曹體敏

房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，對促進經(jīng)濟增長和穩(wěn)定就業(yè)有重要作用。

隨著新經(jīng)濟時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。這種背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何有效地進行成本管理，并提高管理效率，成為了亟待解決的問題。同時，隨著社會對環(huán)保重視程度的提高，避免資源浪費和環(huán)境污染也已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要時刻注意的問題。因此，分析新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理的突出問題及改進策略具有重要意義。

新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理突出問題

重核算，輕管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識不強，從事成本管理工作的大部分都是技術人員，雖然施工經(jīng)驗豐富，但對專業(yè)的管理理論知識掌握不多，成本管理的水平不高，因此就出現(xiàn)了“重核算，輕管理”的現(xiàn)象。

缺乏全員參與成本管理的意識。房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上，缺乏全員參與的意識，認為成本管理僅是成本部門人員的責任，而與項目建設有關的工程管理、質(zhì)量管理、開發(fā)等部門的員工則選擇置身事外。開展成本管理需要全員參與，涵蓋項目拓展到交付的全過程。

沒有形成有效的成本管理體系。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立行之有效的成本管理體系，僅僅進行事后的分析和核算，而成本管理的事前預測、事中控制等職能沒有得到體現(xiàn)，缺乏宏觀上節(jié)約成本、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的成本管理理念。

受原材料價格波動和勞動力成本影響大。原材料價格波動會直接影響房地產(chǎn)項目的建設進度和利潤率，也會增加房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的難度。如果建筑原材料價格上漲或者是供應量無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求，房地產(chǎn)企業(yè)可能會選擇采用低價的劣質(zhì)材料降低成本，這會影響項目的質(zhì)量和安全性。在新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要對原材料價格波動予以一定的重視，并采取有效措施降低成本。以下是2016年至2020年中國部分建筑材料價格指數(shù)的變化情況。

表1看出，鋼材價格指數(shù)波動較大，水泥價格指數(shù)相對較穩(wěn)定，但同樣存在著波動。這些數(shù)據(jù)表明，建筑材料價格波動較大，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和盈利能力造成的影響就越大。房地產(chǎn)企業(yè)需采取有效的成本管理措施，保持穩(wěn)定的盈利能力以提高企業(yè)競爭力。

房地產(chǎn)企業(yè)需要大量人力完成項目的建設和后期運營，如果不采取有效的措施控制人工成本，可能會壓縮企業(yè)的利潤空間，甚至出現(xiàn)虧損。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年至2020年，中國就業(yè)人員工資指數(shù)逐年上升，具體如表2所示。

資金成本上升。一方面，資金成本上升會直接增加企業(yè)融資成本，降低企業(yè)的利潤率。房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期長，從拿地、設計、貸款到銷售可能要幾年時間。期間，通常需要大量資金維持運轉(zhuǎn)，自有資金遠遠不能滿足需要，如果資金成本上升，企業(yè)的融資成本也會隨之增加。為了不分散企業(yè)的經(jīng)營管理權，資金成本低的金融資金則是最優(yōu)選擇。調(diào)控政策的收緊，也會直接導致資金成本大幅上升，這是房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率下降的主要原因。房地產(chǎn)企業(yè)拼規(guī)模趨勢加劇，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)依然加速拿地，就會導致資金壓力不斷加大。從表3不難看出，近幾年中國貸款利率和債券利率呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢。雖然2019年和2020年的增長幅度相對較小，但整體上仍然保持了增長態(tài)勢。

新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理改進策略

將成本管理與成本核算相結合。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作受到有關法律法規(guī)的約束，因此需要及時開展成本核算，但是要防止“為算而算”。成本核算不能過于煩瑣，也不能過于簡單，要與成本管理相結合。

提高全員參與成本管理的積極性。成本管理雖然是財會部門的職責，但各個部門相互配合才能高效地完成工作，每個員工都需要參與到成本管理工作當中來。

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身特點和市場需求，制定有效的原材料采購策略，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)與供應商建立長期穩(wěn)定的合作關系，可以獲得更優(yōu)惠的價格以及供應保障。此外，企業(yè)應積極開展研發(fā)工作，探索應用新的材料和技術，以滿足市場和消費者需求。

為應對勞動力成本上漲，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多種措施節(jié)約成本。首先，可以通過引進新技術、自動化設備等提高生產(chǎn)效率，減少對人工的依賴，從而降低勞動力成本。企業(yè)可以選擇將非核心業(yè)務或部分業(yè)務外包給其他公司，在壓縮成本的同時，也可以緩解員工招聘難的問題。其次，還可以通過優(yōu)化組織結構、強化績效考核等措施，提高員工的工作效率和工作質(zhì)量，減少人力資源浪費。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以探索數(shù)字化、智能化的管理模式，強化內(nèi)部管理，提高用人效率，提升管理效能，降低管理成本。

房地產(chǎn)企業(yè)應對資金成本上漲的有效措施包括優(yōu)化資金結構、尋找更合適的融資渠道以及加強財務管理等。

為減少資源浪費和環(huán)境污染，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取以下措施：一是樹立綠色建筑的理念，在房地產(chǎn)項目的建設過程中使用節(jié)能、環(huán)保的材料，并注重對水資源的循環(huán)利用，即可減少資源浪費和環(huán)境污染。二是加強設計規(guī)劃、優(yōu)化工藝流程，提升資源的使用效率，減少資源浪費。三是加強對員工的培訓，提升員工的環(huán)保意識并建立環(huán)保管理制度等，提高企業(yè)的管理水平。

在新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上面臨許多問題。為解決問題，房地產(chǎn)企業(yè)可采取多種措施，例如，優(yōu)化企業(yè)的資金結構、提高員工薪資福利、積極開發(fā)非一線城市的土地資源、引進新技術與自動化設備等方式，降低生產(chǎn)成本。同時，也可采用節(jié)能環(huán)保的材料和技術，提升建筑的環(huán)境友好程度。在未來發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要注重成本管理，不斷創(chuàng)新和改進，才能保持自身的競爭力和可持續(xù)發(fā)展。