卞娟娟

現(xiàn)階段，我國大部分房地產(chǎn)公司都更加關(guān)注稅務(wù)籌劃相關(guān)工作，旨在獲得可持續(xù)發(fā)展的機會。房地產(chǎn)公司經(jīng)營者需要認識到稅務(wù)籌劃中隱藏著的潛在風(fēng)險，準確防范，將可能產(chǎn)生的經(jīng)濟損失控制在最小限度之內(nèi)。

筆者從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，對可能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的不同類型進行研究，并在此基礎(chǔ)上提出了防范稅務(wù)籌劃風(fēng)險的建議和意見，以期為同類研究和房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃工作提供借鑒和參考，助力我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

在最近十幾年間，我國經(jīng)濟和社會發(fā)展較快，為市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的日趨完善提供了有利條件。然而，房地產(chǎn)市場競爭也由此越來越大，房地產(chǎn)公司的發(fā)展面臨更大的挑戰(zhàn)，同時，也在很大程度上改變了房地產(chǎn)公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)。為了取得預(yù)期的經(jīng)濟和社會效益，房地產(chǎn)公司必須對稅務(wù)籌劃工作給予高度重視，盡可能減少稅務(wù)籌劃的風(fēng)險，減輕稅務(wù)負擔(dān)，唯有如此，房地產(chǎn)公司才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定和持久發(fā)展。

一、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險分析

（一）政策風(fēng)險

對于房地產(chǎn)公司而言，政策風(fēng)險會直接影響公司稅務(wù)籌劃工作，因此其始終是稅務(wù)籌劃工作中必須首要關(guān)注的問題之一。所謂“政策風(fēng)險”，即為房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃人員根據(jù)地方房地產(chǎn)政策及法規(guī)進行稅務(wù)籌劃時，所可能產(chǎn)生的負面影響，而此類負面影響存在偶發(fā)性特點。在通常情況下，政策風(fēng)險不僅僅可能由房地產(chǎn)政策變動產(chǎn)生，同時也可能由房地產(chǎn)公司的政策選擇產(chǎn)生。也就是說，如果稅務(wù)籌劃人員沒有根據(jù)公司自身稅務(wù)現(xiàn)況合理選擇和制定稅務(wù)決策，則很可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司出現(xiàn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險。為了避免上述風(fēng)險，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃人員必須準確理解稅務(wù)政策，基于此進行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃等工作。而當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)變化之后，房地產(chǎn)政策也會發(fā)生改變，一旦房地產(chǎn)公司沒有根據(jù)政策變動及時調(diào)整籌劃管理工作，則可能產(chǎn)生特定的稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

（二）經(jīng)營風(fēng)險

在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場日益復(fù)雜，使得部分房地產(chǎn)公司存在較大的經(jīng)營問題，很可能會導(dǎo)致稅務(wù)籌劃管理面臨相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險形式較多，大體而言主要分為以下兩類：一類是靜態(tài)經(jīng)營風(fēng)險，另一類則是動態(tài)經(jīng)營風(fēng)險。目前，全球經(jīng)濟一體化態(tài)勢顯著，在過去十幾年間有效促進了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。不過，房地產(chǎn)公司卻也面臨著更激烈的市場競爭，加之房地產(chǎn)市場環(huán)境愈加復(fù)雜，迫使房地產(chǎn)公司不得不進一步拓展公司的經(jīng)營領(lǐng)域，促進公司向經(jīng)營多樣性發(fā)展。然而，在這一過程中，我國房地產(chǎn)公司也必須處理來自不同層面的內(nèi)外在影響要素，進而在一定程度上阻礙了公司的經(jīng)營和發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員必須結(jié)合房地產(chǎn)政策執(zhí)行稅務(wù)籌劃，根據(jù)各地方稅務(wù)政策進行稅務(wù)籌劃管理。除此之外，還必須確保稅務(wù)籌劃滿足公司和市場經(jīng)濟發(fā)展的實際需求。然而，以現(xiàn)實情況而言，我國大部分房地產(chǎn)公司依然無法保障公司經(jīng)營、稅務(wù)政策與稅務(wù)籌劃的完全匹配，進而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃效益下降，經(jīng)營風(fēng)險大幅度增加。

