城市更新的根本是休閑空間和度假時(shí)間的擴(kuò)展，通過城市更新拓展城市的休閑空間，給老百姓提供更多的度假時(shí)間。

城市更新的生命力

疫情三年，大家都動(dòng)不了。所以，培育了城市休閑的大市場，很多地方的孩子們不能走出城市，大人不能出省，那怎么辦？挖掘自己的城市。另外一個(gè)大賽道就是鄉(xiāng)村微度假。這三年我考察了國內(nèi)大概70多個(gè)城市更新項(xiàng)目，有將近20個(gè)城市讓我很吃驚，深深地感受到城市有機(jī)更新這個(gè)賽道的可貴。因?yàn)槲覀冞^去的發(fā)展過程就是瘋狂的增長，以增量為主，大拆大建，房地產(chǎn)為主，依靠土地財(cái)政，基本就是這條路。而這條路現(xiàn)在已經(jīng)到了天花板，走不下去了，所以全國的城市都在研究怎么眼光向內(nèi)，怎么來挖潛，這樣就產(chǎn)生了理性調(diào)整的過程。

實(shí)際上，城市有機(jī)更新的過程一定是一個(gè)理性調(diào)整的過程。走這條路比較早的是杭州。杭州在2015年以前就提出了建設(shè)生活品質(zhì)之城，提出了城市戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)折和城市發(fā)展的目標(biāo)。不追求城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大、不斷膨脹，追求的是什么？城市的深化。這個(gè)理性調(diào)整的過程現(xiàn)在大家都接受。原來城市的發(fā)展說“大廣場、大綠地、大高樓、大馬路”，這四個(gè)大都是以汽車為尺度，而不是以人為尺度，這樣的城市會(huì)把人壓倒，但是不可能有多少吸引力?，F(xiàn)在的城市發(fā)展是微調(diào)整、有機(jī)化、精細(xì)化、生態(tài)化，開始以人為尺度。在這個(gè)過程中的項(xiàng)目調(diào)整、綜合體形成，甚至一些片區(qū)調(diào)整，在最近幾年見到了顯著的效果。

我發(fā)現(xiàn)所謂城市有機(jī)更新的核心在“有機(jī)”兩個(gè)字。原來城市的更新是粗暴更新，不能說以前城市不更新，過去40年我們的城市已經(jīng)歷了兩輪更新，怎么能說沒更新？但是這種粗暴更新違背了城市發(fā)展的規(guī)律。所以，成功的項(xiàng)目不少，失敗的項(xiàng)目也不少?，F(xiàn)在不同了，我看了七八十個(gè)城市更新項(xiàng)目，幾乎沒有失敗的項(xiàng)目。

這就是城市更新特有的規(guī)律，這和我們原來那種城市大片區(qū)的改造完全不同。城市更新項(xiàng)目中尤其是那些老廠房、老倉庫的改造有幾個(gè)好處。第一，位置優(yōu)勢。當(dāng)年在城市里是處在偏僻的位置，而現(xiàn)在在城市里基本都是處于中心位置。第二，改造成本低。第三，市場需求擴(kuò)大。第四，土地性質(zhì)不變。所以，原來是工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在還是工業(yè)地產(chǎn)，只是功能變了。這樣的項(xiàng)目基本上做一個(gè)成一個(gè)。

從這個(gè)角度來說，這就開拓了一條新的路，這與由于疫情壓抑產(chǎn)生的城市大休閑對應(yīng)起來了。所以我對這個(gè)事非?？春?，而且我看到的項(xiàng)目花不了多少錢。這些項(xiàng)目的基本模式為，首先由一個(gè)平臺(tái)公司做總策劃，形成總方案，然后開始完善基礎(chǔ)設(shè)施，大部分的基礎(chǔ)設(shè)施原先都很好，做一些簡單的完善即可，緊接著就開始招商，引入一個(gè)一個(gè)的小商戶，按照總體設(shè)計(jì)共同磨合，這樣一個(gè)片區(qū)就做起來了，之后市場也就逐漸興起。

四個(gè)階段

實(shí)際上，城市更新的過程是四個(gè)階段。

第一個(gè)階段是城市片區(qū)改造。大體上在上世紀(jì)八九十年代，那個(gè)時(shí)候是非常強(qiáng)暴的大拆大建時(shí)期。到了新世紀(jì)的前十年是一個(gè)過渡階段，好多地方因?yàn)椴鸷徒ㄗ叩筋^了，現(xiàn)在誰也走不下去了，所以在這種情況之下，第二個(gè)階段就開始了，也就是老廠區(qū)、老倉庫的改造，比如最早的北京798項(xiàng)目，其余各地也都在開展改造項(xiàng)目。同時(shí)，也有一些片區(qū)性的改造成功了，比如上海的外灘，成都的寬窄巷子，完全就是片區(qū)性的改造。但是，上海的改造真是精雕細(xì)刻。以上海的外灘3號為例，它的外墻是30個(gè)工人用牙刷刷出來的，用了整整一個(gè)月，里邊的老東西一絲不差，能保留的全部保留了下來，所以它會(huì)讓人覺得很有韻味，整體的城市功能也發(fā)生了變化。同樣，成都寬窄巷子也是這樣。這些東西給了大家很多啟發(fā)。

