向陽 黃召弟

日前，武漢市住房保障和房屋管理局公布了今年二季度房企信用扣分情況，共有68家房企違規(guī)被扣分，涉及71項(xiàng)扣分事項(xiàng)。

支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，違規(guī)最多的事項(xiàng)，是未按規(guī)定將房價(jià)款存入監(jiān)管專用賬戶，共有26項(xiàng)，涉及華宇集團(tuán)、上坤集團(tuán)、新城控股等；其次是未按照已報(bào)備的商品房銷售方案銷售商品房，共有17項(xiàng)，涉及中國信達(dá)、金地集團(tuán)、大悅城等；再次是未依法繳存住宅專項(xiàng)維修資金，共有8項(xiàng)，涉及華僑城、太和控股、紫元置業(yè)等。

下半年房價(jià)款監(jiān)管專戶將實(shí)施更嚴(yán)新規(guī)

房價(jià)款不入監(jiān)管專戶一直是重災(zāi)區(qū)。今年一季度，就有18家武漢房企因此被扣分，涉及事項(xiàng)共22項(xiàng)。二季度包括華宇集團(tuán)旗下武漢業(yè)錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的華宇林泉雅舍一期，上坤集團(tuán)旗下武漢市嘉倫誠泰商貿(mào)有限公司開發(fā)的博譯·名門，新城控股旗下武漢新城鴻瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的天悅觀瀾等仍因此項(xiàng)違規(guī)被扣分。

武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示，華宇林泉雅舍一期房屋總套數(shù)956套，目前賣出90多套；博譯·名門房屋總套數(shù)113套，已基本售罄；天悅觀瀾房屋總套數(shù)841套，賣出200多套。

這一頑疾有望得到根治。今年6月以來，武漢市人民政府、武漢市房管局先后印發(fā)新版《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》和《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，相關(guān)新規(guī)已于7月20日起施行。

新規(guī)加強(qiáng)了資金入賬管理，要求開發(fā)企業(yè)不得使用非監(jiān)管賬戶收取購房款，購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款等購房價(jià)款，應(yīng)當(dāng)全部直接交存至監(jiān)管賬戶。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)購房人通過按揭貸款方式買房的，按揭銀行應(yīng)確認(rèn)首付款已足額交存至監(jiān)管賬戶后，再將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格預(yù)售資金入賬管理。

新規(guī)還加大了違規(guī)行為懲處，并明確了各方監(jiān)管責(zé)任。明確對違規(guī)開發(fā)企業(yè)可暫停其監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金使用，逾期不改的，可采取暫停商品房預(yù)售等方式進(jìn)行處置；首次將監(jiān)管額度內(nèi)資金被開發(fā)企業(yè)集團(tuán)公司抽調(diào)等情形納入違規(guī)行為，并按前述規(guī)定處理。對監(jiān)管銀行未及時(shí)將按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶、擅自扣劃監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金等違規(guī)行為，要求追回款項(xiàng)，無法追回的依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任，主管部門可視情況暫停、取消監(jiān)管銀行新增監(jiān)管賬戶開戶權(quán)限，并將其從監(jiān)管銀行名錄庫中除名。

業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管新規(guī)有利于減少或避免房價(jià)款不入監(jiān)管賬戶問題。

“可以看到，這些新規(guī)是針對實(shí)際中存在的問題進(jìn)行查漏補(bǔ)缺?！敝兄秆芯吭海ㄈA中）市場研究中心主任李國政說，“相關(guān)指標(biāo)更直接，監(jiān)管事項(xiàng)更細(xì)化，違規(guī)處罰更嚴(yán)格，逐步打造全流程監(jiān)管體系，這是在實(shí)踐中的創(chuàng)新?！?h3>打折銷售項(xiàng)目不在少數(shù)

未按照已報(bào)備銷售方案銷售商品房項(xiàng)目被扣分的，包括中國信達(dá)旗下武漢合信新璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的信達(dá)新外灘，金地集團(tuán)旗下武漢廣申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的金地·長江峰范，大悅城旗下武漢地悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)等。

業(yè)內(nèi)人士表示，未按照已報(bào)備銷售方案銷售商品房，其實(shí)就是在備案價(jià)基礎(chǔ)上大幅打折銷售。按照武漢市相關(guān)規(guī)定，低于備案價(jià)9折銷售就會被扣信用分，“如果降價(jià)過大或過頻繁，可能會對市場穩(wěn)定和購房者權(quán)益產(chǎn)生負(fù)面影響”。

6月底，支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者曾實(shí)地探訪信達(dá)新外灘，該樓盤位于武昌二環(huán)內(nèi)。置業(yè)顧問推薦的一套約115平方米的住房，備案價(jià)為35558元/平方米，總價(jià)409.02萬元；打折后的價(jià)格為31829.8元/平方米，總價(jià)366.14萬元，相當(dāng)于打了8.95折。

武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示，信達(dá)新外灘房屋總套數(shù)704套，目前已賣出200多套；金地·長江峰范房屋總套數(shù)1196套，賣出400多套；中糧祥云·地鐵小鎮(zhèn)房屋總套數(shù)2048套，賣出1400多套。

今年上半年，武漢樓市銷售整體遇冷，新建商品住房成交6萬余套，與近五年高峰時(shí)期——2021年上半年超10萬套相比，幾乎接近“腰斬”。7月份情況并未好轉(zhuǎn)，成交僅為4881套，按目前武漢有約1000個(gè)在售樓盤平均計(jì)算，單個(gè)樓盤的月銷僅為個(gè)位數(shù)。

據(jù)悉，為提振武漢樓市，武漢市房管局正謀劃擬定多項(xiàng)優(yōu)化政策，有望于近期落地執(zhí)行。

未繳存專項(xiàng)維修資金或因缺錢

二季度的信用扣分處罰中，還有房企未依法繳存住宅專項(xiàng)維修資金，包括華僑城旗下武漢當(dāng)代華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的當(dāng)代華僑城·東岸二期，太和控股旗下武漢怡景地產(chǎn)有限公司開發(fā)的環(huán)球貿(mào)易中心一期，紫元置業(yè)旗下武漢新恒基置業(yè)有限公司開發(fā)的銀湖翡翠商業(yè)樓2等。

武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示，當(dāng)代華僑城·東岸二期房屋總套數(shù)954套，目前已賣出400多套；環(huán)球貿(mào)易中心一期房屋總套數(shù)2054套，賣出200多套；銀湖翡翠商業(yè)樓2房屋總套數(shù)58套，已基本售罄。

多位接受支點(diǎn)財(cái)經(jīng)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，此項(xiàng)違規(guī)與房企資金流動性緊張的可能性較大。房企在面臨資金壓力時(shí)，可能會優(yōu)先將資金用于其他方面。

以環(huán)球貿(mào)易中心一期開發(fā)商武漢怡景地產(chǎn)為例，天眼查信息顯示，今年以來，該公司多次因未按時(shí)履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)2.01億元。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，無論如何房企都不應(yīng)該不繳存住宅專項(xiàng)維修資金，因?yàn)檫@是決定未來房屋長期運(yùn)營的關(guān)鍵因素，后續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備等方面的維修，都需要用到這些資金。