李壯

在剛剛過去的端午節(jié)，樓市成交情況無論同比還是環(huán)比增速均表現(xiàn)為下降。同時(shí)，在二級市場，今年以來截至6 月29 日，房地產(chǎn)板塊跌去了12%，遠(yuǎn)超去年以及前年的跌幅。

對于樓市回暖以及房地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)，本刊專訪了中泰證券地產(chǎn)首席分析師由子沛。他表示，端午期間樓市成交同比、環(huán)比數(shù)據(jù)不佳的現(xiàn)象，一個(gè)是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較高，另一個(gè)是五六月是地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售淡季，“下半年隨著去年基數(shù)的下滑以及金九銀十銷售旺季的到來，我們期望看到樓市成交同比和環(huán)比數(shù)據(jù)的逐步改善”。同時(shí)，他表示，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊的行情表現(xiàn)已經(jīng)過于悲觀了，因?yàn)闊o論是從房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的地位還是行業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景，這個(gè)行業(yè)長期是值得看好的。

樓市成交遭遇“端午劫” 下半年“逐步趨穩(wěn)”

《紅周刊》：端午節(jié)期間（6.16-6.22），新房和二手房成交數(shù)量增速均是同比大降（-40.9% 和-13.6%），從6 月1 日至22 日，新房和二手房同比增長為正，但環(huán)比增長分別為-9.4% 和-23.1%。這組數(shù)據(jù)顯示，在今年1-3 月房地產(chǎn)市場銷售相對強(qiáng)勢之后，新房和二手房市場熱度均在走低。下半年，這兩個(gè)市場的成交熱度會(huì)否有較大改善，哪些因素決定著樓市走向？

由子沛：我們觀察網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，新房和二手房在端午節(jié)期間成交量出現(xiàn)同比增速下滑的現(xiàn)象。在這個(gè)現(xiàn)象背后，其實(shí)是去年同期網(wǎng)簽數(shù)量出現(xiàn)了一個(gè)小高峰，形成了一個(gè)高基數(shù)。在去年上半年，新冠疫情對全國樓市擾動(dòng)比較明顯，到6 月份各地疫情有所好轉(zhuǎn)，使得去年上半年累積的購房需求在6 月份出現(xiàn)一個(gè)集中的釋放過程，這就造成去年6 月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)是比較高的。

同時(shí)，在去年5 月中下旬至6 月初，很多二線城市比如杭州、成都、南京等相繼出臺了放松限購的政策，這對樓市產(chǎn)生了明顯的提振作用。因此，去年部分城市的樓市放寬限購，疊加上半年累積需求集中釋放，形成了去年6 月份樓市銷售的高基數(shù)。總體來看，今年6 月份樓市成交數(shù)據(jù)同比增速表現(xiàn)不佳，主要是受去年高基數(shù)的影響。

端午期間樓市成交的環(huán)比數(shù)據(jù)也不是很好看，這主要是受季節(jié)性因素影響。樓市月度成交數(shù)據(jù)一直都有周期性波動(dòng)的特點(diǎn)，我們常說的“金三銀四”“金九銀十”就是每年三四月份和九十月份是房地產(chǎn)銷售的旺季，其他月份可能就平淡一些。今年的樓市成交也符合這個(gè)特點(diǎn)，在今年的二三月份，之前的累積需求釋放，樓市成交數(shù)據(jù)很漂亮。到了四五月份特別是五六月份，樓市就到了淡季周期，樓市成交熱度明顯不如二三月份，這屬于比較正常的現(xiàn)象。

同時(shí)，我們也必須注意到，市場在當(dāng)前也存在諸如二手房掛牌量上升、購房者觀望情緒升溫等現(xiàn)象，部分城市成交熱度也出現(xiàn)了較大幅度的下滑，因此也有必要警惕房地產(chǎn)市場在下半年出現(xiàn)加速下行的態(tài)勢，期待更多政策能夠及時(shí)出臺，從需求端進(jìn)一步提振市場信心。

《紅周刊》：下半年，樓市成交情況對比上半年會(huì)否有明顯改善？

由子沛：下半年的樓市，我覺得可以用“逐步趨穩(wěn)”來詮釋。一方面，經(jīng)歷了2-3 月份需求的集中釋放，以及5-6月份的下行波動(dòng)后，市場有望逐步進(jìn)入平穩(wěn)期；另一方面，今年上半年在樓市需求端、信貸端出臺了一系列支持性政策，政策的效果有望在下半年陸續(xù)體現(xiàn)，疊加去年下半年樓市成交基數(shù)相對比較低，那么今年七八月份之后，樓市成交的同比增速也會(huì)有一定程度的企穩(wěn)。

