吳一強(qiáng) 杭州正和房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司

預(yù)算工作是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方式。房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于建設(shè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投資規(guī)模大，投資過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素多，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展對(duì)資金的需求量較多，要想保證項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，并從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中獲取相應(yīng)的投資回報(bào)，加強(qiáng)預(yù)算管理與控制至關(guān)重要。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要意識(shí)到數(shù)據(jù)的內(nèi)在價(jià)值，對(duì)宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與前景、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域人口流向以及項(xiàng)目預(yù)期等詳細(xì)調(diào)查分析，全面收集各項(xiàng)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況，以大數(shù)據(jù)技術(shù)為依托，在內(nèi)部推行全面預(yù)算管理，對(duì)各部門(mén)責(zé)任目標(biāo)、考核措施、兌現(xiàn)方式等進(jìn)行科學(xué)制定，完善預(yù)算編制、執(zhí)行與考核管理等系列詳規(guī)細(xì)則，運(yùn)用預(yù)算方式對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源進(jìn)行整合、調(diào)節(jié)與管控，確保項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目完成，從而推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

一、相關(guān)理論概述

(一)全面預(yù)算管理的內(nèi)涵

全面預(yù)算管理是指組織運(yùn)用特定的預(yù)算方式對(duì)內(nèi)設(shè)各部門(mén)各種資源進(jìn)行分配、考核、控制所采用一套管理模式。它涉及系列管理制度、運(yùn)行體系、管理辦法與保障措施等，目的是圍繞既定目標(biāo)做好企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織和協(xié)調(diào)，確定目標(biāo)完成。

在文獻(xiàn)搜集中輸入與“全面預(yù)算管理”相關(guān)的關(guān)鍵詞，可能發(fā)現(xiàn)與之關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的有預(yù)算、全面預(yù)算等詞匯。關(guān)于“預(yù)算”的概念，簡(jiǎn)單來(lái)講，其是一套系統(tǒng)性方法的總稱(chēng)，它以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為依據(jù)，對(duì)企業(yè)人財(cái)物等資源進(jìn)行合理分配與調(diào)度，目的是為戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供保障。關(guān)于“全面預(yù)算”特指企業(yè)特定的經(jīng)營(yíng)周期(如一個(gè)會(huì)計(jì)核算年度)內(nèi)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，它以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向，對(duì)業(yè)務(wù)量進(jìn)行確定，如銷(xiāo)量、產(chǎn)量及與之相配套的成本費(fèi)用支出等，預(yù)算銷(xiāo)售量，測(cè)算生產(chǎn)量與各項(xiàng)成本費(fèi)用，預(yù)算資金需求，編制出預(yù)算方案，為預(yù)算管理與實(shí)施提供依據(jù)。

(二)全面預(yù)算管理實(shí)施中應(yīng)當(dāng)把握的要點(diǎn)

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理中應(yīng)當(dāng)把握好如下幾點(diǎn)：一是“全”。這里所指的“全”涉及內(nèi)容較廣，預(yù)算編制前，各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息收集全面，執(zhí)行中各環(huán)節(jié)要全程納入監(jiān)督體系中。二是預(yù)算質(zhì)量要高。預(yù)算質(zhì)量是目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，預(yù)算質(zhì)量包括預(yù)算編制質(zhì)量與預(yù)算管理質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面，預(yù)算編制要與部門(mén)實(shí)際相結(jié)合，部門(mén)有能力實(shí)現(xiàn)；預(yù)算管理要以“目標(biāo)”為依據(jù)嚴(yán)格執(zhí)行，如成本控制目標(biāo)不松懈，大力推行節(jié)能降耗，節(jié)支增收。三是管理監(jiān)督要到位。構(gòu)建完善的管理監(jiān)督體系，對(duì)預(yù)算實(shí)施情況實(shí)行全方位全程監(jiān)督，不留漏洞或死角，增強(qiáng)預(yù)算約束力。

