李曉軍（黑龍江省發(fā)展規(guī)劃研究所）

一、黑龍江省房地產(chǎn)市場運行影響因素及發(fā)展趨勢分析

房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟社會的重要組成部分，本文對全省房地產(chǎn)市場發(fā)展變化與經(jīng)濟增長關系進行分析。通過OLS方法分析發(fā)現(xiàn)，全省房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟增長存在較強的正相關關系，即全省房地產(chǎn)銷售額增加1元，拉動GDP增加1.219元，而同期全國房地產(chǎn)銷售額增長1元，拉動GDP增加5.437元，這說明全省房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟雖有拉動作用，但作用要遠小于全國。

（一）房地產(chǎn)市場運行影響因素分析

1.房地產(chǎn)金融貸款對房地產(chǎn)市場影響較大

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動總稱。選取房地產(chǎn)貸款余額反映房地產(chǎn)金融機構貸款情況、房地產(chǎn)銷售額反映房地產(chǎn)市場運行情況。經(jīng)定量分析得出，黑龍江省房地產(chǎn)貸款余額對房地產(chǎn)銷售額影響較大，即房地產(chǎn)貸款余額增加1元，房地產(chǎn)銷售額將增加0.19元。

2.土地供應量與商品房銷售價格呈負相關

房地產(chǎn)價格與土地供應量之間存在著緊密關系，可供開發(fā)的土地資源直接決定著房地產(chǎn)價格。正常情況下，房地產(chǎn)價格高時，政府增加土地供給，抑制房價上漲，反之亦然。經(jīng)定量分析得出，黑龍江省房地產(chǎn)價格與土地供應量之間存在較強的負相關關系，即土地供應量增加1萬平方米，商品房銷售價格將減少0.842元/平方米。另從黑龍江省實際數(shù)據(jù)看，特別是2013年以后，全省土地供應量在逐漸收緊，而商品房銷售價格持續(xù)走高，進一步印證了黑龍江省土地供給與商品房價格之間的負相關性。

3.人口變化對房地產(chǎn)市場拉動作用最強

人口是拉動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，人口聚集地區(qū)，住房需求增加。選取城鎮(zhèn)人口數(shù)量反映人口數(shù)，房地產(chǎn)銷售額反映房地產(chǎn)市場運行情況。經(jīng)定量分析得出，黑龍江省城鎮(zhèn)人口增加1萬人，房地產(chǎn)銷售額將增加4.164億元，說明黑龍江省城鎮(zhèn)人口對房地產(chǎn)市場發(fā)展具有較強的帶動作用，影響力要高于其他因素，因此保持一定的城鎮(zhèn)人口數(shù)量是支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的關鍵。

4.政策對房地產(chǎn)市場影響較大，但“失靈”現(xiàn)象也存在

從對房地產(chǎn)市場歷史運行分析中可以看出，黑龍江省房地產(chǎn)市場的運行受政策因素影響較大。如，2003年國務院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，黑龍江省房地產(chǎn)市場進入發(fā)展的“黃金十年”。2010-2013年，在“國十一條”“新國十條”“新國八條”“新國五條”等收緊政策的作用下，全省房地產(chǎn)市場進入發(fā)展的“白銀時代”。2013年以后調(diào)控政策由全國普調(diào)變?yōu)橐虺鞘┎摺?016年黑龍江省出臺房地產(chǎn)去庫存的指導意見，由此全省商品房待售面積出現(xiàn)明顯下降。但是部分直接調(diào)控房價的政策效果不盡如人意，2018年9月哈爾濱出臺《哈爾濱市人民政府關于穩(wěn)定商品房價格的意見》，但2019年哈爾濱商品房銷售均價仍然上升14.1%。2020年11月哈爾濱出臺“十四條”促進房地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房，但是2020年12月份商品房銷售均價仍然較11月份上升1.3%，而銷售量下降3.4%。

（二）黑龍江省房地產(chǎn)市場運行情況預判

房地產(chǎn)市場有條金科玉律：短期看金融，中期看土地，長期看人口。因此，從金融、土地、人口的角度對全省房地產(chǎn)市場運行情況進行短期、中期、長期的預判比較合理。

