譚保羅

在經(jīng)濟(jì)增速放緩的時(shí)代，各行各業(yè)都越來(lái)越強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力。以前，我們說(shuō)得更多的是創(chuàng)新力，創(chuàng)新帶來(lái)產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，可以占領(lǐng)更大的市場(chǎng)；創(chuàng)新也可能帶來(lái)成本的優(yōu)化，從而擠出更多歸屬于股東的利潤(rùn)，等等。

但現(xiàn)在，在市場(chǎng)激烈的存量競(jìng)賽之下，對(duì)很多行業(yè)來(lái)說(shuō)，執(zhí)行比創(chuàng)新更加重要。

過(guò)去，地產(chǎn)行業(yè)是最強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力的。比如，一些知名的地產(chǎn)公司為了趕工期，其建筑工地會(huì)多次爆發(fā)嚴(yán)重事故，工地坍塌，造成施工人員的傷亡。

地產(chǎn)商強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力的原因之一，在于這個(gè)行業(yè)需要的創(chuàng)新并不多。而在科技行業(yè)，執(zhí)行力和創(chuàng)新力是同等重要的。

在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)產(chǎn)品的速度很重要，但也不能一味強(qiáng)調(diào)速度。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候，還需要根據(jù)市場(chǎng)反饋，不斷調(diào)試和完善。這是一個(gè)有著較長(zhǎng)周期的過(guò)程，需要執(zhí)行力和創(chuàng)新力的并重。但房地產(chǎn)行業(yè)并不需要這樣做，無(wú)論是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)品根本不需要調(diào)試和完善，也不需要什么創(chuàng)新。快就是一切。

房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力的另一個(gè)內(nèi)在動(dòng)因，在于地產(chǎn)商希望節(jié)省利息成本。地產(chǎn)商的負(fù)債率都不低，時(shí)間就是金錢(qián)，多拖一天，就是多一天的利息。

在2016年之前，那是中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的火紅歲月。那個(gè)時(shí)候，民營(yíng)地產(chǎn)商在銀行貸款的難度不高，如果去香港發(fā)債券，投資者也比較歡迎。但即使是那個(gè)時(shí)代，地產(chǎn)商的融資成本也不低，年化利率都在6%以上，也就是說(shuō)，1000億的負(fù)債，每年光利息就是60億。而且，1000億負(fù)債并不算多，對(duì)某些運(yùn)營(yíng)激進(jìn)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，負(fù)債超過(guò)5000億也不在話下。那么，簡(jiǎn)單計(jì)算，每年的利息超過(guò)300億，每天的利息差不多就接近1億。

在2016年房地產(chǎn)調(diào)控之后，疊加全球政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇烈變化，一些地產(chǎn)商在香港的融資成本已經(jīng)到了9%以上。如此巨大的增幅，利息對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，越來(lái)越成為一個(gè)讓人睡不著覺(jué)的大問(wèn)題。也正因?yàn)檫@個(gè)原因，幾乎所有知名的房地產(chǎn)公司都越來(lái)越強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力。如果每天都要付給銀行或投資者一個(gè)“小目標(biāo)”，那么沒(méi)人敢慢慢開(kāi)發(fā)。

說(shuō)到這里，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，香港的地產(chǎn)商和內(nèi)地的地產(chǎn)商就會(huì)有很大的不同，香港的地產(chǎn)商并不強(qiáng)調(diào)速度。比如，李嘉誠(chéng)就喜歡“捂地”，在內(nèi)地拿地之后，慢慢開(kāi)發(fā)，一點(diǎn)都不著急，整個(gè)開(kāi)發(fā)周期甚至長(zhǎng)達(dá)十年以上。最后，他還可能干脆將地塊賣(mài)給內(nèi)地接盤(pán)的地產(chǎn)商，光是地塊差價(jià)，就讓他大賺了一筆。

為什么香港地產(chǎn)商不強(qiáng)調(diào)速度？很重要的原因是，香港地產(chǎn)商在香港樓市經(jīng)歷過(guò)更多的地產(chǎn)周期，有過(guò)足夠的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，因此負(fù)債更加保守，自有資金的占比更大，利息支出的壓力會(huì)小很多。

而內(nèi)地的地產(chǎn)商，從1990年代末的房改開(kāi)始，直到前幾年，大趨勢(shì)上基本上都是順風(fēng)順?biāo)?，享受了將?0年的快樂(lè)時(shí)光。所以，對(duì)債務(wù)缺乏足夠的敬畏，現(xiàn)在，很多人已經(jīng)或正在付出代價(jià)。

最后，讓內(nèi)地地產(chǎn)商視執(zhí)行力為生命的另一原因是，它們必須考慮另一種“周期”。

比如，一家知名商業(yè)地產(chǎn)商將開(kāi)發(fā)周期定在了18個(gè)月（從拿地到開(kāi)發(fā)完畢），這個(gè)時(shí)間必須做完，否則將問(wèn)責(zé)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。為什么？因?yàn)?，一些城市的地方領(lǐng)導(dǎo)的任職周期大約就是3—4年，那么18個(gè)月周期，意味著有更大概率將這一地塊的全流程產(chǎn)出（拉動(dòng)城區(qū)某個(gè)地塊的經(jīng)濟(jì)）計(jì)入地方領(lǐng)導(dǎo)的任期。因此，這家深諳“周期”，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力的地產(chǎn)商非常受二三線城市的歡迎。

沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的執(zhí)行力，背后都是生意。

（摘自《南風(fēng)窗》）