(三)全面預(yù)算管理的運(yùn)用前景

全面預(yù)算管理是一個(gè)現(xiàn)代管理手段，也是一個(gè)重要的內(nèi)控方法。20 世紀(jì)20 年代以來(lái)，在美國(guó)通用電氣、杜邦、通用汽車(chē)公司等推出后，得到眾多大型工商企業(yè)認(rèn)同，并不斷推廣應(yīng)用，成為一種標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)程序。最初是在企業(yè)計(jì)劃、協(xié)調(diào)，發(fā)展等方面運(yùn)行，隨后，功能不斷擴(kuò)大，推廣應(yīng)用于企業(yè)內(nèi)部控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等方面，成為一種多功能綜合性強(qiáng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略管理工具，它在企業(yè)內(nèi)部控制的作用日益突出。隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)在企業(yè)中的應(yīng)用，全面預(yù)算管理的價(jià)值作用更加明顯，運(yùn)用前景更加廣闊，是現(xiàn)代企業(yè)中必不可少的一種管理模式，也是一種實(shí)用高效的管理方法。

二、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的作用分析

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)揮大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢(shì)，以大數(shù)據(jù)技術(shù)作支撐，從海量數(shù)據(jù)中分析挖掘出對(duì)自身發(fā)展有益的信息，推進(jìn)全面預(yù)算管理在企業(yè)管理中實(shí)施，為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展提供強(qiáng)力支持與保障。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施可發(fā)揮重要作用。

(一)目標(biāo)導(dǎo)向作用

全面預(yù)算管理模式在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施，預(yù)算是最為關(guān)鍵的一環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)預(yù)算方式與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)接，將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分解到每年預(yù)算年度，為企業(yè)發(fā)展指明了方向。各部門(mén)有具體目標(biāo)任務(wù)，責(zé)任與權(quán)力相匹配，圍繞企業(yè)總目標(biāo)完成而努力。所有經(jīng)濟(jì)主體目標(biāo)相似，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)也是為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。各個(gè)部門(mén)、各個(gè)責(zé)任單位都想方社法增收節(jié)支，按預(yù)算要求，加強(qiáng)目標(biāo)成本管控，在收入模式不變的情況下，分析對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目效益提升影響較大的相關(guān)因素，配置制定相應(yīng)的管理措施，進(jìn)行深度挖掘，控制目標(biāo)成本過(guò)快增長(zhǎng)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

(二)優(yōu)化配置作用

在目標(biāo)既定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用全面預(yù)算管理方式對(duì)企業(yè)人財(cái)物等各項(xiàng)資源進(jìn)行重組，在企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)中采取優(yōu)化配置，根據(jù)各部門(mén)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的需要，合理調(diào)配各項(xiàng)資源。如在人力資源方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，對(duì)人力資源進(jìn)行綜合利用，在不同項(xiàng)目區(qū)之間進(jìn)行優(yōu)化配置，不出現(xiàn)缺工或窩工現(xiàn)象，使人力資源利用效率不斷提高。在大宗材料利用方面，如黃沙、水泥等用量大的建筑材料，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取招標(biāo)方式獲得議價(jià)權(quán)，與相關(guān)企業(yè)簽訂協(xié)議，按項(xiàng)目進(jìn)度供貨，定期結(jié)算，這樣既能保證原料供應(yīng)，解決現(xiàn)場(chǎng)原料堆積多影響施工的問(wèn)題，又能合理安排調(diào)度資金，緩解企業(yè)資金層面的壓力。

(三)管理控制作用

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施重點(diǎn)在于管理與控制。預(yù)算目標(biāo)確立之后，以預(yù)算為依據(jù)，對(duì)各部門(mén)、各責(zé)任單位落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，如采用考核方式定期檢查各部門(mén)執(zhí)行情況，形成考核報(bào)告，與預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，尋找執(zhí)行中的問(wèn)題，分析問(wèn)題根源，對(duì)于偏差較大的部門(mén)進(jìn)行集中會(huì)審，探索解決辦法，如果是預(yù)算本身的問(wèn)題，或者是不確定性因素影響造成的，要對(duì)預(yù)算進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，改進(jìn)預(yù)算方案，有利于今后進(jìn)一步提高預(yù)算編制質(zhì)量；如果是責(zé)任單位的問(wèn)題，要嚴(yán)格按考核制度行事，實(shí)行責(zé)任兌現(xiàn)，增強(qiáng)預(yù)算管理的約束效力。

