秦佳麗

伴隨近期高層會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）行業(yè)本周領(lǐng)漲市場(chǎng)，多股掀起漲停潮。關(guān)于政策調(diào)控是否出現(xiàn)拐點(diǎn)、會(huì)議后是否有出臺(tái)系列重磅政策，市場(chǎng)期待值頗高。

本刊編輯部本周對(duì)話了中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛、利檀投資董事長(zhǎng)陳昊揚(yáng)，探討本次高層會(huì)議傳遞房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)。在倪鵬飛看來(lái)，后續(xù)房地產(chǎn)消費(fèi)端的需求仍有提振空間，預(yù)計(jì)全國(guó)每年增量的商品房銷售規(guī)模應(yīng)該在10 萬(wàn)億～12 萬(wàn)億元左右。陳昊揚(yáng)認(rèn)為，當(dāng)前現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)到了需要出臺(tái)強(qiáng)力刺激政策的階段，在全面取消限制性措施的同時(shí)，需要為企業(yè)注入充足的流動(dòng)性，加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。

業(yè)界呼吁一線城市限制性政策松綁 后續(xù)配套政策或陸續(xù)出爐

本刊編輯部：與以往會(huì)議相比，此次中共中央政治局會(huì)議首次提及“住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，同時(shí)不再?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”。這傳遞出什么信號(hào)？是否在重新強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性？

倪鵬飛：這次會(huì)議傳遞出兩個(gè)信號(hào)，一個(gè)是市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生改變，即會(huì)議關(guān)于“ 住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷已經(jīng)是客觀事實(shí)，幾年前國(guó)內(nèi)人均住房面積達(dá)到30 多平方米的時(shí)候，各界就有研究成果認(rèn)為住房出現(xiàn)了飽和跡象；另一個(gè)信號(hào)是房地產(chǎn)政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，相關(guān)政策可能從前期的“抑制炒、支持住”更多地轉(zhuǎn)向“支持住”，因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大變化以后，大部分投資和投機(jī)的基礎(chǔ)顯然已經(jīng)不復(fù)存在。

陳昊揚(yáng)：會(huì)議提及“供求關(guān)系發(fā)生變化”，傳遞房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況已經(jīng)供大于求。之前由于供應(yīng)緊張、市場(chǎng)需求量大、房?jī)r(jià)具有上漲動(dòng)力，所以我們要壓制需求，通過(guò)限購(gòu)等手段抑制炒房。但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行，連剛需客戶群都在遲疑，形成惡性循環(huán)，這時(shí)候如果沒(méi)有一只強(qiáng)有力的手來(lái)扭轉(zhuǎn)局面，想讓一個(gè)下滑的市場(chǎng)反轉(zhuǎn)回來(lái)是非常困難的。事實(shí)也證明，我們現(xiàn)有“三支箭”等救市力度還扭轉(zhuǎn)不了市場(chǎng)，既然供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，我們就要去庫(kù)存，首要因素是應(yīng)該全面取消限制性政策。

本刊編輯部：據(jù)業(yè)內(nèi)消息，此前22 個(gè)核心一二線城市對(duì)樓市“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）政策的調(diào)整，需報(bào)多部門及國(guó)務(wù)院審批通過(guò)。后續(xù)核心熱點(diǎn)城市在因城施策等自主裁量權(quán)上能迎來(lái)多大程度松綁？一線城市限購(gòu)限貸放松的可能性有多大？

陳昊揚(yáng)：后續(xù)一線城市放開(kāi)限購(gòu)的可能性有多大難以預(yù)判，不過(guò)我們希望能夠出爐類似力度的政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要全面向上的預(yù)期，只有地方房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)向上才能把需求刺激起來(lái)。以往任何一輪房?jī)r(jià)向上路徑都是一線城市先行、二三四線城市跟進(jìn)。所以，如果只對(duì)三四線城市解除限購(gòu)，而對(duì)核心一線城市嚴(yán)加控制，這個(gè)路徑實(shí)現(xiàn)不了。

