孫兆會(huì)

為穩(wěn)定樓市，近期各有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)舉措，“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系，并同步開(kāi)始發(fā)力。從保交樓到保房企，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)良房企迎重大利好。

“三箭齊發(fā)”穩(wěn)樓市

去年第四季度，為了穩(wěn)定樓市，政策端“三箭齊發(fā)”，形成了信貸、債券、股權(quán)等三大融資政策支持體系。從保交樓到保房企，尤其是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)房企迎重大利好。

“三支箭”是 2018 年提出的房企融資支持政策，分別對(duì)應(yīng)信貸、債券、股權(quán)融資支持。2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱“金融十六條”），隨后房企融資“三支箭”一個(gè)月內(nèi)便實(shí)現(xiàn)了快速落地。

第一支箭：信貸支持

“第一支箭”主要表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)房企的信貸投放，并通過(guò)貨幣信貸政策工具為金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期、成本適度的信貸資金。

2022年11月23日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行6家國(guó)有大行與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其提供意向性綜合授信額度超過(guò)1.2萬(wàn)億元，涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、債券投資等多元化融資服務(wù)。簽約房地產(chǎn)企業(yè)多為優(yōu)質(zhì)房企，包括萬(wàn)科、中海、保利、華潤(rùn)、碧桂園、龍湖、金地、大華、美的置業(yè)等。隨后部分股份制銀行和城商行也進(jìn)行了跟進(jìn)。

第二支箭：債券融資支持

“第二支箭”主要表現(xiàn)為對(duì)房企發(fā)行債券提供支持，其中中債增進(jìn)公司開(kāi)具發(fā)債信用增進(jìn)函是支持民營(yíng)房企發(fā)債的重要舉措。

截至2022年11月末，已有龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬(wàn)科、金地、旭輝、綠城中國(guó)7家房企完成儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，金額合計(jì)1190億元。此外，美的置業(yè)、金輝和龍湖近期還分別發(fā)行了中債增信支持債券，金額合計(jì)47億元，其中龍湖發(fā)行的三年期中期票據(jù)票面利率僅為3%，創(chuàng)下了中債增進(jìn)擔(dān)保民營(yíng)房企債券利率新低。

第三支箭：股權(quán)融資支持

11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)透露，在上市房企股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，這也被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。

5項(xiàng)措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮RE I Ts盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

相較于“第一支箭”的信貸和“第二支箭”的債券，“第三支箭”股權(quán)融資既能給房企“輸血”，又不增加房企的負(fù)債，助力優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表。受此影響， A股一度有超過(guò)30家房企股票漲停，H股有27家房企的漲幅超過(guò)10%。

對(duì)于“三支箭”的政策效果，業(yè)界有不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，一些已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約，并引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，此時(shí)出臺(tái)的金融支持效果還有待觀察；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為對(duì)于目前仍在積極自救，基本面尚可的房企來(lái)講，政策下達(dá)后，對(duì)于房企流動(dòng)性支持積極的一面不容小覷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)依然處于底部徘徊階段，雖然政策頻出，尤其是房企側(cè)的融資壓力得到了明顯緩解，但購(gòu)房者的信心依然處于底部，單邊的政策效果明顯并不足以支持市場(chǎng)整體復(fù)蘇。

中信證券首席FICC分析師則指出，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。市場(chǎng)底最為重要的觀察點(diǎn)將回到商品房銷售，在需求側(cè)和供給側(cè)政策的共同推動(dòng)下，商品房銷售有望在二季度顯著復(fù)蘇，對(duì)應(yīng)居民信貸修復(fù)、社融回暖和寬信用落地。

“三支箭”落地后，市場(chǎng)提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，也讓人們看到了希望。

可以確信的是，保交樓、保民生、保穩(wěn)定成為底線，房地產(chǎn)行業(yè)的政策傾向也已經(jīng)確認(rèn)。滿足行業(yè)的合理性融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企改善債務(wù)問(wèn)題，將成為未來(lái)一段時(shí)間的重要工作。

需求端是關(guān)鍵

2021年下半年，在行業(yè)推進(jìn)“去杠桿”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的信貸環(huán)境驟然緊縮，由于受到融資、銷售兩端的不利影響，房企的流動(dòng)性開(kāi)始吃緊，不少曾經(jīng)的“優(yōu)等生”房企開(kāi)始陸續(xù)“暴雷”。

2021年末，監(jiān)管部門開(kāi)始推出穩(wěn)樓市政策，試圖在執(zhí)行層面開(kāi)始糾偏。到2022年這種嘗試仍在持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，有超300個(gè)城市和地區(qū)出臺(tái)樓市利好政策上千條，頻次創(chuàng)歷史新高。

從政策力度來(lái)看，在2022年的地產(chǎn)調(diào)整周期，央行推動(dòng)了多輪貨幣和信貸政策寬松，采用增加再貸款再貼現(xiàn)額度、降低存款準(zhǔn)備金率、降息并引導(dǎo)L P R利率下行、降低個(gè)人住房按揭貸款利率下限，降低首付比例等方式，保持流動(dòng)性合理充裕，需求端購(gòu)房者的信貸門檻已經(jīng)降至歷史新低。

但由于疫情防控和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未真正回暖。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)，無(wú)論從全口徑、操盤(pán)口徑還是權(quán)益口徑，同比下降皆超過(guò)四成。此外，最終銷售能過(guò)千億的房企預(yù)計(jì)只有20家，相較于2020年和2021年43家“千億級(jí)房企”，數(shù)量接近腰斬。