三、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理中的注意事項(xiàng)

全面預(yù)算管理是一個(gè)先進(jìn)的管理模式，在許多大型企業(yè)中的運(yùn)用產(chǎn)生了較好效果。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要推進(jìn)全面預(yù)算管理的實(shí)施，作為內(nèi)管控制的一個(gè)重要方式，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供助力。在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意如下幾點(diǎn)：

(一)明確“兩個(gè)”目標(biāo)

在全面預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)應(yīng)當(dāng)清楚了解各自的職責(zé)定位，明確企業(yè)的工作，一個(gè)是企業(yè)的總目標(biāo)，它是預(yù)算編制的依據(jù)，所有工作圍繞企業(yè)目標(biāo)運(yùn)行；另一個(gè)是各部門(mén)的預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)要為各部門(mén)編制業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)收支預(yù)算，保證部門(mén)目標(biāo)與企業(yè)總目標(biāo)間的銜接，部門(mén)預(yù)算目標(biāo)要服務(wù)服從于企業(yè)總目標(biāo)。因此，各部門(mén)在預(yù)算編制過(guò)程中要顧全大局，維護(hù)企業(yè)整體利益，盡量挖掘內(nèi)部潛力；在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)，不能只為本部門(mén)利益考慮，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作與配合，確保企業(yè)總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

(二)明確“三個(gè)”重點(diǎn)

全面預(yù)算管理重點(diǎn)是成本費(fèi)用控制、收入管理、現(xiàn)金流管理與控制三個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先期要投入較大的資金，成本費(fèi)用花費(fèi)較多，成本項(xiàng)目多、成本費(fèi)用中不可控因素多，因此，在預(yù)算編制與管理環(huán)節(jié)，要對(duì)成本費(fèi)用項(xiàng)目認(rèn)真調(diào)查，合理確定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)預(yù)算方式對(duì)成本費(fèi)用項(xiàng)目與額度進(jìn)行總體控制，提高預(yù)算執(zhí)行的可行性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入渠道少，收入來(lái)源相對(duì)集中，主要來(lái)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入，要盡量擴(kuò)大收入來(lái)源，提前組織銷(xiāo)售活動(dòng)，確保資金快速回籠，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的現(xiàn)金流量大，“現(xiàn)金”是項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行的根本，要保持必要的現(xiàn)金流量，保證項(xiàng)目良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用好全面預(yù)算管理，對(duì)各個(gè)節(jié)點(diǎn)整體把控，對(duì)成本、收入與現(xiàn)金流進(jìn)行綜合預(yù)算，加強(qiáng)內(nèi)外防控，把握好項(xiàng)目運(yùn)行節(jié)奏。

(三)明確“四個(gè)”責(zé)任

全面預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)各方面責(zé)任關(guān)系予以明確，主要是明確領(lǐng)導(dǎo)人、部門(mén)、預(yù)算編制與執(zhí)行等四方責(zé)任。一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在預(yù)算中承擔(dān)主要責(zé)任，要對(duì)全面預(yù)算管理負(fù)總責(zé)，要親自抓，親自監(jiān)督。二是各級(jí)部門(mén)責(zé)任人的責(zé)任，部門(mén)責(zé)任人要配合做好預(yù)算編制工作，嚴(yán)格遵守內(nèi)部規(guī)定，落實(shí)預(yù)算目標(biāo)。三是預(yù)算編制工作的責(zé)任，預(yù)算編制團(tuán)隊(duì)在精業(yè)務(wù)、熟悉政策，對(duì)市場(chǎng)有敏感的判斷力，提高預(yù)算編制質(zhì)量，為項(xiàng)目創(chuàng)收與執(zhí)行提供重要依據(jù)。四是預(yù)算執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的責(zé)任。要加大預(yù)算管理與執(zhí)行力度，組成預(yù)算執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)預(yù)算檢查與考核，強(qiáng)化預(yù)算約束，預(yù)算執(zhí)行要“從嚴(yán)”，無(wú)法完成預(yù)算目標(biāo)要追究相關(guān)部門(mén)崗位人員責(zé)任。