短期看，“三道紅線”融資管理新規(guī)于2021年1月1日執(zhí)行，“限貸令”給金融機構房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比設定了上限，短期內(nèi)融資環(huán)境趨緊，對黑龍江省房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生顯著影響，房地產(chǎn)開發(fā)商為了“套現(xiàn)”將急于出手商品房，市場供給將出現(xiàn)小幅上漲，銷售均價將出現(xiàn)“橫盤”或小幅下降?？傮w看，未來1-3年，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力將持續(xù)增加，投資、購地等將更加謹慎。

中期看，一個城市土地供需達到影響整個城市的房地產(chǎn)，時間區(qū)間約為5-8年。黑龍江省土地購置面積自2011年到峰值后，一路走低，趨勢和全國及吉林省、遼寧省大體一致，2019年土地購置面積311.9萬平方米，黑龍江省在全國排名23位，相對偏低?？傮w看，未來5-8年，黑龍江省商品房供給不會有大幅度上漲，加之國家對土地供給結構的調(diào)整，房地產(chǎn)市場運行結構將發(fā)生轉變，城市更新和長期租賃等將成為全省房地產(chǎn)業(yè)的新增長點。

長期看，根據(jù)黑龍江省第七次全國人口普查數(shù)據(jù)來看，黑龍江省人口為3185萬人，與2010年第六次全國人口普查的3831.4萬人相比，減少646.4萬人，下降16.87%，年平均增長率為-1.83 %。對黑龍江省來說，由于工資收入較低，長期在全國處于靠后位置，氣候和工資等原因使黑龍江省在“搶人”大戰(zhàn)中明顯處于下風，人口的持續(xù)減少對全省房地產(chǎn)市場長期發(fā)展將產(chǎn)生負面影響?？傮w看，如果未來黑龍江省不能出臺具有比較優(yōu)勢的人口政策，人口對全省房地產(chǎn)市場的支撐作用將持續(xù)減弱。

綜合看，受金融、土地和人口等因素影響，黑龍江省房地產(chǎn)市場將在一段時間內(nèi)維持低谷徘徊，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、銷售等指標增長將趨緩，房價下降風險將加大。其中哈爾濱在區(qū)域發(fā)展引力作用下，土地供給將有所增加，人口將受到省內(nèi)其他地市的補給，房地產(chǎn)市場未來發(fā)展有望平穩(wěn)健康運行；而鶴崗、雙鴨山等城市不僅城市人口規(guī)模較少，而且人口還處于不斷流失之中，加之生育率低下，已經(jīng)步入負增長，未來房地產(chǎn)市場規(guī)模收縮會十分明顯。

二、黑龍江省房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場外部調(diào)控存在的問題

1.缺少統(tǒng)籌協(xié)調(diào)組織機構

目前黑龍江省缺少省級層面協(xié)調(diào)跨部門管理機構。一方面房地產(chǎn)調(diào)控政策制定涉及住建、自然資源、金融、稅務、發(fā)改等多部門，需要有省級層面的領導組織協(xié)調(diào)。另一方面機構改革之后，房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記職能分別歸屬住建部門和自然資源部門管理，造成房地產(chǎn)業(yè)日常管理連接不暢。

2.房、地掛鉤的調(diào)節(jié)效應沒有充分發(fā)揮

《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作通知》提出：對消化周期在36個月以上城市，停止供地；36～18個月的，減少供地；12～6個月的，增加供地；6個月以下的，加快供地節(jié)奏。2017-2019年哈爾濱土地供應減少41.2%，助推2017年房價出現(xiàn)新一輪上漲，房、地掛鉤調(diào)節(jié)效應沒有充分發(fā)揮。

3.房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔較重

2019 年黑龍江省房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔比6.1%，在全國排名第20位。而遼寧和吉林分別為5.5%、4.1%，排名第15位和第7位。房企稅收負擔較重，不利于房企發(fā)展。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，哈爾濱市執(zhí)行普通標準住宅稅收為4%，高于沈陽1個百分點，高于長春1.5個百分點，高于深圳1個百分點。