此外，在公開(kāi)披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企當(dāng)中，多數(shù)企業(yè)目標(biāo)完成率不足，絕大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)完成度均大幅低于2021年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較2021年同期的降幅大于20%。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)的需求端政策雖然不斷優(yōu)化，但始終未發(fā)揮出明顯效力。

過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整周期中，受行業(yè)下行及居民就業(yè)、收入預(yù)期較弱等因素影響，購(gòu)房者觀望情緒濃。

展望2023年樓市，需求端的恢復(fù)是市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的核心關(guān)鍵。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前商品房市場(chǎng)需求端比較疲弱，對(duì)于解決供給端保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置是不利的。畢竟，想讓外部資金來(lái)輸血，首先得恢復(fù)市場(chǎng)和企業(yè)自身的造血功能，否則外部資金是不愿意進(jìn)入的。

也就是說(shuō)，要想讓信貸、債券、股權(quán)等支持房企融資的工具能夠盡快落地，就必須讓市場(chǎng)需求端保持一定的活躍度。

2023年，穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，將從供給端轉(zhuǎn)移到需求端。

12月15日—16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性，“住房改善”位列擴(kuò)大消費(fèi)三大抓手的第一位，再次對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的寬松政策定調(diào)。

12月19日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神進(jìn)行解讀時(shí)表示，要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

2023年的政策環(huán)境依舊將以寬松為主，重點(diǎn)在于擴(kuò)大需求，高能級(jí)城市將出臺(tái)更多針對(duì)支持剛性和改善性住房需求的政策，以打開(kāi)限制需求釋放的枷鎖。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2023年，在“房住不炒”基調(diào)下，供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”等方面繼續(xù)調(diào)整，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期亦在增強(qiáng)，降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費(fèi)等存在空間。

克而瑞研究中心指出，預(yù)計(jì)一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑热缢山壧囟▍^(qū)域、特定人群的限制性購(gòu)房政策，適當(dāng)調(diào)降二套房首付比例等，弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖保聪拶?gòu)、限貸、限價(jià)、限售），同時(shí)加大購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等財(cái)稅刺激。

樓市何去何從？

房企作為市場(chǎng)一線主體，在2022年深度調(diào)整的一年里，格局已經(jīng)生變，大洗牌之后，業(yè)績(jī)榜單上的名字變換，屬于近年來(lái)幅度最大的一次。數(shù)據(jù)顯示，2022年房企銷售前四強(qiáng)分別為碧桂園、保利、萬(wàn)科和華潤(rùn)，全年銷售額均超過(guò)3000億元，但這前四席的業(yè)績(jī)門檻已較去年降低了2400多億元。

這也是全行業(yè)的一種映射。2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額較去年下降了41.3%。

多數(shù)規(guī)模房企業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)，銷售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。具體來(lái)看，2022年有近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到36家，另有32家百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?50%至-20%之間。

規(guī)模房企整體目標(biāo)的完成率處于歷史低位?？硕鹬赋?，即使公開(kāi)披露目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了全年目標(biāo)，但規(guī)模房企實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍遠(yuǎn)不及預(yù)期，1—12月規(guī)模房企目標(biāo)完成率的中位數(shù)僅74.5%，明顯低于2021年超90%的平均目標(biāo)完成率。

受制于銷售與融資的雙向擠壓，房企普遍調(diào)整了投資策略，拿地規(guī)模大幅收縮。市場(chǎng)大調(diào)整之下，房企們紛紛進(jìn)行了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，聚焦主業(yè)、聚焦核心城市、重視運(yùn)營(yíng)、輕資產(chǎn)模式是比較常見(jiàn)的關(guān)鍵舉措。

政策的疊加效應(yīng)，在市場(chǎng)端形成了一定反饋。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年元旦假期，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房成交面積較去年元旦假期增長(zhǎng)超兩成。一線城市中，除深圳外，北上廣三地的成交量均比去年元旦假期有所增長(zhǎng)；二線城市中，武漢、沈陽(yáng)、杭州的成交量也出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。但在同期，大多數(shù)三四線城市購(gòu)房情緒仍在低位。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)的主要原因，除了被疫情壓抑的購(gòu)房需求集中釋放之外，政策逐步顯效的影響也在加大。

對(duì)于2023年的樓市走勢(shì)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，不會(huì)再繼續(xù)大幅下降，但市場(chǎng)復(fù)蘇是一個(gè)緩慢的過(guò)程。

億翰智庫(kù)指出，假設(shè)政策能夠在當(dāng)前基礎(chǔ)上保持或加力，按照歷史規(guī)律推演，2023年2季度，市場(chǎng)或能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)底也或能出現(xiàn)，但是市場(chǎng)底出現(xiàn)后是不是仍會(huì)繼續(xù)在底部盤(pán)整，盤(pán)整的時(shí)間有多久，都存在一些不確定性。

中指研究院指出，樂(lè)觀情形下，全國(guó)商品房銷售面積有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但在中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場(chǎng)預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落。

在樓市銷量緩慢復(fù)蘇的背景下，2023年的房?jī)r(jià)整體會(huì)維持穩(wěn)定。

銀河證券研報(bào)指出，在分化和修復(fù)的預(yù)期下，預(yù)計(jì)2023年一二線城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，三四線城市微幅下行。貝殼研究院認(rèn)為，2023年一季度大部分城市新房市場(chǎng)仍處化解庫(kù)存階段，新房二手房?jī)r(jià)格有繼續(xù)調(diào)整慣性， 隨著價(jià)格出清，成交量在二季度后重回修復(fù)通道，價(jià)格將逐步企穩(wěn)。下半年核心城市房?jī)r(jià)在長(zhǎng)時(shí)間回調(diào)后有望小幅回升，帶動(dòng)全年價(jià)格整體平穩(wěn)。