李于元 四川時(shí)譽(yù)集團(tuán)有限公司

前言

隨著科學(xué)技術(shù)的日新月異，推動(dòng)各個(gè)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在各種先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用中，不斷拓展發(fā)展規(guī)模，在推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來運(yùn)營。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體的發(fā)展中很容易出現(xiàn)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)，唯有規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，才能推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益。所以相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作的開展提高重視，利用科學(xué)合理的模式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

一、稅收籌劃簡述

(一)稅收籌劃的定義

現(xiàn)代化條件下，從稅收籌劃的角度來講，相關(guān)研究人員并未給予統(tǒng)一的定義。國外部分學(xué)者認(rèn)為企業(yè)在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，事先規(guī)劃生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，有助于實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)及獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，即稅收籌劃。從我國角度來講，范永強(qiáng)提出了稅收籌劃理念，并獲得大眾的認(rèn)同；通常指的是在合規(guī)合法的條件下，對(duì)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行提前規(guī)劃部署，實(shí)現(xiàn)“節(jié)稅”目標(biāo)，即稅收籌劃。許多學(xué)者對(duì)稅收籌劃理念的理解并不相同，但他們對(duì)稅收籌劃的理解卻存在著本質(zhì)的相同，保障合規(guī)合法的條件下，有效減少企業(yè)稅負(fù)。

(二)稅收籌劃的步驟

新時(shí)代背景下，稅收籌劃從最初的環(huán)境之中嚴(yán)格分析到創(chuàng)建高效的籌劃方案，勢(shì)必要對(duì)多維度在環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)之中到最終籌劃方案的合理明確，一般分為如下幾步，詳見圖1。

1.詳細(xì)掌握企業(yè)所在的環(huán)境條件，合理明確稅收籌劃的目標(biāo)。并針對(duì)企業(yè)所在宏觀行業(yè)環(huán)境情況、本身的經(jīng)營狀況，明確企業(yè)實(shí)際納稅籌劃的環(huán)境條件與目標(biāo)。

2.針對(duì)稅收政策法規(guī)展開詳細(xì)分析，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)模型分析和公式演算。精準(zhǔn)掌控各項(xiàng)法律規(guī)章，尤其是優(yōu)惠政策，為其適用條件和需重視的事項(xiàng)進(jìn)行明確，為后續(xù)工作的開展提供理論支持與制度指導(dǎo)。

3.加強(qiáng)稅收籌劃方案的明確設(shè)計(jì)。在不違背法律規(guī)章的背景下，嚴(yán)格遵照成本效益和戰(zhàn)略導(dǎo)向等相關(guān)原則，制定滿足企業(yè)未來發(fā)展的籌劃方案。

4.對(duì)于籌劃方案的嚴(yán)格評(píng)估需從不同維度進(jìn)行考慮。還要考慮設(shè)計(jì)籌劃方案的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)其成本及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分考慮，并開展多角度的分析評(píng)價(jià)。若是無法開展此工作，應(yīng)及時(shí)返回上個(gè)環(huán)節(jié)，再次進(jìn)行籌劃方案的設(shè)計(jì)。

5.科學(xué)決策的籌劃方案。上個(gè)環(huán)節(jié)的籌劃方案通過以后，才能貫徹落實(shí)籌劃方案中的整體成本與風(fēng)險(xiǎn)維度，采用量化計(jì)分模式實(shí)現(xiàn)衡量，確保決策的科學(xué)合理性。量化積分模式在其中起到了輔助和參考作用，還要積極采取科學(xué)合理的方式。如果無法通過科學(xué)決策的籌劃環(huán)節(jié)，應(yīng)重新回到上個(gè)環(huán)節(jié)，再次進(jìn)行籌劃方案的設(shè)計(jì)。

二、實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅涉稅概況

(一)實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅應(yīng)稅收入現(xiàn)狀

在合法合規(guī)的背景下，房地產(chǎn)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)收益一般涉及貨幣、實(shí)物、其他形式的收入，包含在土地增值稅的應(yīng)稅范圍。從房地產(chǎn)的角度來講，其中涉及的銷售收益情況，一般企業(yè)需按照住宅項(xiàng)目涉及的內(nèi)容對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)現(xiàn)有效處理，譬如：房地產(chǎn)的形式分為非普通住宅、商鋪、車位等，與此同時(shí)，結(jié)合相關(guān)類型進(jìn)行這方面收入的核算。2020 年底，實(shí)世公司就會(huì)進(jìn)行房產(chǎn)的銷售，其建筑面積高達(dá)37 萬㎡，預(yù)計(jì)可為企業(yè)創(chuàng)造56 億元的收入，普通住房的銷售面積高達(dá)11 萬零384 平方米，非普通住房的銷售面積高達(dá)11 萬4 876 ㎡，預(yù)計(jì)可分別為企業(yè)創(chuàng)造約12 億元、約34 億元的收入。現(xiàn)已滿足銷售條件可并未進(jìn)行銷售活動(dòng)的面積總計(jì)涉及13 萬850 ㎡。詳見表1 所示。