（二）房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行存在的問題

1.房地產(chǎn)市場運行風險加大

一是房地產(chǎn)價格存在持續(xù)下跌趨勢。目前黑龍江省人口持續(xù)外流對當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展產(chǎn)生抽血效應；房地產(chǎn)開發(fā)供大于求；居民購房信心指數(shù)下降；2012-2019年，黑龍江省雞西、鶴崗、雙鴨山、伊春、七臺河、大興安嶺等資源枯竭型城市房價存在下跌風險。二是房地產(chǎn)企業(yè)運營風險加大?！叭兰t線”融資監(jiān)管試點、“限貸令”等金融政策出臺，導致房企融資趨緊，“爛尾”的問題將進一步加劇。

2.房地產(chǎn)市場供應結構缺乏市場化和個性化

當前黑龍江省缺乏個性化產(chǎn)品和候鳥式住房供給。很多房地產(chǎn)項目因為城市基礎設施和公共配套設施不完善出現(xiàn)滯銷。省統(tǒng)計局調(diào)查表明，全省商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓、其他用房都已處于空置危險區(qū)，尤其是商業(yè)營業(yè)用房空置率達到46.3%（合理區(qū)間10～20%）。房屋空置率過高會造成土地資源浪費，加大去庫存壓力，阻礙市場健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用不足

2001-2020年，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重雖然不斷提高，但房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟拉動作用卻不足。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，2012年開始黑龍江省房地產(chǎn)投資對GDP邊際貢獻小于全社會固定資產(chǎn)投資邊際貢獻水平。從就業(yè)人數(shù)看，2012-2020年，黑龍江省房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員數(shù)占城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員數(shù)比重比全國低40%左右。

4.房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目擴張現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場發(fā)展“黃金十年”，黑龍江省房企進入高速擴張期，2013年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量比2003年增長172.9%，且以中小民營企業(yè)為主，而同期國有房企個數(shù)卻在不斷減少。中小民營企業(yè)盲目擴張導致市場進入“白銀時代”，房企數(shù)量大幅下降，2019年比2014年減少14.8%，造成2019年全省排查鎖定房地產(chǎn)“爛尾樓”項目117個。

三、黑龍江省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的對策措施

（一）強化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的保障機制

一是落實規(guī)劃的法定地位。堅持“規(guī)劃先行”，尊重經(jīng)濟、社會、城市發(fā)展規(guī)律，推動國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護規(guī)劃等多個相互融合，防止規(guī)劃變動對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊。二是加強組織領導。設立省級房地產(chǎn)業(yè)工作領導小組，由主管副省長擔任組長，省住建廳、省自然資源廳等相關部門為成員。建立常態(tài)化工作機制，加強地市聯(lián)動協(xié)調(diào)。三是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售代理、中介服務等信用監(jiān)管體系，對違法違規(guī)行為聯(lián)動查處、聯(lián)合懲戒。

（二）構建土地供應和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的聯(lián)動機制

一是量化土地與房地產(chǎn)市場發(fā)展之間的關系。政府根據(jù)自身實際情況將土地供給合理量化。探索建立全省跨區(qū)域跨市縣集中統(tǒng)一供地模式。二是合理設置土地使用性質。為適應未來城市發(fā)展需求，細化土地使用性質，增加人才引進、產(chǎn)業(yè)配套等性質土地供給。三是激活土地二級市場。通過征收空地閑置稅、規(guī)劃調(diào)整、政府與土地持有者合作開發(fā)等途徑盤活存量土地，多向租賃住房建設傾斜。四是建立土地限價機制。參考長沙市“熔斷+搖號”限地價機制，擬定土地交易最高限價，達到最高限價時，停止網(wǎng)上競價，由競價企業(yè)現(xiàn)場搖號決定。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結構

一是聚焦新市民和年輕群體。引導地方政府出臺引進人才、農(nóng)民進城購房優(yōu)惠政策，滿足各類人才和農(nóng)業(yè)轉移人口城鎮(zhèn)購房需要。二是順應消費升級趨勢。遵循“以客戶需求為中心，堅持高端精品戰(zhàn)略，提高服務價值”理念，針對不同需求，定制房屋類型。三是支持住房租賃市場高質量發(fā)展。鼓勵推動優(yōu)化租房管理條例，推動租賃市場快速健康發(fā)展。國有住房租賃企業(yè)按市場化原則自行定價，租金年漲幅不得超過5%。四是增加人才住房供給。實施人才公寓配租和人才購房政策，支持在人才聚集區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采取集中新建、購買或長期租賃等方式，籌集人才住房。

