[摘 要]新時代背景下的城市城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，大型城市對青年虹吸效應顯現(xiàn)，青年群體的持續(xù)涌入帶來的住房需求對城市承載力提出了更高的要求。杭州市貫徹落實黨中央、國務院精神，堅持“房住不炒”定位，牢牢抓住新發(fā)展階段住房保障和長租房市場的重大戰(zhàn)略機遇，以滿足青年住房需求為出發(fā)點和落腳點，多措并舉，通過政府與市場合并發(fā)力、長租房市場與住房保障互補并行，在推動高質量住房租賃市場發(fā)展中著力做好保障和改善民生工作，著力緩解城市青年住房困難問題。

[關鍵詞]杭州市；青年；住房租賃；長租房；保障性租賃住房

青年是城市發(fā)展中的“核心資源”，是城市經濟發(fā)展的核心驅動力。近年來，隨著我國經濟由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，城市城鎮(zhèn)化進程逐漸加快，大城市寬松的政策環(huán)境、突出的工作機遇、完善的配套設施、良好的生活環(huán)境等條件，吸引越來越多的青年投身于城市建設，對于城市住房的需求也日益增長[1]。而大城市房地產市場的高速發(fā)展導致房價的相對高昂，上漲壓力較大，同時住房租賃市場發(fā)展的滯后，租賃品質的偏低，供給空間的錯配，引起了住房供給側結構的失衡，凸顯了大城市青年住房問題[2]。2022年全國“兩會”期間，政府工作報告中指出，要“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設”，充分體現(xiàn)了對大城市住房責任的擔當要求和對青年住房租賃政策的支持。

一、青年住房問題的背景與現(xiàn)狀

（一）重要認識和必然要求

進入新發(fā)展階段，杭州市推動住房租賃市場高質量發(fā)展解決青年住房租賃問題，既是堅持問題導向深化住房供給側結構性改革的一部分，也是解決當前房地產與租賃市場發(fā)展突出矛盾、促進實現(xiàn)經濟高質量發(fā)展的重要途徑。完善和規(guī)范住房租賃市場，有利于在杭州市現(xiàn)有住房市場總量充足的環(huán)境下，緩解住房結構性供給，提供穩(wěn)定質佳的租賃住房，防范租賃市場潛在風險，滿足青年在大城市安居宜居的住房需求，也是作為浙江高質量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)的核心城市之一發(fā)展的必然要求。

（二）青年住房需求逐年增加

根據克而瑞租售數據顯示，現(xiàn)在一、二線城市的新一代租客群體年齡在20-29歲的超過51%。作為長三角城市群中心之一，杭州市近幾年來常住人口增長迅速，越來越多的青年向城市聚集，根據近三年杭州統(tǒng)計年鑒顯示，2019年、2020年、2021年末杭州常住人口分別為1036萬、1196.5萬、1220.4萬，年平均增量約為61萬。另統(tǒng)計顯示，2021年杭州租賃人口高達410萬人，占常住人口比例40%以上。以此測算，杭州市年平均租賃人口增長約為24.4萬，按照平均單套間居住2人測算，年平均租賃住房需求約為12.2萬套（間），不斷涌入的人群有相當一部分比例的青年群體，反映杭州市住房租賃市場蓬勃發(fā)展，來杭青年住房需求持續(xù)穩(wěn)定增加。

二、青年群體租賃住房困境

隨著社會的發(fā)展，青年群體的住房觀念產生了轉變，由于城市房價較高，青年群體工作時間較短，儲蓄較少，購房支付能力不足，為了減輕住房壓力選擇租賃住房，同時青年教育水平和素質的提高，對租賃住房的需求從“有居”向“優(yōu)居”轉變，便捷的交通位置、穩(wěn)定的租賃關系、良好的居住體驗等條件都是青年挑選租賃住房的重要因素[3]。而現(xiàn)在住房租賃市場發(fā)展的不規(guī)范、不平衡、不系統(tǒng)往往與青年租賃住房需求產生了沖突，使得青年群體在租房時面臨著以下困境。

