張少華

目前，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是表面上強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理，并沒(méi)有對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目消耗人、財(cái)、物制訂限制標(biāo)準(zhǔn)。所以，不少項(xiàng)目的資源浪費(fèi)不斷增加，何談效益的提高？

物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該對(duì)公司內(nèi)部運(yùn)作和外部活動(dòng)進(jìn)行清楚劃分，予以超前管控。傳統(tǒng)的管理模式有著很大的滯后性。對(duì)公司內(nèi)部運(yùn)作和外部活動(dòng)簡(jiǎn)單地定性，再引入粗放式的項(xiàng)目管理方法是低效益的，會(huì)出現(xiàn)漏洞，而實(shí)施定量管控，進(jìn)而引入定額管理是堵塞漏洞的一種好辦法。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)定額管理的定義以及內(nèi)容

物業(yè)服務(wù)企業(yè)常用定額一般按其內(nèi)涵劃分有：關(guān)于勞務(wù)的定量，如工時(shí)耗用定量、服務(wù)量定量、停工率、缺勤率等；關(guān)于易耗品、水電、工具等所花費(fèi)時(shí)間的定額；關(guān)于費(fèi)用的定額；關(guān)于固定資產(chǎn)使用的定額，如裝備設(shè)備使用率、固定資產(chǎn)利用率；關(guān)于流動(dòng)資金占用的定額等等。

定額管理工作的具體實(shí)施部分，主要有：制定和健全企業(yè)經(jīng)營(yíng)定額管理制度；在技術(shù)和科學(xué)管理方式變革的基礎(chǔ)上，制定和修訂企業(yè)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)定額制度；采取相應(yīng)措施，以提高定額的貫徹執(zhí)行率；檢查評(píng)估定額的完成狀況，并認(rèn)真總結(jié)定額管理經(jīng)驗(yàn)等。定額管理是企業(yè)進(jìn)行計(jì)劃管理、成本核算、成本控制和成本分析的重要基礎(chǔ)。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)定額對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要意義

物業(yè)服務(wù)企業(yè)定額管理在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中起著關(guān)鍵性作用。通過(guò)建立科學(xué)合理的定額指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)定額的實(shí)施與管理工作，從而提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)整體能力。從物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)范化的角度考慮，搞好物業(yè)企業(yè)規(guī)范管理，主要靠企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層的努力和職能部門(mén)的力量，從強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部計(jì)劃、核算和監(jiān)管考慮，也必須要明確與各級(jí)運(yùn)營(yíng)管理層相適應(yīng)的權(quán)限，并不斷加以改進(jìn)、完善和提高其工作機(jī)制。面對(duì)著物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)化的激烈競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)施企業(yè)定額管理將成為從業(yè)者提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的一種自覺(jué)性行動(dòng)，是強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)者自身監(jiān)管的一種有效管理手段。企業(yè)通過(guò)定額管理對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行全面評(píng)價(jià)和綜合考核。無(wú)論物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的市場(chǎng)價(jià)值多少，對(duì)項(xiàng)目的工時(shí)、財(cái)力和物力上的消耗，都應(yīng)該以定量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制。如果沒(méi)有以定量標(biāo)準(zhǔn)限制，則必定會(huì)造成不良情況。因此采用定額管理方法，對(duì)節(jié)約耗材，合理配置人員，充分調(diào)動(dòng)職工的崗位主觀積極性，提高裝備的利用和勞動(dòng)生產(chǎn)率，控制成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益等，都有重大的意義。

三、明確定額編制原則

行業(yè)平均先進(jìn)水平原則；及時(shí)性原則；

保密原則； 合法性原則。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定額管理能實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)轉(zhuǎn)變

一是通過(guò)定額管理能促進(jìn)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理由傳統(tǒng)管理模式向現(xiàn)代管理模式轉(zhuǎn)變。

二是通過(guò)定額管理能推動(dòng)物業(yè)服務(wù)由行政管理模式向經(jīng)營(yíng)管理模式過(guò)渡。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)定額管理的實(shí)施及實(shí)際效果

筆者受企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層指派，負(fù)責(zé)其下屬上海福高物業(yè)管理有限公司和上海中凱物業(yè)有限公司的扭虧增盈工作。在開(kāi)展項(xiàng)目定額管理試點(diǎn)中，重心是建設(shè)定額管理考核。定額管理考核內(nèi)容分為審核體系和績(jī)效考核體系，這兩項(xiàng)內(nèi)容是定額管理的主要組成部分，是推進(jìn)項(xiàng)目定額實(shí)施和管理的主要方法和必要措施。這兩套績(jī)效考核系統(tǒng)是互補(bǔ)的，不可分割的，失去其一，定額管理就將失去它應(yīng)有的功能，很難完成它在物業(yè)服務(wù)管理中對(duì)于成本計(jì)劃與控制的作用。