（三）投資風(fēng)險

在現(xiàn)階段，我國城市化水平越來越高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)房產(chǎn)遷移已經(jīng)成為發(fā)展趨勢之一，城鎮(zhèn)地區(qū)建筑規(guī)模越來越大，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟及社會發(fā)展中占據(jù)著越來越顯著的地位。然而，考慮到眾多影響要素都可能左右房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，且不僅僅局限于產(chǎn)業(yè)政策，同樣也包括貨幣及利率等要素，因此大幅度增加了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃難度。在這種情況下，投資風(fēng)險普遍存在于稅務(wù)籌劃的執(zhí)行過程中，從而導(dǎo)致公司的投資及財務(wù)活動產(chǎn)生經(jīng)濟損失，最終對房地產(chǎn)公司整體規(guī)劃產(chǎn)生較大阻礙。引起投資風(fēng)險的要素形式較多，其中較為典型的要素包括地方政府的政策變動。如果房地產(chǎn)公司無法據(jù)此及時調(diào)整自身的經(jīng)營方式，則很可能會導(dǎo)致公司投資活動擱淺。同時，如果房地產(chǎn)公司長期存在管理問題，則很可能會增加投資風(fēng)險的發(fā)生概率，無助于稅務(wù)籌劃工作的執(zhí)行。總而言之，房地產(chǎn)公司如果想要長期發(fā)展，則必須高度重視稅務(wù)籌劃工作，統(tǒng)籌規(guī)劃公司投資及財務(wù)活動，同時對自身經(jīng)營環(huán)境予以改善，將稅務(wù)負擔(dān)維持在可控范圍之內(nèi)。

（四）執(zhí)行風(fēng)險

通常而言，我國房地產(chǎn)公司在進行稅務(wù)籌劃過程中，所面臨的主要風(fēng)險為執(zhí)行風(fēng)險。房地產(chǎn)公司在稅收范圍內(nèi)預(yù)置必要的彈性空間，是導(dǎo)致執(zhí)行風(fēng)險的主要原因之一。同時，如果稅務(wù)籌劃人員不具備較強的職業(yè)素養(yǎng)，也會使得稅務(wù)籌劃無法嚴格根據(jù)稅法而執(zhí)行?？紤]到房地產(chǎn)公司往往有著廣泛的經(jīng)營領(lǐng)域，同時需要進行復(fù)雜的稅務(wù)籌劃工作，故稅務(wù)籌劃工作體量較大、內(nèi)容較多，需要配置大量的人員，投入大量的時間。一旦工作人員不具備較強的職業(yè)能力，則很可能無法有效執(zhí)行稅務(wù)籌劃，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險大幅度上升。除此之外，部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段依然沒有進行明確避稅和稅務(wù)籌劃的執(zhí)行，在很大程度上增加了稅務(wù)籌劃風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險的主要防范建議

（一）強化稅務(wù)籌劃人員的稅務(wù)統(tǒng)籌意識

我國房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃人員必須嚴格根據(jù)稅法規(guī)劃進行稅務(wù)籌劃相關(guān)工作?，F(xiàn)階段，各地方政策法規(guī)及稅法已經(jīng)明確了房地產(chǎn)公司經(jīng)營中的納稅內(nèi)容和稅務(wù)要求，房地產(chǎn)公司經(jīng)營者則必須根據(jù)現(xiàn)有政策和法規(guī)制定自身發(fā)展規(guī)劃，促使稅務(wù)籌劃人員形成較強的稅務(wù)統(tǒng)籌意識，從而確保稅務(wù)籌劃執(zhí)行能夠符合稅務(wù)政策和法規(guī)的要求，保障房地產(chǎn)公司依法經(jīng)營和發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)公司才能夠進行有效的稅務(wù)籌劃工作。

只有在房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃合法的基礎(chǔ)之上，根據(jù)政策法規(guī)執(zhí)行稅務(wù)管理，公司的經(jīng)營和財務(wù)活動才可能有序和穩(wěn)定地進行。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)公司如果想要實現(xiàn)進一步發(fā)展，則必須配置有著納稅意識的稅務(wù)人員，同時，全面依據(jù)稅法及房地產(chǎn)政策進行稅務(wù)籌劃管理工作，基于此規(guī)劃公司經(jīng)營與投資活動。作為房地產(chǎn)公司管理人員而言，則必須高度關(guān)注稅務(wù)籌劃工作，以合理的稅務(wù)統(tǒng)籌意識指引稅務(wù)籌劃相關(guān)工作，以此保障稅務(wù)籌劃執(zhí)行能夠具備合理性。唯有如此，房地產(chǎn)公司才可能將潛在的稅務(wù)風(fēng)險控制在最小限度內(nèi)，減輕稅務(wù)負擔(dān)，為房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（二）加強稅務(wù)籌劃人員對稅收管理政策的學(xué)習(xí)與研究