（一）住房租賃市場不透明

住房租賃是隨著社會時代的發(fā)展產生的市場新興行業(yè)，隨著青年租房需求的不斷增加，住房租賃市場規(guī)模在不斷增大，更多企業(yè)沖著政策、資本、市場的紅利紛紛進場，加之缺少針對性的監(jiān)管政策，使得整個住房租賃市場秩序混亂，不誠信的企業(yè)大行其道，如宣傳房源與實際帶看房源不符這種“掛羊頭賣狗肉”、中介收取1年租金3個月后經營不善跑路等不良企業(yè)經營行為，在租賃行為中比比皆是。根據貝殼研究院調查數據顯示，41%的畢業(yè)群體在市場租房時擔心“被不良中介、二房東等群體”欺騙，青年想租到心儀的房子缺少透明可靠的渠道。

（二）租賃房源供需錯配、職住平衡矛盾顯著

根據《2021年杭州住房租賃市場白皮書》調查數據分析，通勤時間較短、1居室整租、租金價格是青年租房選擇的首要考慮的因素，靠近地鐵站等交通優(yōu)勢、家具家電齊全的2居室合租也受到青睞。目前住房租賃市場上提供的租賃房源除了政府主導籌建運營的公租房、人才房外，主要由委托住房租賃企業(yè)或中介機構代租的個人房源、商業(yè)工業(yè)用房改為租賃用房的機構集中式公寓、農村自建房等組成，這些租賃房源大多數建成年限長、裝修簡陋、小區(qū)環(huán)境較差，而小部分的新建商品房屋存在戶型面積較大、周邊配套不足、交通不便等因素，不能兼顧新時代年輕人的租房需求。

（三）住房租賃行為糾紛投訴維權困難

目前住房租賃市場產生的糾紛主要在退租時租賃合同規(guī)定的租金、押金返還方面，產生的原因主要是房東合同期內收房、企業(yè)無故漲租金等導致的退換租。而住房租賃市場缺乏全面的法律法規(guī)體系和有力的監(jiān)管手段，租客處于維權弱勢地位，青年往往缺乏社會經驗，若出現(xiàn)租賃糾紛，損害了合法權益，維權時間精力成本較高。

三、近年來杭州市青年群體租賃情況

杭州市住房租賃市場規(guī)模逐年增長，根據統(tǒng)計數據顯示，目前全市租賃住房約150萬套（間），其中納入杭州市住房租賃公眾服務平臺管理驗真房源46.7萬套（間），作為樣本數據充足。本文以近年平臺房源數據為基礎，多維度統(tǒng)計分析其中杭州市青年群體（22-34歲年齡段）租賃情況。

（一）青年租賃住房情況總體統(tǒng)計

根據統(tǒng)計，青年群體在杭州市租房群體中占比逐年升高，2020年、2021年、2022年分別占租賃客群的61%、65%、66%，平均同比增長2.5%，是杭州市租賃市場的主要生力軍。

（二）青年租賃住房戶型面積分布

根據樣本對青年群體租房面積統(tǒng)計看，由于市場供應房源整體面積偏大，小戶型房源占比較小，大部分青年會選擇30-90㎡的家庭戶型同他人合租，而真正適合青年租房需求、房屋功能齊全的整租小戶型的產品較少。

（三）青年租賃住房租金價格分布

從樣本對青年群體租房租金選擇統(tǒng)計來看，租金價格在2000/月以下的租住群體比例是最多的，占青年群體的三成以上，其次是2000-3000/月的租金段，租金價格越高，選擇的青年群體就越少，目前杭州租賃市場的產品多覆蓋在3000元/月以下，大多可以兼顧現(xiàn)在青年群體的品質追求和支付承擔能力。