筆者要求，上海福高物業(yè)管理公司和上海中凱物業(yè)有限公司對(duì)定額管理的考評(píng)重點(diǎn)是：企業(yè)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬的健全狀況、規(guī)范的實(shí)施、完善與管理狀況，企業(yè)定額要求的先進(jìn)性、合理性和切實(shí)可行狀況及規(guī)范的覆蓋率和企業(yè)定額的實(shí)施效果的實(shí)現(xiàn)狀況等。為保證企業(yè)定額規(guī)范的貫徹與執(zhí)行，而將企業(yè)定額管理更嚴(yán)格地納入物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理之中，考評(píng)結(jié)果將與項(xiàng)目的整體業(yè)績(jī)直接相關(guān)，并嚴(yán)格落實(shí)考核政策與管理績(jī)效準(zhǔn)則，從而有利于企業(yè)定額規(guī)范的執(zhí)行和管理。因此，企業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在制定各項(xiàng)管理計(jì)劃過(guò)程中，為了提高自己的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和技能，進(jìn)一步發(fā)掘自己潛能，用很少的人財(cái)物耗費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，這樣企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理層需要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和員工予以相應(yīng)的激勵(lì)，以此來(lái)增強(qiáng)一線員工工作的主動(dòng)性以及創(chuàng)新的積極性。另外，對(duì)員工主動(dòng)性低下，以及因?yàn)樽陨韱?wèn)題導(dǎo)致人財(cái)物損失或者引起顧客抱怨的行為，還要予以相應(yīng)的處罰。

例如，上海福高物業(yè)管理有限公司2022年在上年的基礎(chǔ)上，公司實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，全年利潤(rùn)60.54萬(wàn)元。共收物業(yè)費(fèi)1566.91萬(wàn)元，其中永業(yè)公寓740.93萬(wàn)元、永業(yè)商務(wù)樓238.71萬(wàn)元、興城商廈337.54萬(wàn)元、興城商務(wù)樓158.44萬(wàn)元、公司本部91.29萬(wàn)元。物業(yè)費(fèi)收繳率永業(yè)公寓為97.35%、永業(yè)商務(wù)樓為95%、興城商廈為94%、興城商務(wù)樓為100%。主要通過(guò)以下方法和措施，例如永業(yè)公寓通過(guò)加強(qiáng)管理，在物業(yè)費(fèi)暫無(wú)法上漲的情況下，盡可能地節(jié)約成本，控制保潔耗材及工程耗材的使用，對(duì)工程維修供應(yīng)商繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格比質(zhì)、比價(jià)，對(duì)非必要的維修盡可能地延緩修理，能走公眾責(zé)任險(xiǎn)的盡可能走理賠（5.4萬(wàn)元），全年節(jié)省工程費(fèi)用約30萬(wàn)元。多年來(lái)，永業(yè)商務(wù)樓物業(yè)管理費(fèi)一直維持在0.3元/平方米/天，管理處在續(xù)簽服務(wù)合同，主動(dòng)和租戶協(xié)商，反復(fù)溝通，逐步對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，由0.3元上漲到0.35元，目前續(xù)簽合同的所有租戶均已同意新的物業(yè)費(fèi)價(jià)格，預(yù)計(jì)全部調(diào)整完畢后，物業(yè)費(fèi)收入可提高15%，約23萬(wàn)元。興城商務(wù)樓由于樓齡較長(zhǎng)，存在設(shè)備老化的問(wèn)題，管理處主動(dòng)聯(lián)系各小業(yè)主，積極溝通，在征得業(yè)主方同意后，對(duì)高配設(shè)備部分老化電容進(jìn)行整改，對(duì)消防系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)也進(jìn)行了小范圍整改整修。以上費(fèi)用均由業(yè)主分?jǐn)傊Ц?，有效地降低了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

而中凱物業(yè)2022年收入預(yù)算1208萬(wàn)元，實(shí)際完成1292萬(wàn)元，完成率106.95%。2022年成本預(yù)算1207萬(wàn)元，實(shí)際1288萬(wàn)元，完成率106.71%。2022年凈利潤(rùn)預(yù)算6萬(wàn)元，實(shí)際9萬(wàn)元，略有上浮。2022年物業(yè)費(fèi)應(yīng)收925萬(wàn)元，收繳率92.94%，比去年同期增加2.78%。

筆者帶領(lǐng)下屬的中凱公司，從強(qiáng)化自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量出發(fā)，在歷年的基礎(chǔ)上，結(jié)合街道15分鐘便民生活圈示范社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)，對(duì)周家渡應(yīng)急維修服務(wù)中心進(jìn)行了整體提升，新增移動(dòng)式發(fā)電機(jī)一臺(tái)、電動(dòng)車3臺(tái)、專業(yè)疏通設(shè)備一臺(tái)、應(yīng)急照明工具3套以及各類保障、易耗物資和勞防用品。為改善應(yīng)急中心夜間值班條件，配置更多的值班人員，公司對(duì)應(yīng)急中心進(jìn)行了大規(guī)模改造，新辟值班休息室一間，保證兩個(gè)休息床位，改造了值班室，使原有3人的值班室，能滿足6人同時(shí)在崗，增加了一臺(tái)應(yīng)急電話，并配置了大功率對(duì)講機(jī)。同時(shí)，對(duì)外圍指示導(dǎo)引也進(jìn)行設(shè)施更新。保證應(yīng)急維修能快速響應(yīng)，做到小修隨時(shí)到，急修不過(guò)夜。另外，在原有任務(wù)單制度外，針對(duì)特殊任務(wù)新設(shè)了簽報(bào)制度，采用先修后算，先做后結(jié)的模式，保證居民在報(bào)修后的第一時(shí)間能排除故障，解決問(wèn)題，將服務(wù)范圍從小區(qū)圍墻內(nèi)，拓展到小區(qū)圍墻外。周家渡街道黃飛書(shū)記在應(yīng)急中心調(diào)研時(shí)說(shuō)，我們中凱物業(yè)的應(yīng)急維修中心不應(yīng)該只是我們社區(qū)的一張“底牌”，更應(yīng)該是一張“王牌”。

2020年至2022年福高公司各樓盤(pán)收入支出盈虧對(duì)比表