《紅周刊》：對樓市成交影響較大的因素是什么？

由子沛：樓市成交量通常就是受供給和需求兩個(gè)層面的影響。從供給端來看，就是房企拿地的數(shù)量，因?yàn)榉科竽玫氐臄?shù)量決定了未來的供給。目前來看的話，供給端不是當(dāng)前困擾樓市成交的主要矛盾，主要矛盾集中在需求端。

需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)里包括兩方面：一個(gè)是購買意愿，一個(gè)是購買能力。具體到樓市，購房意愿其實(shí)反映的是居民對房價(jià)的一個(gè)預(yù)期。目前，房價(jià)逐漸企穩(wěn)甚至有些城市二手房開始進(jìn)入一個(gè)下跌通道，那么居民買漲不買跌的心理就會(huì)占上風(fēng)，就會(huì)呈現(xiàn)出一定的觀望態(tài)勢。從購買能力來說，可以分兩方面，一個(gè)是購房資格，另一個(gè)是購房者的收入預(yù)期?，F(xiàn)在許多地方逐步解除限購政策，所以購房資格對樓市成交的影響一直在變?nèi)?。但另一方面，后疫情時(shí)代的“疤痕效應(yīng)”依然存在，居民對未來收入增長預(yù)期普遍有一定擔(dān)心，因此對背負(fù)貸款會(huì)有比較大的焦慮感，這就導(dǎo)致擱置購房計(jì)劃或推遲購房時(shí)間。我認(rèn)為，對樓市成交影響最大的因素還是居民預(yù)期這一塊。

LPR 調(diào)降對樓市提振有限 個(gè)稅抵扣或能推動(dòng)樓市回暖

《紅周刊》：6 月20 日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023 年6 月20 日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為1 年期LPR 為3.55%，5年期以上LPR 為4.2%。1 年期品種與5 年期品種利率均較上期下調(diào)10bps。這一政策支持，對于居民改善性、剛需性住房群體的購房意愿會(huì)否有較大影響？

由子沛：一方面此次LPR 調(diào)降，1年期品種與5 年期品種同步下調(diào)10個(gè)BP，體現(xiàn)此次調(diào)降主要目的在于加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而并非是專門針對房地產(chǎn)的刺激；另一方面，根據(jù)我們的測算，如果居民購房貸款100 萬、30 年等額本息，那么這次LPR 調(diào)降將讓居民每月節(jié)省不到60 元，幅度上來講對居民購房意愿的改善程度預(yù)計(jì)也較為有限。

《紅周刊》：您對提振住房消費(fèi)預(yù)期的建議是什么？

由子沛：目前，我們提振住房消費(fèi)的政策可以分為兩部分，一部分在需求端，包括比如松綁限購、限售等一系列政策；另一部分在信貸端，比如降低首付比例、降低房貸利率等。這些政策也發(fā)揮了積極作用。

同時(shí)正如前文所述，我們認(rèn)為當(dāng)前樓市成交的核心痛點(diǎn)在于后疫情時(shí)代居民對于負(fù)擔(dān)房貸的焦慮，因此，我個(gè)人認(rèn)為，如果采取一些能夠增加居民收入，或者說變相增加居民收入的一些辦法，比如房貸可以抵扣個(gè)稅的辦法，對于提振住房消費(fèi)將會(huì)更為有效。

目前，房貸抵扣個(gè)稅是一個(gè)月1500 元，這個(gè)抵扣額相對房貸來說還是太少了。舉個(gè)例子，一個(gè)一線城市工作的白領(lǐng)，月入2 萬元，剔除社保和個(gè)稅等支出，到手大約15000元，那么這個(gè)人每個(gè)月還房貸封頂也就是1 萬元。如果這個(gè)人恰好每月有1 萬元房貸，如果房貸可以全額抵扣，那么這個(gè)人到手的15000 元去掉1 萬元房貸，應(yīng)納稅收入就是5000元，其納稅壓力就減少很多。

這種辦法相當(dāng)于變相增加居民收入，相當(dāng)于提高了居民承擔(dān)個(gè)稅的上限，以工資收入為主要來源的城市新住民對住房消費(fèi)的積極性將顯著提高。這也能夠真正解決居民對于收入預(yù)期的焦慮問題。

當(dāng)然，個(gè)稅收入降低會(huì)對財(cái)政產(chǎn)生一些不利影響。但如果個(gè)稅抵扣的辦法對房地產(chǎn)市場、對樓市回暖有幫助，那么算整體經(jīng)濟(jì)賬的話，應(yīng)該是利大于弊的。