四、大數(shù)據(jù)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的保障措施

(一)提高認(rèn)識(shí)，重視全面預(yù)算管理的運(yùn)用

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，各種信息快速傳播，如何做好信息利用意義重大，要從海量信息中挖掘出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有益的數(shù)據(jù)信息，難度很大。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情波動(dòng)多，政策變化快，市場(chǎng)需求不穩(wěn)，給房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好系列工作，把握房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，深入挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)，要從觀念轉(zhuǎn)變著力，提高認(rèn)識(shí)，重視全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用。一方面，企業(yè)高層要樹(shù)立全面預(yù)算管理理念，認(rèn)清全面預(yù)算管理的作用，為企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供保障。另一方面，財(cái)務(wù)部要與各部門(mén)協(xié)調(diào)，相互做好配合。房地產(chǎn)企業(yè)要做好業(yè)務(wù)宣傳培訓(xùn)，讓員工意識(shí)到全面預(yù)算管理的重要性，參與到全面預(yù)算管理活動(dòng)。

(二)加強(qiáng)內(nèi)控管理，不斷完善全面預(yù)算管理體系

實(shí)施全面預(yù)算管理要與內(nèi)部控制相結(jié)合，要以“預(yù)算”為中心，做好預(yù)算編制、執(zhí)行工作。要制定系列內(nèi)控制度，強(qiáng)化內(nèi)控管理，落實(shí)各項(xiàng)責(zé)任，要圍繞經(jīng)濟(jì)目標(biāo)落實(shí)，不斷完善全面 預(yù)算管理體系，從而確保預(yù)期目標(biāo)完成。如成立預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，制定 預(yù)算編制方案，確立預(yù)算編制方法，規(guī)范預(yù)算編制、執(zhí)行、檢查、監(jiān)督體系，做好業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)預(yù)算與財(cái)務(wù)預(yù)算，處理好二者間的銜接關(guān)系。在按期開(kāi)展檢查監(jiān)督，檢驗(yàn)預(yù)算實(shí)施效果。對(duì)預(yù)算編制與執(zhí)行中的問(wèn)題，要做好分析、溝通與反饋工作，對(duì)預(yù)算目標(biāo)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理?？己艘獓?yán)，獎(jiǎng)勵(lì)要及時(shí)落地，讓預(yù)算對(duì)內(nèi)部具有約束力，在內(nèi)部樹(shù)立激勵(lì)導(dǎo)向。

(三)引入現(xiàn)代信息技術(shù)，打造全面預(yù)算管理平臺(tái)

在大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要引入現(xiàn)代信息技術(shù)，并與全面預(yù)算管理系統(tǒng)相融合，為全面預(yù)算管理實(shí)施提供支撐。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要以 ERP 系統(tǒng)為依托，做好內(nèi)部信息平臺(tái)的整合，將全面預(yù)算管理系統(tǒng)融合進(jìn)來(lái)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息資源共建共享，以系統(tǒng)管理促進(jìn)預(yù)算工作效率提升。房地產(chǎn)企業(yè)要成立“大數(shù)據(jù)中心”，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)的收集、整理與分析，為全面預(yù)算管理實(shí)施提供依據(jù)，以此為基礎(chǔ)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與管控。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合財(cái)力狀況，重視全面預(yù)算管理系統(tǒng)的優(yōu)化與改進(jìn)，加強(qiáng)硬件配合，做好系統(tǒng)軟件管理與升級(jí)，提高全面預(yù)算管理系統(tǒng)安全等級(jí)，支撐全面預(yù)算管理在企業(yè)中有序運(yùn)轉(zhuǎn)，促進(jìn)企業(yè)整體工作效率全面提升。

五、結(jié)語(yǔ)

大數(shù)據(jù)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇，然而，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)十分復(fù)雜，政策宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行影響較大，加之行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展面臨極大壓力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立全面預(yù)算管理理念，推行全面預(yù)算管理的實(shí)施。要做好全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建，助力房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。