陸紅星 浙江勤業(yè)建工集團(tuán)有限公司

引言

建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要支柱，在國民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成中也有著重要的支柱作用，但是建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相互之間的聯(lián)系卻非常緊密，彼此獨(dú)立發(fā)展而又相互作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是圍繞著房地產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)出、分配、交流和消費(fèi)等經(jīng)營行為而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，即是住宅生產(chǎn)力中與國民經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的總和；而建筑經(jīng)濟(jì)則是在建設(shè)工程中與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的預(yù)測、決策、執(zhí)行、研究和評價(jià)等經(jīng)濟(jì)行為的總和。在房地產(chǎn)市場和建設(shè)建筑行業(yè)的發(fā)展中，要注意并遵守房地產(chǎn)業(yè)、建設(shè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)則，不僅發(fā)揮出地方政府部門的職責(zé)與影響，同時(shí)還要認(rèn)識建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營之間的相互關(guān)聯(lián)，并通過宏觀調(diào)控手段進(jìn)行市場調(diào)節(jié)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)市場的健康和諧發(fā)展。

一、房地產(chǎn)及建筑經(jīng)濟(jì)分析

立足于商業(yè)與經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并不只是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，同時(shí)房產(chǎn)和地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)也囊括其中，換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于一種物質(zhì)形態(tài)，其存在具有客觀性。以宏觀經(jīng)濟(jì)條件為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)借助各種發(fā)展機(jī)遇以及相關(guān)政策得到了顯著發(fā)展，除了使人們對建筑的需求得到滿足之外，還可有效解決就業(yè)問題。然而，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，各種風(fēng)險(xiǎn)不斷涌現(xiàn)，如泡沫經(jīng)濟(jì)，對我國建筑經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響。一般而言，很多商品需通過生產(chǎn)、流通與消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，然而由于建筑具有一定的特殊性，無法進(jìn)行流通。實(shí)際上，建筑所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為往往被視為建筑商品的一種流通方式。我國大城市中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更為迅速，建筑物資通貨膨脹的情況更加嚴(yán)重，進(jìn)而誘發(fā)了一系列經(jīng)濟(jì)問題，不利于建筑經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展。建筑經(jīng)濟(jì)主要是評價(jià)相關(guān)工程，在評價(jià)與預(yù)測時(shí)，針對工程相關(guān)工序價(jià)格進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，是一種微觀層面。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，建筑行業(yè)發(fā)展速度日益加快，其在建筑數(shù)量與規(guī)模方面均獲得了顯著發(fā)展，雖然有力地促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，然而由于裝配式建筑與房地產(chǎn)行業(yè)不斷涌現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量相關(guān)問題，不利于建筑經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。因此，應(yīng)深入研究建筑經(jīng)濟(jì)，有力地保障房地產(chǎn)行業(yè)及裝配式建筑可持續(xù)健康發(fā)展，積極發(fā)揮最大化的市場調(diào)節(jié)功能，從而以堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)助推房地產(chǎn)行業(yè)和裝配式建筑一同進(jìn)步。

二、建筑經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

現(xiàn)階段，中國大部分地方目前構(gòu)建了相對完善的建筑經(jīng)濟(jì)體系和住宅經(jīng)營系統(tǒng)。特別是近年來大量建設(shè)的高層建筑群，是目前國內(nèi)最主要的住宅建筑形態(tài)。另一方面，據(jù)相關(guān)研究統(tǒng)計(jì)，目前中國所有省份在國家發(fā)展規(guī)劃中都納入了城市高層建筑系統(tǒng)規(guī)劃范圍，并在大部分省份構(gòu)建了較為完備的城市高層建筑規(guī)劃城市。