倪鵬飛：限制政策總體肯定會(huì)松綁，但是具體放松到什么程度，我的理解是根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)逐漸試探。有的城市會(huì)全面取消，有的核心城市可能會(huì)大幅松綁，甚至過(guò)渡一段時(shí)間后局部取消限制。

本刊編輯部：今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)不及市場(chǎng)預(yù)期，業(yè)界對(duì)“救市大招”翹首以盼。這次會(huì)議是否可以看作釋放“大招”的拐點(diǎn)和前兆？究竟怎樣的提振政策才能滿足市場(chǎng)期待？此次會(huì)議后續(xù)是否有望出臺(tái)系列重磅配套政策？

倪鵬飛：不必把這定義成一個(gè)拐點(diǎn)，實(shí)際上從2021 年下半年持續(xù)到今年上半年，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了調(diào)整，政策也發(fā)生了一些轉(zhuǎn)向，只是實(shí)施的力度還不夠。不過(guò)這次會(huì)議上提到要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，意味著后續(xù)政策調(diào)整和完善的力度進(jìn)一步加大加快。

另外，“放大招”本身也不符合這次會(huì)議總體的基調(diào)，未來(lái)這一階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)任務(wù)——調(diào)整、發(fā)展和轉(zhuǎn)型。三重任務(wù)之下市場(chǎng)肯定會(huì)有所波動(dòng)。所以政策調(diào)整的主要目標(biāo)是要平穩(wěn)地調(diào)整，在有序釋放風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，又要保證新老市民的剛性和改善型住房需求，這應(yīng)該是下一步政策的著眼點(diǎn)。

陳昊揚(yáng)：從去年至今，我們都試圖去推測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)和政策調(diào)控動(dòng)向，但是最后并不準(zhǔn)確。所以我覺(jué)得不要輕易去猜測(cè)和預(yù)判，但是可以談及希望出爐什么政策，來(lái)扭轉(zhuǎn)目前的房地產(chǎn)行業(yè)局面。

對(duì)包括一線在內(nèi)的城市全面松綁限購(gòu)，其實(shí)就是業(yè)界所期待的“大招”之一，只要限購(gòu)、限價(jià)和限售，就還存在調(diào)控和壓制，這是市場(chǎng)供不應(yīng)求和價(jià)格持續(xù)上漲階段的限制措施，現(xiàn)在已經(jīng)失去了意義。

本刊編輯部：目前決策層面對(duì)于全面松綁一線城市限制性購(gòu)房政策的顧慮主要是什么？

陳昊揚(yáng)：擔(dān)心像2016年、2017 年前后那樣房?jī)r(jià)飆升。但我相信不會(huì)，因?yàn)楝F(xiàn)在萬(wàn)億級(jí)別的棚改已經(jīng)結(jié)束，近期只是千億級(jí)別的超大城市城中村改造，規(guī)模要小得多。所以既然沒(méi)有這種萬(wàn)億級(jí)別的政策刺激，這一輪即便放開(kāi)“四限”，我覺(jué)得價(jià)格不會(huì)上漲多少，可能幫助降價(jià)勢(shì)頭扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。

今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)尚可，后續(xù)整個(gè)市場(chǎng)銷售全線滑坡，包括上海等一線城市的豪宅，即最核心的資產(chǎn)都開(kāi)始跌價(jià)。7 月份中上旬，全國(guó)50 個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積同比下滑超過(guò)30%。

在什么樣的背景下做什么樣的事，現(xiàn)階段需要調(diào)整，所以我不建議現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士自己給自己加“ 緊箍咒”，覺(jué)得一定會(huì)有控制房?jī)r(jià)的措施、一定要把一線城市核心地段的價(jià)格摁住。如果我們自己都心虛，還怎么呼吁？

房地產(chǎn)仍有消費(fèi)需求空間 市場(chǎng)分化格局短期難以改變

本刊編輯部：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)商品房銷售面積59515 萬(wàn)平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092 億元，同比增長(zhǎng)1.1%。作為恢復(fù)市場(chǎng)信心及房企自主“ 造血”能力的關(guān)鍵因素，樓市消費(fèi)需求能否進(jìn)一步激活？相關(guān)提振措施還有優(yōu)化空間嗎？

