文/李怡 南京市江北新區(qū)鐵路建設(shè)投資有限責(zé)任公司

城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司作為城市建設(shè)運營綜合服務(wù)商，通常開展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)、政府重大項目的投資建設(shè)和運營服務(wù)。在當(dāng)今社會，地方政府性債務(wù)、城投平臺的投融資操作等受到嚴格監(jiān)管，城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司需要利用資源合理舉債，并以經(jīng)營收益償還到期債務(wù)。如何確保區(qū)域投資開發(fā)任務(wù)保質(zhì)保量完成，又不觸犯地方投融資企業(yè)監(jiān)管政策的紅線，城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司面臨著嚴峻的考驗。因此，梳理業(yè)務(wù)板塊、重塑功能定位、明確核心業(yè)務(wù)，并以此為基礎(chǔ)，重新進行資源歸集，擴大經(jīng)營性資產(chǎn)規(guī)模，構(gòu)建可持續(xù)業(yè)務(wù)體系，是保障城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司健康發(fā)展、促進區(qū)域轉(zhuǎn)型升級的重要手段。

城建公司業(yè)務(wù)范圍概述

通過對統(tǒng)計報告、公司年報等基礎(chǔ)資料的搜集和分析得知，城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司的業(yè)務(wù)類型主要集中在基建服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營、股權(quán)投資等領(lǐng)域?；ǚ?wù)業(yè)務(wù)的收入來源主要包括土地開發(fā)和出讓、工程結(jié)算、項目管理（工程代建）、工程施工等。資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的主要收入來源有酒店餐飲及會展業(yè)務(wù)、物業(yè)管理和房屋租賃、市政養(yǎng)護、污水處理、廣告業(yè)務(wù)、停車服務(wù)等。

基建服務(wù)業(yè)務(wù)具有明顯的階段性，持續(xù)時間大多約為8-15年，隨著區(qū)域內(nèi)土地一級開發(fā)建設(shè)的完成以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐漸完善，基建服務(wù)業(yè)務(wù)也隨之結(jié)束。隨著區(qū)域內(nèi)土地二級開發(fā)的深入，主營業(yè)務(wù)就會逐步轉(zhuǎn)向貿(mào)易、房地產(chǎn)、資產(chǎn)經(jīng)營等方面。

股權(quán)投資業(yè)務(wù)一般從城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司成立初始就會涉及，具有特殊性和針對性，投資回報周期較長。

城建公司主要業(yè)務(wù)類型與現(xiàn)狀分析

基建服務(wù)業(yè)務(wù)大多來源于區(qū)域內(nèi)土地一級開發(fā)，包括征地、拆遷、安置、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司通過與當(dāng)?shù)卣炗喆ㄎ袇f(xié)議等方式獲得基建業(yè)務(wù)。以蘇州市高新區(qū)北部新城城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司為例，根據(jù)2022年8月發(fā)布的公司債券中期報告顯示，該公司業(yè)務(wù)主要包括保障性住房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地整理業(yè)務(wù)。該公司的保障性住房建設(shè)業(yè)務(wù)模式為：接受當(dāng)?shù)卣?，進行保障性住房建設(shè)，并于項目完工后對建成的房屋及地下車庫等按當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)性價格進行銷售，由此產(chǎn)生銷售收入。該公司的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)模式為：接受蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會委托進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并與之簽訂《投資建設(shè)與回購協(xié)議》。待項目完工后，由管委會在核算項目投入成本基礎(chǔ)上，添加一定比例的收益進行回購，由此產(chǎn)生回購收入。該公司的土地整理業(yè)務(wù)模式為：接受蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會委托，根據(jù)規(guī)劃進行土地整理，整理工作完成后，由土地部門按照招拍掛程序進行出讓。在土地整理過程中，征地、動遷項目涉及的成本及費用，由蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會直接等額返還，待地塊上市交易并收到土地款后，將資金撥入公司。

資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要是通過資產(chǎn)注入和取得特許經(jīng)營權(quán)的方式，如政府或股東劃撥酒店、會展中心、市政基礎(chǔ)設(shè)施（自來水廠、污水處理廠、公交公司）等資產(chǎn)，城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司對這些資產(chǎn)進行經(jīng)營管理，或者通過行使特許經(jīng)營權(quán)，對區(qū)域內(nèi)的停車場、廣告牌等資源進行經(jīng)營和管理。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司結(jié)合區(qū)域內(nèi)土地二級開發(fā)進行自主建設(shè)。股權(quán)投資業(yè)務(wù)一般是通過承擔(dān)區(qū)域內(nèi)重大經(jīng)營性項目的征地拆遷及安置工作，待重大經(jīng)營性項目完工后，經(jīng)過特定程序，轉(zhuǎn)換為城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司在重大經(jīng)營性項目中持股，從而獲取投資收益。

