王文彤　劉昕

房地產江湖迎來了一批新的大佬。

6月30日，克而瑞發(fā)布了2023年上半年中國房地產企業(yè)銷售Top200排行榜。央企15年來首次成為銷冠并占據(jù)前兩席，分別為中海地產、保利發(fā)展。這打破了2008年以來民營房企始終占據(jù)銷冠的局面。

數(shù)據(jù)顯示，中海地產以1667.7億元權益銷量坐上頭把交椅。前十強中，國家隊占據(jù)七席。央企華潤置地和招商蛇口從十余名開始逐年穩(wěn)步上升，分別位列第5名、6名。第二梯隊，10名-20名中，國央企占據(jù)五席，多家公司如華發(fā)股份、保利置業(yè)、中國鐵建從腰部房企逆襲，擠進前20強。黑馬福建本土國企建發(fā)地產從榜上無名擠進前十強，位列第7名。民企中，杭州本土民企濱江集團穩(wěn)步上升，約四年間，從61名上升到15名。

幾家歡喜幾家愁。國企綠地控股由原來的穩(wěn)坐十強逐漸下降，今年首次跌出前十強，位列第12名。

民企融創(chuàng)中國、新城控股逐年下降，前者從第4名下降到第18名，后者由第8名下降到第19名。常年盤踞在15名-20名的民企旭輝集團首次消失在前20強。

國央企，配角變主角

從克而瑞的數(shù)據(jù)可以清晰看到，房地產銷量主力已由民企向國央企轉換。

中指研究院也有相似數(shù)據(jù)，如2023年上半年Top50房企中銷售平均增長水平，國央企同比增長45.8%，穩(wěn)健民企增長14.2%?；旌纤兄破髽I(yè)增長7.7%，出險民企下降36.6%。與2021年同期比較，國央企平均增長8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有制企業(yè)平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。

2023年上半年權益銷售金額排行（億元）

資料來源：克而瑞地產研究。制表：張玲

究其原因，一方面，購房者心態(tài)發(fā)生了變化?？硕鹧芯恐行摹?023春節(jié)置業(yè)調查問卷》顯示，目前整體市場觀望情緒濃厚但購房意愿仍存，由于預期不佳受訪者買房決策更謹慎。在對市場的低預期之下，購房者們更傾向購買穩(wěn)健型房企的房子。國央企正是抓住了購房者“求穩(wěn)”的心態(tài)，成為他們的優(yōu)先選擇。

另一方面，穩(wěn)健型國央企“背靠大樹好乘涼”。相比民企，國央企有著相對較低的杠桿、融資成本以及政策扶持，在拿地、現(xiàn)房銷售方面更有價格優(yōu)勢。

克而瑞研報指出，2022年房企新增融資成本為4.23%，較2021年的5.38%下降了1.15個百分點。導致這一變動的因素主要有兩個：一是因為境外融資規(guī)模大幅減少，融資成本較低的境內債權融資占比大幅提升；二是以保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中海地產等為代表的國企、央企的發(fā)債規(guī)模占比繼續(xù)提高，整體融資成本出現(xiàn)結構性下降。

一位銀行業(yè)人士對《財經》記者說，“市場上不缺優(yōu)質企業(yè)，不好的企業(yè)大家都不敢進。”如今，能獲得金融機構青睞的房企大多是信用資質良好的國央企。

區(qū)域型房企初露鋒芒

新排名中，與國央企一起秀出肌肉的還有來自福建、杭州等地的區(qū)域型房企。深耕福建的國企建發(fā)地產權益金額已由2019年的第43名升至第7名；杭州民企濱江集團由原本的第61名升至第15名。

區(qū)域房企反超的共性原因：一是原來占據(jù)頭部的全國性民營房企大撤退，讓出了一定市場份額；二是樓市萎靡不振，一線城市限購沒有深度解綁，但在“因城施策”下，二線城市的調控有了更多靈活性，釋放了購買力；三是當全國市場普降，區(qū)域分化就會更加明顯，資金為了避險，會向有發(fā)展?jié)摿Φ囊痪€及強二線城市集中。

克而瑞證券資產管理部副總經理孫楊也對《財經》記者表示，“現(xiàn)在的市場不是全國性市場，而是區(qū)域性市場?！奔幢P居在有潛力區(qū)域的龍頭企業(yè)可能比布局全國的國央企日子更好過。

