陳建德

由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的程度可能弱于市場(chǎng)的預(yù)期，以及房地產(chǎn)交易量在今年4月份以后重新走弱，每隔一段時(shí)間，市場(chǎng)經(jīng)常流傳一些關(guān)于可能出臺(tái)刺激房地產(chǎn)行業(yè)、托底經(jīng)濟(jì)的“小作文”。二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊也經(jīng)常因此有一些異動(dòng)。但始終并沒(méi)有大的刺激政策出臺(tái)。由于預(yù)期始終存在，后續(xù)或還有類似的小作文出現(xiàn)。但從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)調(diào)控的角度思考，整體行業(yè)調(diào)控政策是“因城施策”，政策是希望在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、不希望房?jī)r(jià)暴漲的前提下，逐漸激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，也實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸及可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)銷售額等數(shù)據(jù)仍承壓

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2023 年1 月～5 月份，全國(guó)商品房銷售面積46440 萬(wàn)平方米，同比下降0.9%。商品房銷售額49787 億元，增長(zhǎng)8.4%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%。由于2022 年受疫情影響較大，單純看2023 年相對(duì)于2022 年的同比數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，應(yīng)該和2021年相比。2021 年1 月～5 月，全國(guó)商品房銷售面積66383 萬(wàn)平方米，商品房銷售額70534億元，房地產(chǎn)投資額54318億。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額雖然相對(duì)于2022 年有所增長(zhǎng)，但是相對(duì)于2021 年還有接近30% 的下降。今年1-5 月，全國(guó)房地產(chǎn)投資額相對(duì)于2021年也有近16%的下跌。

一般地說(shuō)，房地產(chǎn)銷售額是房地產(chǎn)投資額的先行指標(biāo)，而真正對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起直接作用的是房地產(chǎn)投資額，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資額的減少，將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的眾多行業(yè)產(chǎn)生鏈?zhǔn)降呢?fù)面影響。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的投資的持續(xù)減少，將對(duì)GDP 增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面的影響，因?yàn)榻刂聊壳?，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的第一大行業(yè)。

如果房地產(chǎn)的銷售額不能夠企穩(wěn)，房企的相關(guān)房地產(chǎn)投資額可能還會(huì)繼續(xù)下滑，而這將拖累經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

放松政策起效仍需要時(shí)間

這些年以來(lái)，各地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策主要有：限購(gòu)、限售、限貸（包含提高貸款利率和首付比例）、限價(jià)等。此外，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)隱形的尚未出臺(tái)的政策影響非常大，那就是房地產(chǎn)稅政策。之前國(guó)務(wù)院已通過(guò)關(guān)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的發(fā)文，但到目前為止，尚沒(méi)有一個(gè)城市出臺(tái)具體的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。由于房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)還沒(méi)有出臺(tái)，所以，房地產(chǎn)稅的可能出臺(tái)，猶如一把隱形的劍懸在投資者的頭上，一定程度上抑制了一些民眾購(gòu)買第二套甚至第三套房的熱情，因?yàn)閿M購(gòu)房者無(wú)法對(duì)于未來(lái)的稅負(fù)、房?jī)r(jià)上漲等進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)與定價(jià)。

自2022年以來(lái)，全國(guó)各地的限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等政策開始有較多地放松。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來(lái)，已有廈門、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、杭州等近20 個(gè)城市優(yōu)化、放松限購(gòu)政策。截至2023 年6月中旬，包括青島、鄭州、南京、西安等超20城放松限售政策。另外，還有至少包括哈爾濱、江蘇常州、河北廊坊、浙江衢州、福建福清等一些城市取消限售，上述取消限售的城市主要是三四線城市。此外，目前大部分城市的貸款政策，不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款政策都已經(jīng)比較寬松。并且在LPR 下降后，貸款利率也在下降，包括二套房的貸款利率的LPR加點(diǎn)很多也都有下降。

到目前為止，大部分城市對(duì)于限價(jià)政策放松的較少。而限價(jià)政策，不論是一手房土拍時(shí)的限價(jià)還是二手房的指導(dǎo)價(jià)，特別是一手房土拍時(shí)的限價(jià)政策，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是比較大的。因?yàn)?，一?lái)很多城市一手房的價(jià)格低于二手房，這樣的限價(jià)，會(huì)拉低城市的整體價(jià)格水平。二來(lái)購(gòu)買者大部分是買漲不買跌的，從全球來(lái)看，房地產(chǎn)都具有一定的金融屬性，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上限被限制后，民眾對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期大大下降，這將導(dǎo)致投資性需求下降。而投資性需求的下降，使得房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期無(wú)法形成，而這對(duì)于即使是純剛性需求投資者，也可能增加他們的觀望氣氛，降低了階段性剛性買房的熱情，從而也使得一二手房的銷售數(shù)量下降。

后續(xù)更多再融資政策可期

除了限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸在逐步放松外，資本市場(chǎng)對(duì)房企的再融資的政策也在逐漸放松。如6 月16 日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱：公司收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于同意招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金注冊(cè)的批復(fù)。根據(jù)批復(fù)內(nèi)容，招商蛇口將募集配套資金不超過(guò)85 億元用于收購(gòu)資產(chǎn)，這是首單房企的重大資產(chǎn)重組。6月27 日晚間，保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、大名城、福星股份等公司分別公告稱，公司分別收到證監(jiān)會(huì)對(duì)于公司再融資的批復(fù)，四家公司將分別擬募資125 億元、35億元、25.5億元、13.41億元，募投資金主要投向包括棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，“保交樓、保民生”的項(xiàng)目，以及補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