（四）青年租賃住房居住通勤分布

從樣本對青年群體租房通勤時間統(tǒng)計來看，越來越多的青年選擇了在距離工作地點30分鐘以內的路程租房，同比增加2%，相當一部分青年因為節(jié)省租金成本會選擇距離工作地點90分鐘以上的地點居住。同時，根據租房需求調查顯示，通勤時間在地鐵出行半小時以內是大部分租客的主要需求，電動車、地鐵現(xiàn)在是青年出行選擇的主要交通工具，租金、地段等因素會降低通勤時間期望值[4]。

（五）青年租賃住房換租周期分布

從樣本對青年群體租房換租時間統(tǒng)計來看，40%青年會選擇在一年以內換租，36%青年會選擇在1—2年換租。青年換租周期普遍較短，工作變動、租金增長、對租住環(huán)境不滿意是其換租的主要原因。

四、杭州市住房租賃市場發(fā)展舉措

（一）積極探索長租房市場建設

杭州市加大市場主體培育力度，增加長租房源籌集，以中央3年24億及市級3年1億財政支持住房租賃市場發(fā)展為契機，大力培育優(yōu)秀住房租賃企業(yè)、多渠道增加房源供應、優(yōu)化智慧租賃監(jiān)管平臺，促進住房租賃市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展。一是在確定21家國有企業(yè)和43家專業(yè)化住房租賃企業(yè)作為首批試點培育企業(yè)基礎上，鼓勵支持住房租賃企業(yè)開展規(guī)?；?、品牌化運作，向符合條件的住房租賃從業(yè)企業(yè)撥付中央財政獎補資金和市級財政資金，有效推進住房租賃企業(yè)服務青年等租客需求。二是以緩解新市民、青年人租房需求為目標，支持市場主體通過盤活收儲存量閑置用房、改建非居住閑置用房等方式增加租賃住房。三是在全國率先建成運行杭州市住房租賃監(jiān)管服務平臺，創(chuàng)新大數據監(jiān)管與開放式服務并舉的住房租賃市場管理模式，加強市場監(jiān)管，規(guī)范租賃交易，提供政府服務，實現(xiàn)數據歸集。在此基礎上，不斷完善優(yōu)化升級住房租賃平臺功能，為住房租賃企業(yè)和社會公眾提供租賃房源掛牌到簽約等全過程服務，為青年群體等租賃人員提供公積金在線提取、租賃登記備案、流動人口居住登記申報等“一站式”租賃服務。

（二）大力發(fā)展保障性租賃住房

自2021年國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，杭州市積極響應、全面部署，出臺《杭州市關于加快發(fā)展保障性租賃住房實施方案》，明確加快發(fā)展保障性租賃住房，促進解決好城市新市民、青年人住房突出問題。一是構建“1+X”政策體系，在出臺實施方案的基礎上，制定租賃項目認定、免收城市基礎設施配套費、租金管理等優(yōu)惠和管理政策，完善保障性租賃住房建設和管理工作機制，落實優(yōu)惠措施，激發(fā)市場主體參與活力，減輕青年租房成本，助力保障性租賃住房發(fā)揮實效。二是成立市區(qū)兩級保租房領導小組，建立住建部門與規(guī)自、財政等多部門聯(lián)動機制，推動利用村級留用地建設、公交地鐵停?；匦拢ǜ模┙ā⑥r居安置房集中收儲轉化等8種途徑，落實籌集建設保障性租賃住房。三是在智慧住房租賃管理平臺上建立保障性租賃住房建設運營管理系統(tǒng)，實現(xiàn)項目認定、建設、運營全流程監(jiān)管，青年人可以通過平臺查看、咨詢、租賃部分投入運營的項目，切實發(fā)揮保障性租賃住房民生實效。