除前文中所述內(nèi)容之外，為了將稅務(wù)籌劃風(fēng)險維持在可控范圍內(nèi)，房地產(chǎn)公司也必須對工作人員職業(yè)素養(yǎng)給予高度關(guān)注。一方面，必須保障公司稅務(wù)籌劃人員明確自身崗位業(yè)務(wù)要求，并且對稅法內(nèi)容及相關(guān)政策法規(guī)形成全面理解。另一方面，稅務(wù)籌劃人員也必須依據(jù)政策法規(guī)變動及時調(diào)整稅務(wù)籌劃管理，使其符合公司稅務(wù)工作的實際需要。

眾所周知，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)籌劃較為復(fù)雜，必須統(tǒng)籌不同層面的影響要素。這就要求公司工作人員對稅法及政策細則予以全面掌握，對稅法要點予以理解，從而對潛在的稅務(wù)風(fēng)險進行合理規(guī)避。對于房地產(chǎn)公司經(jīng)營者而言，則必須為稅務(wù)籌劃人員提供必要的學(xué)習(xí)渠道，為工作人員及時了解稅法及政策變動給予引導(dǎo)，以此幫助工作人員熟悉和掌握稅務(wù)法律。同時，也應(yīng)該防止工作人員對已知稅務(wù)數(shù)據(jù)或者財務(wù)信息產(chǎn)生過度依賴，而應(yīng)該促使工作人員依據(jù)已知財務(wù)信息及政策變動進行動態(tài)的稅務(wù)籌劃工作，提升稅務(wù)籌劃的合理性。具體而言，房地產(chǎn)公司可以統(tǒng)籌安排工作人員學(xué)習(xí)稅務(wù)法律，通過小組學(xué)習(xí)的形式提升工作人員自學(xué)的熱情，同時對現(xiàn)有的獎懲制度進行優(yōu)化，提高小組學(xué)習(xí)的效益。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該通過包括問卷調(diào)查等考核形式，對工作人員進行定期的考核和評估，并且獎勵通過了考核評估的工作人員，對沒有通過的人員進行懲罰。通過上述激勵方式，房地產(chǎn)公司則能夠推動工作人員自覺進行稅務(wù)法律學(xué)習(xí)，引導(dǎo)工作人員實時關(guān)注稅務(wù)政策法規(guī)的變動，最終使工作人員的職業(yè)能力得到大幅度強化，從而做到能夠依據(jù)稅法或者政策準確預(yù)測和全面執(zhí)行稅務(wù)籌劃，提升稅務(wù)籌劃管理工作的效益，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要形成準確認知，避免潛在的稅務(wù)籌劃風(fēng)險。唯有如此，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)才能夠健康和長遠發(fā)展。

（三）建設(shè)通暢的稅企溝通渠道

在過去十幾年間，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了良好發(fā)展，為房地產(chǎn)公司發(fā)展及壯大創(chuàng)造了有利條件?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)公司經(jīng)營領(lǐng)域不斷擴展，公司實力今非昔比，公司經(jīng)營和投資活動涉及眾多領(lǐng)域項目。在此背景下，房地產(chǎn)公司則更加需要確保稅務(wù)籌劃工作的有效性，通過合理的稅務(wù)籌劃工作使公司經(jīng)營和投資取得更高效益，從而保障公司獲取更大的經(jīng)濟和社會效益。然而，考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度復(fù)雜，稅務(wù)籌劃難度較大，在執(zhí)行過程中往往會受到眾多偶發(fā)因素或風(fēng)險的負面影響。為了有效避免上述風(fēng)險，房地產(chǎn)公司則必須和各地方稅務(wù)部門保持有效交流，對最新稅務(wù)信息進行收集，以此指導(dǎo)公司的稅務(wù)籌劃工作。而在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組織中，也應(yīng)該制定有效的交流制度，進而通過協(xié)商手段解決內(nèi)部矛盾問題，為稅務(wù)籌劃執(zhí)行提供保障。不同部門也能夠因此開展協(xié)作，推動彼此發(fā)展，提升工作人員競爭力和工作熱情。同時，由于不同部門間監(jiān)督機制的存在，也能夠有效規(guī)避工作人員怠工等情況，進而將風(fēng)險維持在最小限度內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司通過和稅務(wù)部門進行直接交流，也能夠及時了解稅法變動和優(yōu)惠政策，有助于提升稅務(wù)籌劃的全面性和合理性，減輕公司的稅務(wù)負擔(dān)，為房地產(chǎn)公司發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（四）完善風(fēng)險預(yù)警機制