中指研究院報告顯示，2023年上半年20家代表房企銷售額貢獻上海最高，其次為杭州、北京。廈門、東莞、杭州貢獻率提升較快。其中，杭州由2022年同期的第4升至第2，銷售額貢獻率增長1.1%。東莞與廈門銷售額貢獻率增長同樣較大，分別為1.2、1.5個百分點。

當然，即使有區(qū)域優(yōu)勢，建發(fā)和濱江能夠持續(xù)提高排名，也與自身特性相關。

作為一匹地產黑馬，建發(fā)地產的母公司建發(fā)股份并不是一家純粹的地產商。2022年財報顯示，公司來自供應鏈運營業(yè)務（能源、農產品、紙漿等主要大宗商品）的收入占總額的83.61%，凈利潤占總額的37.61%。房地產業(yè)務收入占總額的16.39%，凈利潤占總額的62.39%。

雖然地產業(yè)務是建發(fā)股份利潤貢獻大頭，但相較頭部房企90%以上的開發(fā)業(yè)務占比，建發(fā)股份更有實力在行業(yè)下行時，成為地產業(yè)務的靠山，并給出品牌和融資背書。

濱江則深耕杭州，現(xiàn)在主攻中高端線，直擊改善型及高凈值人群，這部分人群在疫后明顯更有購買力。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，濱江的高端項目銷售金額占企業(yè)在杭州總銷售額的25%以上，市場份額占比高達56.8%。

未來，這兩家房企給排行榜形成的威脅還不止于此。2022年，兩家公司拿地毫不手軟。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年建發(fā)地產新增土地貨值908.5億元，位列行業(yè)第10。此外，2023年6月25日，建發(fā)股份還成功收割紅星美凱龍23.95%的股份，成為其第一大股東，為未來建發(fā)地產整合打通產業(yè)鏈下游邁出了關鍵一步。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，濱江新增貨值1500億元，斬獲41宗地塊，位列全國企業(yè)權益拿地金額榜單第7名。且拿地區(qū)域更加聚焦于杭州、寧波、金華。

財報數(shù)據(jù)顯示，濱江集團2017年到2022年間的平均融資成本逐漸下降，由6%降至4.6%，成為國內融資成本最低的民企之一。這些跡象都表明，濱江和建發(fā)將會成為前20強的民企常客。

優(yōu)質民企風光不再

縱觀榜單前20強，逆勢反超的民企只有濱江，大部分民企依然掙扎在生死線。部分優(yōu)質民企也不再重現(xiàn)往日榮光。

2022年5月，監(jiān)管機構曾評定碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)、旭輝集團、新城控股五家優(yōu)質民企為“示范房企”。

但2023年上半年數(shù)據(jù)顯示，碧桂園已掉出前三強，新城控股下滑為19名，在前20強中吊車尾，旭輝集團則徹底消失在榜單中。目前看來，曾經的民企“五朵金花”中只有龍湖集團依舊盛開，位列第8，堅守在前10。

其實，示范性民營房企的表現(xiàn)也說明，民營房企的生存危機仍然嚴峻。

現(xiàn)在，仍然有基本面比較好的房企不斷出現(xiàn)流動性危機。6月23日，河南本土房企建業(yè)地產宣布將全面停止境外債務支付。

去年930之后，“三支箭”“金融十六條”等地產救市政策帶給市場不小的振奮，尤其是“金融十六條”對出現(xiàn)流性問題房企的展期、新增融資都有支持。但效果卻沒有行業(yè)想象中那么好。

一位股份制商業(yè)銀行高管表示，“金融十六條”發(fā)布后，雖然沒有明文規(guī)定時間期限，但銀行界默認觀察半年，看房企及大環(huán)境企穩(wěn)情況。因此，今年6月30日是一個關鍵的時間節(jié)點。目前，其所在銀行高層對房企融資的態(tài)度是觀望為主、謹慎介入。

“年初是雷聲大雨點小，政策出得多，但是銀行動力不足。這是因為銷售不好，房企還在持續(xù)爆雷?！鄙鲜鲢y行高管表示，到了二季度，連雷聲也沒有了。

還有多位行業(yè)人士認為，“金融十六條”并非法規(guī)，效力有限。畢竟金融機構也需要自負盈虧，其對房企的援助仍然遵循市場化原則，追求利益、規(guī)避風險。

總之，民營房企仍未脫困，優(yōu)質民營房企仍然需要定點扶持。希望未來，房企營銷排行榜可以變得更加多元。