賴勇

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)具有以下幾點特性：涉及到的領域多、經(jīng)營模式多樣化、經(jīng)營環(huán)節(jié)多；與其他項目相比，房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)難度頗大。這是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理不得不面對的巨大挑戰(zhàn)?；诖耍疚闹饕接懭绾蝿?chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)營管理方式與實現(xiàn)平衡目標，具體如下。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的特點

（一）房地產(chǎn)運行周期長

對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，開發(fā)商需要通過合法的手續(xù)獲取適合的開發(fā)地塊，隨后進行合理的規(guī)劃與設計，并辦理報建的相關手續(xù)，在獲取項目施工許可證之后才能動工建造。在建筑主體達到一定的規(guī)模后才能獲取預售資格，方可公開售房；其中房地產(chǎn)項目的房屋銷售款想要結轉(zhuǎn)為利潤與收入就必須通過五方驗收，并且符合交房條件?？梢?，房地產(chǎn)項目從最開始的規(guī)劃至物業(yè)交付需要通過繁雜的多個環(huán)節(jié)才能完成，整個運行周期比較長。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)受政府部門調(diào)控

無論那個國家，房地產(chǎn)行業(yè)都在增加國家財政收入、拉動經(jīng)濟上升、穩(wěn)定金融等方面發(fā)揮著十分重要的作用。針對個人來說，房屋不但可以居住，也是一種資產(chǎn)。房地產(chǎn)對國家與個人來說都很重要，自始至終都是政府部門宏觀調(diào)控的重點。比如，政府部門出臺的房產(chǎn)銷售限貸與限價、限購等政策。

（三）房地產(chǎn)項目開發(fā)風險大

由于房地產(chǎn)項目具有投資大與運行周期長等特點，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險也相對較大。由于房地產(chǎn)項目選址會涉及一些不確定因素，如：征地拆遷、地塊價值評估等；房地產(chǎn)貸款項目的利率變化、市場發(fā)展趨勢等均無法作出精確的預測；項目預期的成本、工期、工程承包違約等方面均難以預料；后期的租售情況、房價等變動情況也難以預測。這些不確定因素致使房地產(chǎn)項目開發(fā)存在著諸多不可控的風險。

（四）房地產(chǎn)項目建設成本高

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金較密集的一個產(chǎn)業(yè)，因此需要大量的資金支撐。特別是在取得預售證之前，由于不能銷售房屋，因此就不能回籠資金。在五方驗收沒有完成就無法售房的情況下，不可能將預售款結轉(zhuǎn)為利潤與收入。伴隨著政府有關部門進一步提升宏觀調(diào)控力度，銀行對一些房產(chǎn)項目實施了斷貸與限貸以及抽貸等措施，導致不少房地產(chǎn)企業(yè)只能以其他方式融資。比如，民間借貸、發(fā)債融資等。這就間接提升了房產(chǎn)項目開發(fā)的成本。

二、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的調(diào)整

房地產(chǎn)經(jīng)營主要包含開發(fā)、銷售兩大環(huán)節(jié)。近年來，伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長勢頭的減弱，房地產(chǎn)面臨的市場環(huán)境日益嚴峻。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)還需要大量的運轉(zhuǎn)資金，隨著融資環(huán)境的變化企業(yè)不得不調(diào)整經(jīng)營與融資方式。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力不足

房地產(chǎn)屬于資源整合性較強的行業(yè)，因此在行業(yè)發(fā)展中應進一步加強社會資源的整合力度，這就需要房地產(chǎn)經(jīng)營管理者提出相應的戰(zhàn)略方針，并對市場需求進行準確定位，增強企業(yè)的市場核心競爭力?，F(xiàn)階段部分房產(chǎn)經(jīng)營管理者在經(jīng)驗、實力等方面的能力明顯不足，無法滿足房產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）缺乏完善的監(jiān)督體制與財政核算

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，由于管理人員對財務管理不夠重視，造成財務管理方面的人才嚴重不足，財務人員素質(zhì)普遍偏低，時常出現(xiàn)財務核算資料不完整或不真實的情況，使企業(yè)內(nèi)部財務核算與監(jiān)督機制沒有發(fā)揮出應有的作用，甚至導致企業(yè)資金被挪用或流失。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的創(chuàng)新方式

（一）健全投資風險預警體系

在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，投資均存在著一定風險，并具有多變性與多樣性以及多層次性等特性。為了最大限度地降低投資風險，可從以下幾方面完善風險評價與預警體系：

第一，利用先進的信息技術對原有的房地產(chǎn)項目開發(fā)數(shù)據(jù)進行全面的整合、分析。掌握土地供需關系，了解現(xiàn)階段樓盤銷售走勢，掌握客戶實際需求與變化等。第二，密切關注政府宏觀調(diào)控政策，特別是房地產(chǎn)業(yè)方面的政策調(diào)整。由于政府調(diào)控對房地產(chǎn)供需關系具有直接的影響，密切關注政府調(diào)控動態(tài)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有非常重要的作用。

（二）改革創(chuàng)新房產(chǎn)營銷方式

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于一種高額投資的行業(yè)。能否及時竣工，實現(xiàn)快速銷售、及時回籠資金決定著企業(yè)后期的發(fā)展與興衰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將營銷作為重中之重。諸多專家學者對房地產(chǎn)營銷模式與策略進行過深層次的研究，認為不管是那種營銷模式，最終都要落實到有意向的購買者的購買力上。為了解決這個問題，通常采取以下方案。

第一，采用分期付款模式。這種模式主要是指房產(chǎn)企業(yè)在獲取預售證后，房屋購買者預付部分款項，并在規(guī)定的時間內(nèi)分期付款，直到所有款項付清。這種方式既緩解了購買者的資金困難，又可以增加企業(yè)的營銷收益。