倪鵬飛：消費(fèi)端還有需求空間，尤其是在人口凈流入的城市，新市民的剛性住房需求仍然存在，再是還有一部分改善型住房需求。其實(shí)在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，盡管房地產(chǎn)銷售規(guī)模有所下降，但不照樣還能銷售出去？這反映需求端仍然具備一定的規(guī)模。我們預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)整后全國(guó)每年增量的商品房銷售規(guī)模應(yīng)該在10 萬(wàn)億～12 萬(wàn)億元左右。

今年一季度市場(chǎng)出現(xiàn)的小幅反彈，正是對(duì)2022 年許多家庭受疫情影響積累的購(gòu)房需求的釋放?，F(xiàn)在一些真實(shí)的購(gòu)房需求出現(xiàn)觀望情緒，也積累了一定的需求，隨著后續(xù)政策變化可能會(huì)有所釋放。

本刊編輯部：近期60 余家A 股房企披露中期業(yè)績(jī)預(yù)告完畢，其中僅四成房企預(yù)計(jì)錄得盈利；另有近10 家房企基本鎖定退市。這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)是否符合業(yè)界預(yù)期？結(jié)合當(dāng)前政策，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)多久有望實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)修復(fù)？

倪鵬飛：經(jīng)歷一年多的風(fēng)險(xiǎn)積累和債務(wù)積累，我覺(jué)得四成A 股房企盈利的效果已經(jīng)不錯(cuò)；企業(yè)瀕臨退市也正常，是市場(chǎng)調(diào)整狀態(tài)下的優(yōu)勝劣汰。去年國(guó)內(nèi)商品房銷售規(guī)模較高峰時(shí)期下降了4 萬(wàn)億元左右，出現(xiàn)了一個(gè)缺口，企業(yè)層面肯定會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)釋放。

本刊編輯部：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企中央國(guó)企累計(jì)銷售的同比增幅為27％，而民營(yíng)房企的同比增速為-27%；另外“三支箭”融資支持仍然向央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企傾斜。您如何看待當(dāng)下的市場(chǎng)分化格局？近期支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)相關(guān)配套措施的出臺(tái)能為民營(yíng)房企釋放怎樣的利好？

倪鵬飛：現(xiàn)在的分化格局倒不完全是由企業(yè)的性質(zhì)決定的，我認(rèn)為主要還是他們資產(chǎn)狀況決定。目前這個(gè)階段，盡管監(jiān)管層面希望對(duì)企業(yè)的支持一視同仁，但是金融機(jī)構(gòu)在提供救助的時(shí)候也要考慮企業(yè)償還能力和風(fēng)險(xiǎn)。之前一些民企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債表顯然不能和國(guó)有企業(yè)相比，從市場(chǎng)的角度來(lái)看結(jié)果也就可想而知了。而這個(gè)格局短期內(nèi)不容易改變。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有待加速出清 業(yè)界呼吁相關(guān)部門“出重手”介入

本刊編輯部：此次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出清面臨的難點(diǎn)是什么？出險(xiǎn)房企通過(guò)出售資產(chǎn)、債務(wù)重組、引進(jìn)戰(zhàn)投等方式能否實(shí)現(xiàn)自我紓困？在加快推進(jìn)保交樓、對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)等方面還有哪些辦法？

倪鵬飛：我覺(jué)得總體來(lái)講其實(shí)各方面支持渠道已經(jīng)建構(gòu)得比較全面，主要是實(shí)施力度還存在問(wèn)題，從“三支箭”支持政策看，股市、債市以及信貸手段都用上了，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還需要消化。其實(shí)現(xiàn)在行業(yè)面臨的一個(gè)很大的難題是，有的企業(yè)本身沒(méi)有什么問(wèn)題，而由于市場(chǎng)形勢(shì)變化，金融機(jī)構(gòu)不想再提供貸款和投資。