總之，我認(rèn)為，當(dāng)前促進(jìn)樓市回暖最有效的方式就是一切都要落腳于提升居民的收入，提升居民的購買力。

優(yōu)質(zhì)房企必備素質(zhì)是“穩(wěn)健” 低估國央企房企將率先反彈

《紅周刊》：從區(qū)域來看，一線城市的樓市情況好于二三線城市，同時(shí)住宅用地成交規(guī)劃建面累計(jì)同比增長也是一線城市最強(qiáng)，而且房企也在扎堆一線城市。那么是不是可以認(rèn)為，在一線城市重倉布局的非出險(xiǎn)房企，會(huì)有更大希望順利過冬并取得較好的競爭優(yōu)勢？

由子沛：房企土儲布局只是其順利度過困難階段的決定性因素之一，房企的競爭力還是需要綜合比較。因?yàn)榧词狗科笤谝欢€城市布局比較多，土儲優(yōu)質(zhì)，也并不代表其就是安全、穩(wěn)健的。房企負(fù)債率就很說明問題，有的房企就是因?yàn)檫^高的杠桿率出現(xiàn)大問題。

我們講天時(shí)地利人和，天時(shí)對每家房企都是公平的，地利是房企土儲和項(xiàng)目的布局問題，人和就是房企對自己負(fù)債率的管控也即運(yùn)營能力。我們研究發(fā)現(xiàn)，一些房企雖然在三四線城市有較多項(xiàng)目，但受益于較好的運(yùn)營能力，其運(yùn)營質(zhì)量、競爭力也不錯(cuò)。

《紅周刊》：如果要判斷一家房企的綜合競爭力，我們該從哪些方面著手？

由子沛：當(dāng)前若對一家房企做質(zhì)量評估，我覺得有以下幾方面，第一，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，這是最重要的，就是這個(gè)房企能不能比較好地控制自己的負(fù)債率。第二，這家房企土儲布局的分布是不是比較合理、均衡。第三，房企的經(jīng)營策略要穩(wěn)健。

《紅周刊》：從二級市場來看，房企行情分化很嚴(yán)重，申萬房地產(chǎn)114 只標(biāo)的股中（剔除退市股），今年以來截至6 月26 日維持上漲的共23 只。過去三年連續(xù)上漲的個(gè)股僅3 只，分別是同濟(jì)科技、中國國貿(mào)和華發(fā)股份，其中華發(fā)股份是惟一純正的房地產(chǎn)開發(fā)公司。另外，破凈股達(dá)到62 只。您覺得市場是不是對房地產(chǎn)板塊過于悲觀了？

由子沛：毫無疑問，現(xiàn)在市場肯定是有點(diǎn)過于悲觀了。首先，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)；其次，在肉眼可見的未來這個(gè)行業(yè)不會(huì)消失，而且一定會(huì)保持一個(gè)相對來說比較合理的規(guī)模。因?yàn)槲覀儑页鞘谢M(jìn)程還在繼續(xù)，我們的購房需求其實(shí)也依然存在，人民群眾追求美好生活中也包括住更好、更大的房子，所以需求端在未來來看的話也一定是長期存在的。

長期看，我對房地產(chǎn)行業(yè)還是非常有信心的。

《紅周刊》：從中長期比如未來三年的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)（包括港股內(nèi)房股）行業(yè)從土儲規(guī)模、項(xiàng)目分布、項(xiàng)目運(yùn)營能力、融資能力等方面來看，哪些房企具備“觸底反彈”的素質(zhì)？

由子沛：我們認(rèn)為，一些優(yōu)質(zhì)國央企房企，質(zhì)地不錯(cuò)，但處于破凈狀態(tài)，這完全不合理。特別是那些低估、在一二線城市重點(diǎn)布局且運(yùn)營素質(zhì)相對比較好的國央企，是最可能迎來觸底反彈行情的。

《紅周刊》：行業(yè)的頭部陣營會(huì)否發(fā)生較大改變？另外，物管類公司的表現(xiàn)是否能走獨(dú)立行情？

由子沛：當(dāng)下來看，在核心一二線城市土儲布局較為豐厚，同時(shí)運(yùn)營能力比較優(yōu)質(zhì)的國央企會(huì)有更大希望進(jìn)入頭部陣營。

物管類公司因?yàn)榇蠖嗍潜晨糠康禺a(chǎn)公司，所以我覺得物管類公司的表現(xiàn)，可能還是取決于它們母公司的表現(xiàn)。另外，物管公司更偏消費(fèi)屬性，所以它們的行情其實(shí)也更依賴于整個(gè)消費(fèi)環(huán)境的復(fù)蘇。（本文所涉?zhèn)€股僅做舉例，不做買賣推薦。）