貿(mào)易業(yè)務(wù)通常通過資產(chǎn)注入的方式取得，從銷售產(chǎn)品性質(zhì)看，主要為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料，如油品、混凝土、水泥穩(wěn)定碎石銷售等，均是由政府或股東注入相關(guān)資產(chǎn)形成的貿(mào)易業(yè)務(wù)。但貿(mào)易業(yè)務(wù)需要當(dāng)?shù)卣蚬蓶|擁有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，才能形成良好的收益。

面臨瓶頸，城建公司如何創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展路徑

基建服務(wù)業(yè)務(wù)以土地整理及開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施及新型基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)為主，包括征地拆遷及場地平整、保障房建設(shè)、景觀建設(shè)及環(huán)境整治等在內(nèi)?；ǚ?wù)業(yè)務(wù)發(fā)展策略可以借助委托代建模式承接公益性項目，并通過代建產(chǎn)業(yè)鏈延伸獲取外溢價值。城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司以代建模式對區(qū)域進行規(guī)劃設(shè)計、對建設(shè)用地實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，使土地達到可出讓條件。作為代建單位，根據(jù)委托代建協(xié)議組織實施項目，然后按照項目投資總額的百分比計提項目收益。基建服務(wù)業(yè)務(wù)具有明顯的階段性，業(yè)務(wù)量會隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善和區(qū)域開發(fā)的成型而逐年減少，因此實施全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，是城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司基建服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展的方向之一。整合工程建設(shè)過程中所需的前期咨詢、招標代理、造價咨詢、工程監(jiān)理及其他相關(guān)服務(wù)的咨詢業(yè)務(wù)，提供規(guī)劃設(shè)計和項目管理一體化全流程服務(wù)，拓展代建業(yè)務(wù)范圍，實施代建全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。

資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)來源主要是基建服務(wù)業(yè)務(wù)產(chǎn)出的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以及自主開發(fā)建設(shè)的房屋資產(chǎn)。市政道路、橋梁、交通場站、公園綠地、廣場、學(xué)校等非經(jīng)營性資產(chǎn)由代表公共利益的政府財政來承接。地下管廊、加油站等準經(jīng)營性資產(chǎn)雖然有資金流入，但因為政策因素和收費機制限制，經(jīng)濟效益不夠可觀，不足以補償建設(shè)和運行成本，這種情況下，就需要通過財政補貼來回收成本并取得一些收益。城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司可作為社會投資者與政府進行合作建設(shè)，政府按照事先約定授予一定的特許經(jīng)營權(quán)，或采取調(diào)整經(jīng)營年限、調(diào)整價格、給予財政補貼等方式對區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司進行補償。停車場、廣告牌、智慧燈桿、充電站（樁）、交通站點等經(jīng)營性資產(chǎn)本身存在盈利空間，可進行市場化運作，城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司充分利用特許經(jīng)營權(quán)，通過自主經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃、置換、抵押等方式使其進入運營狀態(tài)并獲取收益。城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從服務(wù)城市區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施硬件開發(fā)，逐漸過渡到區(qū)域綜合開發(fā)，從基礎(chǔ)設(shè)施投融資平臺，逐漸演變成區(qū)域發(fā)展綜合運營服務(wù)商，充分利用區(qū)域內(nèi)各類資源，將資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)進行市場化運作，以實現(xiàn)區(qū)域資源增值和區(qū)域發(fā)展利益最大化。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司往往可以享受區(qū)域內(nèi)土地一級開發(fā)商的紅利，企業(yè)應(yīng)充分利用這個優(yōu)勢，通過土地一二級聯(lián)動的方式，以優(yōu)惠的價格獲得區(qū)域內(nèi)價值較高的土地，并根據(jù)土地利用規(guī)劃進行綜合開發(fā)，形成居住物業(yè)、商用物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，再進行銷售或租賃，從而獲得較高的投資收益。

股權(quán)投資業(yè)務(wù)中，由于城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司承擔(dān)的征地拆遷、市政配套建設(shè)以及相關(guān)環(huán)境綜合整治項目等形成的非經(jīng)營性資產(chǎn)，無法產(chǎn)生經(jīng)濟效益，可以將征地拆遷、環(huán)境整治等工程的建設(shè)投資轉(zhuǎn)化為區(qū)域內(nèi)建設(shè)重大經(jīng)營性項目的股權(quán)，以享有后期運營的相關(guān)收益。對于盈利前景良好的經(jīng)營性項目，城市區(qū)域開發(fā)建設(shè)公司可以加大投資比重，從而提高資金使用的總體效益。對此類項目，不僅可以進行建設(shè)階段的投資，還可以進行運營階段的投資，以獲取更大收益。另外，可以根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局導(dǎo)向，以區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為依托，加快在新基建和高科技產(chǎn)業(yè)項目中的前瞻性布局。商