這種情況我認(rèn)為監(jiān)管層面需要出臺(tái)更有力的措施，比如保交樓方面，之前很多融資的“最后一公里”沒(méi)有到達(dá)，就是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心怕承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。最近政策就“新發(fā)放的配套融資形成不良的、對(duì)已盡職的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員可予免責(zé)”，這個(gè)政策可以更好的細(xì)化和權(quán)衡，既要避免尺度放開(kāi)太大出現(xiàn)“瞎搞”，又不能太嚴(yán)格讓機(jī)構(gòu)畏首畏尾。

陳昊揚(yáng)：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)需要強(qiáng)力救市的時(shí)候，我認(rèn)為在取消限制性措施的同時(shí)，最重要的還有注入流動(dòng)性。我們需要給一些因?yàn)橄到y(tǒng)性危機(jī)而陷入了出險(xiǎn)邊緣、但是本身基本面良好的企業(yè)注入充足的流動(dòng)性。

之前市場(chǎng)上已經(jīng)倒下很多房企，最近輪到兩家房企可能也處在危機(jī)邊緣，他們債券的價(jià)格最近半個(gè)多月來(lái)跌得稀里嘩啦，一家是房子蓋得最多的某房企；另外一家就是商場(chǎng)蓋得最多的萬(wàn)達(dá)。如果商品房蓋得最多、商業(yè)地產(chǎn)做得最大的兩家企業(yè)都倒下，對(duì)我們經(jīng)濟(jì)的沖擊是系統(tǒng)性的。再不出手救助一些企業(yè)的話，會(huì)造成大面積停工、土地及在建工程等大幅減值、加速市場(chǎng)萎縮和房?jī)r(jià)向下，造成惡性循環(huán)。

所以現(xiàn)在我覺(jué)得是業(yè)內(nèi)人士應(yīng)該想辦法把自己的“緊箍咒”卸掉，去向中央呼吁大力的救市，讓胡亂經(jīng)營(yíng)、高額負(fù)債的那些企業(yè)真正出清。對(duì)債務(wù)重組遲遲未完成的企業(yè)，需要國(guó)家出重拳介入，需要更換公司股東、處置資產(chǎn)、裁判破產(chǎn)，清算小組進(jìn)駐；然后把有限的彈藥投入到去救那些值得救助、實(shí)際做事的企業(yè)。

本刊編輯部：受本次政治局會(huì)議最新定調(diào)影響，近日房地產(chǎn)股掀漲停潮，連帶家居用品、物業(yè)管理等板塊集體走強(qiáng)。當(dāng)前地產(chǎn)板塊上揚(yáng)趨勢(shì)能否持續(xù)？行業(yè)當(dāng)前是否已經(jīng)見(jiàn)底？樂(lè)觀預(yù)計(jì)多久能夠改善？

陳昊揚(yáng)：從目前的板塊走勢(shì)看，由于物業(yè)管理和房地產(chǎn)有強(qiáng)關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有起色，物管行業(yè)也很難起來(lái)；家居板塊有可能走出獨(dú)立行情，因?yàn)榧词共毁I房，但是老房子改建和裝修的市場(chǎng)需求還是有的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)接近十萬(wàn)億級(jí)別的銷售總量大概在2009 年前后，距離現(xiàn)在大概14 年左右的時(shí)間。按照通常15 年一個(gè)裝修周期來(lái)看，家居用品可能會(huì)迎來(lái)比較好的需求上升周期。

整體來(lái)看，如果沒(méi)有強(qiáng)有力度的市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)股價(jià)上漲可能只是短時(shí)的反彈，就像近兩年每每出爐一個(gè)政策市場(chǎng)就反彈一把一樣。只有風(fēng)險(xiǎn)房企出清，企業(yè)重新啟動(dòng)，市場(chǎng)和銷售恢復(fù)起來(lái)，地產(chǎn)板塊才能真正扭轉(zhuǎn)回來(lái)。就目前來(lái)看，城中村改造、“三支箭”等政策給市場(chǎng)注入的流動(dòng)性只是千億左右，如果注入流動(dòng)性累計(jì)能夠達(dá)到上萬(wàn)億的話，我覺(jué)得才是市場(chǎng)見(jiàn)底的信號(hào)。

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）