高廣

當地產行業(yè)走到關鍵十字路口，一個長達十余年的規(guī)模時代或許就此宣告轉向。人們深思之后，也誕生一個新的疑問：譬如轉型中的萬科，又如龍湖的三大業(yè)務板塊，是否有能力抵御沖擊，跨越一個時代的圍欄。

所幸，龍湖沒有讓行業(yè)等太久。8月18日，龍湖集團披露了行業(yè)首份中期財報，在報告期內龍湖集團實現核心權益后凈利65.9億元，較去年同期的65.5億元穩(wěn)中有升；上半年營業(yè)收入620億元，其中，由運營及服務業(yè)務組成的經營性收入約122億元，保持兩位數增長，并開始占據更高的利潤占比。

同樣經歷市場變化的深刻影響，但在龍湖披露的數據里，卻能看到一家企業(yè)如何通過戰(zhàn)略的主動性去擁抱變化——將目光聚焦在資產質量，以內生性發(fā)展取代債務驅動，主動壓降有息負債，提升資產質量等等。

在新的市場環(huán)境下，龍湖已活成了一個契合時代的企業(yè)樣本。在龍湖身上，能夠找到房企“活下去”的法則，更能找到一個可持續(xù)的高質量發(fā)展的模式，而這也是這個樣本，對于行業(yè)未來最寶貴的價值。

將時間拉回到5年前，那是一個房企們探索第二曲線的狂熱年份。有企業(yè)正式向全球智能機器人領域人才拋出橄欖枝，也有企業(yè)一頭扎進了足以媲美自身體量的新賽道。彼時，房企們均秉持一個初衷，在地產開發(fā)業(yè)務滑過規(guī)模的頂點之前，找到新的支撐點。然而2022年，洪水驟然落下，行業(yè)近乎腰斬的銷售額，將房企們推向最艱難的處境，新業(yè)務亦被沖得七零八落。

龍湖被認為是一場周期波動下保留最為完好的樣本。在今年年初，龍湖集團董事長兼CEO陳序平談及于此亦深感慶幸，他表示：“經過這波周期，龍湖應該是僅有的‘開發(fā)+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企?！?/p>

不可否認，關于第二曲線的探索，5年前或許已不算一個絕佳的時間，至少龍湖于開發(fā)業(yè)務之外的布局便早得多。僅以商業(yè)來看，2003年開業(yè)的重慶北城天街，即是龍湖商業(yè)的起點。而更早的物業(yè)管理業(yè)務，則可以追溯到25年前龍湖交付的重慶龍湖花園南苑。

經營性業(yè)務很難一蹴而就，積累是一個需要時間、資金、能力沉淀的過程。當然，5年前房企們探索新業(yè)績支點的思路并沒有錯，起碼龍湖所展現的即是一幅全新的企業(yè)模樣。根據龍湖集團中期財報披露，上半年，龍湖集團運營及服務業(yè)務同比增長10.4%，122億元的收入體量與55.5%的高毛利率，令無數同行艷羨。

可以看到，當開發(fā)業(yè)務需求釋放受阻，經營性業(yè)務不再只是“錦上添花”。在本期，龍湖運營及服務業(yè)務收入的占比接近兩成，利潤占比更超過了半數。

利潤構成的變化，直接結果即是帶動龍湖集團整體利潤率的回升。2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權益后利潤率提升3.7個百分點至10.6%。更為可貴的是，在報告期內，龍湖集團在整體營業(yè)收入下滑的基礎上，核心權益后凈利同比依然穩(wěn)中有增，65.9億元是一個創(chuàng)歷史新高的數據。

可以驚喜的看到，龍湖各項經營性業(yè)務均展現了向好發(fā)展的態(tài)勢。具體來看，運營業(yè)務板塊上半年實現租金收入63.3億元，同比增長8%。龍湖商業(yè)已累計開業(yè)商場81座，同店銷售額和客流同比去年均實現超20%的增幅；龍湖冠寓開業(yè)11.9萬間，開業(yè)達到或超過6個月以上的房源出租率為95.9%，較去年年末提升近5個百分點。

服務業(yè)務上半年實現收入58.4億元，同比增長13.0%，毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。龍湖智創(chuàng)生活在管面積達到了3.5億平方米，在商企空間與城市服務領域不斷拓展服務半徑；快速成長的智慧營造品牌龍湖龍智造，截至目前，已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米。

在業(yè)內人士看來，復蘇的態(tài)勢正逐漸由社會經濟層面的修復，轉向企業(yè)利潤的修復，守住業(yè)務的盤面即是掌握復蘇的先機。在波動下展現強大韌性，龍湖所構建的開發(fā)、運營、服務構成的三大板塊，無疑是行業(yè)希望復制的模式。

在提及穿越周期、跨越時代這些宏大敘事時，總少不了一個關鍵前提，穩(wěn)固的財務盤面。

身處于規(guī)模與質量切換的拐點，陳序平曾經用“增肌控重”來解釋龍湖對行業(yè)變化的應對。在上半年，龍湖將這四個字的真義寫到了財務的數據之中。

截至上半年末，龍湖集團剔除預收款后的凈資產負債率為61.9%，下降約6個百分點，達到近五年新低，凈負債率為55.2%，連續(xù)7年滿足三道紅線綠檔要求；有息負債總額為2070.9億元，較去年末持續(xù)溫和下降；凈資產2353.75億元，較去年末增長0.9%。

