孫蔚

近日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在京召開，會議分析了當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署2023年經(jīng)濟工作。保交樓、保民生、保穩(wěn)定，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡……本次會議對房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要表述和部署引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。接受《中國消費者報》記者采訪的專家們認為，會議為明年房地產(chǎn)市場總體發(fā)展定調(diào)，行業(yè)企穩(wěn)回升的節(jié)奏有望進一步加快。

“三?！敝鷺鞘小胺€(wěn)”字當(dāng)頭

自去年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的下行壓力，部分房企資金緊張，有的樓盤交付延期，市場信心受挫，消費者置業(yè)意愿下降。尤其是近幾個月，行業(yè)加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行的一個重要風(fēng)險因素。

本次中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場著墨頗多。會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作。會議還提出，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。

“這是中央經(jīng)濟工作會議首次就房地產(chǎn)提出‘三保政策?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示，毫無疑問，“穩(wěn)”是2023年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，保交樓是穩(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ)，是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提。而房地產(chǎn)在恢復(fù)和擴大消費層面有著重要作用，也是推動經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的支柱力量。

張波表示，在往年的中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)相關(guān)表述一般是放在民生保障等部分，此次則放在了防風(fēng)險部分，具有較強的指向意義。

“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟而言，既是動力源，也是風(fēng)險源。”中央財經(jīng)委員會辦公室副主任韓文秀日前在“2022—2023中國經(jīng)濟年會”上也表示，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重中之重。

今年11月以來，金融管理部門相繼推出包括擴容“第二支箭”、股權(quán)融資“第三支箭”開閘、支持房地產(chǎn)“金融16條”等在內(nèi)的多項舉措，助力房地產(chǎn)企業(yè)打通融資渠道，并從供需兩端發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場信心。

隨后，多家房企發(fā)債融資取得新進展，商業(yè)銀行與房企密集簽約并意向性授信額度，保交樓專項借款基本投放至項目……種種跡象顯示，隨著政策舉措更加豐富、力度不斷加大，房企融資環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)改善。

張波認為，下一階段對房企融資的支持力度會繼續(xù)保持，通過強化融資保障，可以增加房企現(xiàn)金流，優(yōu)化房企財務(wù)結(jié)構(gòu)，加快項目開工建設(shè)，有效改善房企總體的生存現(xiàn)狀，助力行業(yè)逐步企穩(wěn)回升。另外，重點關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部房企也將推動行業(yè)優(yōu)勝劣汰進一步加快。

支持剛性和改善性需求

本次中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟恢復(fù)的重要性。會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。

近日，中央財辦相關(guān)負責(zé)人在回應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟熱點問題時表示，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大約為7%左右，加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)占比達到14%左右，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，房地產(chǎn)類貸款占全部貸款余額的39%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，住房消費潛力要予以釋放。

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20余年的發(fā)展，如今大量置業(yè)者的需求已經(jīng)從“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)變，正在進入新一輪的住房品質(zhì)提升階段。結(jié)合當(dāng)前的多孩家庭增多以及人口老齡化趨勢，消費者對居住改善提出了更高的要求。

“在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，后期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導(dǎo)5年期以上LPR報價進一步下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在，有可能在明年初落地。

王青預(yù)計，行業(yè)企穩(wěn)回升的節(jié)奏有望進一步加快，2023年年中前后，房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，將結(jié)束約兩年的行業(yè)下行周期。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬也表示，今年以來，已推出置換房產(chǎn)個人所得稅退還等支持政策，接下來，預(yù)計會有更多此類政策出臺，從多維度保障剛性和改善性需求。隨著政策效力的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場有望于2023年上半年觸底反彈。

推動行業(yè)模式重構(gòu)轉(zhuǎn)型

記者注意到，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向，去年的中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，而今年進一步提出要“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

“我認為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式從供給側(cè)來說就是租購并舉，尤其加強保租房、長租房建設(shè)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“具體來說，從群體講是以新市民需求為主，從模式上講，要告別土地依賴，告別高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的‘三高模式。這些需要長期建設(shè)實現(xiàn)，不能畢其功于一役?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則認為，此次會議再提要推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，或?qū)⒁馕吨?023年會有新發(fā)展模式的相關(guān)重磅政策出臺，這是房地產(chǎn)行業(yè)的參與者需要重點關(guān)注的。

“明年對于房地產(chǎn)是一個‘重構(gòu)的時期，包括土地財政模式、開發(fā)模式、住房制度、開發(fā)主體等都要重構(gòu)?！睆V東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文認為，未來房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型發(fā)展為“一頭連著經(jīng)濟、一頭連著民生”的行業(yè)，從長期看房地產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、低杠桿的新發(fā)展模式。