譚保羅

在經(jīng)濟增速放緩的時代，各行各業(yè)都越來越強調(diào)執(zhí)行力。以前，我們說得更多的是創(chuàng)新力，創(chuàng)新帶來產(chǎn)品的差異化競爭力，可以占領(lǐng)更大的市場；創(chuàng)新也可能帶來成本的優(yōu)化，從而擠出更多歸屬于股東的利潤，等等。

但現(xiàn)在，在市場激烈的存量競賽之下，對很多行業(yè)來說，執(zhí)行比創(chuàng)新更加重要。

過去，地產(chǎn)行業(yè)是最強調(diào)執(zhí)行力的。比如，一些知名的地產(chǎn)公司為了趕工期，其建筑工地會多次爆發(fā)嚴重事故，工地坍塌，造成施工人員的傷亡。

地產(chǎn)商強調(diào)執(zhí)行力的原因之一，在于這個行業(yè)需要的創(chuàng)新并不多。而在科技行業(yè)，執(zhí)行力和創(chuàng)新力是同等重要的。

在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，開發(fā)一個產(chǎn)品的速度很重要，但也不能一味強調(diào)速度。在開發(fā)產(chǎn)品的時候，還需要根據(jù)市場反饋，不斷調(diào)試和完善。這是一個有著較長周期的過程，需要執(zhí)行力和創(chuàng)新力的并重。但房地產(chǎn)行業(yè)并不需要這樣做，無論是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)品根本不需要調(diào)試和完善，也不需要什么創(chuàng)新。快就是一切。

房地產(chǎn)強調(diào)執(zhí)行力的另一個內(nèi)在動因，在于地產(chǎn)商希望節(jié)省利息成本。地產(chǎn)商的負債率都不低，時間就是金錢，多拖一天，就是多一天的利息。

在2016年之前，那是中國地產(chǎn)行業(yè)的火紅歲月。那個時候，民營地產(chǎn)商在銀行貸款的難度不高，如果去香港發(fā)債券，投資者也比較歡迎。但即使是那個時代，地產(chǎn)商的融資成本也不低，年化利率都在6%以上，也就是說，1000億的負債，每年光利息就是60億。而且，1000億負債并不算多，對某些運營激進的地產(chǎn)商來說，負債超過5000億也不在話下。那么，簡單計算，每年的利息超過300億，每天的利息差不多就接近1億。

在2016年房地產(chǎn)調(diào)控之后，疊加全球政治經(jīng)濟形勢的劇烈變化，一些地產(chǎn)商在香港的融資成本已經(jīng)到了9%以上。如此巨大的增幅，利息對于地產(chǎn)商來說，越來越成為一個讓人睡不著覺的大問題。也正因為這個原因，幾乎所有知名的房地產(chǎn)公司都越來越強調(diào)執(zhí)行力。如果每天都要付給銀行或投資者一個“小目標”，那么沒人敢慢慢開發(fā)。

說到這里，我們會發(fā)現(xiàn)，香港的地產(chǎn)商和內(nèi)地的地產(chǎn)商就會有很大的不同，香港的地產(chǎn)商并不強調(diào)速度。比如，李嘉誠就喜歡“捂地”，在內(nèi)地拿地之后，慢慢開發(fā)，一點都不著急，整個開發(fā)周期甚至長達十年以上。最后，他還可能干脆將地塊賣給內(nèi)地接盤的地產(chǎn)商，光是地塊差價，就讓他大賺了一筆。

為什么香港地產(chǎn)商不強調(diào)速度？很重要的原因是，香港地產(chǎn)商在香港樓市經(jīng)歷過更多的地產(chǎn)周期，有過足夠的經(jīng)驗和教訓(xùn)，因此負債更加保守，自有資金的占比更大，利息支出的壓力會小很多。

而內(nèi)地的地產(chǎn)商，從1990年代末的房改開始，直到前幾年，大趨勢上基本上都是順風(fēng)順水，享受了將近20年的快樂時光。所以，對債務(wù)缺乏足夠的敬畏，現(xiàn)在，很多人已經(jīng)或正在付出代價。

最后，讓內(nèi)地地產(chǎn)商視執(zhí)行力為生命的另一原因是，它們必須考慮另一種“周期”。

比如，一家知名商業(yè)地產(chǎn)商將開發(fā)周期定在了18個月（從拿地到開發(fā)完畢），這個時間必須做完，否則將問責(zé)項目負責(zé)人。為什么？因為，一些城市的地方領(lǐng)導(dǎo)的任職周期大約就是3—4年，那么18個月周期，意味著有更大概率將這一地塊的全流程產(chǎn)出（拉動城區(qū)某個地塊的經(jīng)濟）計入地方領(lǐng)導(dǎo)的任期。因此，這家深諳“周期”，強調(diào)執(zhí)行力的地產(chǎn)商非常受二三線城市的歡迎。

沒有無緣無故的執(zhí)行力，背后都是生意。

（摘自《南風(fēng)窗》）