在第三個(gè)階段，各個(gè)城市的老廠房、老倉庫改造已經(jīng)基本完成。合肥1972原來是一個(gè)勞改工廠，1972年遷出了合肥，老廠區(qū)就一直荒廢著，現(xiàn)在通過城市有機(jī)更新改造成了文商旅項(xiàng)目。第三個(gè)階段實(shí)際上是一些新建項(xiàng)目的更新改造，所謂的新項(xiàng)目其實(shí)已經(jīng)變成了老項(xiàng)目。其中最典型的是長安十二時(shí)辰，我原來以為長安十二時(shí)辰就是一片舊街區(qū)，但其實(shí)它是一個(gè)3.6萬平方米的商場，在傳統(tǒng)的商業(yè)模式下難以繼續(xù)運(yùn)營，所以陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司就把它改造成了長安十二時(shí)辰這個(gè)項(xiàng)目，用了2.4萬平方米，一夜火爆。游客平均游覽5小時(shí)，人均花費(fèi)500元。內(nèi)部人流量很大，到了那兒你才能感覺到什么叫沉浸式，什么叫場景化，什么叫抓人。我看到很多化了妝、換了唐裝的人在中午吃飯的時(shí)候都不換衣服，一直在里邊逛。這就意味著什么？意味著哪怕是去年建成的商場，因?yàn)闃I(yè)態(tài)落后也會(huì)被淘汰。長安十二時(shí)辰讓西安比全國的城市早走了三年，現(xiàn)在好多城市還沒意識(shí)到這種模式，等三年之后都會(huì)意識(shí)到，這也就意味著這種模式可以輸出。

第四個(gè)階段是城市閑置空間利用。成都的雙寶浮玉園是一個(gè)很好的例子。雙寶浮玉園是什么？雙寶的概念是大熊貓、金絲猴，浮玉是指展示很多文化內(nèi)涵深厚的東西。這個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)是什么？是華僑城歡樂谷的一個(gè)售樓處。在售樓處閑置以后后，將它改造成了雙寶浮玉園。雙寶浮玉園開拓了城市更新的模式。城市中有很多閑置空間，把這些空間利用起來，這個(gè)城市才可能真正有活力，真正有生命力，這才叫有機(jī)更新，有機(jī)的核心就是城市有自我成長的一面。

但是我們原來的城市建設(shè)會(huì)造成什么結(jié)果？市民的休閑空間越來越小。幾乎每一個(gè)城市都有一個(gè)現(xiàn)象，跳廣場舞的大媽和居民打架。誰都對，沒有人錯(cuò)，錯(cuò)在哪兒了？錯(cuò)在城市的休閑空間過小。但是隨著近年來城市有機(jī)更新的變化，這種現(xiàn)象越來越少。上海人民公園改造之后開門的第一天，凌晨4點(diǎn)就有人去排隊(duì)，8點(diǎn)開門時(shí)有無數(shù)人往里沖。原來這些人在人民公園里各有各的一塊領(lǐng)地，可是一改造沒有了，現(xiàn)在他們要恢復(fù)自己的領(lǐng)地。一個(gè)城市的休閑空間曾經(jīng)可以緊張到這種程度，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有這種情況了。北京這些年弄了很多口袋公園，這是老百姓需要。山東臨沂這樣一個(gè)地級市，有370個(gè)口袋公園。就憑這一條，臨沂就有前景。

休閑城市發(fā)展與有機(jī)更新項(xiàng)目深化

這些項(xiàng)目的成功之處在于，供給匹配了日益增長的需求。城市更新的根本是休閑空間和度假時(shí)間的擴(kuò)展，通過城市更新拓展城市的休閑空間，給老百姓提供更多的度假時(shí)間。所以在這方面可以領(lǐng)先，但是不宜跟風(fēng)，要減緩?fù)|(zhì)化，核心是輕文旅，泛休閑，微度假。圍繞體驗(yàn)、場景、社交和內(nèi)容，從文化場景的構(gòu)建到新消費(fèi)場景大構(gòu)建，最終實(shí)現(xiàn)對新生活的追求。