再融資政策的放開，是2022 年11月份，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5 條措施落地的具體實(shí)施落地。后市，仍然可以期待有更多的房企在再融資方面獲監(jiān)管層審批。

未來(lái)房地產(chǎn)控制政策“猜想”

在投資中，如果要對(duì)此有比較準(zhǔn)確的預(yù)期，得從高層的政策定調(diào)上解讀。

今年4 月28 日，政治局會(huì)議指出：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。要加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理，嚴(yán)控新增隱性債務(wù)?！泵總€(gè)季度一次的政治局會(huì)議上對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的總體精神，應(yīng)該可以視為從全國(guó)宏觀上動(dòng)態(tài)分析評(píng)估房地產(chǎn)政策的最重要的指導(dǎo)性文件。從上面會(huì)議精神看，結(jié)合近幾年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)政策調(diào)整的定調(diào)與變化，或許有幾個(gè)方面是比較確定的：

房住不炒：房住不炒應(yīng)該是總基調(diào)。即使在這一兩年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇上遇到一定的困難，但中央仍然堅(jiān)持房住不炒的總方針?；蛟S，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，這個(gè)總基調(diào)不大會(huì)改變。

因城施策：因城施策這一政策也已執(zhí)行多年，所謂的因城施策，準(zhǔn)確的理解就是從國(guó)家層面上看，應(yīng)該已經(jīng)不大會(huì)再像以前那樣，全國(guó)一刀切地制定房地產(chǎn)調(diào)控的總政策，不論是收緊政策還是放松政策。也就是說(shuō)，像今年4 月28 日、6 月6 日盛傳的全國(guó)性的調(diào)控政策出臺(tái)就是很小概率的事情。因此，對(duì)于以后的政策預(yù)期，但凡是傳的全國(guó)性統(tǒng)一刺激的政策，都得帶一定的懷疑的態(tài)度去分析。并且，既然因城施策也是主基調(diào)之一，那么，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的全國(guó)性的快速?gòu)?fù)蘇的可能性也會(huì)下降，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的全行業(yè)上市公司的同時(shí)普漲大漲的可能性也會(huì)下降。

促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平衡健康發(fā)展：所謂的平衡健康發(fā)展，或許最主要的是指房?jī)r(jià)不暴漲暴跌，全國(guó)的房地產(chǎn)銷售金額也不暴漲暴跌。因?yàn)楸q暴跌的房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)全國(guó)金融體系形成較大的負(fù)面影響。而銷售額的暴漲暴跌又會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。

展望未來(lái)，筆者認(rèn)為，全國(guó)性的、統(tǒng)一的、力度較大的刺激房地產(chǎn)政策的出臺(tái)的可能性很低。但是，后面可能還會(huì)有更多的城市根據(jù)“因城施策”的總體指導(dǎo)方針，陸續(xù)放松限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等政策。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有平穩(wěn)下來(lái)之前、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇之前，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)估計(jì)也不會(huì)那么快地推出。

預(yù)期政策下的投資建議

在以上的預(yù)期之下，整個(gè)房地產(chǎn)板塊的V形反轉(zhuǎn)的可能性較低，更多的可能是逐漸筑底再逐漸上漲。對(duì)于持有相關(guān)房地產(chǎn)個(gè)股的投資者而言，若還有一些關(guān)于大力刺激房地產(chǎn)政策上的作文出現(xiàn)，或許是短時(shí)間的逢高賣出的好機(jī)會(huì)，投資者可以在逢高賣出后，再逢低接回。

既然全面放松、刺激房地產(chǎn)的政策的可能性較小，那么行業(yè)內(nèi)的企業(yè)還是可能會(huì)繼續(xù)地優(yōu)勝劣汰，行業(yè)里的杠桿率較高的企業(yè)、銷售以及盈利能力較弱的企業(yè)可能還有逐漸出清、退出市場(chǎng)的可能。因此，對(duì)于這類上市公司，還是得謹(jǐn)慎。特別是對(duì)于部分處于退市邊緣的民營(yíng)房企，得特別謹(jǐn)慎，謹(jǐn)防退市。

因?yàn)樾袠I(yè)還會(huì)優(yōu)勝劣汰，那么投資者可以重點(diǎn)關(guān)注一些抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的房企，比如一些杠桿率相對(duì)較低、財(cái)務(wù)狀況良好的地方國(guó)央和央企，特別是在2022 年和2023 年，行業(yè)相對(duì)較困難下，仍然能夠較大金額參與土拍、拿地、并購(gòu)的房企。或許，在后面行業(yè)整體企穩(wěn)后，這些抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、杠桿率較低、財(cái)務(wù)狀況良好、逆勢(shì)拿地并購(gòu)的房企，在未來(lái)的行業(yè)復(fù)蘇中，股價(jià)有較大的上漲機(jī)會(huì)。

從板塊的個(gè)股走勢(shì)分析看，目前板塊總體仍然處于下降通道之中，在行業(yè)整體未確認(rèn)觸底之前，投資者也不必急于抄底，或許可以待技術(shù)走勢(shì)上，右側(cè)趨勢(shì)形成后再介入，可能風(fēng)險(xiǎn)更小、確定性更強(qiáng)、等待上漲的時(shí)間更短。（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）