近年來，隨著建筑工業(yè)的大力發(fā)展，在一定程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了地方稅收的上升，因此提高了地價(jià)，也大大吸引了企業(yè)的對外投資。因此，有關(guān)建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的科研問題是目前中國建筑行業(yè)的難點(diǎn)，也是今后這方面科研的主要方面。建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系密切。隨著建筑經(jīng)營多元化的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究和發(fā)展的需求也在增加，對建筑經(jīng)營和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的綜合分析需求也更高。傳統(tǒng)的建筑行業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)都是相互獨(dú)立的分析，相對單一的經(jīng)驗(yàn)和管理手段不能充分保證建筑工程公司的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的活性化。但總的來說，建筑行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量既有單獨(dú)的生產(chǎn)活動(dòng)部分，也有相互夾持的交叉環(huán)節(jié)，其中建筑行業(yè)施工公司和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)機(jī)構(gòu)是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的重要交叉點(diǎn)。施工單位是建筑工程產(chǎn)品制造階段的主體，生產(chǎn)流通階段的主導(dǎo)是房地產(chǎn)公司。建筑材料行業(yè)不參與住宅商品的生產(chǎn)制造活動(dòng)，就沒有住宅行業(yè)的營銷活動(dòng)。同樣，沒有住宅行業(yè)的市場供應(yīng)，就沒有建材行業(yè)的市場產(chǎn)出，兩者有著密切的關(guān)系，共同承擔(dān)著國民經(jīng)濟(jì)的重要部分。一般來說，各城市的水資源不同，相應(yīng)的房地產(chǎn)資源也不同。主要體現(xiàn)在價(jià)值差異上。要根據(jù)地區(qū)的好壞解決好房價(jià)問題。

例如，同一住宅在各地區(qū)價(jià)值差異，黃金地段價(jià)值200萬元，郊區(qū)20萬元。同時(shí)，水資源也是循環(huán)的模式，因此需要對不同地區(qū)的取水資源進(jìn)行合理的分析。如果出現(xiàn)地下水枯竭問題，應(yīng)通過合理的人工灌溉和雨水入滲，實(shí)現(xiàn)對水循環(huán)的合理配置管理，提高水資源房地產(chǎn)產(chǎn)品管理的效率。如果出現(xiàn)大規(guī)模銷售不良問題，應(yīng)提高對地區(qū)階段的飽和處理能力。再如，在城市舊建筑改造和產(chǎn)品壽命的管理中，要遵循一定的價(jià)值規(guī)律。進(jìn)行價(jià)格和使用價(jià)值之間的波動(dòng)分析，提高房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)規(guī)律的相對穩(wěn)定性，優(yōu)化城市水質(zhì)的合理處理。舉例來說，對于單位水循環(huán)困難的問題，要提高管理的高效率性。

三、綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

通過對綠色建筑所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，可以得出節(jié)約能源的結(jié)論，綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對整體房地產(chǎn)開發(fā)的影響和意義深遠(yuǎn)，圍繞著綠色建筑理念的發(fā)展方向和綠色建筑的使用壽命，對綠色建設(shè)的初期監(jiān)測和后期項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行合理規(guī)劃，達(dá)到最初的預(yù)期目標(biāo)。要重視對綠色建筑項(xiàng)目的開發(fā)，體現(xiàn)出對自然的敬畏和保護(hù)，注重綠色建筑的前期發(fā)展，才能更好地開展后續(xù)工作。和傳統(tǒng)的建筑技術(shù)相比，綠色建筑需要更加先進(jìn)的技術(shù)手段，應(yīng)用先進(jìn)的設(shè)備與材料，但其實(shí)消耗的成本很低。目前，我國建筑行業(yè)的綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展其實(shí)并不復(fù)雜，技術(shù)也有一定的支撐。我國幅員遼闊，人口眾多，南北生活環(huán)境并不相同，所居住的房屋建筑條件也不同，要根據(jù)當(dāng)?shù)厮幍沫h(huán)境、氣候、天氣以及地理位置來設(shè)計(jì)，將綠色建筑的優(yōu)勢發(fā)揮得淋漓盡致，將自然應(yīng)用到建筑當(dāng)中，讓經(jīng)濟(jì)與綠色相融合，符合當(dāng)前的發(fā)展理念。綠色建筑不僅能夠維持生態(tài)環(huán)境穩(wěn)定，還可以保障人民群眾的身體健康，并為人們提供一個(gè)健康宜居的生活環(huán)境，通過使用綠色建筑材料，減少房間內(nèi)的有毒物質(zhì)，或者通過綠色建筑材料吸收房間內(nèi)的污染物和化學(xué)藥劑，減少房間內(nèi)的甲醛等有毒氣體，建造后的房屋不需要凈化就可以使用，極大地為人們創(chuàng)造了便利環(huán)境。綠色建筑的本質(zhì)其實(shí)是最大限度地降低自然能源的消耗，這也是我們所期望的。地球上的能源總有一天會(huì)被消耗殆盡，所以該節(jié)約的能源就一定要節(jié)約，將建筑對自然環(huán)境的影響控制到最低，做到無污染、可持續(xù)發(fā)展，將綠色建筑的社會(huì)效益進(jìn)行全方面綜合分析，綠色建筑的前期費(fèi)用比后期維護(hù)的費(fèi)用要多得多，所以前期的建設(shè)費(fèi)用一定不能省，保證一次性完成施工，減少材料浪費(fèi)和成本增加的問題，利用科學(xué)的手段實(shí)現(xiàn)能源節(jié)約，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

