用。而且，不但首付比例不一樣，房貸利率也有很大差異，可以省下不少購(gòu)房總成本。

許多剛需購(gòu)房者在上海實(shí)施新政后表示：“本來還在存首付，忽然有能力‘上車’了?！?/p>

盧文曦對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者算了一筆賬，如果上海一對(duì)夫妻想賣掉手上400 萬元的房子去置換一套700 萬元的房子，“如按二套算，首付70%，要490 萬元；新政前，他們賣了老房子后首付還缺90 萬元?！J(rèn)房不認(rèn)貸’政策實(shí)施后，如果他們符合政策被判斷為首套，那么最低首付35%，即只要245 萬元，這樣他們付完首付還能結(jié)余155 萬元。當(dāng)然，在還貸條件允許的情況下，他們甚至可以用更多杠桿選擇總價(jià)更高的房子，比如看1000 萬元左右的房子，品質(zhì)要升好幾個(gè)臺(tái)階?！?/p>

“利率也有優(yōu)惠。上海二套房的利率是5.25%，貸款200 萬元，貸款20 年的總利息是123 萬元，月供13476.88 元。新政出臺(tái)后，若按首套計(jì)算，總利息約105 萬元，月供12707.03 元，總利息和月供分別少18.48 萬元和769.85 元?！北R文曦說。

業(yè)內(nèi)人士盧俊認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的本質(zhì)就是給中產(chǎn)更大的杠桿，讓中產(chǎn)更好地買房，讓中產(chǎn)更好更方便地?fù)Q房。“中產(chǎn)置換的邏輯是先賣房再買房，對(duì)于他們來說，購(gòu)買力高度依賴賣房?！J(rèn)房不認(rèn)貸’之后，上海的第一個(gè)變化或是二手房出現(xiàn)大量供應(yīng)?！北R俊說。

他分析認(rèn)為，長(zhǎng)線二手房是看拋盤出來的產(chǎn)品有沒有人接，也就是剛需是否有人接盤。“這一輪的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’確實(shí)激活一部分剛需，而在老家有過貸款記錄的外地人，這一次的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’也利好他們，但是基數(shù)到底有多少，這是關(guān)鍵。剛需用戶如今面臨總量減少和被分流的可能，上海五大新城的一手房其實(shí)在持續(xù)影響上海二手房的成交，這種考驗(yàn)一定也伴隨著房東和買家的博弈。”

盧文曦補(bǔ)充說道：“不過，即使是剛需者也要評(píng)估自己未來的收入和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。目前上海新房‘房地’聯(lián)動(dòng)價(jià)是穩(wěn)定的，而二手房掛牌較多，一時(shí)半會(huì)兒新房房?jī)r(jià)也難上漲，先等二手房成交量止跌企穩(wěn)后，再出手也不遲?！?/p>

在調(diào)研中，嚴(yán)躍進(jìn)關(guān)注到一、二手房的差異問題?！岸址空J(rèn)購(gòu)太麻煩，稅費(fèi)太高，還有各種中介費(fèi)。所以大家還是比較傾向于買新房。”

“政策出臺(tái)超預(yù)期”

中指研究院上海分院高級(jí)分析師陳炬蘭分析認(rèn)為，今年二季度以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足、新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求有所回落。

據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000 套，二手房已連續(xù)4 個(gè)月成交低于“榮枯線”。7 月底以來受政策預(yù)期影響，上海二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。

“上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，政策出臺(tái)超預(yù)期，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)情緒帶來明顯提振效果。”陳炬蘭說。

中指研究院的一份報(bào)告中提到，最近幾天房地產(chǎn)重磅政策密集出臺(tái)，中央及地方政策利好接連落地，樓市真正迎來了“政策底”，總結(jié)下來，主要涉及三個(gè)方面：

一是全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，目前北上廣深均已跟進(jìn)落實(shí)。

二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5 年期以上LPR+20 基點(diǎn)。

三是降低存量首套房貸利率。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說，2022 年以來，針對(duì)首套房貸利率的支持政策不斷落地，根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，截至今年6 月末，全部343 個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，100 個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。

“但針對(duì)二套房的房貸利率下限一直未作調(diào)整，為L(zhǎng)PR+60 個(gè)基點(diǎn)，即4.8%，部分城市甚至更高。較高的房貸利率也制約著改善客群的入市情緒，本次央行針對(duì)二套房貸利率下限下調(diào)了40 個(gè)基點(diǎn)，有助于降低二套房購(gòu)房成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。”陳文靜分析。

陳文靜說：“以總額為200 萬元的住房貸款為例，按30 年計(jì)算，等額本息還款，利息支出將減少17.2 萬元，每月還款金額可減少478 元。在‘因城施策’導(dǎo)向下，二線城市或更快落地調(diào)整優(yōu)化二套房貸利率。當(dāng)前北京、上海二套商貸利率為5 年期以上LPR+105 個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能?！?/p>

9 月7 日，工、農(nóng)、中、建四大銀行相繼發(fā)布關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。

陳文靜說，從調(diào)整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，主要包括貸款發(fā)放時(shí)滿足首套資格的購(gòu)房家庭，以及貸款時(shí)為非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購(gòu)房家庭（當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”）。

陳文靜認(rèn)為，接下來“金九銀十”非常關(guān)鍵，監(jiān)管部門趕在此時(shí)出臺(tái)重磅政策組合拳，也可以看出對(duì)接下來房地產(chǎn)銷售走勢(shì)的重視。隨著更多核心城市政策的持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，房企也將積極推盤營(yíng)銷。短期內(nèi)核心城市市場(chǎng)行情可期，預(yù)計(jì)本輪市場(chǎng)恢復(fù)或更多地集中在一二線城市，其中北京和上海市場(chǎng)有望在政策帶動(dòng)下加快企穩(wěn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)恢復(fù)情況及持續(xù)性或好于廣深及二線城市。更進(jìn)一步來看，若核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠企穩(wěn)回升，也有助于更多城市穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。