表1 實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)估銷售收入 單位(元)

(二)實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目現(xiàn)狀

按照我國稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目包含了多種方式：房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地的使用權(quán)所要交的費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要支付的各種費(fèi)用和成本，針對(duì)老舊建筑費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)相應(yīng)繳納稅費(fèi)，結(jié)合相關(guān)部門的規(guī)定扣除掉這些費(fèi)用。土地成本和開發(fā)成本相加和的20%就屬于企業(yè)的加計(jì)扣除項(xiàng)目。

企業(yè)在工程項(xiàng)目的開發(fā)中，所產(chǎn)生的成本與取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，這兩種費(fèi)用總和就是企業(yè)創(chuàng)造的成本。企業(yè)應(yīng)匯總核算內(nèi)部的各項(xiàng)資金，從而明確所扣除的額度，通常不需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目形式進(jìn)行分開計(jì)算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)，勢(shì)必要確保分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的資金和其他項(xiàng)目之間產(chǎn)生對(duì)應(yīng)關(guān)系。2020 年底，實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本高達(dá)2 131 575 792.91 元。詳見表2 所示。

表2 實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目發(fā)生額明晰 單位：(元)

三、實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)

(一)宏觀政策變化造成的風(fēng)險(xiǎn)問題

現(xiàn)代化條件下，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格不斷提高，同時(shí)，伴隨社會(huì)中不穩(wěn)定因素的持續(xù)增加，我國實(shí)世公司為了保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，針對(duì)房地產(chǎn)市場行業(yè)建立各種政策，從宏觀角度來講，政策的實(shí)施改善了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，還帶來一些風(fēng)險(xiǎn)問題，這類風(fēng)險(xiǎn)通常體現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)營中，因?yàn)槭袌龈偁幹饾u激烈，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生較大的變化，若是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未及時(shí)整改方案，很容易使自身風(fēng)險(xiǎn)提高。此外，我國充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r制定各種政策，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤帶來嚴(yán)重影響，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員對(duì)宏觀政策缺少足夠的了解，使部分管理人員在工作指導(dǎo)中頻繁出現(xiàn)失誤，隨著土地增值稅政策的不斷變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)并未針對(duì)性采取土地增值稅相關(guān)稅收籌劃措施，不但直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而且還對(duì)其未來發(fā)展帶來不良影響。

(二)提高土地增值稅重視程度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營中，若想確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人和管理人員需重視財(cái)務(wù)管理，以便降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可充分保障其后續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)如今，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理者對(duì)實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收策劃提高了重視，在具體的經(jīng)營中，僅按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度開展稅收籌劃工作，忽略土地增值稅的稅收籌劃，使稅收籌劃工作缺少有效性?，F(xiàn)如今，受到大量投資和土地價(jià)格提高等各種因素的影響下，相關(guān)部門需提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度，而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的土地增值稅，應(yīng)接觸到一類稅種，其對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮著舉足輕重的作用，可因?yàn)榇蠖鄶?shù)領(lǐng)導(dǎo)者和管理者并未將土地增值稅的稅收籌劃當(dāng)做工作重點(diǎn)，在具體的土地增值稅稅收籌劃工作的開展中，很容易發(fā)生各種問題，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行存在直接影響，而且還會(huì)為房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃環(huán)境帶來影響，嚴(yán)重影響稅收籌劃工作的高效開展。

(三)相關(guān)土地增值稅稅收政策無法明確落實(shí)

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來講，需充分了解土地增值稅稅收籌劃工作的重要性，我國指定并頒布土地增值稅的稅收政策，可大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅收政策缺少足夠的了解，并未及時(shí)獲得土地增值稅中各種優(yōu)惠政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況無法達(dá)到優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，直接影響土地增值稅稅收政策的明確落實(shí)，還嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

此外，相關(guān)部門對(duì)土地增值稅稅收政策缺少足夠的溝通，特別是工商與稅務(wù)部門，二者之間并未形成有效溝通，無法明確落實(shí)土地增值稅的稅收政策，實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)因具體運(yùn)營情況與優(yōu)惠政策條件發(fā)生差異而錯(cuò)過優(yōu)惠政策，直接影響稅收籌劃工作的開展情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題更為嚴(yán)重。

四、實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的保障措施

(一)增強(qiáng)稅務(wù)籌劃意識(shí)

實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)高度重視土地增值稅中的稅務(wù)籌劃工作，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作尤為重要。鑒于此，勢(shì)必要加強(qiáng)會(huì)計(jì)制度建設(shè)，并增強(qiáng)會(huì)計(jì)核算中各種環(huán)節(jié)制度流程的規(guī)范性。不僅如此，還應(yīng)該著重培養(yǎng)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，有效提升人員的綜合素質(zhì)水平。針對(duì)人員定期開展考評(píng)，應(yīng)采用措施處分考評(píng)不符合標(biāo)準(zhǔn)的人員。對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)而言，企業(yè)的管理人員對(duì)于外部政策環(huán)境的變化需要具有十分敏銳的洞察力，確保各種頒布的政策滿足時(shí)代發(fā)展。有效激發(fā)企業(yè)中現(xiàn)有資源的運(yùn)用，在工程項(xiàng)目建設(shè)的前期、中期、銷售過程中進(jìn)行科學(xué)有效的籌劃。