（三）加大住房租賃行業(yè)監(jiān)管力度

一是2019年以來出臺《關于促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的意見》等政策，進一步明確管理要求和實施標準等系列文件，落實租賃企業(yè)開戶、合同備案、空氣質量標準等規(guī)范性舉措；二是為抑制住房租賃市場亂象，2018至2020年連續(xù)3年開展市場專項整治，制訂租賃市場專項整治方案，通過“摸底排查、整頓規(guī)范、加強管理”三個階段，對全市住房租賃從業(yè)企業(yè)和網絡信息平臺進行排查和行業(yè)整治，解決青年群體租房過程中引起的維權糾紛；三是在全國首推住房租賃資金監(jiān)管機制，要求住房租賃企業(yè)開設資金監(jiān)管專戶存管租賃資金，按比例繳交風險防控金，有效防范租賃企業(yè)經營風險，并按月核查落實“白名單”企業(yè)，對未落實資金監(jiān)管要求的“白名單”企業(yè)實行退出機制，對外公布51家落實資金監(jiān)管的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)“白名單”，幫助青年群體選擇規(guī)范運營住房租賃企業(yè)。

五、解決青年住房租賃問題建議

（一）加快住房租賃體系建設，規(guī)范市場秩序

目前杭州市尚未出臺住房租賃條例，可以根據杭州市住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來展望，參考北京、上海住房租賃條例出臺建設實施情況，加快制訂杭州市住房租賃條例，從法律上明確住房租賃各方主體和有關監(jiān)管部門權利義務，推動形成安全穩(wěn)定可靠的租賃關系，加強對青年群體租房的權益保護，保證青年群體租房維權有法可依，租賃市場秩序正本清源。

（二）增加保障性租賃住房供給，持續(xù)推進長租房市場建設

一方面，充分利用國家保障性租賃住房土地、稅收、金融等支持政策紅利，積極引導社會資本參與保障性租賃住房建設，鼓勵企業(yè)充分利用基礎設施REITs等金融工具，推動形成政府給政策、銀行給支持、多主體參與的可持續(xù)商業(yè)運作模式，籌集建設更多適合青年的保障性租賃住房，推動保障性租賃住房高質量發(fā)展；另一方面，總結住房租賃試點工作經驗做法，健全長租房金融支持體系，加大信貸支持力度，引導企業(yè)通過收儲利用、改建存量房源等方式增加小戶型租賃房源供應，市場租賃住房與保障性租賃住房共同發(fā)力，努力解決青年住房問題[5]。

（三）逐步推進公共服務均等化

實現(xiàn)“租購同權”，保障租住青年同等享受戶籍、教育、醫(yī)療等公共服務，是滿足青年群體“優(yōu)居”需求的關鍵[6]。杭州市可以根據城市發(fā)展現(xiàn)狀，循序漸進推動系列“租購同權”相關政策改革，加大公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會服務等基本公共服務領域投入力度，合理調動區(qū)域資源分配，推動公共服務均等化，幫助青年租房群體也能以城市主人安居，放開手腳為美好生活去奮斗。

結束語

青年租房需求的多樣化，對住房租賃市場提出了更高的要求，杭州市在未來的租賃市場發(fā)展中應聚焦青年住房租賃難點，完善配套政策，加強保障和市場供應，讓青年群體在城市中感到更加充沛的滿足感、更可持續(xù)的幸福感、更有保障的安全感。

參考文獻

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[2]閻婧，席楓，楊中.房住不炒背景下青年住房租賃問題研究：以天津市為例[J].上海房地，2022（1）：40-43.

[3]項軍，劉飛.特大城市青年房租客的結構、境遇與心態(tài)[J].中國青年研究，2021（9）：79-88.

[4]杜元可.城市新就業(yè)青年住房問題研究[J].住宅與房地產，2021（36）：18-21.

[5]顧杰，張意，周剛華.杭州住房租賃市場中的新問題及路徑選擇研究[J].中國房地產，2019（3）：51-54.

[6]張璐，曹詩琦，周博穎.循序漸進推動“租購同權”的政策研究[J].城市觀察，2022（2）：113-121，163.

作者簡介：梁凱宇（1995— ），男，漢族，浙江紹興人，杭州市住房租賃管理服務中心，助理工程師，本科。

研究方向：住房租賃。