（四）支持物業(yè)企業(yè)提升服務品質

一是支持物業(yè)企業(yè)提供綜合服務。圍繞醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、托幼、助餐等，推動物業(yè)服務企業(yè)探索“物業(yè)服務+醫(yī)療服務”“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”等模式，提高城市配套服務。二是鼓勵骨干物業(yè)服務企業(yè)參與老舊小區(qū)物業(yè)管理。制定《老舊小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范》，指導物業(yè)企業(yè)針對老舊小區(qū)業(yè)主群體、設施特點，提供針對性、差異化管理服務。三是強化物業(yè)服務質量。提高服務品質，建立管理體系，規(guī)范工作流程，細化管理標準，完善服務體系，推行先進管理服務方式，提升業(yè)主滿意度。

（五）建立觸發(fā)式房地產(chǎn)調(diào)控政策“工具箱”

一是建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系。合理確定房地產(chǎn)周期波動警源，構建房地產(chǎn)市場精準監(jiān)測體系，啟動預警機制。二是完善房地產(chǎn)調(diào)控“工具箱”?？茖W建立省市兩級房地產(chǎn)“過熱”“過冷”雙向長效調(diào)控政策“工具箱”，預防出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮。三是構建房地產(chǎn)市場健康度評價和分類管理體系。夯實政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場主體責任，構建房地產(chǎn)市場健康度評價和分類管理體系，針對三大板塊特點，采取不同政策。

（六）加快提升老城區(qū)房屋改造步伐

一是探索城區(qū)改造新模式。構建“政府+企業(yè)+居民+社會資本”的舊城區(qū)改造聯(lián)合體，探索多元化資金籌措機制。二是統(tǒng)籌制定老城區(qū)房屋改造規(guī)劃。統(tǒng)籌考慮居民安置、經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域城市功能等因素，按照優(yōu)化整合原則，統(tǒng)籌制定老城區(qū)房屋改造規(guī)劃。三是堅持“成片”改造和“微”改造共同推進。將區(qū)域內(nèi)有共同改造需求的零星、分散樓房和老舊小區(qū)歸并整合，推進“成片”改造。對歷史文化特色房屋、街道、城區(qū)進行修復保護，推進“微”改造。

（七）發(fā)展“候鳥式”養(yǎng)老地產(chǎn)

一是探索“候鳥式”養(yǎng)老地產(chǎn)新發(fā)展模式。探索“社會資本投資并持有+開發(fā)企業(yè)代建+專業(yè)養(yǎng)老運營商托管”模式，針對老年需求，構建包含殘障人士專用設施、食堂、健身會所等服務配置設施。二是建立“南部省市+黑龍江”的養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟。構建標準化養(yǎng)老地產(chǎn)認證標準，鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)組建聯(lián)盟，激發(fā)“候鳥式”養(yǎng)老群體置業(yè)需求，打造“冬住南方，夏住龍江”新地產(chǎn)格局。三是完善“候鳥式”養(yǎng)老地產(chǎn)的配套服務。加快醫(yī)療護理、康復健康、體育器械、休閑娛樂等相關養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為“候鳥式”養(yǎng)老人群提供高質量服務和高品質消費體驗。

（八）實施差異化的宏觀調(diào)控政策

根據(jù)房地產(chǎn)市場不同板塊制定差異化政策，提高政策實施效率。如：第一板塊應進一步優(yōu)化營商環(huán)境、強調(diào)平衡區(qū)域發(fā)展與土地供應關系、優(yōu)化房地產(chǎn)供應結構、增加公租房和租賃住房供應，發(fā)展長租房市場、支持物業(yè)市場多元化發(fā)展；第二板塊應發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)、打造小區(qū)域發(fā)展中心、優(yōu)化人口年齡和知識結構、平衡房地產(chǎn)供求關系，降低“衰退”風險；第三板塊應加速發(fā)展替代接續(xù)產(chǎn)業(yè)、加快城鎮(zhèn)化步伐、鼓勵生育、穩(wěn)定庫存、控制規(guī)劃等，防止房地產(chǎn)市場收縮進一步惡化。