在以債務撬動規(guī)模的時代，龍湖曾被認為是一家過于保守的企業(yè)，但失之桑榆，收之東隅。多年來，堅持克制謹慎并高度自律的財務策略，讓龍湖在行業(yè)由規(guī)模向質量轉軌的背景下，展現出更多戰(zhàn)略的主動性。

這在開發(fā)業(yè)務中可見一斑。2023年上半年，龍湖實現全口徑銷售金額985億元，同比增長15%。比規(guī)模更有意義的是，報告期內龍湖全盤去化率超90%，回款率超過100%，把不確定性做到了確定性?；谌木€城市的市場收縮，龍湖過去幾年來聚焦核心城市的調倉發(fā)揮巨大價值，95%的銷售額來自一二線高能級城市的數據，意味著龍湖將市場的波動影響降到了最低。

在今年上半年，聚焦核心城市的戰(zhàn)略還在延續(xù)，龍湖集團期間共獲取20幅新地，權益地價180億元，均位于市場最為平穩(wěn)的一二線核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

開發(fā)業(yè)務是一個切面，時刻保持戰(zhàn)略主動性，是龍湖守住自身嚴苛財務標準的底氣。在眼光最為苛刻的境內外評級機構眼中，龍湖始終是地產行業(yè)最穩(wěn)健的一批企業(yè)，而龍湖集團亦是國內少數幾家境內外全投資級的房企之一。

全投資級意味著安全的財務指標，被機構集體認可的可持續(xù)盈利模式，也意味著暢通的國內外融資渠道，以及令人艷羨的低融資利率。在2023年中期，龍湖集團期末平均借貸成本為4.26%，依然位于行業(yè)低位，平均賬期進一步拉長至7.19年。

優(yōu)質的資產，同樣是龍湖筑高財務圍欄的資本。據龍湖集團CFO趙軼表示，因為很多商業(yè)持續(xù)開業(yè)，上半年龍湖的經營性物業(yè)貸同比增加了100億，達到了400億。據介紹，經營性物業(yè)貸的賬期很長，龍湖目前的整體額度大約為900億，“這個相對來說給了一個很大的定心丸，為公司的長期發(fā)展奠定了一個基礎?！?/p>

事實上，龍湖財務的護城河還在不斷擴寬。截至上半年末，龍湖集團的外債占比已降至21.6%，其中97%的外債已做掉期，提前規(guī)避匯兌風險。而在報告期之外，龍湖在過去不到50天的時間里，已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。另據透露，于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖已提前償還72億港幣，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。

趙軼在業(yè)績會上透露：“公司從2027年開始才有到期美元債”。這也就意味著，在2027年以前，龍湖已無美元債壓力，在債務上掌握更多的戰(zhàn)略主動。

降負債的底層能力，即是實現擺脫以負債驅動的發(fā)展模式，打破曾經地產行業(yè)由規(guī)模、杠桿建立的閉環(huán)。

在今年中期，龍湖集團透露，在上半年，龍湖集團整體已產生正向的經營性現金流?？梢钥吹剑鎸π袠I(yè)從高規(guī)模負債向高質量發(fā)展轉型的背景，龍湖已經給出了內生式驅動的全新解法和房企高質量發(fā)展模型。

曾經因為低杠桿+商場的印象，龍湖常常被業(yè)界拿來與香港的新鴻基作對標，而如今，龍湖憑借日趨成熟的三大業(yè)務板塊，已有了三井、住友等世界傳奇房企的影子：開發(fā)板塊，持續(xù)打磨產品品質，聚焦改善性需求；運營板塊，對應當前增量市場向存量市場發(fā)展的趨勢；服務板塊，則將進一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利，以輕資產的形式帶動企業(yè)快速發(fā)展。

未來的房地產市場將涌現更多個人的住房改善需求、物業(yè)的存量改造需求以及城市配套煥新需求。而龍湖的三大業(yè)務板塊，正對應城市更新、資產盤活、智慧城市建設等大趨勢下，全新的市場需求。例如，在蘇州科技城，曾經老舊的人才社區(qū)，通過龍湖的運營及服務能力，如今已煥然一新。在這其中，運營業(yè)務中的商業(yè)投資業(yè)務對項目內8000平米的底商進行改造，冠寓負責項目后期的運營；服務板塊內的龍湖智創(chuàng)生活負責后期社區(qū)的物業(yè)服務……通過一系列存量市場能力的運用，龍湖讓一個舊租賃社區(qū)重新成為區(qū)域企業(yè)招商引資、人才引進的重要抓手?？梢钥吹?，三大業(yè)務板塊對應多航道業(yè)務構成的“一個龍湖”生態(tài)體系，正以多元化、高品質的產品與服務，在不同空間為龐大的客戶群體提供服務，突破時間與空間的界限，實現高效協(xié)同與相互促進的正向循環(huán)。

基于穩(wěn)步壓降有息負債規(guī)模、提升資產質量、正向經營性現金流的內生式增長，以及“1+2+2”航道協(xié)同所構建的行動能力，龍湖的高質量發(fā)展模式已有雛形。今年中期，陳序平對龍湖有了新的期許：憑借各個航道產業(yè)產生正向現金流實現內生式驅動，未來龍湖將進入到一個低杠桿、低成本、強運營、正現金流的新發(fā)展模式。

這是龍湖的新戰(zhàn)役，有關一個可持續(xù)的高質量發(fā)展的新命題，也有關行業(yè)的未來。