我跟這些項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人聊天時(shí)問他們，你們的自我定位是什么？他們說是文商旅。我認(rèn)為這不準(zhǔn)確，文商旅只是業(yè)態(tài)，真正的定位是什么？是城市空間新成長，城市價(jià)值新提升，城市生活新提升，這是根本。而且從這個(gè)角度來看，意義會(huì)更加豐富，否則的話，就只是過時(shí)的文商旅。因?yàn)樾枨笤谧兓?，業(yè)態(tài)必然要調(diào)整。各地有各地的長處，從發(fā)展的角度來說，新老交織、新老交融，城市更新區(qū)域和定位就是城市空間在成長，創(chuàng)造新的價(jià)值空間，這就需要功能化、場景化、特色化、休閑化、生活化、生態(tài)化這六個(gè)方面的更新。

這些項(xiàng)目從運(yùn)營的角度來說是輕資產(chǎn)，模式是創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營、管理。業(yè)主方投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，收租金，打造環(huán)境，客戶再二次設(shè)計(jì)改造，內(nèi)容設(shè)計(jì)向文創(chuàng)方向集中，最后是吸引客人，打造休閑生活。由于土地性質(zhì)不變，項(xiàng)目是都市改造，所以審批手續(xù)也很簡便。

這樣來看，有三個(gè)方面的要素決定能否成功。

第一，根本在于人才，人才取決于經(jīng)驗(yàn)，隊(duì)伍是摔打出來的，人才是鍛煉出來的，輕資產(chǎn)最重的是人才資產(chǎn)。

第二，處理好各個(gè)方面的關(guān)系，一是政府，政府的認(rèn)識(shí)、決心、方式是不是到位。二是企業(yè)，企業(yè)要關(guān)注平臺(tái)化、網(wǎng)絡(luò)化與落地商戶。三是居民，與居民利益共融、目標(biāo)一致，這樣就能減少阻力。實(shí)際上目前比較突出的是市場管理問題，有關(guān)部門總覺得要管頭管腳，管到底，一切都得聽我的，如果還是這樣的思路，我們的城市更新項(xiàng)目就做不好，這是很自然的。所以，發(fā)展條件是什么？就是政府支持，立法立規(guī)，設(shè)立基金以及明確的土地規(guī)定。問題是什么？權(quán)屬不清，四至不明?，F(xiàn)在好多地方權(quán)屬不清，如果某個(gè)片區(qū)有無數(shù)的業(yè)主，這種地方基本就搞不起來，除非下很大的決心。比如說廣東的赤坎古鎮(zhèn)，有3000戶搬遷，僅搬遷費(fèi)就有60億元，沒有這樣的大決心，付出大投資，就很難成功。所有提到到赤坎古鎮(zhèn)的例子都說好，它采取了什么方法？是先動(dòng)政府產(chǎn)權(quán)的房子，動(dòng)好了再引導(dǎo)老百姓。目前為止赤坎古鎮(zhèn)項(xiàng)目已有8年時(shí)間，投資90億元，大概今年可以開業(yè)。所以最大的問題是找什么地方干？只能找權(quán)屬清晰、四至分明的地方來做這些項(xiàng)目。

第三，創(chuàng)意。創(chuàng)意必須要?jiǎng)?chuàng)造，這就需要我們減緩?fù)|(zhì)化，追求異質(zhì)化，因?yàn)榉?wù)是同質(zhì)的，但是文化是異質(zhì)的，挖掘在地文化，創(chuàng)造表現(xiàn)手段。城市有機(jī)更新的發(fā)展，最終就是一條路，即休閑區(qū)域和休閑城市。高新科技產(chǎn)業(yè)都有所屬區(qū)域，有經(jīng)開區(qū)，有高新區(qū)，那還需要城市更新項(xiàng)目嗎？但是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)做不動(dòng)了，傳統(tǒng)商業(yè)都做不下去了，傳統(tǒng)的很多服務(wù)業(yè)也做不下去了，大家都在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)到哪兒？就是轉(zhuǎn)到休閑，這就要求一個(gè)休閑城市，必須得下大工夫來完善環(huán)境，追求服務(wù)，提供更好的感受。這叫“會(huì)心一笑”的城市。

拈花一笑，這是佛家境界。會(huì)心一笑是什么？會(huì)心一笑應(yīng)該是古代文人的境界，或者說是儒家的境界，詩書畫才能創(chuàng)造會(huì)心一笑。不要認(rèn)為年輕人沒文化，他們的文化比我們豐富得多，在當(dāng)代社會(huì)，找任何文化，網(wǎng)上一搜全有了，他們能夠理解。所以，休閑是讓大家慢下來，是讓大家深入體驗(yàn)的，在這個(gè)過程中才能感受到儒家的境界，感受到古代文人的境界，會(huì)心一笑，所以我也祝愿無錫的會(huì)心一笑，更大幅度的發(fā)展，更深層次的發(fā)展。

（本文整理自中國旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)會(huì)長魏小安于2023年5月21日在無錫蠡湖論壇的演講）