四、保障綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益的主要措施

（一）建立減資源型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系

建筑項(xiàng)目施工、運(yùn)行產(chǎn)生的能耗占全社會(huì)能耗的46.7%，水占城市用水總量的47%，還使用大量鋼筋和水泥材料。我國單位建筑面積能耗是發(fā)達(dá)國家的2～3倍，建筑鋼材損失占發(fā)達(dá)國家的10～25%，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)能耗超過發(fā)達(dá)國家的30%左右，但污水回收率僅為發(fā)達(dá)國家的25%。房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如水泥、建筑材料、鋼鐵等，技術(shù)含量較低，能耗和損耗過高，對環(huán)境的破壞比較嚴(yán)重。從土地利用方面來看，發(fā)達(dá)國家每平方公里的工業(yè)產(chǎn)業(yè)可以達(dá)到數(shù)十億人民幣，甚至部分可以達(dá)到100億人民幣，我國只有數(shù)十億人民幣。我國城市建筑容積率一般為1～2，日本、韓國等國的容積率均超過3。我國城市人均用地在100平方米左右，東亞各國大中城市人均用地在60～70平方米左右，而東京只有50平方米。因此，要全面建設(shè)資源減少型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，制定科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制，重視能源利用率的提高，保障資源整合和應(yīng)用的全面進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展和進(jìn)步。這是房地產(chǎn)發(fā)展的核心內(nèi)容之一。（1）在開發(fā)建設(shè)中，要重視節(jié)約和高效能源建設(shè)，推進(jìn)生產(chǎn)和技術(shù)體系的完善，使節(jié)能、低耗理念得到合理利用，同時(shí)構(gòu)建完善的房地產(chǎn)服務(wù)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的合理建設(shè)和發(fā)展。（2）在房地產(chǎn)消費(fèi)中，人們要改變消費(fèi)觀念，重視綠色發(fā)展觀念的應(yīng)用，改變?nèi)藗兊纳罘绞剑仨氝M(jìn)行適當(dāng)?shù)南M(fèi)，取代傳統(tǒng)的消費(fèi)理念。從單純的物質(zhì)滿足到社會(huì)精神滿足，其主要內(nèi)容是城市發(fā)展戰(zhàn)略集約化的應(yīng)用。人們優(yōu)先選擇節(jié)能式建筑和公寓式建筑。全面建設(shè)高水平公共交通發(fā)展體系，構(gòu)建娛樂設(shè)施等。（3）市場化發(fā)展之下，發(fā)布相關(guān)的政策，從而形成完善的資源型房地產(chǎn)體系建設(shè)，發(fā)揮出市場經(jīng)濟(jì)體制的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)制度的建設(shè)，發(fā)布綠色價(jià)格政策措施。