我國房地產(chǎn)公司具體應(yīng)該對以下幾方面內(nèi)容給予高度重視：（1）培訓(xùn)公司內(nèi)部工作人員，使其職業(yè)能力得到大幅度提升，確保工作人員能夠進行有效的稅務(wù)籌劃工作，準確預(yù)測潛在的稅務(wù)籌劃風(fēng)險，制定有效的風(fēng)險防范措施。（2）只有在房地產(chǎn)公司稅務(wù)數(shù)據(jù)全面及準確的前提下，稅務(wù)籌劃風(fēng)險預(yù)警機制才能夠得以構(gòu)建。這就要求房地產(chǎn)公司依據(jù)稅務(wù)數(shù)據(jù)變動情況實現(xiàn)動態(tài)的稅務(wù)籌劃工作，針對潛在的影響要素進行全面分析，以此確保風(fēng)險防范方案能夠具備可行性。（3）應(yīng)該依據(jù)稅務(wù)法律及政策變動，并且結(jié)合特定項目進程，合理調(diào)整公司的納稅預(yù)算，在此基礎(chǔ)上不斷完善風(fēng)險預(yù)警機制，使其更加合理和科學(xué)，進而降低稅務(wù)負擔(dān)和稅務(wù)籌劃風(fēng)險。唯有如此，才能夠?qū)崿F(xiàn)有效的稅務(wù)籌劃，推動房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展。

（五）引進專業(yè)的稅務(wù)籌劃以及管理人員

不可否認，房地產(chǎn)公司如果想要對自身稅務(wù)籌劃風(fēng)險進行有效防范，則必須引入具備高素質(zhì)的工作人員?？紤]到稅務(wù)籌劃有著較為顯著的專業(yè)性，故房地產(chǎn)公司必須保障稅務(wù)籌劃人員具備專業(yè)知識和素質(zhì)，以此保障稅務(wù)籌劃工作的有序進行。同時，為了實現(xiàn)高水準的決策活動，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該在稅務(wù)籌劃工作中引入專業(yè)人員，以此全面審核稅務(wù)籌劃，基于籌劃經(jīng)驗和專業(yè)人員的建議，合理執(zhí)行稅務(wù)籌劃，將可能產(chǎn)生的風(fēng)險維持在可控范圍內(nèi)。不必諱言，房地產(chǎn)公司也必須適當(dāng)提高專業(yè)人員的報酬，為專業(yè)人員提供所需要的業(yè)務(wù)環(huán)境，以此有效避免專業(yè)人員的流失。除此之外，房地產(chǎn)公司還應(yīng)該定期培訓(xùn)稅務(wù)籌劃人員，使其職業(yè)素養(yǎng)得到進一步提升，并基于此對公司管理人員進行定期培訓(xùn)。最后，公司應(yīng)該鼓勵稅務(wù)籌劃人員進行自覺學(xué)習(xí)，在使其提高自身專業(yè)能力的同時，也形成良好的職業(yè)道德。通過上述措施，我國房地產(chǎn)公司則可以將稅務(wù)籌劃風(fēng)險控制在最小限度內(nèi)，最終實現(xiàn)公司的長遠和穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

通過上述分析可知，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于我國市場經(jīng)濟建設(shè)的推進發(fā)揮著舉足輕重的作用。而在過去十幾年間，伴隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，大部分房地產(chǎn)公司也都在依據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情勢，以及各地方政府不斷出臺的房地產(chǎn)政策，做出必要的調(diào)整，以適應(yīng)不斷改變的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。在此背景下，我國房地產(chǎn)公司需要處理的稅務(wù)類型也越來越多，繼而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃難度越來越大，在此過程中，很可能會產(chǎn)生不同的稅務(wù)籌劃風(fēng)險。我國房地產(chǎn)公司經(jīng)營者則應(yīng)該保障稅務(wù)籌劃人員能夠具備較強的職業(yè)能力，合理管控潛在的風(fēng)險，而公司的稅務(wù)籌劃人員則應(yīng)該對當(dāng)?shù)囟悇?wù)法律和政策予以及時掌握，基于此進行稅務(wù)籌劃工作。除此之外，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該和稅務(wù)部門保持良性互動，對稅法和政策變動情況予以明確，進而依據(jù)稅法變動進行動態(tài)化的稅務(wù)籌劃工作，如此才能夠減輕公司的稅務(wù)負擔(dān)，提升公司稅務(wù)籌劃的工作效益，最終為公司長期經(jīng)營提供保障，促進我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。