(二)密切關(guān)注和及時(shí)掌握稅收政策

我國稅收方面的政策處于不斷的完善優(yōu)化中，如增值稅，幾年時(shí)間從營改增到取消13%的稅率，再到一些商品11%的稅率下降到10%，變化速度之大、之快，可見一斑。增值稅除外，其他各種稅種也處于不停的變化中，所以企業(yè)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的員工需積極學(xué)習(xí)更多的專業(yè)知識(shí)，注重提升專業(yè)能力，而且要高度重視相關(guān)稅收政策的調(diào)整，此外，在掌握稅收法規(guī)時(shí)，應(yīng)高度重視法律政策的實(shí)用性，若是情況允許及時(shí)開展籌劃工作，更好地享受籌劃工作開展提供的稅收收益，此外，還應(yīng)重視稅收法規(guī)的時(shí)效性，防止籌劃方案完成以后才發(fā)現(xiàn)其中規(guī)定已無法滿足現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致人力與物力的大量浪費(fèi)。

實(shí)世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與中介結(jié)構(gòu)加強(qiáng)合作，聘請(qǐng)足夠的顧問，專門負(fù)責(zé)向公司相關(guān)人員了解房地產(chǎn)涉稅政策與其他相關(guān)政策的最新變化，為企業(yè)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃方案提供幫助。稅務(wù)部門人員需開展分工合作，定期(每月一次或者每個(gè)季度一次)集中開展各種稅種稅收政策的采集和增加交流學(xué)習(xí)工作，實(shí)現(xiàn)稅收政策的實(shí)時(shí)跟蹤和掌控，結(jié)合稅收政策的變化評(píng)估即在開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)結(jié)合稅收依據(jù)的適用性，如果一些稅收政策變化，將導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案的適用依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)及時(shí)開展調(diào)整。

(三)加強(qiáng)各個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1.項(xiàng)目前期的稅收籌劃

實(shí)世房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備承接項(xiàng)目之前，應(yīng)增強(qiáng)前期稅務(wù)籌劃工作的開展針對(duì)項(xiàng)目所處地域的土地增值稅稅率和稅收各種優(yōu)惠政策進(jìn)行全面的考察分析。充分結(jié)合具體情況科學(xué)選擇自建還是代建或者外包的方式實(shí)現(xiàn)工程的順利開展。從合作建房的角度來講，應(yīng)增強(qiáng)相關(guān)規(guī)定的高效利用，在建設(shè)完成以后，雙方需要按照相應(yīng)的比例進(jìn)行房地產(chǎn)可免征土地增值稅的合理分配，確保雙方均具有最少的納稅義務(wù)。此外，在工程項(xiàng)目建設(shè)之前，還要注重和工商部門及稅務(wù)部門做好溝通交流，明確了解本地的稅收征管規(guī)定。

2.項(xiàng)目建設(shè)階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目利用投標(biāo)、開發(fā)不斷進(jìn)入到建設(shè)階段，針對(duì)在建項(xiàng)目的成本開展稅務(wù)籌劃。在土地增值稅的詳細(xì)計(jì)算中，較易涉及需要扣除的項(xiàng)目，企業(yè)勢(shì)必要通過稅務(wù)籌劃工作的開展增加工程項(xiàng)目的扣除金額，更好地實(shí)現(xiàn)減稅目的。在獲取土地使用權(quán)需要支付資金和各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)開具有關(guān)費(fèi)用憑證，確保各種支出的計(jì)算都包含于內(nèi)。通過詳細(xì)計(jì)算開發(fā)成本的條件下在加收20%的稅收規(guī)定，遵照120%的比例進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算并扣除。在計(jì)算成本的過程中，應(yīng)充分結(jié)合相似開發(fā)項(xiàng)目并作為整體，實(shí)現(xiàn)成本的合并計(jì)算，降低工作費(fèi)用的投入。在融資過程中，房地產(chǎn)的利息涉及5%與10%兩種的扣除率，企業(yè)需充分結(jié)合存在的這種差異性，采用負(fù)債模式大量籌集所需的資金數(shù)量，采用10%具有很高的扣除率。

五、結(jié)語

隨著稅務(wù)工作的改革創(chuàng)新，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遇到很大的阻力和壓力。在緩解企業(yè)稅負(fù)壓力的基礎(chǔ)上，對(duì)于增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤并提升競爭力的方面意義重大，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供保障。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視稅收籌劃工作的順利開展，有效提高企業(yè)的管理效率，確保稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格掌控在科學(xué)合理的范疇之中，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最佳的運(yùn)營目標(biāo)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展邁向新高。