（二）政府部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控

綠色建筑經(jīng)濟(jì)想要在我國得到進(jìn)一步的發(fā)展，必然離不開政府部門的調(diào)控。政府部門在這一過程中應(yīng)意識到自身所發(fā)揮出的作用，通過合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，促進(jìn)綠色建筑經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)還需要對各項(xiàng)管理進(jìn)行細(xì)化，對我國已有的各項(xiàng)法律法規(guī)進(jìn)行完善，同時(shí)對于建筑行業(yè)的各項(xiàng)工作流程應(yīng)進(jìn)行規(guī)范，這樣才能為綠色建筑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供更多支持。例如，在建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，政府部門就應(yīng)加強(qiáng)對于各項(xiàng)技術(shù)的管理工作，同時(shí)加強(qiáng)對新技術(shù)的市場監(jiān)控和管理，明確節(jié)能以及環(huán)保的總目標(biāo)，這樣就能為綠色建筑的整體發(fā)展提供相應(yīng)的指導(dǎo)。政府部門應(yīng)加強(qiáng)對于環(huán)保技術(shù)的宣傳，讓更多的企業(yè)能夠應(yīng)用環(huán)保技術(shù)，這樣才能進(jìn)一步促進(jìn)建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。近年來，我國出現(xiàn)了越來越多的可再生資源，例如，太陽能、淺層地?zé)岬榷际强稍偕那鍧嵞茉?，將這些能源應(yīng)用于建筑項(xiàng)目開發(fā)過程中，對推進(jìn)建筑項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程有著積極作用。除此之外，政府部門還應(yīng)加強(qiáng)對建筑節(jié)能監(jiān)控系統(tǒng)的研究，如果能夠在醫(yī)院、學(xué)校、賓館等耗能較高的建筑物中應(yīng)用這些監(jiān)控系統(tǒng)，就能夠?yàn)槲覈墓?jié)能改造、節(jié)能服務(wù)等各方面提供相應(yīng)的參考和支持。

（三）降低施工材料相關(guān)能耗

在施工建筑的全過程，為確保施工材料相關(guān)能耗得到有效降低，可采取如下的措施：第一，采購部門在選購材料時(shí)，需要確保材料達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并具有環(huán)保性；在進(jìn)行儲存與管理的過程中，為避免對材料的使用性能產(chǎn)生不良影響，需要進(jìn)行嚴(yán)格的防霉及防潮處理。第二，建筑工程中需要盡量使用可循環(huán)的材料，以便降低建筑施工材料的消耗總量。第三，施工管理人員需要依據(jù)實(shí)際的施工條件對施工周期進(jìn)行合理安排，盡量于白天進(jìn)行施工，以較少甚至避免發(fā)生安全事故，并節(jié)省夜間的照明資源。第四，由于諸多材料需要進(jìn)行多次轉(zhuǎn)運(yùn)，若采取傳統(tǒng)的搬運(yùn)模式，則勢必會(huì)導(dǎo)致材料發(fā)生損壞情況，從而浪費(fèi)材料資源，因此需要采取適宜的搬運(yùn)工具進(jìn)行搬運(yùn)。第五，管理人員需要加強(qiáng)對固體廢棄物的重視，采取科學(xué)的措施對其進(jìn)行二次利用，實(shí)現(xiàn)變廢為寶，從而節(jié)約施工成本，并加強(qiáng)對環(huán)境的保護(hù)。

（四）對成本管理理念進(jìn)行創(chuàng)新

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此迅速的時(shí)代，以往的經(jīng)濟(jì)成本管理手段已經(jīng)漸漸地不再適用于現(xiàn)在的企業(yè)發(fā)展了，如果企業(yè)的管理者還一如既往地使用以往舊的管理手段來對企業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理的話，必將阻礙企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)地對建筑成本管理模式進(jìn)行改革，使其順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，從而給企業(yè)帶來更大的收益。想要對成本管理模式進(jìn)行革新，首先要做的就是提高對建筑企業(yè)成本管理的重視程度。首先，企業(yè)的管理者在進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)就要根據(jù)項(xiàng)目來對其進(jìn)行成本演算，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)在針對各個(gè)施工環(huán)節(jié)制定具體計(jì)劃，從而達(dá)到控制成本，為企業(yè)節(jié)省預(yù)算的目標(biāo)，也為企業(yè)爭取最大化利益。其次，管理人員需要監(jiān)視項(xiàng)目施工從投標(biāo)到結(jié)束的各個(gè)環(huán)節(jié)，在工程中貫徹落實(shí)成本管理的理念，并且需要對施工環(huán)節(jié)進(jìn)行不定時(shí)的監(jiān)工抽查，以此保障建筑項(xiàng)目的質(zhì)量，將成本管控進(jìn)行到位。