第二，按揭購房模式。這種模式主要是讓購買者依照相互約定支付一部分首付房款，剩余房款由購買者向金融機構貸款支付。

第三，預租預售模式。為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流，通過預租預售的方式吸引大量消費者。

（三）完善房產(chǎn)企業(yè)的財務管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)的特點與性質(zhì)決定了財務管理在企業(yè)中的關鍵地位，企業(yè)與開發(fā)商應加強對財務管理的重視，支持財務人員依照企業(yè)的特點對財務管理進行改革創(chuàng)新。相關調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大部分房產(chǎn)企業(yè)的運行與財務管理應著重把握以下幾個方面。

第一，加強財務管控。與其他企業(yè)相比，房產(chǎn)企業(yè)具有“三多”的特點：“合同多、合作方多、單位多”，這就要求企業(yè)必須要在“事前、事中、事后”加強財務管控，以免因財務問題引發(fā)不必要的損失。

第二，加強成本管理。依照企業(yè)的運行狀況科學合理地使用財務控制方式減少企業(yè)無效的成本。重點控制現(xiàn)金流，將成本管理落到實處。

第三，加強稅務管理。在企業(yè)財務管理中稅務管理屬于十分重要的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)預繳預征稅款項比較多且金額較大，可以聘用稅務咨詢機構實施稅務籌劃，及時預繳稅款并獲得足額返還。

（四）擴大品牌建設的路徑

房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)規(guī)劃與設計、房產(chǎn)施工建設、房屋售后等方面都應樹立品牌意識，全面提升房屋品質(zhì)，為業(yè)主提供一個舒適度高、有品位的居家環(huán)境。可以從以下幾個方面提升房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值。

第一，倡導“質(zhì)量至上”。房地產(chǎn)開發(fā)的各個步驟與環(huán)節(jié)都應嚴格依照國家的質(zhì)量保障體系與標準操作，以此保障房產(chǎn)質(zhì)量符合國家標準，滿足業(yè)主的期望、需求。

第二，注重優(yōu)化物業(yè)服務。房產(chǎn)交付使用后，要為居住者提供一個舒服的居住環(huán)境。例如：國內(nèi)某知名房企遵循“五星級”服務理念為居住著提供服務，使購房者的幸福指數(shù)、生活品位明顯提升。

第三，提升購買者的滿意度。與購房者多交流、多溝通，聽取真實的想法，妥善解決居住者的訴求，解決其后顧之憂。物業(yè)管理者可以建立“業(yè)主”資料庫，為解決類似問題提供參考與借鑒，為下一個房產(chǎn)項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)支撐。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營管理中需要實現(xiàn)的平衡目標

（一）實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和管理能力之間的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展，就要實現(xiàn)項目數(shù)量與管理能力之間的平衡。以有限的管理能力開發(fā)更多的項目會導致企業(yè)的管理資源分配不均衡，導致部分項目的品質(zhì)無法得到保障，對企業(yè)的聲譽造成負面影響?，F(xiàn)階段的房產(chǎn)行業(yè)基本上是“供”大于“求”，保障房產(chǎn)的品質(zhì)就是保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。確保房產(chǎn)開發(fā)項目的品質(zhì)就是保障企業(yè)的生命，可見實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和管理能力之間的平衡尤為重要。房產(chǎn)企業(yè)在擴展業(yè)務范圍時，需要平衡企業(yè)本身的管理能力，只有這樣才能使自己的品牌在市場上得以延續(xù)發(fā)展。

（二）實現(xiàn)房產(chǎn)品牌建設與業(yè)務擴展間的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)需要保持拓展業(yè)務、企業(yè)品牌建設兩者間的平衡，業(yè)務拓展與品牌建設往往會相互加分。在業(yè)務擴展中應依照企業(yè)本身的特性進行科學的分析，作出合理的選擇。防止出現(xiàn)因能力有限不能支撐業(yè)務擴展，給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟損失，損害企業(yè)的品牌形象。

（三）實現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與文化構建間的平衡

每一個企業(yè)都應擁有屬于自己的企業(yè)文化，健康的企業(yè)文化代表著企業(yè)的成熟發(fā)展。企業(yè)文化應該跟隨時代的變化而變化，不斷賦予其新的內(nèi)容。由于時代在變，環(huán)境也在變，企業(yè)更應順應時代的發(fā)展而改變。所以，企業(yè)文化也應隨著企業(yè)的發(fā)展、社會的變化向更完善的方向轉(zhuǎn)變，賦予企業(yè)文化新的內(nèi)涵，提升企業(yè)的品牌，助力企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展少不了企業(yè)發(fā)展與文化構建之間的平衡。

（四）實現(xiàn)企業(yè)知名度與美譽度之間的平衡

房地產(chǎn)企業(yè)在不斷擴展自身經(jīng)營業(yè)務與提升知名度的同時，也要重點關注企業(yè)的美譽度。提升了企業(yè)美譽度就等于提升了知名度?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視美譽度的提升。可是，一味追求知名度則會隨著企業(yè)的壯大面臨越來越大的社會壓力，可能導致企業(yè)面臨某種危機。所以，企業(yè)的和諧發(fā)展還在于實現(xiàn)知名度與美譽度之間的平衡。

結語：

綜上所述，隨著時代的發(fā)展與人們生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速發(fā)展，與此同時也面臨許多現(xiàn)實的問題，比如發(fā)展與質(zhì)量的平衡，品牌建設與業(yè)務擴展間的平衡等已成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理需重點解決的問題。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中，明確“平衡目標”對企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的意義。