（五）做好規(guī)劃與組織架構(gòu)

建筑企業(yè)在經(jīng)濟(jì)成本管理過程中，要結(jié)合自身實(shí)際情況做好規(guī)范，充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本管理工作的價(jià)值。第一，明確工作內(nèi)容，明確職責(zé)劃分，有針對性地進(jìn)行部署，提高科學(xué)性和有效性。特別要重視構(gòu)建強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)成本管理組織結(jié)構(gòu)。建筑企業(yè)要依靠項(xiàng)目實(shí)際，結(jié)合各建設(shè)階段的特點(diǎn)，保證經(jīng)濟(jì)成本管理控制工作得到合理劃分，將各項(xiàng)工作滲透到整個(gè)項(xiàng)目中，落實(shí)到各個(gè)階段。二是以項(xiàng)目階段為依據(jù)，進(jìn)行崗位設(shè)置，配備專業(yè)負(fù)責(zé)人和員工，保證各項(xiàng)工作落實(shí)到位，監(jiān)督有力，發(fā)揮層級化管理組織結(jié)構(gòu)的功能，促進(jìn)成本管理有序進(jìn)行。一旦某一部分出現(xiàn)問題，可以迅速找到負(fù)責(zé)人，定位問題，找出原因，有針對性地處理。第三，科學(xué)理念，完成成本管理工作應(yīng)先樹立科學(xué)化的工作理念，建筑企業(yè)面臨著市場大環(huán)境的各項(xiàng)壓力，此時(shí)繼續(xù)沿用穩(wěn)定的成本工作理念，不適合于當(dāng)前的企業(yè)工作背景，管理層應(yīng)對工作概念融入革新控制工作方式，工作中善于組織調(diào)動(dòng)部門領(lǐng)導(dǎo)，善于總結(jié)科學(xué)的工作方案?？茖W(xué)系統(tǒng)的工作可保證企業(yè)增加產(chǎn)出節(jié)省支出，通過資金預(yù)測計(jì)算，減少控制工作難題，預(yù)測工作進(jìn)行時(shí)，預(yù)測部門與控制部門應(yīng)共同工作，預(yù)測部門率先設(shè)計(jì)出一套成本方案，通過與先期工作比對做好細(xì)節(jié)補(bǔ)充。

（六）加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的管理

施工隊(duì)伍是工程項(xiàng)目的組織者與實(shí)施者，該組織隊(duì)伍的綜合素質(zhì)會(huì)直接影響施工質(zhì)量。部分施工隊(duì)伍因?yàn)槭┕と藛T文化素質(zhì)、操作水平等因素，出現(xiàn)專業(yè)性不強(qiáng)的問題。建筑企業(yè)在招標(biāo)的過程中，應(yīng)選擇具備較高理論素養(yǎng)與實(shí)踐能力的隊(duì)伍作為合作對象，為施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制工作提供基礎(chǔ)保障。此外，在施工活動(dòng)開始前，應(yīng)加強(qiáng)對施工隊(duì)伍的培訓(xùn)，提升施工人員的成本控制意識，使其根據(jù)規(guī)章制度進(jìn)行操作，以此保證施工的秩序性。

結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)的背景下，政府必須把房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)的發(fā)展置于重要的位置，并根據(jù)各自行業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，特別是面臨的問題與不足，密切地聯(lián)系二者之間的相互關(guān)系，完成相應(yīng)的立法，并制定有關(guān)的政策措施，以規(guī)范建筑行業(yè)的發(fā)展，確保房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與建筑經(jīng)濟(jì)保持良性的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。